АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А45-45729/2018

г. Новосибирск

20 июня 2019 года

резолютивная часть решения объявлена 13 июня 2019 года

решение в полном объеме изготовлено 20 июня 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению мэрии города Новосибирска к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Сакура» г. Новосибирск о взыскании 873383,95 руб., составляющих задолженность и неустойку по договору аренды земельного участка № 117091р от 10.02.2017,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора индивидуальный предприниматель ФИО2,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сакура» к мэрии города Новосибирска о взыскании неосновательного обогащения в сумме 752821 рубль 79 копеек

при участии в  судебном заседании представителей

истца – ФИО3 по доверенности от 29.10.2018, служебное удостоверение  

ответчика – Кашуба К.В. по доверенности от 21.01.2019, паспорт

третьего лица - ФИО4 по доверенности от 01.11.2018, паспорт

установил:

мэрия города Новосибирска (далее – истец, мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Сакура» (далее – ответчик, общество) о взыскании 873383 рублей 95 копеек, составляющих задолженность и неустойку по договору аренды земельного участка № 117091р от 10.02.2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – третье лицо, предприниматель). 

Определением от 29.01.2019 суд принял к совместному рассмотрению с первоначальным иском встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сакура» к мэрии города Новосибирска о взыскании неосновательного обогащения в сумме 752821 рубль 79 копеек, составляющих переплату по договору аренды земельного участка за период с 01.06.2015 по 06.06.2017.

Требования мэрии мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору аренды земельного участка от 10.02.2014 № 117091р. 

Общество, возражая против иска и мотивируя свое встречное требование, указывает следующее. Общество по договору купли-продажи от 08.05.2015 продало здание, расположенное на спорном земельном участке предпринимателю. Покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона. Следовательно, после регистрации права собственности на здание, расположенное на спорном земельном участке, все обязательства по договору аренды земельного участка № 117091р от 10.02.2017 перешли к предпринимателю. Общество продолжало оплачивать арендные платежи за земельный участок по договору аренды земельного участка № 117091р от 10.02.2014 в период с 01.06.2015 по 06.06.2017 и произвело переплату по арендным платежам в размере 1060821 рубль 79 копеек. С учетом применения сроков исковой давности за период с 29.01.2016 размер переплаты по договору аренды 752821 рубль 79 копеек, что является неосновательным обогащением мэрии. 

Мэрия в отзыве на встречное исковое заявление не признало требования общества, ссылаясь, во-первых, на то, что платежи производились во исполнение договорных обязательств, поэтому не являются неосновательным обогащением, во-вторых, ответчиком не исполнено условие договора аренды в части заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, в третьих, общество обязано исполнять условия договора в части своевременной оплаты аренды.

Предприниматель представил пояснения, из которых следует, что 19.06.2017 между ним и мэрией был заключен договор № 17698 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1645. Пунктом 3.3. договора купли-продажи установлено, что покупатель обязуется внести плату за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 54:35:061490:1645 за период с 20.05.2015 до даты регистрации права собственности на данный земельный участок. Пунктом 3.4 данного договора определена сумма арендной платы за период с 20.05.2015 до 01.07.2017 в сумме 178325 рублей 31 копейка. Сумма в размере 178325 рублей 31 копейка с назначением платежа: плата за фактическое пользование земельным участком за период с 20.05.2015 по 01.07.2017, оплачена по чеку-ордеру от 20.06.2017. 

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали изложенные доводы.

Рассмотрев материалы дела, суд установил. 

Между мэрией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 10.02.2014 № 117091р (далее - договор аренды) сроком действия по 10.02.2017, прошедший в установленном законом порядке процедуру государственной регистрации.

Договор аренды в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

В соответствии с пунктами 1.1., 7.1. договора аренды, ответчику был передан земельный участок для строительства производственной базы по ул. Большой с кадастровым номером 54:35:061490:1645, площадью 2565 кв. м.

Согласно пункту 2.3.2. договора аренды, арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным месяцем. В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка у ответчика возникла задолженность по арендной плате, которая по состоянию на 09.11.2018 составляет 782500 рублей 90 копеек за период с мая 2017 года по октябрь 2018 года.

За несвоевременное внесение арендной платы на основании пункта 2.3.3. договора аренды начисляется неустойка за каждый день просрочки платежа в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц. В связи с наличием задолженности, истец начислил ответчику неустойку за период с 04.04.2017 по 09.11.2018 в сумме 90883 рубля 05 копеек. 

Досудебным уведомлением от 17.08.2018 № 31/20-4638 ответчику было предложено оплатить задолженность. Задолженность ответчиком не оплачена, что послужило основанием для обращения мэрии с первоначальным иском. 

По договору купли-продажи от 08.05.2015, заключенному с предпринимателем, обществом продано здание базы, назначение: нежилое, общей площадью 513 кв.  м, этаж 1, кадастровый номер 54:35:061490:3091, расположенное по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:1645. Право собственности предпринимателя на здание зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской 20.05.2015 запись регистрации 54-54/001-54/001/851/2015-240/2.

Согласно пункту 3 договора купли-продажи от 08.05.2018 земельный участок, занимаемый объектом недвижимости, являющийся предметом настоящего договора, и необходимый для его использования, принадлежит продавцу на праве аренды, на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска №117091р от 10.02.2014.

Предприниматель, с момента регистрации перехода права собственности на здание базы, приобрел право пользования земельным участком, занятым зданием. Общество после заключения договора купли продажи от 08.05.2018 продолжало оплачивать арендные платежи за земельный участок по договору аренды.

В период с 01.06.2015 по 06.06.2017 общество произвело переплату по арендным платежам по договору аренды в размере 1060821 рубль 79 копеек.

Применив самостоятельно срок исковой давности за период с 20.05.2015 до 29.01.2016 (встречный иск предъявлен 22.01.2019) общество обратилось в арбитражный со встречным исковым заявлением о взыскании с мэрии неосновательного обогащения в виде излишне оплаченной арендной платы за период с 29.01.2016 по 06.06.2017 в сумме 752821 рубль 79 копеек.

Изучив представленные доказательства, оценив доводы истца и ответчика, суд пришел к следующим выводам. 

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В рассматриваемым случае, мэрия предъявила к взысканию с ответчика долг по арендной плате по договору аренды за период с мая 2017 года по октябрь 2018 года в сумме 782500 рублей 90 копеек и начисленные на сумму задолженности пени за период с 04.04.2017 по 09.11.2018 в сумме 90883 рубля 05 копеек. 

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 08.05.2015, заключенного обществом и предпринимателем, здание базы, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:1645,  перешло в собственность предпринимателя. Право собственности предпринимателя на здание зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 20.05.2015. 

Статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель (новый собственник) приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что к третьему лицу, как новому собственнику объекта недвижимости, перешли права и обязанности арендатора (ответчика) земельного участка, а ответчик выбыл из обязательства по аренде спорного земельного участка.

Из представленных доказательств следует, 19.06.2017 между предпринимателем и мэрией заключен договор № 17698 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1645. 

Согласно условиям договора купли-продажи земельного участка, предприниматель 20.06.2017 оплатил 178325 рублей 31 копейку за фактическое пользование земельным участком за период с 20.05.2015 по 01.07.2017.

Довод мэрии относительно того, что между обществом и предпринимателем не заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды, судом не принимается, поскольку к предпринимателю перешло право собственности на указанное здание, переход права был зарегистрирован в установленном законом порядке, и предприниматель с 20.05.2015 является собственником здания, то соответственно в указанный период третьему лицу принадлежали права и обязанности арендатора по договору аренды, вне зависимости от наличия либо отсутствия заключенного соглашения о переходе прав и обязанностей арендатора. 

При таких обстоятельствах, у мэрии отсутствуют основания для требования с общества арендной платы за период с мая 2017 года по октябрь 2018 года и соответствующей неустойки. 

Требование общества о взыскании неосновательного обогащения суд признает обоснованным. 

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Указанное правило, применяется независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Из приведенных норм следует, что неосновательное обогащение возможно тогда, когда отсутствуют установленные законом, иными правовыми актами или сделкой основания или которые отпали впоследствии.

В предмет доказывания по настоящему делу входит: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Обращаясь в суд со встречным иском, общество сослалось на оплату арендных платежей в сумме 1060821 рубль 79 копеек, при отсутствии обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.06.2015 по 06.06.2017 .

Факт оплаты обществом арендных платежей подтвержден представленными в материалы дела платежными поручениями.  

Согласно расчету общества, размер излишне уплаченных платежей составляет 752821 рубль 79 копеек. Указанный размер представителем мэрии г. Новосибирска признан арифметически верным, все платежи за указанный период обществом учтены. 

Доводы мэрии о том, что обязанность общества по оплате арендных платежей установлена договором аренды, судом не принимаются, так как общество фактически выбыло из правоотношений, установленных договором аренды.

С учетом установленного факта отсутствия у общества обязанности по оплате арендной платы за спорный период и доказательств возврата обществу излишне уплаченных арендных платежей, требование о взыскании с мэрии неосновательного обогащения подлежит удовлетворению. 

Расходы по государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

арбитражный суд Р Е Ш И Л :

Первоначальный иск мэрии города Новосибирска о взыскании с ответчика общества с ограниченной ответственностью «Сакура» (ИНН 

<

***>) 873383 рублей 95 копеек, составляющих задолженность и неустойку по договору аренды земельного участка № 117091р от 10.02.2017 за период с мая 2017 года по октябрь 2018 года оставить без удовлетворения. 

Встречный иск удовлетворить. 

Взыскать с мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>) в пользу с общества с ограниченной ответственностью «Сакура» (ИНН 

<

***>) неосновательное обогащение в сумме 752821 рубль 79 копеек, расходы по госпошлине в сумме 18056 рублей. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём направления апелляционной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области. 

Судья                                                           Е.И.Булахова