АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-45960/2023

г. Краснодар

27 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2025 года

  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Малыхиной М.Н. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования городской округ               город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1                  (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Курорт-4», ФИО2, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 по делу                                     № А32-45960/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1                                         (далее – предприниматель), в котором просила взыскать с ответчика 600 846 рублей                   52 копейки долга с 01.01.2023 по 30.06.2023 и 30 032 рубля 45 копеек неустойки                          с 11.11.2022 по 31.07.2023 по договору аренды от 23.03.2005 № 4900003427. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2024,  оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025, исковое заявление удовлетворено частично. С ответчика в пользу истца взысканы долг по договору от 23.03.2005 № 4900003427 аренды земельного участка                   с 01.01.2023 по 30.06.2023 в размере 190 994 рублей 49 копеек и неустойка с 15.11.2022     по 31.07.2023 в размере 5851 рубля 23 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. В границах спорного земельного участка находится объект недвижимости, принадлежащий предпринимателю на праве собственности. Данный участок является ограниченным в обороте, поскольку расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта и не подлежит передаче в частную собственность. Размер арендной платы за использование участка не должен превышать ставку земельного налога. В спорный период ставка земельного налога в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, составляла 0,85% от кадастровой стоимости. Исковые требования в части взыскания неустойки за просрочку внесения арендной платы удовлетворены за период с 15.11.2022 по 31.07.2023 в размере 5851 рубля 23 копеек (с учетом произведенного судом первой инстанции перерасчета).

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, по делу принять новый судебный акт об удовлетворении искового заявления в полном объеме. Податель жалобы указывает на необходимость взыскания арендной платы в соответствии с отчетом об оценке величины размера (размера) годовой арендной платы.

Предприниматель представил отзыв, в котором указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов. 

Стороны представителей в суд округа не направили, поэтому жалоба рассмотрена в их отсутствие (часть 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела,  муниципальному образованию город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:58 площадью 1700 кв. м, категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для эксплуатации здания магазина, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 24                  (далее – земельный участок; т. 1, л. д. 48).  

Администрация (арендодатель) и ООО «Цорус» (арендатор) заключили договор            от 23.03.2005 № 4900003427 о предоставлении данного земельного участка в пользование на условиях аренды. Договор заключен на срок до 01.04.2054 и прошел процедуру государственной регистрации. В договоре указано, что на земельном участке находится здание магазина; участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта. 

В пункте 3.1 согласован размер арендной платы на момент заключения договора. Согласно пункту 3.6 договора аренды арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования. Пункт 3.5 договора предусматривает возможность изменения ежегодного размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, в том числе в связи с изменением нормативного регулирования.  

В соответствии с пунктом 5.2.4 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке и размере, установленных договором аренды, без выставления счетов арендодателем.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных пунктом 3.2, арендатор уплачивает арендодателю неустойку из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки                              (пункт 6.2 договора). 

29 июня 2007 года права и обязанности арендатора по договору аренды                            от 23.03.2005 № 4900003427 переданы ФИО3 (т. 1, л. д. 26 – 29).

28 марта 2008 года права и обязанности арендатора по договору аренды                                от 23.03.2005 № 4900003427 переданы ООО «Курорт-4» (т. 1, л. д. 30 – 35).

04 июля 2014 года права и обязанности арендатора по договору аренды                           от 23.03.2005 № 4900003427 переданы предпринимателю (т. 1, л. д. 36 – 41).

Дополнительным соглашением от 20.08.2018  годовая арендная плата установлена на основании отчета оценщика от 24.07.2018 № 03-07-96/18 в размере 1 322 820 рублей.

Судебные инстанции установили, что на земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0203017:1897, принадлежащее на праве собственности ФИО1 (дата регистрации права собственности – 28.05.2014; т. 1,             л. 

<

...>).

В исковом заявлении администрация указала, что в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность с 01.01.2023 по 30.06.2023 в размере 600 846 рублей 52 копеек.

В целях досудебного урегулирования в адрес ответчика направлена претензия                    от 23.06.2023 № 9258/02.01-45 с требованием устранить допущенные нарушения (т. 1,                 л. 

<

...>).

Поскольку предприниматель требования претензии не выполнил, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации                            (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. 

В данном случае с учетом положений пункта 3.5 договора от 23.03.2005 арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер. 

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»               (в редакции постановления от 25 января 2013 года № 13),  арендодатель по договору,                     к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без дополнительного изменения договора аренды.

Статья 27 Земельного кодекса устанавливает виды земель, изъятых и ограниченных в обороте. Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков определен пунктом 5 данной статьи.

В заявленный в рамках настоящего дела период взыскания земельный участок являлся ограниченным в обороте, поскольку находился в пределах округа                            горно-санитарной охраны курорта федерального значения (т. 1, л. д. 113). В границах данного участка находится объект недвижимости, принадлежащий ответчику (т. 1,                л. д. 116). 

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582                                 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»             (далее – постановление № 582).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, применяемым с 12.08.2017, основные принципы определения арендной платы дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации                      от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением               № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу                     № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку основные принципы определения арендной платы, установленные постановлением № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что арендная плата в данном случае носит регулируемый характер, занятый объектом предпринимателя участок ограничен в обороте, арендная плата за его использование подлежит определению исходя из значения кадастровой стоимости участка и ставки земельного налога и составляет               (в период с 01.01.2023 по 30.06.2023) 190 994 рубля 49 копеек (т. 1, л. д. 175). Поскольку арендатор допускал просрочку внесения арендной платы, с него подлежит взысканию неустойка в размере 5851 рубля 23 копеек с 15.11.2022 по 31.07.2023.

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет. В данном случае истец не учитывает, что земельный участок является ограниченным в обороте в связи с его нахождением в границах федерального курорта, созданного до 30.12.2013. Предприниматель, как собственник расположенного на таком земельном участке объекта недвижимости, ограничен в приобретении этого участка в собственность. Размер арендной платы для него в рассматриваемый период не мог превышать нормативно установленный предел в размере земельного налога. В целях правильного применения положений принципа № 7 апелляционный суд признал площадь земельного участка соразмерной значению площади расположенного на нем здания.    

При таких обстоятельствах условия для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции                          (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального              и процессуального права.

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе администрация освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 по делу                                   № А32-45960/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    М.Н. Малыхина

                                                                                                                               И.В. Сидорова