/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-7009/2014

г. Краснодар

24 апреля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2017 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью проектно-строительная фирма «Дар-98» (ИНН 0714000221, ОГРН 1030700213829) – Белгорокова А.Л. (доверенность от 17.04.2017), в отсутствие истца – федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет имени В.М. Кокова» (ИНН 0711029536, ОГРН 1020700756174), в отсутствие третьих лиц: Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет имени               В.М. Кокова» на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики                       от 14.12.2015 (судья Шогенов Х.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2016 (судьи Сомов Е.Г., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу № А20-7009/2014, установил следующее.

ФГБОУ ВПО «Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет имени В.М. Кокова» (далее – университет) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО проектно-строительная фирма «Дар-98» (далее – общество) об устранении нарушений прав университета в отношении земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104019:27, принадлежащего истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также о признании объектов незавершенного строительства самовольно возведенными и подлежащими сносу. 

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Министерство сельского хозяйства Российской Федерации и территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее – территориальное управление).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.12.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2016, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы тем, что университет не обладает каким-либо правом в отношении земельного участка площадью 11 177 кв. м (кадастровый номер 07:09:0104019:27), поскольку на основании распоряжения территориального управления от 25.06.2014 № 110 «Об изъятии в казну Российской Федерации земельного участка» (далее – распоряжение № 110) этот участок изъят у истца (акт приема-передачи подписан 15.10.2014). На основании распоряжения территориального управления от 23.12.2014                  № 266-р «О предоставлении в аренду земельного участка» (далее – распоряжение                       № 266-р) спорный земельный участок передан обществу по договору аренды от 23.12.2014 № 350 сроком на пять лет (договор зарегистрирован 26.12.2014). Доказательства признания недействительными распоряжений от 25.06.2014 № 110 и от 23.12.2014                          № 266-р и договора аренды от 23.12.2014 № 350 с обществом в материалы дела не представлены. Суд апелляционной инстанции указал, что поскольку истец не владеет земельным участком, возможность удовлетворения негаторного иска отсутствует. При этом строительство объекта осуществлялось с согласия университета, а в ходе строительства застройщик получил все необходимые для этого документы, в том числе удостоверяющие права на земельный участок, а также разрешение на строительство.  

В кассационной жалобе университет просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, суды не приняли во внимание, что изъятие земельного участка у университета осуществлено с нарушением норм действующего законодательства. Обстоятельства ненадлежащего использования университетом земельного участка не подтверждены, что следует из прилагаемого судебного акта мирового судьи. Договор аренды, заключенный обществом и территориальным управлением, является недействительной (ничтожной) сделкой. Распоряжение № 110 об изъятии земельного участка с кадастровым номером 07:09:01:04019:27 не соответствует закону, поскольку материалами дела не подтверждено ненадлежащее использование данного участка университетом. Суды не учли, что Управление Федеральной антимонопольной службы по Кабардино-Балкарской Республике вынесло в отношении территориального управления предупреждение                        от 22.04.2016 № 06/1381 о необходимости отмены распоряжение № 266-р и расторжении договора аренды спорного земельного участка, заключенного с обществом.

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Возведенный на участке объект имеет степень готовности 95%, права на него зарегистрированы за обществом в установленном порядке.

В связи с тем, что в составе суда на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) произведена замена, в судебном заседании 20.04.2017 рассмотрение кассационной жалобы начато с самого начала.

В судебном заседании представитель общества возражал против отмены решения и постановления суда апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, земельный участок площадью 11 177 кв. м с кадастровым номером 07:09:01014019:27 (предыдущий кадастровый номер 07:09:01014019:0017), расположенный по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова/Кирова, б/н, принадлежит на праве собственности Российской Федерации (свидетельство от 19.06.2008 серии 07-АВ № 014513; т. 1, л. д. 21, 55 – 57).

На основании распоряжения управления от 11.01.2007 № 1 указанный земельный участок предоставлен университету на праве постоянного (бессрочного) пользования, запись о регистрации которого внесена в ЕГРП 06.08.2009 (свидетельство от 10.05.2012 серии 07-АВ № 245904; т. 1, л. д. 20, 66). 

В 2008 году на спорном земельном участке общество начало строительство многоквартирного жилого комплекса. В материалы дела представлен инвестиционный контракт от 14.03.2008 (т. 1, л. д. 81 – 85). 

В постановлении департамента государственного строительного надзора министерства строительства и архитектуры Кабардино-Балкарской Республики от 19.04.2010 № 31/10 указано, что общество самовольно, без разрешения на строительство осуществляет строительство 168-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Нальчик, ул. Тарчокова. Общество признано виновным в нарушении предписаний статей 51 и 58 Градостроительного кодекса Российской Федерации и привлечено к административной ответственности по части 1                            статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Распоряжением № 110 земельный участок с кадастровым номером 07:09:01:04019:27 изъят у университета, прекращено право постоянного (бессрочного) пользования. Основанием для вынесения данного распоряжения послужило ненадлежащее использование университетом земельного участка. Акт приема-передачи подписан 15.10.2014 (т. 2, л. д. 160 – 163).

Распоряжением № 266-р спорный земельный участок передан обществу (т. 1,                    л. д. 64, 65). 

Территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) 23.12.2014 заключили договор № 350 аренды земельного участка площадью 1,1 га (кадастровый номер 07:09:01:04019:27), расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова/Кирова, б/н, сроком на пять лет (договор зарегистрирован 26.12.2014). По акту приема-передачи от 23.12.2014 земельный участок передан арендатору (т. 1, л. д. 67 – 72).

Университет, полагая, что общество в отсутствие прав на участок возвело на нем самовольные постройки, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия участка (статья 60 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – Земельный кодекс). Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за все время незаконного пользования (пункт 2 статьи 76 Земельного кодекса).

 Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе и к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

Квалификация вещно-правового иска зависит от установленных обстоятельств владения спорным имуществом. При утрате владения недвижимым имуществом надлежащим способом судебной защиты является виндикационный иск (пункты 32 – 36, 44, 45, 52 – 58 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее – постановление № 10/22).

   В абзаце третьем пункта 3 постановления № 10/22 разъяснено, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты, при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.

  Отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении искового заявления университета, указали, что земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104019:27 распоряжением № 110 изъят у истца и на основании распоряжения № 266-р передан обществу по договору аренды от 23.12.2014 № 350. Доказательства признания недействительными указанных распоряжений и договора аренды от 23.12.2014 № 350 в материалы дела не представлены. Строительство объекта общество осуществляло с согласия университета. В ходе строительства застройщик получил разрешительную документацию, в частности, удостоверяющую право на земельный участок, а также разрешение на строительство.

В то же время, как следует из текста искового заявления, нарушение принадлежащих ему прав на спорный земельный участок университет связывает с наличием на нем незавершенных строительством объектов. Эти постройки университет считает самовольными, в связи с чем требовал признать их самовольно возведенными и подлежащими сносу за счет ответчика (т. 1, л. д. 7 – 9). Данные требования истца суды надлежащим образом не квалифицировали и не рассмотрели.

  В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

 Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.

 Таким образом, одним из условий для признания возведенного объекта самовольной постройкой является строительство его на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом (иными правовыми актами).

  В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что квалификация требования о сносе самовольной постройки зависит об установленных обстоятельств владения земельным участком, на котором она возведена. В частности, указано, что если истец, считающий себя обладателем вещного права в отношении спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия объектов недвижимости может быть разрешен в том числе при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска.

Если недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой (пункт 23 постановления № 10/22).

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации                             от 03.07.2007 № 595-О-П указано, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

 С учетом изложенного судам следовало также дать оценку доводам университета о том, что объект недвижимости создан на участке, не отведенном для целей строительства в установленном законом порядке, в том числе оценить представленный ответчиком инвестиционный контракт исходя из положений статьи 20 Земельного кодекса.

 Доказательства соблюдения при предоставлении обществу земельного участка предусмотренных статьями 30 и 31 Земельного кодекса процедур, требуемых при предоставлении участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в материалах дела отсутствуют.

 В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях предусмотренных статьями 30 – 30.2 Земельного кодекса, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

         Указывая, что распоряжение № 226-р и заключенный на его основании договор аренды от 23.12.2014 № 350 подтверждают правомерность владения обществом земельным участком с кадастровым номером 07:09:0104019:27, суды с учетом приведенных правовых норм, не проверили соблюдение публичного порядка предоставления спорного земельного участка обществу и не оценили данную сделку на предмет ее соответствия закону.

 Применительно к положениям статьи 222 Гражданского кодекса обстоятельства создания объекта на земельном участке, отведенном (не отведенном) для этих целей в порядке, установленном законом, имеют существенное значение. Поэтому вывод судов о надлежащем оформлении ответчиком прав на земельный участок не может быть признан основанным на содержании представленных в дело доказательств.

  Статьей 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельные участки по целевому назначению.

  В статье 45 Земельного кодекса определены основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

  В статье 12 Гражданского кодекса указано, что защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

          Университет, предъявляя в суд настоящее исковое заявление, указывал, что земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104019:27 принадлежит ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, распоряжение № 110, которым прекращено названное право, не соответствует закону (т. 3, л. д. 49 – 52). Данные доводы университета суды надлежащим образом не рассмотрели.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.09.2016, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2017, в удовлетворении заявления университета о признании распоряжения № 110 недействительным отказано. Отказ в признании данного акта недействительным мотивирован пропуском заявителем срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, а также необходимостью рассмотрения вопроса о восстановлении нарушенного права на участок в рамках вещного иска. 

Данное обстоятельство не лишает истца возможности в настоящем деле приводить доводы о нарушениях закона, допущенных при издании распоряжения № 110.

С учетом изложенного решение от 14.12.2015 и постановление от 28.03.2016 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

На основании пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса решение и постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, установить обстоятельства владения спорным земельным участком, правильно квалифицировать заявленные истцом требования, дать оценку доводам университета о несоответствии закону распоряжения территориального управления об изъятии спорного земельного участка, проверить соблюдение установленного законом порядка при предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104019:27, при необходимости истребовать дополнительные документы, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.12.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2016 по делу № А20-7009/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							         А.И. Мещерин

Судьи										         В.А. Анциферов

										         В.Е. Епифанов