АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-9628/22

15 ноября 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   08 ноября 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            15 ноября 2022 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>

к Комитету по управлению имуществом города Батайска ИНН 

<

***> ОГРН: 

<

***>

о взыскании 212 000 руб., 

при участии:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 20.01.2020;

от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 26.04.2022. 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с требованием  к Комитету по управлению имуществом города Батайска (далее – ответчик, Комитет) о взыскании задолженности в размере 212 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца доложил предмет и основание иска, требования поддержал в полном объеме. 

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на отсутствие оснований для возврата суммы задатка.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации города Батайска от 28.06.2021 № 1377 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков» и в соответствии со статьями. 39.8, 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, 22.09.2021 Комитетом по управлению имуществом города Батайска проведен аукцион. Предметом указанного аукциона являлось право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, вид разрешенного использования - автомобильные мойки, ремонт автомобилей, площадь 720 кв.м, кадастровый номер 61:46:0012501:662, начальная цена предмета аукциона - 212 000 рублей. 

Согласно протоколу о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка, победителем предприниматель..

Истцом в качестве задатка внесены  212 000 рублей, что подтверждается чеком от 31.08.2021. 

Как указывает истец, 28 сентября 2021 года, до получения проекта договора и до передачи земельного участка, по требованию Комитета предпринимателем  произведена оплата арендной платы в сумме 1 030 320 рублей 00 копеек, что подтверждается чеком  от 28.09.21 №4948.

После получения от Комитета  проекта договора с проектом акта приема-передачи земельного участка истец подписал договор, но от подписания акта приема передачи отказался, поскольку использование земельного участка по его назначению невозможно. 

При проведении кадастровых работ по определению координат поворотных точек границ земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012501:662 произведено его натурное обследование и составлена схема взаимного расположения границ земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012501:662 по данным ЕГРН  и по фактическому местоположению.

Согласно заключению кадастрового инженера от 21.02.2022, представленному в материалы дела, установлены следующие обстоятельства:

выявлен факт присутствия в пределах границ земельного участка по данным ЕГРН колодцев инженерных коммуникаций, опор электроснабжения, дорожного знака, бордюра,

границы земельного участка по данным ЕГРН выходят за границы дорожного ограждения «бордюр» в сторону улицы Промышленная на 4,17м,3,19м,2,59м, согласно прилагаемой схемы.

Ссылаясь на невозможность использования земельного участка с текущей конфигурацией по его прямому назначению, а также на то, что  использование земельного участка по указанному в ЕГРН назначению нарушит права третьих лиц, поскольку в случае ограждения земельного участка будет прекращен доступ граждан к остановочному комплексу, а длинномерные автотранспортные средства не смогут осуществить поворот, предприниматель отказался от подписания акта приема-передачи  спорного земельного участка. 

Истец 10.10.2021 и 28.10.2021 обратился в Комитет с письмом о совместной проверке выявленных кадастровым инженером обстоятельств. Кроме того, в претензии от 28.10.2021 предприниматель потребовал возврата оплаченных денежных средств.

На основании указанного, Комитетом возвращены денежные средства в размере     1 030 320 рублей, в возвращении оставшейся суммы в размере 212 000 рублей отказано. 

При этом Комитет инициировал процедуру включения предпринимателя в реестр недобросовестных участников аукциона, по результатам которой Управлением федеральной антимонопольной службы по Ростовской области вынесен Приказ №650 от 30.12.2021 г. «О включении  сведений в реестр недобросовестных участников аукциона».

Возражая против заявленных требований, ответчик указывает, что сумма в размере 212 000 рублей является  задатком, внесенным для участия в аукционе на право заключения договора аренды, в соответствии с нормами действующего законодательства не подлежит возврату.

Таким образом, поскольку договор аренды ответчиком не подписан, земельный участок по акту приема-передачи истцу не передан, истец, ссылаясь на незаключенность договора аренды, обратился в суд с настоящим требованием о взыскании задатка в размере 212 000 рублей. 

Согласно правовой позиции ответчика предприниматель, признанный победителем аукциона, договор не подписал, протокол разногласий не направил, в связи с чем признается уклонившимся от заключения договора. При указанных обстоятельствах, основания для возврата  суммы задатка у Комитета не имеется. 

При разрешении настоящего спора суд полагает законным и обоснованным исходить из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153

Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В пункте 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Из статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделки юридических лиц между собой должны заключаться в простой письменной форме, если иное не установлено в законе.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В то же время, как следует из п. 14 Постановления Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае, спорный договор аренды подписан со стороны истца, Комитетом договор аренды не подписан. Стороны в обоснование правовой позиции по спору ссылаются на незаключенность спорного договора. 

При этом, истец от подписания акта приема-передачи спорного земельного участка отказался, то есть имущество в пользование не принято. 

Указанные обстоятельства свидетельствуют о незаключенности договора аренды, на чем также настаивают лица, участвующие в деле.

Обосновывая отказ в принятии земельного участка в аренду, истец указывает, что часть земельного участка расположена на проезжей части, на части земельного участка находится пешеходная зона, следовательно, использование земельного участка с текущей конфигурацией невозможно по назначению и нарушит права третьих лиц. 

С целью проверки доводов, положенных в основание иска, судом определением от 04.10.2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО», экспертам ФИО5, ФИО6

На разрешение эксперта посталены следующие вопросы: 

имеются ли в пределах земельного участка  с кадастровым номером 61:46:0012501:662 дорога общего пользования и (или) иные объекты дорожной инфраструктуры, электросетевого хозяйства? При ответе на вопрос указать наименование объектов, их описание и площадь наложения на  спорный земельный участок.

Согласно экспертному заключению от №104-А от 02.11.2022 указано, в Едином государственном реестре недвижимости на кадастровом учете зарегистрирован земельный участок с кадастровым номером 61:46:0012501:662, площадью 720,0 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>. Категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование - автомобильные мойки, ремонт автомобилей.

По левой, фасадной и правой межевым границам исследуемый земельный участок с кадастровым номером 61:46:0012501:662 граничит с землями общего пользования; по тыльной межевой границе - с земельным участком с КН 61:46:0012501:49, расположенным по адресу: 

<

...> и земельным участком с КН 61:46:0012501:48, расположенным по адресу: 

<

...>.

В результате исследования эксперты приходят к выводу, что в границах земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012501:662, расположены следующие объекты дорожной инфраструктуры и электросетевого хозяйства:

1) Дорожный знак.

Координаты характерной точки опоры дорожного знака:

 

X

У

1

407836,34

2207421,59

 

2) смотровые колодцы - 3 шт.

Координаты характерных точек центра смотровых колодцев:

 

Х

У

2

407859,99

2207414,66

3

407835,53

2207418,87

4

407835,81

2207420,10

 

3) Угловая железобетонная опора ЛЭП.

Координаты характерных точек стоек опоры:

 

X

У

5

407856,43

2207414,67

6

407855,02

2207418,46

 

4) Асфальтобетонное покрытие шириной 6,13+5,91 м., площадью в границах участка 248,0 кв.м, являющееся пешеходной зоной. Проезжую часть ул. Промышленная от вышеуказанной пешеходной зоны отделяет обочина шириной 2,38+3,26 м., площадью в границах участка 121,0 кв.м. Покрытие обочины частично выполнено из ранее существующего асфальтобетонного покрытия, частично - земляное. Граница между проезжей частью и обочиной в виде разметки либо бортового камня, отсутствует, определяется визуально ввиду разности покрытия. Границей, разделяющей пешеходную зону и обочину в южной части земельного участка, является бортовой камень, в северной - металлические столбы круглого сечения, в количестве 3 шт., высотой ~ 0,4 м.

Координаты характерных точек границы, разделяющей пешеходную зону и обочину, выполненной в виде бортового камня и металлических столбов:

 

X

У

7

407548,28

2202971,91

8

407549,71

2202973,69

9

407548,93

2202975,77

10

407547,70

2202986,84

11

407544,65

2203005,51

12

407543,36

2203012,87

 

Расположение границ земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012501:662, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, а также расположение фактически существующих в границах земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012501:662 объектов дорожной инфраструктуры, электросетевого хозяйства графически показано на плане в приложении №2 к заключению.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства о проведении судебной экспертизы. Составленное экспертом заключение является ясным и полным, содержит понятный и обоснованный ответ на поставленный судом вопрос; дополнительных вопросов выяснить по делу не требуется. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, экспертиза проведена экспертным учреждением, отвечающим предъявляемым к ним требованиям. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются, и ответчиком, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Доказательств, свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, сторонами не представлено.

Таким образом, экспертами сделан вывод о том, что в границах земельного участка расположены объекты дорожной инфраструктуры, в частности обочина и пешеходная зона. 

В статье 3 Федерального закона от 10.12.1995 N 196-ФЗ "О безопасности дорожного движения" (далее - Закона N 196-ФЗ) установлено, что автомобильная дорога - объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог; ремонт автомобильной дороги - комплекс работ по восстановлению транспортно-эксплуатационных характеристик автомобильной дороги, при выполнении которых не затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности автомобильной дороги.

Согласно статье 2 Закона N 196-ФЗ дорога - обустроенная или приспособленная и используемая для движения транспортных средств полоса земли либо поверхность искусственного сооружения. Дорога включает в себя одну или несколько проезжих частей, а также трамвайные пути, тротуары, обочины и разделительные полосы при их наличии.

В пункте 1.2 Правил дорожного движения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.10.1993 N 1090, установлено, что обочина - элемент дороги, примыкающий непосредственно к проезжей части на одном уровне с ней, отличающийся типом покрытия или выделенный с помощью разметки, используемый для движения, остановки и стоянки; проезжая часть - элемент дороги, предназначенный для движения безрельсовых транспортных средств.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обочина является составным элементом автомобильной дороги. 

Факт расположения в границах спорного земельного участка в том числе обочины, установлено экспертным заключением и заключением кадастрового инженера, представленного истцом вместе с исковым заявлением. 

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего пользования.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации  под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Таким образом, исходя из содержания приведенных норм, автомобильная дорога, включая составной элемент – обочину, представляет собой территорию общего пользования.

Кроме того, экспертами указано на наличие в границах спорного земельного участка пешеходной зоны. Пешеходная зона, используемая неограниченным кругом лиц для прохода, также относится к территории общего пользования.

При этом как указано истцом, в случае ограждения земельного участка будет прекращен доступ граждан к остановочному комплексу. 

Как следует из представленных в экспертном заключении фотоматериалов, при ограждении земельного участка проход пешеходов будет возможен исключительно по проезжей части ул. Промышленной.

Предоставление в аренду или собственность земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользованием участком.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Спорный земельный участок образован за счет земель общего пользования, что противоречит вышеприведенным законоположениям о недопустимости предоставления в пользование, собственность конкретному лицу земельного участка, образованного за счет территории общего пользования

Участок, образованный с нарушением требований закона не может быть предметом договора аренды (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.07.2018 N Ф03-2817/2018 по делу N А04-7533/2017, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021 N 07АП-5700/2021 по делу N А03-2259/2021).

В силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно статье 381 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. То есть вопрос возврата задатка связан с установлением стороны, допустившей отказ (уклонение) от исполнения договора.

Поскольку потеря задатка является мерой ответственности, необходимо установить неправомерное поведение лица, внесшего задаток.

С учетом приведенных выше выводов суда, истец, отказавшись от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером  61:46:0012501:662, действовал правомерно, заключение договора аренды земельного участка не состоялось по вине Комитета, следовательно, денежные средства в виде задатка в размере подлежат возврату предпринимателю.

Таким образом, основания квалифицировать отказ истца в заключении договора аренды как неправомерный у суда отсутствуют. 

Оснований для удержания денежных средств, внесенных в качестве задатка, у ответчика не имеется, поскольку из материалов дела не следует неправомерный отказ или уклонение предпринимателя от подписания договора аренды земельного участка; незаключение договоров аренды земельных участков не состоялось вследствие отказа предпринимателя принять в аренду земли общего пользования. 

При этом доводы ответчика о том, что при должной степени заботливости и осмотрительности, истец имел возможность до момента проведения аукциона ознакомиться  со всей  имеющийся документацией  по спорному земельному участку судом отклоняются. 

Согласно информационному сообщению о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка, в качестве ограничений (обременений) права указано, что  земельный участок с кадастровым номером 61:46:0012501:662 расположен в границах приаэродромных территорий, в границах зоны с особыми условиями использования территории – санитарно-защитной зоне. Частично земельный участок расположен  в охранной зоне линии электроснабжения с реестровым номером 61:46-6.609. Кроме того, на земельном участке расположены инженерные сети водоснабжения и водоотведения. 

Сведения о наличии иных обременений и ограничений в аукционной документации отсутствуют, также как и сведения о наличии в границах земельного участка объектов дорожной инфраструктуры. 

При таких обстоятельствах иск подлежит полному удовлетворению.

С Комитета как с проигравшей стороны подлежат взысканию судебные расходы на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Батайска ИНН 

<

***> ОГРН: 

<

***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***> задолженность в размере 212 000 рублей, судебные расходы на проведение экспертного исследования в размере 40 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 240 рублей. 

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяФаргиева А. И.