ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-66535/2019

Дело № А40-81529/19

г. Москва

25 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2019 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Валюшкиной В.В., Кораблевой М.С.,       при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 сентября 2019 года по делу № А40-81529/19 по иску ООО "ИБ-Инвест" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) третье лицо: ООО "ХлебоЗавод № 6" о взыскании неосновательного обогащения,

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 10.01.2019 адвокат №13570 от 30.07.2014; ФИО3 по доверенности от 13.12.2019; 

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 30.10.2019 дип. №656 от 04.07.2014;

от третьего лица: ФИО2 по доверенности от 16.10.2019; 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «ИБ-Инвест» обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города о взыскании денежных средств в сумме    52 905 899 руб. 61 коп., из которых: 48 079 033 руб. 88 коп. – неосновательное обогащение, 4 826 865 руб. 73 коп. – проценты в порядке ст. 395 ГК РФ, а также процентов в порядке ст. 395 ГК РФ, начисленных на сумму неосновательного обогащения 48 079 033 руб. 88 коп., с применением ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начиная с 02.04.2019 г. по дату фактической выплаты неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 сентября 2019 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что выводы суда не соответствуют материалам дела, поскольку судом применены нормы не подлежащие применению, кроме того, до настоящего времени дошкольное образовательное учреждение и спортклуб с бассейном не построены, в эксплуатацию не введены.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы изложенные в апелляционной жалобе поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителя истца, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 17 сентября 2019 года на основании следующего.

Из материалов дела следует, между ООО «ХЛЕБОЗАВОД № 6» (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № М-01-034951 от 04.10.2010 (с учетом дополнительных соглашений) (далее – договор) общей площадью 29 066 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0005011:1000, расположенного по адресу: 

<

...>, вл. 16, предоставленного для строительства домов многоэтажной жилой застройки.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Размер и порядок внесения арендной платы согласованы в п. 3 договора.

За период с 3 квартала 2017 г. по 3 квартал 2018 г. платежными поручениями № 660 от 05.07.2017 г., № 968 от 05.10.2017 г., № 2 от 09.01.2018 г., № 335 от 13.04.2018 г., № 691 от 05.07.2018 г. арендатором перечислена арендная плата по договору в сумме 61 059 423 руб. 95 коп.

Истец осуществил застройку земельного участка объектами первой очереди строительства и в соответствии с разрешением Комитета государственного строительного надзора города Москвы от 05.03.2015 № RU77210000-006353 первая (из трех) очередь жилого комплекса (

<

...>, корпусы 1 - 4) введена в эксплуатацию.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, копия которого имеется в материалах дела, зарегистрировано право собственности на жилое помещение во введенных в эксплуатацию жилых домах первой очереди, запись № 77- 77/022-77/022/002/2015-468/1 от 02.06.2015 г.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом, элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 38 ЖК РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок (на котором расположен многоквартирный жилой дом) надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона.

В п. 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 ст. 16 Вводного закона, земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка считается прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ.

Как разъяснено в п. 67 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Следовательно, с 02.06.2015 г. земельный участок поступил в долевую собственность собственников помещений в жилом комплексе, и с этой даты договор аренды земельного участка прекратился и как следствие, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утратил право на распоряжение земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в том числе, путем сдачи его в аренду, и, следовательно, право на получение арендных платежей за пользование земельным участком.

Суд первой инстанции также установил, что 05.03.2018 г. между ООО «ХЛЕБОЗАВОД № 6» (цедент) и истцом (цессионарий) заключен договор уступки прав требования № ХЗ6-50-ДУПТ (с учетом дополнительных соглашений), согласно которому, цедент уступил цессионарию право на взыскание с ответчика всей суммы неосновательного обогащения, возникшего на стороне ответчика начиная с 02.06.2015 г., на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих начислению на сумму неосновательного обогащения, а также судебных расходов, за вычетом суммы 3 667 596,50 руб., право на получение которой согласно п. 1 и п. 2 ДС № 4 сохраняется за ООО «ХЛЕБОЗАВОД № 6» и не перешло к истцу.

Согласно п. 1.2. договора уступки, права требования к должнику переходят от цедента к цессионарию в полном объеме с даты подписания настоящего договора уступки.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства. Право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, право взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами перешло от ООО «ХЛЕБОЗАВОД № 6» к истцу.

Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При этом, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

            Таким образом, сумма излишне уплаченной арендной платы, составляет 48 079 033 руб. 88 коп. за период с 3 квартала 2017 г. по 3 квартал 2018 г.

Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

            Поскольку момент прекращения обязательств по внесению арендной платы за соответствующую часть земельного участка определен в силу закона, ответчик должен был узнать о факте неосновательного сбережения денежных средств с момента прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы и далее с момента их получения от истца, в связи с чем, истцом было заявлено в порядке ст. 395 ГК РФ о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами составившими, согласно представленному расчету 4 826 865 руб. 73 коп. за период с 05.07.2017 г. по 01.04.2019 г.

            Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, руководствовался норами Жилищного кодекса российской Федерации, разъяснениями постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", нормами гражданского законодательства и пришел к выводу о том, с учетом приведенных разъяснений и правовых позиций, а также установленных при рассмотрении дела обстоятельств, в том числе обстоятельств, которые изложены в решении от 29.04.2019 г. по делу № А40-91058/17-181-709, имеющее преюдицию для данного дела, договор аренды в соответствующей части прекратил свое действие на основании ст. 413 ГК РФ, и правовое основание для внесения арендатором арендных платежей с начала такого периода отсутствует, в связи с чем, на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение в размере внесенных арендатором арендных платежей за спорный период согласно выполненному истцом расчету. 

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно,  проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Как верно отметил суд первой инстанции, согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лииа на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ. При этом не имеет значения, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Таким образом, в силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ.

В соответствии со ст. 413 ГК РФ, обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Право собственности первого лица на помещение, расположенное в Жилом комплексе, было зарегистрировано 02.06.2015 г., номер государственной регистрации 77-77/022-77/022/002-2015-468/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности. 

Следовательно, с 02.06.2015 г. Земельный участок поступил в долевую собственность собственников помещений в Жилом комплексе, и с этой даты Договор аренды Земельного участка прекратился. Соответственно, прекратилась и обязанность ООО «Хлебозавод № 6» по уплате арендной платы.

В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник (публичное образование) не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, с момента возникновения у них собственности. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ, которая в данном случае не имеет никаких изъятий.

Приведенные положения Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 регулируют отношения между публично-правовым образованием и собственниками помещений в здании, они не касаются арендных отношений с застройщиком. Они лишь устанавливают, что до осуществления кадастрового учета участка формальным собственником остается публично-правовое образование, но оно, тем не менее, не имеет никаких правомочий собственника: оно не может земельным участком ни распоряжаться, ни владеть, ни пользоваться.

Таким образом, прекращение арендных отношений в части Земельного участка, расположенного под Жилым комплексом, с момента регистрации права собственности на помещение в Жилом комплексе за первым жильцом не обусловлено обращением собственником помещения за формированием земельного участка под Жилым комплексом, введенным в эксплуатацию.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель)  за счет другого  лица (потерпевшего),  обязано  возвратить  последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Довод заявителя жалобы о том, что прекращению отношений по аренде Земельного участка препятствует продолжающееся строительство на Земельном участке и тот факт, что объекты 2-ой и 3-ей очередей не входят в состав общей долевой собственности собственников помещений Жилого комплекса, отклоняются судебной коллегией на основании следующего.

Спорный Земельный участок, в отношении которого прекратились арендные отношения, используется для размещения зданий 1-ой очереди строительства и для их эксплуатации, а не для строительства следующих очередей.

Жилой комплекс первой очереди, состоящий из четырех жилых корпусов, введен в эксплуатацию 05.03.2015 г. 

В настоящее время подавляющее большинство участников долевого строительства оформили право собственности на квартиры и нежилые помещения. Во многие квартиры уже заселились семьи. Таким образом, земельный участок не просто формально, а фактически используется собственниками помещений по своему назначению - проживание.

Часть участка, предназначенная для эксплуатации Жилого комплекса, также используется по назначению: произведено благоустройство, высажены деревья, проложены прогулочные дорожки, установлены скамейки, семьи гуляют во внутреннем дворе. Также участок используется для доступа к фасадам зданий, разгрузки крупногабаритных предметов, проезда машин скорой помощи и пожарной охраны. Все эти виды использования Земельного участка предусмотрены проектной документацией, без них невозможна эксплуатация зданий Жилого комплекса.

Довод заявителя жалобы о том, что проценты в порядке ст. 395 ГК РФ подлежат начислению с момента направления претензии, суд находит несостоятельным, поскольку по смыслу п. 2 ст. 1107 ГК РФ, юридическое значение имеет момент информированности приобретателя о неосновательном сбережении денежных средств.

При рассмотрении настоящего дела применяется специальная норма ГК РФ - п. 2 ст. 1107 ГК РФ, согласно которой на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статьи 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Кроме того, в части доводов жалобы о необходимости применения судом первой инстанции положений ст. 333 ГК РФ, судебная коллегия считает необходимым указать на следующее.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее, чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

Основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований пункта 6 статьи 395 ГК РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных пунктом 1 статьи 333 ГК РФ (статья 387 ГПК РФ, пункт 2 части 1 статьи 287 АПК РФ).

Принимая во внимание, что пени рассчитаны истцом согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ  законные основания для снижения неустойки отсутствуют.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 сентября 2019 года по делу № А40-81529/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                    А.И. Проценко  

 

Судьи:                                                                                                           В.В. Валюшкина 

                        

                                                                                                                       М.С. Кораблева