СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                             Дело № А27-19299/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

Киреевой О.Ю., 

судей

Стасюк Т.Е., 

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Воронецкой В.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (№ 07АП-1435/2021) на решение от 21.12.2020 Арбитражного суда Кемеровской  области по делу № А27-19299/2020 (судья Ходякова О.С.) по иску общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» (Алтайский край, г. Барнаул, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (Кемеровская область – Кузбасс, г. Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Мария-Ра» (далее – истец, ООО «Мария-Ра», общество) обратилось в арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее – ответчик, комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Кемерово, Кировский район, южнее жилого дома № 4 по ул. Попова, общей площадью 845 кв.м, с кадастровым номером 42:24:0301010:1583, путем исключения из пункта 4.3 договора (в редакции протокола согласования) последнего абзаца: «При передаче земельного участка в субаренду расчет арендной платы подлежит перерасчёту с учётом соответствующих 2 коэффициентов», исключения пунктов 4.4.13, 4.4.14, 4.4.16, 6.1, 6.2, 7.4.5 договора аренды земельного участка (в редакции уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.12.2020 (резолютивная часть объявлена 16.12.2020) исковые требования удовлетворены, урегулированы разногласия, возникшие в связи с заключением ООО производственно-коммерческой фирмой «Мария-Ра» с Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301010:1583 площадью 845 кв.м.: из пункта 4.3 договора (в редакции протокола согласования) исключить последний абзац: «При передаче земельного участка в субаренду расчет арендной платы подлежит перерасчёту с учётом соответствующих коэффициентов». Пункты 4.4.13, 4.4.14, 4.4.16, 6.1, 6.2, 7.4.5 договора аренды земельного участка исключены; с ответчика в пользу истца взыскано  6000 руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда, Комитет  обратился  с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь, в том числе на то, что формальная ссылка суда на отсутствие императивной нормы для урегулирования условий договора аренды не должно однозначно свидетельствовать об обоснованности требований истца об исключении из договора определенных положений; пункты, на наличии в договоре аренды которых настаивает Комитет, были разработаны    для    типовой    формы    договора    на    основе    практики землепользования и обстоятельств, возникающих в спорных ситуациях между Комитетом и землепользователями; Исключение из пункта 4.3 договора условия о применении повышающего коэффициента в связи с передачей земельного участка в субаренду неправомерно, поскольку применение данного коэффициента предусмотрено пунктом 2.8 Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» (далее – Постановление № 62), приложением №2 к нему, не обжалованным, не отмененным, не утратившим силы; Пункт 4.4.13 договора аренды предназначен для исключения недобросовестного поведения арендатора после отчуждения им объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном на праве аренды; в случае отчуждения объекта арендатор может обогатиться путем начисления процентов за пользование чужими денежными средствами при внесении арендных платежей после отчуждения объекта. Пункт 4.4.14 договора аренды, обязывающий арендатора производить с комитетом взаимосверку расчетов по договору, необходим для систематизации получаемых денежных средств и учета размера задолженности. Пункты 6.1, 6.2 договора аренды, предусматривающие штрафные санкции за ненадлежащее исполнение его условий, соответствуют статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с Законом Кемеровской области от 04.07.2002 № 49-03 «О разграничении полномочий между органами государственной власти Кемеровской области в сфере земельных отношений» и распоряжением Администрации Кемеровской области от 26.07.2002 № 506-р «О специальном органе исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющем отдельные полномочия в сфере земельных отношений» комитет распоряжается земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области – городе Кемерово и при передаче их в аренду вправе ставить условия пользования указанным имуществом.

От истца в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения, отмечая, что применение повышающего коэффициента в связи с передачей земельного участка в субаренду не соответствует принципу экономической обоснованности, изложенному в Постановлении № 582; комитет имеет право на получение от регистрирующего органа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия информации, касающейся прав на объекты недвижимости, расположенных на земельных участках; нормами права не предусмотрена императивная обязанность в виде регулярного осуществления сверки взаиморасчетов; условие о неустойке может быть включено в договор против воли стороны договора в судебном порядке только в том случае, если неустойка в качестве меры ответственности за нарушение обязательства предусмотрена законодательством для подобного договора, но конкретизация ее размера отдана на усмотрение сторон.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. 

Истец, заявившей об участии в он-лайн заседании по звонку сообщил об отсутствии возможности подключиться, не возражал против рассмотрения дела в его отсутствие.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Мария-Ра» обратилось в комитет с заявлением о предоставлении без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301010:1583, площадью 845 кв.м, расположенного по адресу: г. Кемерово, Кировский район, южнее жилого дома № 4 по ул. Попова.

Комитетом был подготовлен проект договора аренды земельного участка с актом приема-передачи и протоколом определения величины арендной платы.

 Договор был подписан обществом с протоколом разногласий. Общество не подписало протокол согласования разногласий, подготовленный комитетом.

 Поскольку стороны не урегулировали разногласия, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Несогласие истца с содержанием пункта 4.3 проекта договора обусловлено возможностью применения повышающего коэффициента при расчете арендной платы в связи с передачей арендатором прав и обязанностей по договору аренды, либо заключением договора субаренды.

Согласно пункту 2.15 Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы при возникновении условий использования земельного участка, влекущих применение коэффициентов, установленных в перечне коэффициентов, учитывающих условия использования земельных участков, применяемых для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово (Ку).

Согласно приложению № 2 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, в отношении земельных участков, переданных в субаренду, земельных участков под переданными в пользование объектами недвижимости или временными сооружениями, находящимися в частной собственности физических или юридических лиц подлежит применению коэффициент в размере «1,2».

Между тем, постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, к которым, в том числе, отнесен принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В соответствии с позицией  Верховного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 19.10.2011 № 14-Г11-39 положения нормативно-правового акта субъекта Российской Федерации, устанавливающие повышающий коэффициент расчета арендной платы при уступке прав по договору аренды либо передаче в субаренду, принимая во внимание, что при перемене лиц в обязательстве к новому арендатору переходит обязанность по внесению арендной платы в размере, определенном при передаче земельного участка в аренду правопредшественнику, по смыслу гражданского законодательства в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды, не основаны на законе и противоречат принципу экономической обоснованности.

Таким образом, учитывая то, что разрешение судом спора сторон при возникновении разногласий по конкретным условиям договора имеет своей целью внесение определенности в правоотношения сторон и установление условий договора в соответствии с требованиями действующего законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11), апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для принятия редакции пункта 4.3 проекта договора в редакции, предложенной истцом.

Несогласие истца с содержанием пунктов 4.4.13, 4.4.14, 6.1, 6.2 проекта договора обусловлено возложением на него обязательств, а именно: в десятидневный срок со дня отчуждения объекта недвижимости на земельном участке, направить арендодателю письменное уведомление с приложением подтверждающих документов, осуществлять сверку расчетов по арендной плате и неустойке, но не позднее чем за один месяц до окончания срока действия настоящего договора, уплатить неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и платы за фактическое пользование земельным участком в установленные сроки, штраф в случае нарушения обязанностей, перечисленных в разделах 4 и 5 настоящего договора, не предусмотренных законом либо иным нормативно-правовым актом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

Учитывая, что  во взаимоотношениях арендодателя публичных земель и арендатора последний лишен возможности заключения договора с иным контрагентом и по своему усмотрению определять условия данного договора, общество является слабой стороной, интересы которой подлежат защите в судебном порядке.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.01.2021 № Ф04-6376/2020 по делу № А46-7753/2020).

В рассматриваемом случае, сторонами не достигнуто согласие по поводу включение в условия договора обязанностей арендатора в десятидневный срок со дня отчуждения объекта недвижимости на земельном участке, направить арендодателю письменное уведомление с приложением подтверждающих документов, осуществлять сверку расчетов по арендной плате и неустойке, но не позднее чем за один месяц до окончания срока действия настоящего договора, уплатить неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и платы за фактическое пользование земельным участком в установленные сроки, штраф в случае нарушения обязанностей, перечисленных в разделах 4 и 5 настоящего договора, не предусмотренных законом либо иным нормативно-правовым актом.

Обязательность согласования данных условий при заключении договора аренды нормами действующего законодательства не установлена, включение данных условий не обосновано Комитетом надлежащим образом.

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии оснований для исключения из проекта договора пунктов 4.4.13, 4.4.14, 6.1, 6.2.

Наличие пунктов 4.4.13, 4.4.14, 6.1, 6.2 в типовой форме договора, разработанной с учетом взаимоотношений комитета с землепользователями, правового значения не имеет. Наличие у комитета права устанавливать условия пользования земельными участками, распоряжение которыми отнесено к его компетенции, не лишает заинтересованную сторону права влиять на условия заключаемого договора, иное противоречило бы нормам статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на иск комитет указал на отсутствие возражений относительно исключения из проекта договора пунктов 4.4.16, 7.4.5 в связи с их исключением из типовой формы договора аренды. Апелляционная жалоба доводов о несогласии с решением суда первой инстанции об исключении данных пунктов из проекта договора не содержит.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены/изменения решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены/изменения решения не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.12.2020 Арбитражного суда Кемеровской  области по делу № А27-19299/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства  в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев  со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

        Председательствующий                                                  О.Ю. Киреева 

        Судьи                           Т.Е. Стасюк

                                                                                                    ФИО1