АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-3819/23

14 сентября 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   12 сентября 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            14 сентября 2023 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе: судьи Пипник Т. Д.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел  в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «РЕДЕВЕЛОПМЕНТ» ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Комсервис» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

об устранении препятствий в пользовании имуществом

третье лицо - ООО «Расчетный центр Ростова-на-Дону»

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 31.10.2022 (адвокат);

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 24.07.2023;

от третьего лица – директор ФИО4 (выписка).

установил:

общество с ограниченной ответственностью «РЕДЕВЕЛОПМЕНТ» обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Комсервис» с требованием об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями и земельным участком.

В ходе процесса исковые  требования уточнены и приняты судом к рассмотрению в следующей редакции.

Устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями с кадастровым номером 61:44:0040914:215, нежилыми помещениями, находящимся в общедолевой собственности с кадастровыми номерами 61:44:0041007:103, 61:44:0041007:46, расположенных в здании по адресу: 

<

...>., путем сноса (демонтажа) за счет собственных средств, возведенного ООО «Комсервис» турникета, расположенного на входе в нежилое здание по адресу: 

<

...>.

Устранить препятствия в пользовании земельным участком к.н. 61:44:0041007:5 обшей площадью 23059 кв. м., расположенным по адресу: 

<

...>, путем сноса (демонтажа) за счет собственных средств, возведенного ООО «Комсервис»

шлагбаума по адресу: 

<

...>.Устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями с кадастровым номером 61:44:0040914:215, нежилыми помещениями, находящимся в общедолевой собственности с кадастровыми номерами 61:44:0041007:103, 61:44:0041007:46, расположенных в здании по адресу: 

<

...>., путем сноса (демонтажа) за счет собственных средств, возведенного ООО «Комсервис» турникета, расположенного на входе в нежилое здание по адресу: 

<

...>.

Устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями с кадастровым номером 61:44:0040914:215, нежилыми помещениями, находящимся в общедолевой собственности с кадастровыми номерами 61:44:0041007:103, 61:44:0041007:46 расположенных в здании по адресу: 

<

...>, путем передачи ключей от входа в подвальное помещение.

Устранить препятствия в пользовании лифтом, расположенном в здании по адресу: 

<

...>, находящимся в общедолевой собственности с кадастровым номером 61:44:0041007:103.

Согласно статье 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Расчетный центр Ростова-на-Дону».

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал.

Ответчик в отзыве на иск заявил возражения, указав на отсутствие с его стороны препятствий к пользованию помещениями истца и третьего лица, а установленные правила доступа к помещениям и земельному участку продиктованы обычными требованиями обеспечения безопасности.

Третье лицо позицию истца поддержало, указав, что его деятельность затруднена условиями доступа к помещениям.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, суд установил следующее.

ООО «РЕДЕВЕЛОПМЕНТ» является собственником помещений с кадастровым номером 61:44:0040914:215, собственником помещений на праве общедолевой собственности с кадастровым номером 61:44:0041007:103. расположенных в здании по адресу: 

<

...>.

02.01.2023 ООО «Расчетный центр Ростова-на-Дону» (арендатор) и ООО "РЕДЕВЕЛОПМЕНТ" (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений № РДА-1, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в во временное владение и пользование объекты недвижимости: нежилые помещения, расположенные в здании по адресу 

<

...>, к.н. 61:44:0040914:215.

В целях обслуживания потребителей между ООО «Расчетный центр Ростова-на-Дону» и ООО «Ростовские тепловые сети» заключен агентский договор от 02.03.2020 № 8/2020 РТС. По настоящему договору ООО «Расчетный центр Ростова-на-Дону» совершает от своего имени, но в интересах ООО «Ростовские тепловые сети» юридические и фактические действия в отношении Потребителей, в том числе прием граждан, юридических и бюджетных организации.

Истец утверждает, что ООО «Комссрвис» по состоянию на 01.02.2023 на входе в нежилое здание, расположенном по адресу 

<

...>, к.н., помещение № 10, на первом этаже расположило турникет, который ограничивает доступ собственника и иных граждан в помещение с кадастровым номером 61:44:0040914:215. Неустановленные лица ограничили доступ к помещению собственнику, арендатору   ООО «Расчетный центр Ростова-на-Дону» и посетителям, требуют предоставить паспортные данные для их фиксации.

Потребители услуг не могут попасть в абонентский отдел ООО «Расчетный центр Ростова-на-Дону», получить квитанции для оплаты за потребленный коммунальный ресурс, произвести оплату за потребленный коммунальный ресурс.

Указанное, по утверждению истца и третьего лица, свидетельствует о том, что чинимые ответчиком препятствия носят реальный, а не мнимый характер.

Возражая против иска в этой части, ответчик указал следующее.

Согласно Распоряжению Губернатора Ростовской области от 18.02.2022 № 26 «О введении режима повышенной готовности на территории Ростовской области в связи с угрозой возникновения чрезвычайной ситуации» и РаспоряжениюГубернатора Ростовской области от 19.02.2022 № 28  «О введении режима чрезвычайной ситуации», а также в связи с тем, что спорное помещение находится в здании, которое является смежным со зданием правительства Ростовской области, истцом  были предприняты меры по усилению контроля за допуском в здание во избежание чрезвычайных ситуаций.

Необходимость этого  была продиктована тем, что спорные помещения находятся в одном здании с помещениями Правительства Ростовской области, имеют самостоятельный вход.

Ответчик указывает, что ООО «Редевелоимент» является собственником помещений, расположенных но адресу: 

<

...>, с декабря 2022 года.

Все сособственники помещений в здании согласились с турникета, а спорное сооружение шлагбаум и турникет были возведены ранее, чем у истца возникли нрава на недвижимое имущество, в защиту которого подан иск. Таким образом, доступ к зданию истца не был изменен ответчиком и соответствует тому, который существовал на момент приобретения истцом имущества. Возникновение нового права не должно умалять уже существующие права лица, реализовавших  их в установленном порядке

При этом отсутствие у истца возможности пользоваться принадлежащим ему имуществом либо  затруднение в доступе к нему не доказано.

В отношении препятствий в допуске абонентов (посетителей) ответчик указывает, что препятствий фактически не создавалось, контроля не вводилось. Ввиду нахождения в здании многих организаций, в том числе – правительственных структур (Контрольно-счетная палата Ростовской области),  Фонда обманутых дольщиков Ростовской области были приняты меры для информирования посетителей о месте нахождения ООО «Расчетный центр Ростова-на-Дону».

Более того, ответчик утверждает и истец и третье лицо этого не оспорили и не опровергли, что ООО «Расчетный центр Ростова-на-Дону» выделило сотрудника  ФИО5, который встречал посетителей третьего лица, сам  проверял их документы и сопровождал в кабинеты. Данные действия были предприняты в связи с тем, что посетители Расчетного центра ввиду их многочисленности отвлекали сотрудников иных организаций, обращаясь за информацией о размещении Расчетного центра.

В описанных обстоятельствах суд не находит препятствий к доступу в помещения.

ООО «Редевелоимент» в судебном заседании 09 августа 2023 г. были представлены копии писем, которые, по его утверждению, направлены в ООО «РЦР» по вопросу пропускной системы. Письма датированы периодом с января по март 2023 года, однако до указанной даты в материалы дела представлены не были, что вызывает их критическую оценку со стороны суда.

Из представленных ООО «Редевелоимент» писем невозможно установить способ и дату их получения. Кроме того, ООО «Редевелоимент» представлены письма исключительно от управляющих компаний, заинтересованных в сотрудничестве с  ООО «РЦР».

Следует отметить, что письма управляющих компаний содержат в себе противоречия. Так в письме ЖСК «Ермак» Исх. №23 от 10.02.2023 указано на отсутствие электроснабжения, при этом ООО «РЦР» в судебном заседании 09 августа 2023 г. указывает на получение данного письма по электронной почте. Само письмо не содержит в себе указания даты и времени, в какой временной период якобы не пропустили представителя ЖСК «Ермак».

В письме ООО «УК Пятый элемент» № 118 от 06.02.2023 указано на отсутствие допуска в помещение потребителей с декабря 2022 года, а также на отсутствие электроснабжения в помещении ООО «РЦР». Однако неясен источник осведомленности об отсутствии электро- и водоснабжения в помещении, если был ограничен доступ в помещение. Так же не объяснена  причина столь длительного отсутствия возражений со стороны  ООО «УК Пятый Элемент», если доступ потребителей ограничен с декабря 2022 года.

В письмах ООО «Сокол» № 7 от 20.01.2023, ООО «УО РСУ-12» № 6/1 от 18.01.2023, ООО «Патриарх» № 7-0 от 11.01.2023, ООО «Ноктюрн» № 5 от 15.01.2023 так же не содержится указания даты и времени, в какой временной период не пропустили в задние их представителе, что делает сообщение беспредметным и непроверяемым.

При этом, ссылаясь на отсутствие энергоснабжения, истец не доказывает причастность к этому ответчика.

При этом сам ответчик, указывая на наличие конфликта с бывшим собственником помещения ФИО6, утверждает, что его стороны и со стороны истца  создавались  условия, в которых арендаторы истца были вынуждены расторгнуть договор аренды, в связи с отключением электричества представителем по доверенности ФИО6 — ФИО4, который является директором ООО «Расчетный центр Ростова-на-Дону».

Таким образом, налицо межличностный конфликт, который не подлежит разрешению посредством негаторного иска.

ООО «РЕДЕВЕЛОПМЕНТ» указывает также, что  являясь собственником помещений с кадастровым номером 61:44:0040914:215, собственником на праве общедолевой собственности помещений с кадастровым номером 61:44:0041007:103имеет право пользования земельным участком с кадастровым номером 61:44:0041007:5, на котором расположено здание.

По утверждению истца, по состоянию на 01.02.2023 въезд на придомовую территорию по адресу: г. Ростов-на-Дон у пр. Ворошиловский, д. 12 ограничен автоматическим шлагбаумом, что затрудняет использование  земельного участка в соответствии с законом.

Ответчик же утверждает, что все сособственники здания, расположенного но адресу: 

<

...>/13, согласились с эксплуатацией спорного шлагбаума, который был  возведен  ранее, чем у истца возникло права на недвижимое имущество, в защиту которого подан иск. Указанный выше шлагбаум установлен более 10 лет назад.

Истец указал, и ответчик этого не опроверг, что в непосредственной близости находится здание, в котором располагается «Региональная корпорация развития», которую постоянно посещают сотрудники службы Губернатора Ростовской области  было принято решение об эксплуатации указанного шлагбаума, что подтверждается подписанием каждым собственником соглашения. Соглашение было направленно в адрес предыдущего собственника ФИО6 и в адрес истца, однако ответа на эти письма не поступило.

Во избежание конфликтных ситуаций, ответчиком  было направлены также  письма в адрес ФИО6 и в адрес истца о предоставлении номеров автомобилей для допуска их а на территорию. Однако и эти письма оставлены  ответа.

При этом истец утверждает, и это не оспорено истцом и третьим лицом, что  сотрудник Расчетного центра ФИО5 беспрепятственно осуществляет заезд на территорию, что подтверждается фотографиями его автомобиля, припаркованного на придомовой территории.

Указанные письма и доказательства их направления истцу представлены в материалы дела.

Из описанного следует, что предмет разногласий сторон не в недопуске на земельный участок, а в несогласованности порядка допуска и субъектного состава лиц, допускаемых на земельный участок, что связано с непредставлением истцом  сведений о сотрудниках и об автомобилях, подлежащих допуску на участок.

Суд соглашается с доводами ответчика, что ограничение в доступе неопределенного круга лиц на земельный участок, сформированный для эксплуатации объекта недвижимости, является нормальной практикой землепользования со стороны владельцев недвижимого имущества. Сам факт установки шлагбаума не является в этом случае препятствием для собственников, не создает основания для негаторного иска. Эта мера сама по себе направлена на пресечение доступа иных лиц (неограниченного круга) и для обеспечения, таким образом, интересов титульных землепользователей.

Доказательств тому, что истец направил какие-либо сведения о подлежащих размещению на участке автомобилей истца или его арендатора – третьего лица в материалы дела не представлено.

Истец указывает также, что имеет препятствия в пользовании подвальным помещением, поскольку дверь в него закрыта на замок, ключ от которого истцу не предоставлен.

На представленной ООО «Редевелоимент» в доказательство этому фототаблице изображена  закрытая дверь в подвальное помещение но адресу 

<

...>.

ООО «КомСервис» указывает, что установка замка на двери в подвальное помещение продиктована необходимостью ограничения доступа в него посторонних лиц, что принято судом как разумное объяснение.

При этом доступ в подвальное помещение обеспечен собственникам путем предоставления ключа на пункте охраны, расположенном но адресу: 

<

...>/13. При необходимости доступа в подвальное помещение истец, как и все иные собственники, в любое время может обратиться за предоставлением ключа. Ключ выдается собственнику или уполномоченному лицу немедленно при обращении. Сотрудник Расчетного центра ФИО5, имеет беспрепятственный доступ к подвальному помещению, ключи от которого хранятся на пункте охраны здания.

ООО «Редевелоимент» не обращалось за предоставлением ключа. Доказательств не предоставления ключа в подвальное помещение им так же не представлено.

Доказывая чинение препятствий в доступе к указанным выше объектам, ООО «Редевелоимент» представлено заявление ФИО6 в Отдел полиции № 3 но г. Ростову-на-Дону, датированное 24 февраля 2021 г.  по факту действий ЧОП «Эскалибур». Однако заявление не имеет отношения к ООО «Редевелоимент».

ООО «Редевелоимент» заявляет также, что созданы препятствия в пользовании лифтом, в доказательство чему  представлен видеоматериал, снятый в ракурсе из лифта. По  видеоматериалу  невозможно установить, где произведена сьемка. Кроме того, ООО «КомСервис» обратил внимание на то, что представитель истца хаотично нажимает на кнопки лифта, что, по его мнению,  нарушает правила эксплуатации.

Если видео снято в спорном лифте, то препятствий в пользовании лифтом нет.

При этом ответчик указывает, что между сторонами наличествует конфликт по поводу обслуживания лифта. ООО «КомСервис»  указывает, что истец не несет бремени расходов на его содержание и ремонт.

ООО «КомСервис» утверждает, что, вследствие  сложившихся обстоятельств выступает заказчиком в отношениях  с третьими лицами по поводу технического и иного обслуживания здания. Истцу было предложено заключить договор с обслуживающей организацией лифтового оборудования. Однако это письмо оставлено без ответа.

При этом ООО «КомСервис» утверждает, что не препятствует истцу в пользовании лифтовым оборудованием.

Предметных и убедительных доказательств обратного истец и третье лицо не представили.

Таким образом, и в этом обстоятельстве суд усматривает лишь аспекты конфликта сособственников по поводу содержания имущества. Подтверждая этот факт, ООО «КомСервис» сослался на многочисленные судебные споры, инициированные как   со стороны ФИО6, так и со стороны истца (дела № А53-21869/2018. А53-22285/2023, А53-8956/2023, А53-44952/2022).

Описанные выше  конфликты должны быть урегулированы в случае отсутствия согласованных действий сторон путем определения порядка пользования общим имуществом, но не посредством негаторного иска.

Заявленные же в данном деле требования подлежат отклонению на основании следующих законоположений.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Иегаторный иск, являющийся вещноправовым способом защиты права собственности на имеющийся в натуре имущественный объект, представляет собой требование об устранении препятствий в осуществлении права собственности, которое не связано с лишением собственника владения его имуществом.

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

С учетом приведенных правовых норм и разъяснений правом на негаторныи иск обладает собственник (законный владелец) имущества, лишенный возможности пользоваться или распоряжаться им.

В предмет доказывания по такому требованию входят обстоятельства, связанные с наличием (отсутствием) чинения истцу реальных препятствий со стороны ответчика, создающего своим противоправным поведением ограничения, мешающие нормальному осуществлению истцом права собственности (законного владения) в отношении принадлежащего ему имущества.

В Определение Верховного Суда РФ от 12.10.2015 N 309-ЭС15-6673 по делу N А60-25477/2013 разъяснено, что по смыслу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации  с учетом разъяснений, содержащихся в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153, негаторный иск может быть удовлетворен, если действия ответчика являются неправомерными.

Из описанного выше следует, что предметных препятствий в доступе к недвижимому имуществу со стороны ответчика истец не доказал, противоправность поведения ООО «КомСервис» также ничем не подтверждается.

В силу статьи 1 (пункт 3) Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Пункт  4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Описанное выше влечет вывод о недоказанности требований истца ни по праву, ни по факту, о несоответствии их норме статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и установлениям статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В удовлетворении исковых требований  надлежит отказать.

На истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся судебные расходы.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                               Пипник Т. Д.