АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ЦЕНТРАЛЬНОГО  ОКРУГА

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

«

Дело № А23-3301/2016

г. Калуга

29» апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме   29 апреля 2019 года.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего                              Смотровой Н.Н.,

судей                                                           Андреева А.В.,                        

            Канищевой Л.А.,

 

при участии в судебном заседании:

от истца - директора ФИО1 (решение № 7 от 26.03.19);

от ответчика - представителя по доверенности 40 АВ № 0179502 от 23.06.16 сроком действия 3 года ФИО2;

от третьего лица: ООО "Информ-Сервис" - представителя по доверенности от 03.12.18 сроком действия 1 год ФИО2;

представители дргуих третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежаще;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Калужской  области от 28.11.2018 (судья Иванова Е.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2019 (председательствующий судья Волкова Ю.В., судьи: Афанасьева Е.И., Сентюрина И.Г.) по делу А23-3301/2016, 

 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "Славянский дом" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ответчик) о взыскании по кредитному договору N 70018 от 28.04.12 (далее - кредитный договор) задолженности по основному долгу в сумме 6 196 494,39 руб. и по процентам в сумме 474 471,37 руб. (в соответствии с уточнёнными в порядке ст. 49 АПК РФ и принятыми судом требованиями), обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке от 15.08.12 (далее - договор ипотеки) имущество: здание (торговый комплекс), принадлежащее ответчику на праве общей долевой собственности, доля в праве 5/6, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 68.6 кв. м, инв. N 3252, лит. стр. 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> (далее - здание); 5/6 в праве аренды на находящийся под зданием земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:27:030102:88, расположенный по адресу: 

<

...> для эксплуатации здания (торгового комплекса), общей площадью 103 кв.м. (далее - спорный земельный участок).

Суд привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью Банк "Элита" (далее - Банк), общество с ограниченной ответственностью "Информ-Сервис", Межрайонную инспекцию Федеральной налоговой службы N 5 по Калужской области (далее - МИФНС).

Решением от 28.11.18 суд удовлетворил иск, взыскав с ответчика в пользу истца задолженность и проценты по кредитному договору, судебные издержки, и в обратив взыскание на переданное в залог имущество ответчика счет погашения его задолженности перед истцом по кредитному договору, установив его начальную продажную стоимость в размере 3 339 333 руб. Реализацию имущества суд определил осуществить путем его продажи с публичных торгов.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.19 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами в части обращения взыскания на заложенное имущество, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Центрального округа, в которой просил решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменить в части обращения взыскания на заложенное имущество, и направить в этой части дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кассационная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции незаконно обратил взыскание на 5/6 в праве аренды ответчика на спорный земельный участок, поскольку из представленных в материалы дела Выписок следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) отсутствует запись об ипотеке в пользу истца доли в праве аренды на него. Имеется только запись о регистрации обременения ипотекой в пользу истца земельного участка. Отсутствие в ЕГРН записи об ипотеке 5/6 в праве аренды ответчика  полностью исключает возможность обращения взыскания на данное право аренды. Из решения по делу № А23-7404/2016 следует, что суд не усмотрел, что предметом ипотеки является право аренды спорного земельного участка, а посчитал установленным, что в обеспечение обязательства по кредитному договору ответчик передал Банку как первоначальному кредитору спорный земельный участок. Однако в силу п. 1 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - закон № 102-ФЗ) ответчик не имел права на передачу земельного участка в ипотеку, поскольку не является его собственником. Суды первой и апелляционной инстанций не дали надлежащей и полной оценки возражениям ответчика и представленным им доказательствам.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном гл. 35 АПК РФ.

Банк и МИФНС своих представителей в судебное заседание не направили,  о его проведении извещены надлежащим образом, в связи с чем и на основании ч.3 ст. 284 АПК РФ судебное заседание проводится в их отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что судебные акты обжалуются только в части обращения взыскания на заложенное имущество - ответчик настаивает на отсутствии у суда права обратить взыскание на 5/6 в праве аренды спорного земельного участка по приведённым в кассационной жалобе основаниям. Против обращения взыскания на 5/6 доли в праве общей долевой собственности на здание ответчик возражений не заявляет.

Представитель ООО "Информ-Сервис" поддержал кассационную жалобу ответчика.

Представитель истца возражал против удовлетворения удовлетворения кассационной жалобы, возражений против судебных актов в необжалованной ответчиком части не заявил.

Согласно ч.1 ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено данным кодексом.

С учётом изложенного окружной суд проверяет законность обжалуемых судебных актов лишь в обжалуемой обществом части обращения взыскания на заложенное имущество с учётом приводимых в кассационной жалобе доводов.

Проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие содержащихся в оспариваемых судебных актах выводов установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов в обжалованной части исходя из следующего.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 28.04.12 между Банком (кредитор) и ответчиком (заемщиком) был заключен кредитный договор N 70018 на предоставление кредита в размере 11 000 000 руб. (т. 1, л.д. 8-12).

Согласно п. 2.1. договора, срок погашения кредита - 27.04.17. Заемщик осуществляет погашение основного долга ежемесячно, но не позднее последнего рабочего дня месяца, начиная с мая 2013 года, в сумме 229 170 руб. и в окончательный срок погашения кредита - оставшейся задолженности по кредиту.

Согласно п.2.2 договора, за пользование кредитом заемщик платит кредитору 13,5% годовых.

Согласно п. 3.4. договора, кредитор имеет право востребовать кредит и проценты по нему досрочно без согласия заемщика при несвоевременном погашении процентов за пользование кредитом.

Согласно п. 7.1. договора, он вступает в силу и действует до полного погашения кредита, уплаты процентов по нему и иных издержек кредитора.

Банком во исполнение обязательств перед ответчиком (заемщик) по кредитному договору предоставлены денежные средства в размере 11 000 000 руб. до 27.04.17, с ежемесячной уплатой процентов за пользование кредитом по ставке 13,5% годовых (т. 1, л.д. 13).

15.08.12 в обеспечение исполнения обязательств кредитному договору между Банком (залогодержатель) и ответчиком (залогодатель) заключен договор об ипотеке, по условиям п. 1.1. которого залогодатель передает залогодержателю: торговый комплекс, принадлежащий ему на праве общей долевой собственности, доля в праве 5/6, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 68,6 кв. м инв. N 3252, лит. Стр. 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>. кадастровый номер: 40-40-27/024/2008-128; земельный участок из земель населенных пунктом с кадастровым номером: 40:27:030102:88, расположенный по адресу: 

<

...> для эксплуатации здания (торгового комплекса), общей площадью 103 кв. м. Срок аренды 49 лет. Земельный участок находится в аренде, в соответствии с договором аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N А-70-2012 от 04.07.12. Ответчик вступил в указанный договор на стороне арендатора с соглашением N А-86-2012 от 30.07.2012. Доля в праве аренды 5/6. Срок аренды 49 лет (т.1, л.д. 14-18).

Согласно п. 2.4.6. договора, залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога, если по истечении срока действия кредитного договора заемщик имеет по нему задолженность; в соответствии с п. 2.4.7. договора об ипотеке - на удовлетворении своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Согласно п. 3.1. договора, залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в следующих случаях: наличия просрочки при осуществлении платежа по исполнению денежного обязательства и (или) уплате процентов более 5 (пяти) календарных дней; нарушение сроков исполнения денежного обязательства, даже если такая просрочка незначительна; в случае, если требование залогодержателя о досрочной исполнении обеспеченного ипотекой денежного обязательства и (или) уплате процентов за пользование им не будет удовлетворено залогодателем в течение 30 (тридцати) календарных дней, считая с даты получения письменного уведомления о таком требовании; в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Договор действует до даты полного исполнения залогодателем обязательств, обеспеченных ипотекой. (п. 4.3. договора).

27.08.12 договор ипотеки зарегистрирован Управлением Росреестра по Калужской области (далее - управление), номер государственной регистрации 40-40-11/023/2012-399 (т.1, л.д. 18).

27.08.12 на основании договора ипотеки управлением в пользу Банка зарегистрированы обременения в отношении здания и спорного земельного участка,  номер государственной регистрации 40-40-11/023/2012-399 (т. 1, л.д. 81-86).

31.12.15 между Банком (цедент) и истцом (цессионарий) заключен договор уступки права требования N 13, по условиям которого к цессионарию перешло право требования с ответчика задолженности по кредитному договору в размере 6 890 965,39 руб. (т.1, л.д. 26-30).

Во исполнение решения Арбитражного суда Калужской области от 22.02.17 по делу N А23-7404/2016 управлением в ЕГРН внесены изменения во внесённую 27.08.12 запись за номером государственной регистрации 40-40-11/023/2012-399 в отношении здания и спорного земельного участка в части лица, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта:  Банк заменён на истца. В качестве основания для внесения указанного изменения регистрирующим органом указаны: 1) договор ипотеки, дата регистрации 27.08.12, 40-40-11/023/2012-399, 2) решение Арбитражного суда Калужской области от 22.02.17 по делу N А23-7404/2016, 3) договор уступки прав требований № 13 от 31.12.15 (т.3, л.д. 69, 73. 74).

Ссылаясь на то, что ответчик прекратил исполнение обязательств по договору истец обратился в суд с рассмотренным в данном деле иском.

Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения апелляционным судом, иск удовлетворил, взыскав с ответчика в ползу истца задолженность по кредитному договору и обратил взыскание на заложенное по договору ипотеки на имущество в счёт погашения задолженности по кредитному договору.

Ответчик в кассационном порядке обжалует судебные акты только в части обращения взыскания на заложенное имущество, настаивая на том, что отсутствие в ЕГРН записи об ипотеке 5/6 в праве аренды  полностью исключает возможность обращения на него взыскания по долгу ответчика.

При принятии судебных актов в обжалуемой ответчиком части обращения взыскания на заложенное имущество и проверке в апелляционном порядке возражений ответчика по данному поводу, суды исходили из следующего.

В соответствии с п.1 ст. 348 ГК РФ (здесь и далее нормы ГК РФ приводятся в редакции, действовавшей в момент заключения договора ипотеки - 15.08.12), взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с п.1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Предметом залога, согласно положениям ст. 336 ГК РФ, может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Установив наличие у ответчика не оспариваемой им задолженности по кредитному договору, исполнение обязательств по которому было обеспечено залогом принадлежащего ответчику имущества по договору ипотеки, суды признали правомерным требование истца о взыскании задолженности по кредитному договору путём обращения взыскания на заложенное имущество: 5/6 в принадлежащем ответчику праве общей долевой собственности в здании (объект недвижимости), 5/6 в принадлежащем ответчику праве аренды спорного земельного участка, на котором находится здание.

Ответчик в кассационной жалобе не приводит возражений против обращения судом взыскания на 5/6 в праве общей долевой собственности в здании, приводя возражения против обращения взыскания на 5/6 в праве аренды спорного земельного участка.

При этом ответчик ссылается на следующие обстоятельства.

В ЕГРН  зарегистрировано только обременение в пользу истца в виде ипотеки спорного земельного участка: согласно Выписке из ЕГРН от 27.10.2017 N 40/001/002/2017-16616, земельный участок кадастровый номер 40:27:030102:88, обременен ипотекой в пользу ООО "Славянский дом", согласно записи государственной регистрации 40-40-11/023/2012-399 от 27.08.12.

Какие-либо сведения об ипотеке права аренды земельного участка и объемах такого ограничения в данной выписке отсутствуют.

По мнению ответчика, отсутствие в ЕГРН записи об ипотеке 5/6 в праве аренды  полностью исключает возможность обращения взыскания на данное право аренды. Ответчик правом на спорный земельный участок не обладает, в связи с чем регистрация ипотеки по долгу ответчика данного участка нарушает требования п. 1 ст. 6 закона N 102-ФЗ.

Эти же возражения приводились ответчиком и суду апелляционной инстанции, который отклонил их как неосновательные, сославшись на следующее.

 Регистрационная запись за государственным номером 40-40-11/023/2012-399 от 27.08.12 была произведена на основании договора об ипотеки, заключенного между Банком в качестве залогодержателя и ответчиком в качестве залогодателя.

Согласно предмету договора об ипотеке, ответчиком передавалось в залог здание (торговый комплекс), принадлежащие ему на праве общей долевой собственности, доля в праве 5/6, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 68.8 кв. м, инв. N 3252, лит. стр. 1, адрес (местонахождения) объекта: 

<

...>, кадастровый номер 40-27/024/2008-128, и так же 5/6 доли в праве аренды земельного участка с кадастровым номером 40:27:030102:88, для эксплуатации здания (торгового комплекса). Данный земельный участок находится в аренде, в соответствии с договором аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N А-70-2012 от 04.07.12, ответчик  вступил в указанный договор на стороне арендатора в соответствии с соглашением от 30.07.12 номер А-86-2012 г.

Далее суд апелляционной инстанции сослался на то, что передача в ипотеку указанного имущества и права аренды доли земельного участка не противоречат действующему на тот момент законодательству, а именно: п. 2 ст.7 и п. 5 ст. 5 закона № 102-ФЗ (апелляционный суд ошибочно указал номер закона - 107-ФЗ)

Ограничение на нежилое помещение и право аренды устанавливалось в пользу Банка.

Впоследствии на основании договора уступки прав требования № 13 от 31.12.15 и решения Арбитражного суда Калужской области по делу N А23-7404/2016 от 22.02.17 ограничение прав ответчика по аренде 5/6 доли этого земельного участка было изменено управлением с Банка в пользу истца.

Все записи по изменению ограничений прав и обременений объекта недвижимости, а именно: спорного земельного участка вносились управлением как уполномоченным органом, согласно Федеральному закону от 13.07.15 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Кроме того, ООО "Информ-Сервис" является собственником 1/6 доли здания и использует эту долю по своему усмотрению.

Согласно п. 1.3 договора аренды спорного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N А-70-2012 от 04.07.12, порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей площади занимаемых площадей.

Апелляционный суд также пришёл к выводу о том, что заключённым между Банком в качестве залогодержателя и ответчиком в качестве залогодателя договором ипотеки не нарушены права собственника спорного земельного участка в лице Администрации города Обнинска.

Изучив материалы дела с учётом доводов кассационной жалобы ответчика, суд округа пришёл к выводу о том, что, вне зависимости от внесённых управлением в ЕГРН описаний предмета ипотеки в пользу Банка и затем – истца в части спорного земельного участка: земельный участок или 5/6 в праве аренды земельного участка, у суда первой инстанции имелись предусмотренные действовавшим в период заключения договора ипотеки основания для обращения взыскания на переданный ответчиком в залог объект недвижимости (в объёме переданных в ипотеку 5/6 в праве общей долевой собственности) вместе с имеющимся у ответчика как у залогодателя 5/6 в праве аренды земельного участка, на котором этот объект недвижимости находится.

При этом суд кассационной инстанции руководствуется следующими нормами материального права с учётом разъяснений по их применению Пленума ВАС РФ, которые не признаны не действующими ВС РФ.

Согласно п.1 ст. 341 ГК РФ, право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

С учётом изложенного суд кассационной инстанции отклоняет как неосновательные доводы кассационной жалобы о том, что вопрос о том, какое право в отношении спорного земельного участка (собственности или аренды) передано ответчиком Банку по договору ипотеки надлежит разрешать в зависимости от того какое право зарегистрировано в ЕГРН.

Право ипотеки возникает из договора ипотеки, а не из записи в ЕГРН о регистрации обременения в виде ипотеки, и возникает это право с момента заключения договора ипотеки.

В связи с этим доводы ответчика о том, что, поскольку согласно записи в ЕГРН в пользу истца зарегистрирована ипотека спорного земельного участка, то следует считать, что в ипотеку ответчиком и передан этот участок, противоречат применимым к спорным правоотношениям нормам ГК РФ.

В договоре ипотеки указано, что ответчик вместе с принадлежащим ему правом на объект недвижимости (5/6 доли в праве общедолевой собственности) передал Банку в залог и право аренды на находящийся под этим объектом недвижимости земельный участок в принадлежащем ему объёме (5/6 доли в праве аренды). 

Как правильно на то сослался суд апелляционной инстанции, в Выписке из ЕГРН в отношении спорного земельного участка номер государственной регистрации ипотеки в отношении земельного участка в пользу Банка: "40-40-11/023/2012-399" соответствует номеру, указанному в договоре ипотеке.  При этом, в договоре ипотеки указано на передачу в залог не спорного земельного участка, а 5/6 в праве аренды этого участка.

Соответственно, вне зависимости от внесённых управлением в ЕГРН формулировок при описании данного обременения залогом, у Банка, а затем и у истца по договору цессии, не могло возникнуть права залогодержателя в отношении права собственности на спорный земельный участок: в договоре ипотеки не указано на передачу ответчиком в залог права собственности на земельный участок.

Решение суда по делу № А23-7404/2016 толкуется ответчиком неверно.

С учётом этого основанный на выписке из ЕГРН довод ответчика, о том, что предметом договора ипотеки является земельный участок, а не доля в праве аренды, правомерно признан апелляционным судом подлежащим отклонению.

Далее, п. 3 ст. 340 ГК РФ было установлено, что ипотека здания  или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В соответствии со ст. 69 закона № 102-ФЗ в действующей с 07.03.12 редакции Федерального закона от 06.12.11 № 405-ФЗ (далее – закон № 405-ФЗ), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

До 07.03.12 статья 69 закона № 102-ФЗ действовала в редакции Федерального закона от 26.06.07 N 118-ФЗ (далее – закон № 118-ФЗ), согласно которой ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

На дату заключения договора ипотеки ст. 69 закона № 102-ФЗ действовала в редакции закона № 405-ФЗ. 

В имеющем значение для данного дела в вопросе о судьбе принадлежащего залогодателю права на земельный участок при передаче им в залог находящегося на этом участке объекта недвижимости (его части), обе приведённых редакции ст. 69 закона № 102-ФЗ принципиально совпадают.

Пункт 3 ст. 340 ГК РФ в приведённой редакции действовал в период действия обоих изложенных редакций ст. 69 закона № 102-ФЗ.

С учётом изложенного суд округа считает возможным при толковании приведённых выше положений п.3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 закона № 102-ФЗ учитывать также разъяснения, данные Пленумом ВАС РФ в постановлении от 17.02.11 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 10), в период которого ст. 69 закона № 102-ФЗ действовала в редакции закона N 118-ФЗ.

Так, в п. 11 постановления № 10 Пленум ВАС РФ разъяснил арбитражным судам, что, применяя положения п.3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 закона № 102-ФЗ (то есть, в редакции закона № 118-ФЗ), судам необходимо учитывать следующее. При залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

В соответствии с п. 12 постановления Пленума ВАС РФ № 10, при толковании положений п.3 ст. 340 ГК РФ об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего. Согласно ст. 69 закона № 102-ФЗ, залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, ст. 63 закона № 102-ФЗ, п. 5, 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), п.п. 3 п. 5 ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 ст. 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ).

Таким образом, из приведённых выше положений ГК РФ и закона № 102-ФЗ с учётом разъяснений п.п. 11, 12 постановления Пленума ВАС РФ № 10 следует, что при передаче ответчиком Банку в залог по договору ипотеки от 15.08.12 здания (5\6 доли), вне зависимости от указаний в этом договоре, залогом обременялось также принадлежащее ответчику как залогодателю право аренды спорного земельного участка, на котором находилось это здание, в принадлежащем ответчику объёме – 5/6 в праве аренды.

Вне зависимости от формулировок в договоре ипотеки недвижимости, принадлежащая ответчику доля в праве аренды спорного земельного участка под передаваемым в ипотеку объектом недвижимости не являлась самостоятельным предметом ипотеки: в силу п.3 ст. 340, ст. 69 закона № 102-ФЗ эта доля подлежала передаче в залог ответчиком Банку одновременно с находящимся на нём зданием (долей в праве) как объектом недвижимости. 

Объект недвижимости и право аренды земельного участка под этим объектом в принадлежащих ответчику как залогодателю объёмах в силу приведённых выше норм права выступают единым предметом договора ипотеки.

Ответчик не оспаривает вывода суда первой инстанции о наличии у него перед истцом задолженности по кредитному договору, обеспеченному залогом по договору ипотеки.

С учетом изложенного  кассационная коллегия полагает, что у суда первой инстанции и мелись предусмотренные п.1 ст. 348, п.1 ст. 349, п.3 ст. 340, ст. 69 закона № 102-ФЗ основания для взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по кредитному договору путём обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки недвижимое  имущество с правом аренды земельного участка под этим объектом недвижимости в принадлежащих ответчику долях: 5/6 в праве общей долевой собственности на здание и 5/6 в праве аренды спорного земельного участка, на котором находится это здание.

 Суд первой инстанции установил единую начальную продажную стоимость на торгах доли в праве на здание и доли в праве аренды. Из этого следует, что они будут реализовываться на торгах одним литом, в качестве единого предмета договора ипотеки, что соответствует п.3 ст. 340, ст. 69 закона № 102-ФЗ.

Нахождение спорного земельного участка в муниципальной собственности не препятствует передачу в залог права аренды такого  земельного участка одновременно с передачей в аренду находящегося на нём объекта недвижимости.

Нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу ч. 4  ст. 288 АПК РФ, безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

В силу совокупности приведённых выше обстоятельств и норм материального и процессуального права суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов первой и апелляционной инстанций в обжалованной ответчиком части. Кассационная жалоба ответчика отклоняется.

Руководствуясь статьями 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Калужской области от 28.11.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2019 по делу № А23-3301/2016 в обжалованной части оставить без изменения, кассационную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вынесения, в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

           Н.Н. Смотрова

 

Судьи                                                                                                                А.В. Андреев

 

                                                                                                                          Л.А. Канищева