Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-4787/2017

05 декабря 2017 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года.   Полный текст  постановления изготовлен 05 декабря 2017 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего     Швец Е.А.

судей                                       Вертопраховой Е.В., Харьковской Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания секре    тарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс»: не явились;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области: не явились;

от Прокуратуры Амурской области: не явились;

от администрации Райчихинского сельсовета: не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс»

на решение от  27.06.2017

по делу № А04-1144/2017

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей   Басос М.А.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области

о признании недействительным уведомления об отказе  в государственной регистрации 

заинтересованное лицо:  Прокуратура Амурской области;

третье лицо: администрация Райчихинского сельсовета 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс» обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением об обязании Управления Федеральной службы   государственной   регистрации,   кадастра   и   картографии   по   Амурской   области (далее-управление, регистрирующий орган) совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ООО «Амурагрокомплекс» по договору купли-продажи земельных долей от 28.05.2010 № 122/121 на земельную долю, общей площадью 14 гектар, в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО "Райчихинское".

К участию в деле привлечены: в качестве заинтересованного лица – Прокуратура  Амурской области; в качестве третьего лица – администрация Райчихинского сельсовета.

Решением суда от 27.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с судебным актом, общество оспорило его в апелляционном порядке. В обоснование доводов жалобы выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о том, что: отсутствие продавца не является единственным препятствием  для регистрации перехода права; расходный кассовый ордер с достоверностью не подтверждает оплату по представленному на государственную регистрацию права  договору купли-продажи; договор купли - продажи, представленный заявителем на государственную регистрацию права в совокупности с другими документами не подтверждает фактического перехода права владения земельной долей. Просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Прокуратура Амурской области в представленных возражениях на жалобу, а так же в дополнении к возражениям, выразила несогласие с доводами жалобы, указав на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просит оставить его без изменений, жалобу без удовлетворения. 

Управление Росреестра по Амурской области и администрация Райчихинского сельсовета  так же представили возражения на жалобу, в которых указали на законность судебного акта. Просили решение суда оставить в силе.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, участия в судебном заседании апелляционного суда не принимали.

От общества, Управления Росреестра  по Амурской области и администрации Райчихинского сельсовета в суд поступили ходатайства  о рассмотрении   дела в отсутствие их представителей.

Жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы  и возражений на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что Постановлением Главы  Бурейского района от 04.07.1994 № 362  принято решение о выдаче свидетельств на право собственности на землю всем собственникам земельных долей в количестве 729 человек ТОО «Райчихинское» с коллективно-долевой формой собственности, оставшуюся площадь земли, нераспределенную под земельные доли в количестве 6235 га передать в аренду ТОО «Райчихинское».

 На основании свидетельства от 16.02.1995 № 644503, выданного в соответствии с Постановлением Главы  Бурейского района от 04.07.1994 № 362, гражданин ФИО2 владел правом общей долевой собственности на землю ТОО «Райчихинское» сельскохозяйственного назначения, общей площадью 14 га, земельная доля расположена на землях ТОО «Райчихинское» Бурейского района.

11.07.2010 ФИО2 умер.

Нотариус Бурейского нотариального округа Амурской области сообщил о том, что наследственное дело к имуществу ФИО2 не заводилось.

06.12.2016  ООО «Амурагрокомплекс» в лице представителя ФИО3 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области с заявлением о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности по договору купли продажи земельных долей от 28.05.2010 № 122/121 от ФИО2 к ООО «Амурагрокомплекс» на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское», с кадастровым номером 28:11:000000:121, площадью 14 гектар, приложив к нему: свидетельство о праве общей долевой собственности ФИО2 на землю от 16.02.1995 № 644503; договор купли-продажи земельных долей от 28.05.2010 № 122/121, доверенность от 28.05.2010 (зарегистрирована в реестре за № 569); справку администрации Райчихинского сельсовета от 23.11.2015 за № 484 и  иные документы.

По договору  купли-продажи земельных долей от 28.05.2010 № 122/121 ФИО2, от имени которого действовала ФИО3, продал, а общество «Амурагрокомплекс» приобрело в собственность земельную долю общей площадью 14 гектар, входящую в земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское», с кадастровым номером 28:11:000000:121.

Согласно доверенности от 28.05.2010, зарегистрированной в реестре за  № 569, удостоверенной специалистом Администрации Райчихинского сельсовета ФИО4, ФИО2 уполномочил ФИО3, в частности, на представление его интересов в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по вопросам государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с правом получения свидетельств о государственной регистрации прав, в том числе на земельный участок и (или) долю на земельный участок, расположенный на территории с. Безозерное Бурейского района Амурской области, с правом подписания, представления и получения соответствующих документов, для чего предоставил право, в частности, подписания договоров купли-продажи земельного участка и доли на земельные участки, включая дополнительные соглашения к ним, любые акты, в том числе, акты приема-передачи и т.д.

В соответствии со справкой, выданной администрацией Райчихинского сельсовета 23.11.2015 за № 484, следует, что земельные доли, принадлежащие физическим лицам, в частности ФИО2 не были признаны невостребованными, документы на признание указанных долей невостребованными в суд передаваться не будут.

22.12.2016 государственная регистрация права  приостановлена на срок до 21.01.2017.

В качестве причин для приостановления государственной регистрации 

указано на отсутствие в ЕГРП записи о регистрации права общей долевой собственности продавца (ранее возникшее, если оно возникло до вступления в силу Закона о регистрации) на объект недвижимости, что является обязательным в силу положений Закона о регистрации прав на недвижимое имущество (действовал Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); в представленных на государственную регистрацию документах отсутствует заявление второй (передающей) стороны о регистрации своего права собственности, что противоречит действующему законодательству.

23.01.2017 на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015                       № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) государственным регистратором принято решение об отказе в проведении государственной регистрации права собственности по мотиву того, что в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Также заявитель представил суду Соглашение от 28.05.2010, заключенное между ООО «Амурагрокомплекс» и ФИО2, в соответствии с которым последний обязался передать в собственность  ООО  «Амурагрокомплекс» земельный участок площадью 14 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ТОО «Райчихинское», а ООО «Амурагрокомплекс» -  выплатить ему денежную сумму в размере 5 000 руб., а также ежегодно предоставлять неденежную выплату в виде 5 процентов размола зерна либо по согласованию сторон возможна выдача сена в количестве эквивалентном 5 центнерам размола зерна; обязательство по выдаче ежегодной неденежной выплаты прекращается в случае смерти ФИО2

По расходному кассовому ордеру  № 011 ФИО2 получил             5 000 рублей, в качестве основания указано «за земельную долю по соглашению».

Не согласившись с отказом управления  в проведении государственной регистрации права от 23.01.2017, общество обратилось  в арбитражный суд с настоящим  заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Федеральный закон № 218-ФЗ), а также нормами Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на дату подачи заявления о государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

К компетенции органа регистрации прав на основании статьи 3 Федерального закона № 218-ФЗ при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся, в том числе, прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

В статье 13 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на момент подачи заявления о регистрации перехода права общей долевой собственности) предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Таким образом, из совокупного анализа вышеприведенных положений следует, что и нормами Федерального закона № 218-ФЗ, и нормами Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ предусмотрено, что одной из обязательных процедур осуществления государственной регистрация является правовая экспертиза документов, поданных для осуществления государственной регистрации, проводимая, в том числе, с целью установления оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с действующим законодательством.

При возникновении у регистрирующего органа сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам такая регистрация приостанавливается. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений (статья 19 Закона № 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона № 122-ФЗ, если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Согласно статье 27 закона № 218-ФЗ (действовавшей на момент принятия оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации) в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

По материалам дела судом установлено, что на момент обращения  ООО «Амурагрокомплекс» с заявлением  о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121, действовал Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а на  момент оспариваемого  отказа в государственной регистрации права,  вступил в силу Федеральный закон  № 218-ФЗ, из которых следует, что государственная регистрация на объект недвижимости не требуется, если права на него возникли до момента вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Вместе с тем, если в отношении объекта недвижимости, права на который не регистрировались, совершается сделка, государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной (часть 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, часть 3 статьи 69 Федерального закона  № 218-ФЗ).

Из материалов дела видно, что право у ФИО2 на земельную долу в общей долевой собственности на землю ТОО «Райчихинское» возникло до момента вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Между тем, сделка купли-продажи в отношении спорной земельной доли по договору от 28.05.2010 № 122/121, совершена после дня вступления в силу указанного Федерального закона, следовательно, должна была быть произведена государственная регистрация ранее возникшего права на объект недвижимого имущества.

Однако, на государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ООО «Амурагрокомплекс» по договору купли-продажи земельных долей от 28.05.2010 заявление и документы для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества представлены не были, как и заявление ФИО2 о регистрации перехода права. 

Таким образом, у управления  имелись  законные  основания, как для приостановления государственной регистрации права, так и для отказа в такой регистрации, а  вышепоименованные документы не могли быть представлены при подаче ООО «Амурагрокомплекс» заявления на регистрацию права 06.12.2016, поскольку ФИО2 умер 11.07.2010.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 62 Постановления Пленума ВС РФ Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.  

Из анализа условий договора купли-продажи земельных долей от 28.05.2010, следует, что  продавец обязуется передать покупателю, а покупатель обязуется принять у продавца продаваемую по настоящему договору земельную долю, свободную от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, не известным покупателю, в состоянии – как она есть на день подписания настоящего договора (пункт 4.1 договора); обязанность продавца, предусмотренная пунктом 4.1 настоящего договора, считается исполненной с момента подписания обеими сторонами настоящего договора, акт приема-передачи земельных долей не составляется (пункт 4.2 договора).

По пункту 2.1 рассматриваемого договора купли-продажи земельная доля оценена по соглашению сторон в 5 000 рублей, а в пункте 2.3 этого договора оговорено, что продавец получил деньги от покупателя полностью до подписания настоящего договора.

Из содержания  расходного  кассового  ордера от 28.05.2010 № 011 следует, что ФИО5, уполномоченный ФИО2 на оформление сделки купли-продажи земельных долей и получение денежных средств за проданную земельную долю, получил от ООО «Амурагрокомплекс» 5 000 руб. за земельную долю по соглашению от 28.05.2010 из которого следует, что ФИО2 обязался передать в собственность ООО «Амурагрокомплекс» земельный участок площадью 14 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ТОО «Райчихинское», а ООО «Амурагрокомплекс» выплатить ФИО2 денежную сумму в размере 5 000 руб., а также ежегодно предоставлять неденежную выплату в виде 5 процентов размола зерна либо по согласованию сторон возможна выдача сена в количестве эквивалентном 5 центнерам размола зерна; обязательство по выдаче ежегодной неденежной выплаты прекращается в случае смерти ФИО2

Исходя из положений главы 33 Гражданского кодекса Российской Федерации данное Соглашение имеет признаки договора ренты.

Вместе с тем, на государственную регистрацию права данное Соглашение не представлялось. Следовательно, расходный кассовый ордер от 28.05.2010 не может с достоверностью подтверждать оплату по представленному на государственную регистрацию права договору купли-продажи земельных долей от 28.05.2010 № 122/121

Кроме того, договор купли-продажи от 28.05.2010 подписан от имени ФИО2 представителем ФИО3, действующей по доверенности от 28.05.2010 (номер в реестре 569), удостоверенной специалистом Администрации Райчихинского сельсовета ФИО4

Между тем, из пояснений  указанного специалиста следует, что в доверенности, выданной ФИО2 на имя ФИО3 от 28.05.2010 расписался не ФИО2, а ФИО5, которому ранее была выдана доверенность на получение денежных средств в  пользу ФИО2 

Таким образом, договор купли-продажи от 28.05.2010 подписан от имени ФИО2 неуполномоченным лицом.

Учитывая изложенные обстоятельства, представленные на государственную регистрацию права указанный договор, а так же расходный кассовый ордер не подтверждают наличие реально заключенной сделки, а так же исполнения обязанности по ее оплате и фактического перехода прав владения на спорную земельную долю.

Настаивая на фактическом использовании всего земельного участка, обществом были представлены: справка Администрации Бурейского района Амурской области от 05.02.2014 № 17; схемы обрабатываемых полей; формы статистической отчетности № 29-СХ; сведения об уплате налогов.

Между тем, как верно отметил суд первой инстанции, данная справка не может быть принята во внимание, поскольку подтверждает факт использования обществом земельного участка по состоянию на дату ее выдачи. 

Из представленных схем обрабатываемых полей усматривается, что в 2010 обществом обрабатывался не весь земельный участок.

Сведения об уплате обществом налогов не подтверждают уплату обязательных платежей за земельный участок, имеющий кадастровый номер 28:11:000000:121.

Более того, судом установлено, что препятствием к государственной регистрации перехода права является так же наличие спора о праве.

Согласно статье 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Между тем, выделение спорного земельного участка в счет земельной доли ФИО2 не производилось, доказательств того, что на момент продажи земельной доли ООО «Амурагрокомплекс» являлось сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок при наличии соответствующих правовых оснований, суду не представлено.

Представленный на регистрацию договор купли-продажи земельной доли датирован 28.05.2010, с заявлением о государственной регистрации права общество обратилось в декабре 2016.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона № 101-ФЗ невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке, не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в настоящем пункте.

Материалами дела подтверждено, что право на спорную земельную долю в установленном законом порядке не зарегистрировано, при этом согласно справке Администрации Райчихинского сельсовета от 23.11.2015 № 484, земельная доля, принадлежащая ФИО2, не была признана невостребованной. 

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства, Администрация Райчихинского сельсовета указала на то, что поскольку государственная регистрация перехода права собственности не произведена в течение длительного времени, то последней начата работа по оформлению невостребованных земельных долей, что, по мнению коллегии, свидетельствует о наличии у Администрации правопритязаний в отношении спорного имущества.

Учитывая изложенное, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, дать оценку обстоятельствам наличия права собственности на спорное имущество, возможно только в порядке искового производства.

Принимая во внимание изложенные нормы права, учитывая установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований. 

По мнению судебной коллегии, материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактически установленным обстоятельствам дела и нормам права.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от  27.06.2017 по делу      № А04-1144/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

     Е.А. Швец

Судьи

Е.В. Вертопрахова

 

    Е.Г. Харьковская