АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-18168/2018

г. Ярославль

24 октября 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена  03 октября 2019 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Чистяковой О.Н. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стракановой Е. Д.    

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "КАЛИТА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "ГСИ-ВОЛГОНЕФТЕГАЗСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о   взыскании   469690.00  руб.

и встречный иск о расторжении договора

при участии:

от истца – ФИО1 - представитель по доверенности от 01.11.2018, ФИО2 – представитель по доверенности от 01.11.2018 (до перерыва);

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 25.02.2019 (до перерыва);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "КАЛИТА" обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГСИ-ВОЛГОНЕФТЕГАЗСТРОЙ" о взыскании 469 690 руб., в том числе 299 190 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды № 418 от 05.09.2017 за период с июня 2018 года по 26.07.2018 и 170 500 руб. в возмещение ущерба.

Дело рассмотрено Арбитражным судом Ярославской области на основании статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ и пункта 11.2 договора № 418 от 05.09.2017.

Определением от 28.09.2018 к производству принят встречный иск общества с ограниченной ответственностью "ГСИ-ВОЛГОНЕФТЕГАЗСТРОЙ" о расторжении договора аренды № 418 от 05.09.2017 с 31.05.2018.

Представители истца в судебном заседании поддержали исковые требования, против встречного иска возражали.

Представитель ответчика, возражая против иска и поддерживая встречный иск, в судебном заседании заявил о вызове и допросе эксперта, проводившего экспертизу по настоящему делу. 

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Из указанной нормы следует, что вызов эксперта в судебное заседание является правом, а не обязанностью суда.

Принимая во внимание совокупность имеющихся в деле доказательств, возражения истца, необходимость в вызове эксперта в судебное заседание отсутствует. Ходатайство судом отклонено.

Также ответчик считает, что экспертное заключение является недопустимым доказательством, поскольку проведено с нарушением положений Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, ответчик при производстве осмотра помещения не присутствовал.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил.

Согласно договору аренды помещений № 418 от 05.09.2017 истец передал в аренду ответчику помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, для временного размещения (проживания) сотрудников арендатора. Помещения переданы по акту приема – передачи 05.09.2017.

Срок договора аренды согласно пункту 4.1 договора определен с 05.09.2017 по 04.08.2018.

В соответствии с пунктом 5.1 договора размер арендной платы установлен в сумме 175 000 руб. в месяц, включая стоимость коммунальных услуг, уборку и содержание жилого помещения. 

Согласно пункту 5.3 договора арендная плата подлежит уплате ежемесячно на основании счета выставленного до 5-го числа текущего месяца в течение 5 дней.

По истечении срока аренды арендатор обязан передать арендодателю помещение в течение 3-х рабочих дней с момента окончания срока аренды по акту приема – передачи, обязан покинуть помещение и подготовить его к передаче (пункту 9.1, 9.2 договора).

Арендуемое помещение считается фактически переданным арендодателю с момента подписания акта приема – передачи (пункт 9.3 договора).

Помещение освобождено ответчиком и возвращено арендодателю 26.07.2018. При этом вопреки требованиям договора акт приема – передачи ответчиком не подписан.

26.07.2018 истец с участием эксперта общества с ограниченной ответственностью  «Ярославская строительная Экспертиза» - ФИО4 и представителя арендатора  - ФИО5 произвел осмотр спорного помещения для оценки состояния помещений и причиненного имуществу арендодателя ущерба. По результатам осмотра составлен акт. ФИО5 ознакомлен с актом осмотра, что подтверждается его подписью на указанном акте.

По расчету истца задолженность ответчика по настоящему договору составляет 299 190 руб. за период с 01.06.2018 по 26.07.2018.

Кроме того, истец просит взыскать 170 500 руб. стоимости восстановительного ремонта  помещения, который подтвержден представленными первичными документами.

Согласно пункту 8.1.6 договора арендатор несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный жилому помещению и/или имуществу арендодателя независимо от того, является ли этот ущерб результатом умысла или неосторожности сотрудников арендатора, проживающих в помещении. Арендатор обязан осуществить за свой счет текущий ремонт помещения. Производить ремонт арендуемого помещения и инженерного оборудования в случае их порчи или поломки по вине арендатора и его сотрудников за свой счет.

В период действия договора истцом неоднократно проводился осмотр помещений.

Актом осмотра от 18.05.2018 зафиксировано причинение имуществу ущерба. Данный акт с претензионным письмом от 24.05.2018 и сметными расчетами направлялся истцом в адрес ответчика, что подтверждается почтовой квитанцией  и опись вложения, представленными в материалы дела.

04.06.2018 в присутствии представителя ответчика был произведен повторный осмотр помещений, о чем составлен акт, которым установлено причинение ущерба имуществу истца действиями работников ответчика.

Сумма ущерба составила стоимость восстановительного ремонта помещений в размере 170 500 руб., что подтверждается сводным сметным расчетом.

 Поскольку между сторонами возник спор относительно произведенного восстановительного ремонта и его стоимости, судом, по ходатайству ответчика, назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Ярославской бюро судебной экспертизы».

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 

- проводились ли работы, указанные в локальных сметных расчетах и актах по форме КС -2, подписанные между ООО «Калита» и ООО «Ника строй плюс», в помещении, расположенном по адресу: 

<

...>?; 

- какова рыночная стоимость восстановительного ремонта помещения, расположенного по адресу: 

<

...>?

Заключением эксперта № 20/16 от 28.08.2019 работы, указанные в локальных сметных расчетах и актах по форме КС-2, подписанных между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Ника строй плюс», подтверждены; рыночная стоимость восстановительного ремонта составляет 183 544, 28 руб.

Ответчик заявил встречный иск о расторжении договора аренды № 418 от 05.09.2017 с 31.05.2018.

В обоснование заявленного требования ссылается на передачу истцом спорного помещения с обременением, о котором не было известно арендатору в момент заключения договора.

Согласно пункту 1.3 договора истец гарантировал, что арендуемое помещение не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не обременено правами третьих лиц.

В отношении спорного объекта недвижимости зарегистрировано обременение - ипотека по договору от 30.12.2015 сроком до 08.06.2018. 

Кроме того, постановлением судебного пристава - исполнителя о запрете на совершение действий по регистрации от 18.05.2018 № 141931884/76001-ИП наложен арест на сделки с имуществом.

В связи с указанными обстоятельствами 16.05.2018, 29.05.2018 арендатор направлял в адрес арендодателя требования о досрочном расторжении договора аренды с 01.06.2018.

Однако соглашения о расторжении договора и акта возврата помещения стороны не подписали.

Уведомлением от 15.06.2018 арендатор сообщил о прекращении договора с 04.06.2018. Однако доказательств того, что помещения были освобождены в указанный срок, не представлено.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению, встречное исковое заявление удовлетворению не подлежит.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 4 АПК РФ арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309,310 ГК РФ).

В силу положений статьи 425 ГК РФ, условия заключенного договора становятся обязательными для его сторон. 

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Как следует из текста спорного договора, стороны согласовали все его существенные условия, которые касаются аренды, следовательно к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.

В силу положений статей 606, 611 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Договор аренды с точки зрения его гражданско-правовой характеристики относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам. Это означает, что исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). 

Следовательно, исполнив обязанность по передаче имущества ответчику, истец вправе требовать арендную плату за весь период пользования имуществом. В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу положений статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Пунктом 2 статьи 655 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, то есть по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. 

Из содержания указанной нормы права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику.

Исходя из смысла пункта 2 статьи 655 ГК РФ при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

В силу положений статей 9, 65 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что истец свои обязательства по передаче объекта аренды ответчику исполнил надлежащим образом.

Тем не менее, ответчик доказательств возврата помещения 30.05.2018 или в иной срок, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представил, как и не представил и доказательств уклонения арендодателя от приемки помещения. При этом помещения были освобождены 26.07.2018.

Ответчик доказательства оплаты долга не представил, в связи с чем суд считает требования истца в данной части обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Возражения ответчика в отношении даты расторжения договора 31.05.2018 или 04.06.2018, и, следовательно, отсутствия у истца права начисления арендной платы после указанной даты, судом не принимаются.

Из общих норм Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 450, 620 ГК РФ), регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке арендатором, если такое условие предусмотрено законом или условиями договора.

Пункт 9.4 договора устанавливает порядок расторжения договора исключительно по требованию арендодателя, а не арендатора.

Требование о возмещении стоимости восстановительного ремонта также подлежит удовлетворению.

Согласно статье 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По правилам статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь выводами судебной экспертизы, суд установил, что недостатки арендуемого имущества возникли в ходе эксплуатации помещения ответчиком, для их устранения требовался текущий ремонт, проведение которого договором возложено на арендатора.

Доводы ответчика о том, что истцом не доказана причинно-следственная связь  между состоянием помещений и проживанием сотрудников ответчика, отклоняются судом. Помещение было передано ответчику по акту приема – передачи 05.09.2017. Возражений относительно технического состояния указанных помещений ответчик не заявлял. Доказательств возврата помещений без недостатков, либо того, что данные недостатки находятся в рамках нормального износа арендованного имущества, ответчиком в нарушение положений процессуального законодательства (статья 65 АПК РФ) в материалы настоящего дела не представлено. 

Возражения ответчика о том, что истец не представил доказательств причинения ущерба помещению именно ответчиком и наличия вины ответчика в ухудшении состояния помещения, отклонены судом. В соответствии со статьей 1064 ГК РФ и разъяснениями, содержащимися в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). Данных доказательств ответчик не представил.

Согласно сводному сметному расчету стоимости строительства размер ущерба составил 170 500 руб. 

Арендованные помещения истцом отремонтированы, что подтверждается локальными сметными расчетами и актами по форме КС-2 и заключением эксперта.

Рыночная стоимость восстановительного ремонта согласно заключению эксперта составила 183 544, 28 руб.

Доводы ответчика о том, что заключение экспертизы № 20/16 является недопустимым доказательством, судом не принимаются. Вопреки доводам ответчика проведение экспертизы без его участия само по себе не влечет признания его недопустимым доказательством.

Содержание экспертного заключения соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ и позволяет установить выводы эксперта, в заключении содержатся полные, ясные формулировки и однозначные выводы по поставленным вопросам, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Результаты проведенной судебной экспертизы не опровергаются иными доказательствами по делу.

Указанные ответчиком возражения не вызывают сомнений в обоснованности заключения эксперта, не свидетельствуют о наличии в нем противоречий при отсутствии в материалах дела доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемое заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что в ходе исследования эксперт пришел к неправильным выводам.

Кроме того, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы ответчиком не заявлено.

Ответчиком заявлен встречный иск о расторжении договора аренды № 418 от 05.09.2017 с 31.05.2018. В обоснование заявленного требования истец по встречному иску ссылается на положения пункта 1.3 договора и статьи 613 ГК РФ. 

В силу статьи 613 ГК РФ при передаче в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц, арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. Неисполнение данной обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков арендодателем.

В силу статей 450, 450.1 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, в случае одностороннего отказа от договора, если такой отказ допускается настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Истцом по встречному иску в материалы дела не представлены доказательства невозможности использования арендованного помещения по назначению в связи с имеющимися обременениями на данное помещение, что свидетельствовало бы о существенности нарушения прав арендатора, в связи с чем указанные истцом обстоятельства не свидетельствуют о наличии оснований для применения статьи 613 ГК РФ.

Расходы истца на уплату государственной пошлины подлежат возмещению за счет ответчика. Расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску относятся на истца по встречному иску.

Руководствуясь статьями 65,71,110,167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ГСИ-ВОЛГОНЕФТЕГАЗСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу  общества с ограниченной ответственностью "КАЛИТА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 469 690 руб., в том числе 299 190 руб. задолженности по арендной плате за период с 05.06.2018 по 26.07.2018 и 170 500 руб. в возмещение ущерба, а также 12 393 руб. в возмещение расходов на уплату госпошлины. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Чистякова О.Н.