Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-4764/2019

город Брянск

11 ноября 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 06 ноября 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 11 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Данилиной О.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Бизнес-Курск-Баланс», г.Курск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Окна Клен», г.Брянск,

третье лицо: ФИО2, г.Курск,

о взыскании 135 248 руб. 40 коп.

при участии в заседании представителей:

от истца: не явились

от ответчика: не явились

от третьего лица: не явились

установил:

Акционерное общество «Бизнес-Курск-Баланс» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Окна Клен» о взыскании 135 248 руб. 40 коп., в том числе 96 012 руб. задолженности и 39 236 руб. 40 коп. пени.

Определением суда от 07.08.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

Истец, уведомленный судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом согласно ст.123 АПК РФ, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о наличии дополнительных доводов и доказательств не заявлял.

Ответчик своего представителя в судебное заседание также не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом согласно ст.123 АПК РФ, возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено судом надлежащим образом согласно ст. 123 АПК РФ.

Дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном ст.156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был подписан договор аренды нежилого помещения от 01.06.2016 № 01.06-2016-07. 

По условиям заключенного договора арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование нежилые помещения по адресу: 

<

...> в том числе площадью 174, 9 кв.м. в Литере Вв, принадлежащее истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (свидетельство 46 АД № 178684 от 19.10.2009 г.) для использования под склад и площадью 54 кв.м. на втором этаже в здании Литер А3, право предоставления которого в аренду принадлежит арендодателю на основании договора аренды здания  № 14-09-3 от 14 сентября 2015, для использования под офис  (п.п. 1.1 договора),

Согласно п. 2.1 срок действия договора был согласован сторонами с 01.06.2016 по 01.05.2017.

Ежемесячная арендная плата в соответствии с п. 3.1.2 договора составила 38000 руб.

Арендатор обязался вносить арендную плату за каждый расчетный месяц не позднее 10 числа текущего месяца (п. 3.2.2 договора).     

В качестве меры имущественной ответственности за нарушение срока оплаты по договору пунктом 7.1.1 стороны согласовали уплату пени в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Во исполнение условий договора аренды нежилые помещения общей площадью 174,9 кв.м. в Литере Вв  и площадью 54 кв.м. на втором этаже в здании Литер А3, расположенные по адресу: 

<

...>, были переданы арендатору по акту приема – передачи от 01.06.2016. 

По истечении срока аренды, согласованного договором, арендатор продолжал пользоваться помещением в отсутствие возражений со стороны арендодателя. 

Ответчик, приняв указанное выше нежилое помещение по акту приема-передачи, договорные обязательства исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним по расчёту истца по состоянию на 07.04.2019 образовалась задолженность в сумме 96012 руб. 

Претензионным письмом от 19.04.2019 за исх. № 5т/18.04 истец уведомил ответчика о ненадлежащем исполнении договорных обязательств по внесению арендных платежей и необходимости погасить  образовавшуюся задолженность и уплатить пени.

Требования истца, изложенные в указанной выше претензии, были оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

Изучив материалы дела, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям:

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Оценивая правовую природу заключенного сторонами договора, о взыскании задолженности по которому заявлен настоящий иск, суд, исходя из содержания совокупности прав и обязанностей сторон, их объема, полагает, что отношения сторон по такому договору регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации  (параграфом 1 главы 34 «Общие положения об аренде») (далее – ГК РФ).

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается в силу положений   ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязательства по передаче арендатору имущества арендодатель исполнил надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Факт передачи арендатору нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, в том числе площадью 174,9 кв. м. в Литере Вв под склад и площадью 54 кв. м. на втором этаже в здании Литер А3 под офис, подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема – передачи от 01.06.2016 и ответчиком не оспорен.

Поскольку арендатор принял помещения во временное владение и пользование, следовательно, у него в силу закона и условий договора возникло обязательство по внесению арендной платы.

Статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.

При заключении договора стороны согласовали срок его действия в 11 месяцев до 01.05.2017. По истечении указанного срока арендатор продолжал пользоваться помещениями в отсутствие возражений со стороны арендодателя, что в силу норм ч.2 ст.621 ГК РФ свидетельствует о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределённый срок.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как было отмечено выше, ежемесячная арендная плата согласована сторонами в договоре в размере 38000 руб. за два помещения. Из материалов дела усматривается, что фактически к оплате арендатору выставлялись счета за пользование помещением площадью 174,9 кв.м. в сумме 22680 руб. из расчёта 129, 67 руб. за один кв.м. 

Ко взысканию в рамках настоящего иска истцом заявлена просроченная задолженность за пользование помещением площадью 174,9 кв.м.  в сумме 96 012 руб. за период с 01.12.2018 по 07.04.2019.

Расчёт истца с применением ставки платы в размере 129.67 руб. за 1 кв.м. ответчик не оспорил, однако возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объёме, опровергая право истца на получение платы за пользование помещением в связи с заключенным договором купли - продажи недвижимого имущества № 3 от 13.11.2018 и передачей имущества покупателю - новому собственнику - по акту от  27.12.2018.

Привлечённый к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, покупатель имущества  ФИО2 возражения ответчика поддержал.

Указанные возражения ответчика и третьего лица  судом отклонены по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Курской области от 05.04.2018 АО «Бизнес-Курск-Баланс» признано несостоятельным  (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Конкурсным управляющим 27.10.2018 на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве было размещено сообщение № 3162462 о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже имущества АО «Бизнес-Курск-Баланс», в том числе нежилого здания, литер В,в, этажность 2, общей площадью 3559 кв. м., кадастровый номер 46:29:102245:26, расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно протоколу заседания комиссии по определению участников торговой процедуры «Аукцион продавца № 1484128» №1 от 12.11.2018 единственным участником аукциона был признан ФИО2 Остальным участникам было отказано в допуске к дальнейшему участию в аукционе.

Комиссией было принято решение признать торги несостоявшимися и заключить договор с единственным участником – ФИО2

13 ноября 2018 года между АО «Бизнес-Курск-Баланс» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №3, по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает имущество,  в том числе нежилое здание литер В,в, этажность 2, общей площадью 3559 кв. м., кадастровый номер 46:29:102245:26, расположенное по адресу: 

<

...>.

Указанное имущество было передано продавцом покупателю по акту приема – передачи от 27.12.2018. 

В установленном законом порядке переход права собственности на спорное имущество был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области 08.04.2019 за № 46:29:102245:26-46/001/2019-22.

Согласно абзацу 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иным лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ). 

Таким образом, именно собственник имеет право на сдачу имущества в аренду, и, следовательно, ему принадлежит право на получение дохода от такой передачи имущества. 

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

 Согласно пункту 1 стати 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

Статьей 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. 

Проанализировав приведенные правовые нормы в их совокупности с положениями статьи 617 ГК РФ о сохранении арендных правоотношений после перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, суд считает, что новый собственник здания (ФИО2) приобрёл право на получение от арендатора (ООО «Окна Клен») арендной платы за пользование спорным  помещением лишь с даты государственной регистрации перехода к нему права собственности, то есть с 08.04.2019, и до этого момента соответствующее право сохранялось у продавца.

 Сам по себе факт подписания акта приема-передачи сторонами договора купли-продажи здания не влечет с безусловностью прекращение обязательств арендатора по оплате арендных платежей прежнему собственнику, поскольку пунктом 2 статьи 551 ГК РФ прямо предусмотрено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 

Прежний собственник как арендодатель перестает быть стороной в договоре аренды имущества только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, а право на получение доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду переходит от продавца к покупателю в момент государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости. 

Следовательно, обязанности арендатора по перечислению арендной платы прежнему собственнику сохраняются до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю. 

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлениях АС Северо-Западного округа от 30.08.2018 №Ф07-9811/2018,  АС Западно-Сибирского округа от 28.06.2017 №Ф04-1510/2017, АС Московского округа от 21.06.2017 №А40-192512/2016 и других.

Поскольку переход права собственности к ФИО2 на спорный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке 08.04.2019, у арендатора (ответчика по настоящему делу) сохранялась обязанность уплачивать арендную плату прежнему собственнику (истцу) до 07.04.2019 включительно. 

Ответчик не оспаривал факт пользования спорным имуществом в указанный в иске период. 

При таком положении с учетом установленных фактических обстоятельств и приведенных выше правовых норм суд пришел к выводу о том, что обязательство арендатора по оплате истцу аренды сохранилось до момента государственной регистрации права собственности ФИО2 на нежилое здание, в связи с чем имеются правовые оснований для возложения на ответчика обязанности по уплате арендных платежей вплоть по 07.04.2019.

Расчет суммы долга представлен только истцом и надлежащим образом не оспорен ответчиком путем представления контррасчета. Доводов относительно ошибочности расчета, составленного истцом, ответчиком не приведено. Расчет произведен истцом в соответствии с требованиями закона и условиями договора, проверен судом и признан правильным. 

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил объективных и достоверных доказательств надлежащей оплаты в спорный период аренды в размере, установленном договором, а также не доказал наличие каких-либо обстоятельств, освобождающих его от исполнения этой обязанности.

Таким образом, суд пришел к выводу об обоснованности и правомерности заявленных истцом требований о взыскании 96012 руб. задолженности по договору аренды от 01.06.2016 № 01.06-2016-07.

Доказательств, подтверждающих погашение ответчиком указанной задолженности на день принятия окончательного судебного акта по делу суду не представлено, в связи с чем  96012 руб. задолженности подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

Вместе с требованием о взыскании с ответчика основного долга истцом заявлено требование о применении мер имущественной ответственности за нарушение условий договора.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает ряд мер, направленных на понуждение должника исполнить гражданско-правовое обязательство и защиту прав кредитора.

В соответствии со ст.329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является начисление договорной неустойки.

Согласно ст. 330 ГК РФ  неустойкой (штрафом, пеней) признается  определенная законом или договором  денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В качестве меры имущественной ответственности за нарушение срока оплаты по договору аренды пунктом 7.1.1 стороны согласовали уплату пени в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

За нарушение условий оплаты по договору истцом в соответствии п.7.1.1 договора начислено и заявлено ко взысканию с ответчика 39236 руб. 40 коп. пени за период с 11.12.2018 по 19.04.2019.

В соответствии с п.66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (п.4 ст.329 ГК РФ). Например, отказ продавца от договора купли-продажи транспортного средства, проданного в рассрочку, прекращает обязательство покупателя по оплате товара и, соответственно, освобождает его от дальнейшего начисления неустойки за просрочку оплаты товара (п.2 ст.489 ГК РФ).

Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (ст.622, ст.689, п.1 ст.811 ГК РФ).

Исходя из изложенного, начисление истцом неустойки по состоянию на 19.04.2019, то есть в том числе и за период после регистрации права за новым собственником арендуемого имущества, осуществлено правомерно.

Факт просрочки внесения арендной платы в заявленный истцом период, подтвержден материалами дела. Количество дней просрочки исполнения ответчиком обязательства истцом определено правомерно. 

Вместе с тем, суд, проверив расчет пени, признал его ошибочным, поскольку  фактическая задолженность ответчика перед истцом за апрель 2019 года составляет 5292 руб. (рассчитана истцом по состоянию на 07.04.2019), тогда как  истец при расчёте неустойки на задолженность апреля исходил из полной суммы арендной платы в месяц 22680 руб., что привело к начислению неустойки в большем размере. Фактически  неустойка за просрочку оплаты задолженности апреля 5292 руб. за период с 11.04.2019 по 19.04.2019, указанный истцом, составляет 238 руб. 14 коп.

Согласно расчету суда общая сумма неустойки за заявленный истцом период составляет 38453 руб. 94 коп.

В остальной сумме требования в этой части иска заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат.   

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (ч.ч. 1, 2 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7также разъяснено, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не является признанием долга либо факта нарушения обязательства.

Из материалов дела следует, что ответчик ходатайства о снижении неустойки по правилам  ст. 333 ГК РФ, равно как и доказательства ее несоразмерности, не предъявлял.

В рассматриваемом случае с учетом размера долга, ставки пени и длительности просрочки платежа оснований для уменьшения пени, предусмотренной ст. 330 ГК РФ, по правилам ст.333 ГК РФ суд не усматривает,  в связи с чем 38453 руб. 94 коп. неустойки также  подлежат взысканию с ответчика в полном объеме. 

В соответствии со ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке на сумму от 100 001 до 200 000  рублей, государственная пошлина уплачивается в размере 4000 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 100 000рублей.

Следовательно, государственная пошлина по настоящему делу при цене иска 135 248 руб. 40 коп., в том числе 96012 руб. долга и 39236 руб. 40 коп. пени,  составляет 5057  руб.

При подаче иска судом в порядке ст. 333.41 НК РФ по ходатайству истца предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы по делу относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.  

При таких обстоятельствах государственная пошлина в размере 5028 руб. (от суммы удовлетворенных исковых требований в размере 134465 руб. 94 коп., в том числе 96012 руб. долга и 38453 руб. 94 коп. неустойки) относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета. В остальной части расходы по оплате государственной пошлины в сумме 29 руб. относятся на истца и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку при обращении в суд государственная пошлина истцом не уплачивалась .

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст.167-170,176,180,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества «Бизнес-Курск-Баланс», г.Курск, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Окна Клен», г.Брянск, в пользу акционерного общества «Бизнес-Курск-Баланс», 

<

...> руб. 94 коп., в том числе 96012 руб. долга и 38453 руб. 94 коп. неустойки,

в доход федерального бюджета - 5028 руб. государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с акционерного общества «Бизнес-Курск-Баланс», г.Курск, в доход федерального бюджета 29 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Туле в месячный срок.

СУДЬЯ                                                        О.В.ДАНИЛИНА