СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

город Томск                                                                                            Дело № А45-8094/2021 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 января 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:   

председательствующего                                   Стасюк Т.Е., 

судей                                                                     Афанасьевой Е.В.,          

                                                                               ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Геба» (№ 07АП-9851/2021) на решение от 18.08.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-8094/2021 (судья Амелешина Г.Л.) по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 307547208700085), г. Искитим, к закрытому акционерному обществу «Геба» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, о взыскании 33 766 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате, 579 743 руб. 00 коп. расходов на восстановительный ремонт, 12 000 руб. 00 коп. издержек на оплату оценки стоимости восстановительного ремонта.

В судебном заседании приняли участие:

от ответчика: ФИО4, по доверенности № 1/Ю от 30.12.2021, паспорт.

СУД УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к закрытому акционерному обществу «Геба» (далее – ЗАО «Геба») о взыскании 33 766 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате, 579 743 руб. расходов на восстановительный ремонт, 12 000 руб. издержек на оплату оценки стоимости восстановительного ремонта.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.08.2021 иск удовлетворен – с ЗАО «Геба» в пользу  ИП ФИО3 взыскано: 33 766 руб. 70 коп.  задолженности по арендной плате за период с 01.12.2020 по 25.12.2020; 579 743 руб. 00 коп.  расходов на восстановительного ремонта помещения; 12 000 руб. 00 коп. расходов на оплату оценки стоимости  восстановительного ремонта; 15 510 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом первой инстанции не были исследованы все доказательства по делу, судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, а также доводы суда касательно приобщенных к материалу дела доказательств являются ошибочными.

От истца в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, подержав выводы суда и ссылаясь на то, что ответчик в подтверждение своей позиции доказательств не представил.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснив дополнительно, что судом первой инстанции было проведено лишь два заседания (одно предварительное и одно судебное) и сразу вынесено решение; в судебном заседании представитель ответчика участвовать не мог по причине болезни, однако суд заседание не отложил, вследствие чего ответчик не смог реализовать свое право на заявление ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своего представителя не направил. Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в период с 20.02.2012 по 25.12.2020 между ИП ФИО3 (арендодатель) и ЗАО «Геба» (арендатор) сложились договорные правоотношения на основании долгосрочного договора аренды недвижимого имущества № 02 от 20.02.2012, с дополнительным соглашением от 20.01.2015.

Факт предоставления нежилого помещения в аренду ответчику подтвержден актом приема-передачи от 20.02.2012.

По истечении срока действия договора от 20.02.2012 между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и ЗАО «Геба» (арендатор), заключен договор аренды нежилого помещения № 20/02/18 от 20.02.2018 (далее - договор), в соответствии с пунктами 1.1-1.6 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение за плату нежилое помещение – офис      № 13, общей площадью 101,3 кв.м., находящееся на первом этаже в здании, расположенном по адресу: 

<

...>.

Целевое назначение арендуемого объекта: для размещения офиса.

Площадь передаваемого в аренду объекта и его месторасположение и границы определяются приложением № 1, являющимся неотъемлемой частью договора.

Объект принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора участия в долевом строительстве от 02.09.2009, дополнительного соглашения об изменении договора участия в долевом строительстве от 02.09.2009 № 1 от 07.04.2010, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 2065472001330/10 от 27.07.2010; акта приема - передачи от 01.10.2010.

Арендодатель передает арендатору объект по акту приема-передачи, который должен быть подписан обеими сторонами, в котором должно быть отражено техническое состояние объекта, наличие оборудования и иной информации, характеризующей объект на момент сдачи в аренду.

На момент заключения договора объект нуждается в косметическом ремонте, обязанность по проведению которого по соглашению сторон арендатор берет на себя. При этом, по окончании договорных правоотношений арендатор, также обязуется провести восстановительный ремонт объекта.

Помещение было принято ответчиком без замечаний по его техническому состоянию по акту приема-передачи от 20.02.2018, являвшемуся приложением к договору аренды нежилого помещения № 20/02/18 от 20.02.2018.

Дополнительным соглашением № 1 от 01.12.2018 к договору аренды нежилого помещения № 20/02/18 от 20.02.2018, срок действия договора был продлен по 19.12.2019.

Дополнительным соглашением № 2 от 20.11.2019 к договору аренды нежилого помещения № 20/02/18 от 20.02.2018, срок действия договора был продлен по 19.11.2020.

Истцом 12.11.2020 в адрес ответчика направлено дополнительное соглашение № 3 от 12.11.2020 о пролонгации договора аренды нежилого помещения № 20/02/18 от 20.02.2018  на последующие 11 (одиннадцать) календарных месяцев с 21.11.2020 по 19.10.2020. Однако, ответчик письмом, исх. № 373, от 18.11.2020 отказался от подписания дополнительного соглашения № 3 о пролонгации договора, мотивируя сложной экономической ситуацией и отсутствием необходимости в продлении договора.

По истечении срока, обусловленного дополнительным соглашением № 2 от 20.11.2019 к договору, ответчиком помещение не было освобождено от принадлежащего ему имущества, и не передано по акту приема-передачи.

Таким образом, ответчик продолжал занимать арендуемые помещения по истечении срока аренды.

25.11.2020 заказным письмом,  исх. № 16, с описью вложения на юридический  адрес  ответчика  направлено  уведомление о необходимости явки на обследование арендуемого помещения и составления акта обследования.

На  обследование арендуемого помещения ответчик не явился.

Согласно акту № 1 от 07.12.2020  обследования нежилого помещения, находящегося в аренде на основании договора аренды нежилого помещения № 20/02/18 от 20.02.2018, зафиксировано следующее состояние помещения: состояние потолка: повсеместные отверстия от сверления, трещины, загрязнение; состояние пола: напольная плитка в сколах и трещинах местами отходит от основания; состояние стен: в стенах отверстия от сверления, загрязнения трещины, отслоение шпаклевочного слоя; состояние электропроводного оборудования: розетки и выключатели в неудовлетворительном состоянии, грязные, отходят от стен, местами выпадают из монтажного отверстия; состояние вентиляции, приборов отопления, сантехнических приборов: отсутствует вентиляционная решетка, унитаз сильно загрязнен и в антисанитарном состоянии, раковина и короб под раковиной имеют аналогичное антисанитарное состояние: роб сломан.

По результатам обследования сделан вывод, что помещение к эксплуатации не пригодно, требуется выполнение восстановительного ремонта.

Пунктом 4.2 договора согласован порядок внесения арендных платежей, в виде предоплаты, а именно «не позднее 10 (десятого) числа каждого текущего календарного месяца, путем перечисления суммы, на расчетный счет арендодателя.

В ходе судебного разбирательство установлено и не доказано иное, что ответчиком  в период с 01 по 25 декабря 2020 года ответчик не исполнил денежное обязательство по оплате аренды. 

Ссылаясь на изложенные выше обстоятельства, неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, по текущему и восстановительному ремонту помещения, истец обратился к ответчику с претензией, поскольку в досудебном порядке спор не урегулирован, последовало обращение в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковое заявление, принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Факт передачи истцом в пользование ответчику объекта аренды подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен.

Судом первой инстанции установлено, что договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением дополнительного соглашения №2 от 20.11.2019 которым, срок действия договора был пролонгирован по 19.11.2020.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

По смыслу положений статей 611, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двухстороннего акта (статья 655 Кодекса).

При этом сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды (статьи 450.1, 610, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В силу пункта 2 той же статьи при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Таким образом, при сдаче в аренду здания, сооружения, либо части здания (в данном случае - помещений в здании) подлежит составлению передаточный акт, или иной документ, подписываемый обеими сторонами.

Двусторонний акт возврата помещения сторонами не составлялся.

Материалами дела подтвержден факт направления истцом ответчику уведомления о необходимости явки  на обследование арендованного помещения 07.12.2020 к 10 час. 00 мин. по адресу нахождения арендованного имущества. Уведомление было направлено истцом заказным письмом 25.11.2020, и согласно отчету об отслеживании почтовых отправлений ожидало адресата в месте вручения уже 27.11.2020.

В назначенную дату ответчик не явился для осмотра помещения, истец произвел осмотр в его отсутствие, о чем сообщил письмом № 17 от 07.12.2020, указав в нем, в том числе на факт нахождения в офисном помещении имущества ответчика и продолжение начисления арендной платы.

Письмом от 11.12.2020 истец сообщил ответчику о необходимости освобождения помещения до 25.12.2020.

Акт приема-передачи помещения от 25.12.2020 подписан арендодателем односторонне, поскольку арендатор, уведомленный надлежаще о дате расторжения договора, для его составления и подписания не явился. Экземпляр акта направлен истцом ответчику с сопроводительным письмом от 25.12.2020. 

Ответчик указанные обстоятельства не оспаривает, возражений ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанций не заявлял.

Поскольку доказательств оплаты аренды ответчиком в период с 01 по 25 декабря 2020 года не представлено, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о наличии оснований для взыскания задолженности в заявленном истцом размере. 

В материалы дела представлен акт № 1 от 07.12.2020 обследования нежилого помещения.

В акте зафиксировано следующее состояние помещения: состояние потолка: повсеместные отверстия от сверления, трещины, загрязнение; состояние пола: напольная плитка в сколах и трещинах местами отходит от основания; состояние стен: в стенах отверстия от сверления, загрязнения трещины, отслоение шпаклевочного слоя; состояние электропроводного оборудования: розетки и выключатели в неудовлетворительном состоянии, грязные, отходят от стен, местами выпадают из монтажного отверстия; состояние вентиляции, приборов отопления, сантехнических приборов: отсутствует вентиляционная решетка, унитаз сильно загрязнен и в антисанитарном состоянии, раковина и короб под раковиной имеют аналогичное антисанитарное состояние: роб сломан.

По результатам обследования сделан вывод, что помещение к эксплуатации не пригодно, требуется выполнение восстановительного ремонта.

Арендатор опровергающих доказательств не представил.

В связи с нарушением условия об оплате арендной платы 16.12.2020 ответчику направлено уведомление исх. № 18 о расторжении договора в одностороннем порядке по инициативе истца, с приложенным актом приема-передачи (возврата) помещения от 25.12. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подписывая акты приема-передачи имущества арендатору, ответчик возражений относительно состояния помещения не заявлял, состояние помещения в актах от 20.12.2012 и от 20.02.2018 описано как удовлетворительное и пригодное к эксплуатации. Арендатор к техническому состоянию претензий не имеет (т. 1 л. 

<

...>). Соответственно, истец со своей стороны обязанность по предоставлению имущества в аренду исполнил.

Судом первой инстанции установлено и не опровергнуто ответчиком, что арендатор ООО «Геба»  в нарушение условий договора не исполнил принятые на себя обязательства по договору: не произвел восстановительный ремонт помещения, что является нарушением пункта 3.3.13 договора, согласно которому арендатор обязан по истечении срока аренды  за свой счет произвести  восстановительный ремонт объекта в виде восстановления повреждений целостности стен, пола, потолка, инженерного оборудования (розетки, выключатели, светильники, приборы отопления), а также произвести окраску стен эмульсионным составом на 2 (два) слоя.

Из материалов дела следует, что для проведения оценки ремонта по восстановлению помещения истцом привлечена независимая специализированная организация автономная некоммерческая организация по оказанию правовых и экспертных услуг (АНО «ЭЦ»), заключен договор на проведение исследования № 06-029.

Согласно пунктам 3.3.5 договора аренды нежилого помещения № 20/02/18 от 20.02.2018  и долгосрочного договора аренды недвижимого имущества № 02 от 20.02.2012 ответчик при выполнении реконструкции, либо перепланировки помещения, обязан получить письменное разрешение истца.

При проведении экспертом обследования помещения, обнаружена не узаконенная перепланировка помещения, а именно: возведены перегородки внутри помещения с целью выделения отдельных помещений.

Для проведения оценки стоимости восстановительного  ремонта помещения истец также направлял ответчику уведомление, которое также было оставлено последним без внимания.

В соответствии с заключением специалиста № 07-029 от 08.02.2021, рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для восстановительного ремонта в помещении по адресу: Новосибирская область, город Искитим, мкр. Южный, дом 41 б, офис 13, составляет 579 743 руб.

Заключение составлено специалистом, обладающим специальными познаниями и у суда не вызывает  сомнение достоверность выводов специалиста. Обстоятельств и доказательств обратного, судом не установлено, ответчиком, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено и не представлено. 

Заявленные истцом расходы на проведение восстановительного ремонта помещения истца, находящего в фактическом пользовании у ответчика с 2012 года, в сумме 579 743 руб. обоснованно признаны подлежащим взысканию в пользу истца.

На проведение оценки стоимости восстановительного ремонта помещения истец затратил 12 000 руб., что подтверждено документально. Указанные расходы обоснованно расценены судом как убытки, понесенные для защиты нарушенного права на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы апеллянта о слишком быстром рассмотрении судом спора и не удовлетворении его ходатайства об отложении судебного заседания, подлежат отклонению, поскольку судом первой инстанции совершены все необходимые процессуальные действия для обеспечения ответчику процессуальной возможности представить соответствующие доказательства, заявить ходатайства.

Так изначально дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства, принимая во внимание обстоятельства дела суд перешел к рассмотрению по общим правилам искового производства, подробно указав ответчику какие обстоятельства подлежат исследованию. Ответчик ни к дате предварительного судебного заседания, ни к дате судебного заседания доказательств в материалы дела не представил, с ходатайством о проведении по делу судебной экспертизы не обращался, ходатайство об отложении судебного заседания направил несвоевременно, что исключило возможность для суда его рассмотреть, кроме того, к ходатайству не приложил никаких обосновывающих доказательств.

Суд апелляционной инстанции обращает внимание, что и в суде апелляционной инстанции ответчик ходатайство об экспертизе не заявил.

При таких обстоятельствах процессуальное поведение ответчика не может быть признано добросовестным.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены/изменения решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены/изменения решения не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18.08.2021 по делу № А45-8094/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.         

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражного суда Новосибирской области.   

Председательствующий  

Т.Е. Стасюк

 

Судьи

 

Е.В. Афанасьева

 

ФИО1