АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-4306/2020

г. Архангельск

19 марта 2021 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 марта 2021 года  

Полный текст решения изготовлен 19 марта 2021 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Козловой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шангиной М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 09, 15, 16 марта 2021 года (с объявлением перерыва в судебном заседании) дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Медицинские диагностические исследования" (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия, 163020, 

<

...>)

к ответчику - администрации муниципального образования "Город Архангельск" (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия, 163000, 

<

...>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «ПРОФ-ОЦЕНКА»,

об урегулировании разногласий по договору,

при участии в заседании представителей: 

от истца – ФИО1 по доверенности от 25.05.2020,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 17.01.2020,

от третьего лица – не явился, извещен;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Медицинские диагностические исследования" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Архангельск» (далее – ответчик, Администрация) с требованием об урегулировании разногласий по договору купли – продажи арендуемого муниципального имущества от 17.02.2020, изложив абзац 1, пункты 1.2, 5.3, 5.4 договора и Приложение №1 к договору в редакции истца.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 11.06.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ПРОФ-ОЦЕНКА».

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании объявлялся перерыв.

В судебном заседании истец с учетом экспертного заключения № 326-19 от 14 октября 2020 года ходатайствовал об изменении и частичном отказе от иска, просит урегулировать разногласия по договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества: нежилого помещения общей площадью 784,0 кв.м, этаж 1,2, кадастровый номер 29:22:023002:582, расположенного по адресу: Архангельская область, город Архангельск, Соломбальский территориальный округ, ул. Советская, д.7, пом 1, между истцом и ответчиком следующим образом:

Изложить пункты 1.2, 5.3, 5.4 в следующей редакции:

п.1.2. Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 7 614 000,00 (Семь миллионов шестьсот четырнадцать тысяч рублей 00 копеек) без НДС.

п. 5.3. За не заключение договора страхования в порядке и сроки, предусмотренные п.3.1.5. настоящего договора, Покупатель уплачивает штраф в размере 1000 рублей. Штраф перечисляется по реквизитам, указанным в п.5.2. договора.

п. 5.4. За нарушение срока предоставления копий документов, указанных в п.3.1.5. настоящего договора, Покупатель уплачивает штраф в размере 500 рублей. Штраф перечисляется по реквизитам, указанным в п.5.2. договора.

От требований об урегулировании разногласий, возникших по абзацу 1 (преамбула) договора и по Приложению №1 к договору, истец отказался.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ истец вправе заявить отказ от требований (полностью или в части) в любой момент до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.    

Отказ истца от требований об урегулировании разногласий, возникших по абзацу 1 (преамбула) договора и по Приложению №1 к договору принимается судом, поскольку он не противоречит закону и не нарушает права других лиц. Производство по делу в этой части подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Ответчик  с пунктами 1.2, 5.3, 5.4. договора в редакции, предлагаемой истцом, не согласен.   

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направило. Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие его представителя. 

Заслушав представителей сторон, пояснения экспертов по представленным заключениям, изучив материалы дела, суд установил следующее.

28 июля 2004 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды № 798 муниципального имущества (в редакции дополнительных соглашений №1 от 10.12.2007 и №2 от 21.09.2009), в соответствии с которым истцу во временное владение и пользование было передано нежилое помещение общей площадью 784,0 кв.м, этаж 1,2, кадастровый номер 29:22:023002:582, расположенное по адресу: Архангельская область, город Архангельск, Соломбальский территориальный округ, ул. Советская, д.7, пом.1 для использования под физкультурно-оздоровительный комплекс и медицинскую деятельность.

05.11.2019 года Общество обратилось к Администрации с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества. 

Письмом от 28.11.2019 Администрация уведомила Общество о его соответствии  требованиям Федерального закона 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и о его праве на приобретение арендуемого имущества.

Распоряжением Администрации муниципального образования «город Архангельск» от 09.01.2020 №1р утверждено решение об условиях приватизации названного выше нежилого помещения. 

Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости №1468/3-19рс от 18.12.2019 в размере 19 140 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость (НДС).

Администрация письмом от 17.01.2020 № 03-12/67 направила Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с приложением №1 (графиком платежей).

Сопроводительным письмом от 17.02.2020 Общество направило Администрации договор с протоколом разногласий, ссылаясь на отчет №510/20-Н об оценке рыночной стоимости названного выше нежилого помещения, выполненный 07.02.2020 оценщиком ИП ФИО3, истец предложил установить цену имущества в размере 6 420 000 руб. 00 коп. без НДС, пункты 5.3 и 5.4 изложить в следующей редакции: за незаключение договора страхования в порядке и сроки, предусмотренные п.3.1.5. настоящего договора, Покупатель уплачивает штраф в размере 1000 рублей. Штраф перечисляется по реквизитам, указанным в п.5.2. договора. п. 5.4. За нарушение срока предоставления копий документов, указанных в п.3.1.5. настоящего договора, Покупатель уплачивает штраф в размере 500 рублей. Штраф перечисляется по реквизитам, указанным в п.5.2. договора. 

Администрация не уведомила Общество о принятии или об отклонении его разногласий в установленный тридцатидневный срок.

Так как стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора купли-продажи муниципального имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.   

Заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, в случае принятия решения о приватизации государственного (муниципального) имущества заключение договора его продажи является обязательным для публичного собственника. 

Пунктами 1 и 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными нормативными актами. 

Согласно статье 8 Закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно абзацу 1 статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

В пункте 1.2. проекта договора купли-продажи цена продажи нежилых помещений указана в размере 19 140 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества №1468/3-19рс от 18.12.2019.  

Фактически спор между сторонами касается пункта 1.2, т.е.  величины продажной цены нежилых помещений. Общество не согласилось с выкупной ценой, предложенной Администрацией в размере 19 140 000 руб., считая её завышенной. 

Согласно пункту 1  Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств".

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). 

Таким образом, выкупная цена помещений,  определенная в отчете №1468/3-19рс от 18.12.2019 и указанная ответчиком в пункте 1.2. проекта договора купли-продажи,  носит рекомендательный характер, не может быть оспорена в порядке самостоятельного иска, но вопрос о достоверности этой величины может проверяться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, что и имеет место в настоящем деле.  

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки,  судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. 

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Истец, оспаривая величину выкупной стоимости, ходатайствовал о назначении судебной экспертизы.    

            Определением Арбитражного суда Архангельской области от 29.06.2020 по делу №А05-4306/2020 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ПРОФ-ЭКСПЕРТ» ФИО4. Определением Арбитражного суда Архангельской области от 07.09.2020 к проведению судебной экспертизы, назначенной определением суда от 29.06.2020 по делу № А05-4306/2020, привлечен строительный эксперт общества с ограниченной ответственностью "ПРОФ-ЭКСПЕРТ" ФИО5.

Перед экспертами поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость объекта недвижимого имущества нежилого помещения общей площадью 784 кв.м. (кадастровый номер 29:22:023002:582) по адресу: 

<

...> по состоянию на 05.11.2019?

В материалы дела поступило заключение экспертов № 326-19 от 14 октября 2020 года по итогам судебной экспертизы в рамках дела № А05-4306/2020. 

Согласно экспертному заключению № 326-19 от 14 октября 2020 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 05.11.2019 составляет 7 614 000 руб. без НДС.

Администрация не согласилась с заключением эксперта № 326-19 от 14 октября 2020 года,  ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Возражения Администрации касались использования экспертами только одного доходного подхода, необоснованного отказа от сравнительного подхода и учету при определении рыночной стоимости затрат на устранение нарушений требований пожарной безопасности, тогда как, по мнению Администрации, это ведет к занижению стоимости.

В связи с несогласием ответчика и по ходатайству ответчика в судебном заседании заслушаны эксперты  ФИО4, ФИО5

Эксперты в судебном заседании и в письменном виде пояснили, что сравнительный подход не использовался при проведении экспертизы, поскольку объект является специализированным объектом исходя из его технических характеристик, и аналогов на территории г.Архангельска на исследуемую дату не имелось, поскольку в исследуемом объекте необходим ремонт кровли и устранение нарушений пожарной безопасности эксперты определили стоимость данных затрат в размере 2 082 117 руб. 71 коп. и 3 072 337 руб. 02 коп., указав при этом, что без устранения указанных недостатков эксплуатация помещения невозможна.

Заключение экспертизы № 326-19 от 14 октября 2020 года согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленное заключение экспертов № 326-19 от 14 октября 2020 года, заслушав пояснения экспертов, суд соглашается с замечаниями, сделанными ответчиком в отношении данного заключения: поскольку согласно техническому паспорту и сведениям из Единого государственного реестра недвижимого имущества исследуемый объект указан как нежилое помещение, а федеральными стандартами оценки допускается использование аналогов универсального назначения с применением соответствующих корректировок, суд приходит к выводу, что эксперты необоснованно отказались от использования сравнительного подхода с применением соответствующих корректировок при проведении экспертизы, расчетная часть заключения сводится к прогнозированию расходов на ремонтные работы по устранению выявленных нарушений вместо введения поправочной корректировки на стоимость необходимого ремонта, что в совокупности значительно повлияло на определение рыночной стоимости объекта в сторону снижения.

В связи с указанным и учитывая значительную разницу в рыночной стоимости помещения, указанной в отчетах об оценке и в заключении по судебной экспертизе, определением от 01.12.2020 судом назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «АльфПрофи» ФИО6.   

По результатам проведения экспертизы в материалы дела  представлено экспертное заключение № Э-09/2021 от 29 января 2021 года. Согласно данному экспертному заключению рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 05.11.2019 составляет 15 249 000 руб. с учетом НДС.

Судом в судебном заседании 15 марта 2021 года были заслушаны пояснения эксперта ФИО6

Из заключения эксперта следует, что в целях исследования экспертом изучены представленные документы и проведен осмотр объекта исследования; эксперт проанализировал месторасположение объекта экспертизы, провел анализ рынка; произвел выбор объектов – аналогов; проанализировал данные об аналогах с учетом необходимых корректировок; произвел расчет рыночной стоимости объекта экспертизы путем сравнительного подхода методом корректировок, а также с применением доходного подхода и произвел согласование результатов. 

Вопреки доводам истца нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, истцом не представлено. 

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы. 

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют. 

Несогласие истца с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение № Э-09/2021 от 29 января 2021 года  позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта.

В ходе судебного разбирательства истец указал на несогласие с определением рыночной стоимости объектов в указанном размере и в очередной раз просил о проведении повторной экспертизы. 

По результатам анализа представленных в материалы дела доказательств и пояснений эксперта ФИО6 в удовлетворении данного ходатайства истца судом было отказано ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ.

Истец при оспаривании экспертного заключения ФИО6 указал, что поскольку в выводе эксперта указано, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 05.11.2019 составляет 15 249 000 руб. с учетом НДС, из указанной цены необходимо вычесть налог на добавленную стоимость (НДС). 

Ответчик возражает против указания в договоре на наличие налога на добавленную стоимость, полагает, что в договоре должно быть определена рыночная стоимость в размере 15 249 000 рублей согласно экспертному заключению без указания на наличие либо отсутствие  налога на добавленную стоимость.

В судебном заседании 15.03.2021 эксперт ФИО6 пояснила, что рыночная стоимость спорного имущества в соответствии с понятием, установленным статьей 3 Закона № 135-ФЗ, определена ею в размере 15 249 000 рублей, сумма налога на добавленную стоимость при проведении оценки не учитывалась ею в качестве ценообразующего фактора, указание в выводе слов «с учетом НДС» является опечаткой и сделано ошибочно. 

Для целей Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 298 (далее - ФСО № 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297 (далее - ФСО № 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО № 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Наряду с этим под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).

Из пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункты 1, 3 статьи 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 1053 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.

Режим налогообложения сторон сделки, обусловливающий необходимость выделения налога на добавленную стоимость, является характеристикой не самого объекта оценки, а налоговых обязательств сторон сделки – в случае, когда реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения, налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Из пункта 3 статьи 161 НК РФ следует, что при определении налоговой базы по НДС в отношении операций по реализации муниципального имущества покупатель как налоговый агент должен исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя НДС, поскольку именно из данного дохода и должна быть удержана покупателем подлежащая перечислению в бюджет сумма указанного налога (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

В силу пункта 4 статьи 173 НК РФ НДС при совершении названных операций исчисляется и уплачивается в полном объеме налоговыми агентами, указанными в статье 161 Кодекса, то есть в рассмотренном случае - приобретателем муниципального имущества.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ, с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Следовательно, в рассматриваемом случае обязанность по уплате НДС при реализации имущества отсутствует как у продавца, так и покупателя объекта недвижимости. 

В соответствии с выводом раздела 3.4.2 «Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода» (стр. 74 экспертного заключения № Э-09/2021 от 29 января 2021) рыночная стоимость рассчитывалась без учета НДС и составляет 14 077 724 руб., в соответствии с выводом раздела 3.4.3 «Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода» (стр. 94 экспертного заключения № Э-09/2021 от 29 января 2021) рыночная стоимость рассчитывалась без учета НДС и составляет 16 419 567 руб. 

Учитывая указанное, суд принимает пояснения эксперта ФИО6, что рыночная стоимость спорного имущества в соответствии с понятием, установленным статьей 3 Закона № 135-ФЗ, определена ею в размере 15 249 000 рублей, сумма налога на добавленную стоимость при проведении оценки не учитывалась ею в качестве ценообразующего фактора.

С учетом того, что при определении рыночной стоимости продаваемого имущества НДС не является ценообразующим фактором, рыночная стоимость имущества не подлежит ни уменьшению, ни увеличению на сумму налога на добавленную стоимость.

С учетом изложенных обстоятельств, учитывая пояснения эксперта, руководствуясь статьями 421, 446, 486 ГК РФ, статьей 3 Закона № 159-ФЗ статьями 8, 12, Закона № 135-ФЗ, суд пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит определению в соответствии с заключением судебной экспертизы № Э-09/2021 от 29 января 2021 года в размере 15 249 000 рублей.

Пункт 1.2 договора подлежит изложению в следующей редакции: «Согласно экспертному заключению от 29.01.2021, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 15 249 000 руб.».

Общество просит изложить пункты 5.3, 5.4 договора в следующей редакции: п. 5.3. За не заключение договора страхования в порядке и сроки, предусмотренные п.3.1.5. настоящего договора, Покупатель уплачивает штраф в размере 1000 рублей. Штраф перечисляется по реквизитам, указанным в п.5.2. договора.

п. 5.4. За нарушение срока предоставления копий документов, указанных в п.3.1.5. настоящего договора, Покупатель уплачивает штраф в размере 500 рублей. Штраф перечисляется по реквизитам, указанным в п.5.2. договора.

Согласно пункту  5.3. в редакции, предложенной ответчиком в проекте договора, За не заключение договора страхования в порядке и сроки, предусмотренные п.3.1.5. настоящего договора, Покупатель уплачивает штраф в размере 1% цены продажи. Штраф перечисляется по реквизитам, указанным в п.5.2. договора.

Согласно пункту  5.4. в редакции, предложенной ответчиком в проекте договора, За нарушение срока предоставления копий документов, указанных в п.3.1.5. настоящего договора, Покупатель уплачивает штраф в размере 0,5% цены продажи. Штраф перечисляется по реквизитам, указанным в п.5.2. договора.

Согласно договору пункт 3.1.5 изложен в следующей редакции: Покупатель обязан застраховать за свой счет арендуемое имущество от рисков утраты и повреждения в пользу Продавца в течение 20 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю на весь период действия договора. Не позднее 10 дней  со дня заключения договора страхования и уплаты страховой премии предоставить Продавцу копии договора страхования и документов, подтверждающих оплату страховой премии.

По условиям договора купли-продажи Обществу как покупателю предоставлена рассрочка по оплате приобретаемого им нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

В п. 7.1 договора, по которому у сторон нет разногласий, указано, что имущество находится в залоге у продавца.

Правоотношения залогодателя и залогодержателя регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В силу статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан, если иное не предусмотрено законом или договором:

1) страховать от рисков утраты и повреждения за счет залогодателя заложенное имущество на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования;

2) пользоваться и распоряжаться заложенным имуществом в соответствии с правилами статьи 346 настоящего Кодекса;

3) не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества;

4) принимать меры, необходимые для защиты заложенного имущества от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

5) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества, о притязаниях третьих лиц на это имущество, о нарушениях третьими лицами прав на это имущество.

Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

При грубом нарушении залогодержателем или залогодателем указанных в пункте 1 настоящей статьи обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога, а залогодержатель - досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, и в случае его неисполнения - обращения взыскания на заложенное имущество (п.3 статьи 343 ГК РФ).

Данная редакция пункта 3.1.5 договора соответствует правилам, установленным в статье 343 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Таким образом, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства договором может быть предусмотрена ответственность.

Истцом какого-либо правового обоснования уменьшения ответственности за  нарушение п.3.1.5 договора, иного мотивированного несогласия с этими пунктами, суду не представлено.

На основании изложенного, пункты 5.3, 5.4 договора суд оставляет в редакции ответчика, в удовлетворении иска в указанной части суд отказывает.

Судом установлено, что в резолютивной части решения Арбитражного суда Архангельской области от 16.03.2021 допущена опечатка, а именно: пропущен абзац, указывающий на то, что пункты 5.3, 5.4 договора суд оставляет в редакции ответчика. При изготовлении мотивированного решения суд исправляет указанную опечатку, допущенную в резолютивной части решения от 16.03.2021. Поскольку названная опечатка не изменяют содержание принятого решения и носят технический характер, суд на основании статьи 179 АПК РФ исправляет ее при изготовлении мотивированного решения, в связи с чем резолютивная часть в мотивированном решении излагается в исправленном варианте.

Расходы по государственной пошлине, а также расходы на проведение судебных экспертиз в силу статей 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» и в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 106, 110, 151, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Медицинские диагностические исследования" (ОГРН 

<

***>) и администрацией муниципального образования «Город Архангельск» (ОГРН 

<

***>), при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества: нежилого помещения общей  площадью 784,0 кв.м, этаж 1,2, кадастровый номер 29:22:023002:582, расположенного по адресу: Архангельская область, город Архангельск, Соломбальский территориальный округ, ул. Советская, д.7, пом 1.

Изложить пункт 1.2. договора в следующей редакции: «Согласно экспертному заключению от 29.01.2021, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 15 249 000 руб.».

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью "Медицинские диагностические исследования" (ОГРН 

<

***>) от требований об урегулировании разногласий, возникших по абзацу 1 (преамбула) договора и по Приложению №1 к договору. Производство по делу в этой части прекратить.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Пункты 5.3, 5.4 договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества изложить в редакции ответчика.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Архангельск» (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Медицинские диагностические исследования" (ОГРН 

<

***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, а также 30 000 руб. в возмещение расходов по судебной экспертизе.

Администрации муниципального образования «Город Архангельск» (ОГРН 

<

***>) в срок до 26.03.2021 перечислить на депозитный счет Арбитражного суда Архангельской области 20 000 руб. на оплату судебной экспертизы.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

М.А. Козлова