ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-7217/2022

17 января 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  10 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  17 января 2023 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Краецкой Е.Б.,

судей  Воронова Т.А., Грязниковой  А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14085/2022) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 05.10.2022 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-7217/2022 (судья Маркова Н.Л.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к Департаменту имущественных отношений города Тюмени, при участии в деле в качестве третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципального казенного учреждения «Тюменское городское имущественное казначейство», о признании незаконным отказа в компенсации расходов и взыскании 900 300 руб., 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) 

обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее - Департамент, ответчик) о признании незаконным отказа Администрации города Тюмени в компенсации истцу улучшений, неотделимых от объекта недвижимости по договору от 21.09.2021 № 802,  об обязании выплатить 900 300 руб. компенсацию стоимости неотделимых улучшений от недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципального казенного учреждения «Тюменское городское имущественное казначейство» (далее – МКУ «ТГИК»).

До рассмотрения искового заявления по существу истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика стоимость капитального ремонта в размере 900 300 руб. на основании отчета об оценке от 19.11.2021 №20-11/2021, включающую в себя приобретенные за счет истца материалы, оборудование и работы, выполненные в нежилом помещении общей площадью 19.90 кв.м., находящемся по адресу: Тюменская область, ул. Пермякова, д. 56, кадастровый номер 72:23:043002:3954.

Указанные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением от 05.10.2022 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-7217/2022 в удовлетворении исковых требований предпринимателя отказано.

Не соглашаясь с указанным судебным актом, ИП ФИО2 обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить оспариваемое решение, удовлетворить требования истца в заявленном размере.

Мотивируя свою позицию, податель жалобы указывает на следующее: арендные отношения не прекращались до момента выкупа нежилого помещения из аренды; поскольку надлежащее состояние имущества на момент выкупа обусловлено проведенным истцом капитальным ремонтом, постольку последний имеет право получить компенсацию за выполненные ремонт; ответчик включил в выкупную стоимость ремонта стоимость всех улучшений помещения, которые произведены за счет средств истца, что привело к неосновательному обогащению Департамента; действующее законодательство предусматривает право арендатора на вычет стоимости улучшений помещения (отделимых, неотделимых) из выкупной цены.

Истцом также заявлено ходатайство о рассрочке уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы. 

От Департамента поступил отзыв, в котором ответчик выразил несогласие с позицией, изложенной апеллянтом в жалобе.

Лица, участвующие  в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, явку в него не обеспечили. На основании статей 156, 266 АПК РФ судебное заседание проведено апелляционным судом в отсутствие сторон и третьего лица. 

Повторно рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, суд апелляционной инстанции установил, что исковые требования предпринимателя мотивированы ссылкой на следующие обстоятельства.

Как следует из обстоятельств дела, между МКУ «ТГИК» (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) заключены следующие договоры аренды нежилого помещения (строения) в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>: 

- договор аренды от 22.05.2002 № 05211920, сроком действия с 08.04.2002 до 07.04.2003; 

- договор аренды от 08.05.2003 № 05314208, сроком действия с 07.04.2003 по 05.04.2004; 

- договор аренды от 23.04.2003 № 04416519, сроком действия с 06.04.2004 по 04.04.2005;

- договор аренды от 08.08.2005 № 08519940, сроком действия с 05.04.2005 по 04.10.2005; 

- договор аренды от 23.12.2005 № 12520611, сроком действия с 05.10.2005 по 03.10.2006; 

- договор аренды от 11.12.2006 № 12622475, сроком действия с 04.10.2006 по 02.10.2007. 

- договор аренды от 14.10.2010 № 10102749, сроком действия 3 года со дня передачи по акту-приема-передачи; 

- договор аренды от 18.12.2013 № 121330462, сроком действия с 06.11.2013 по 05.11.2018;

- договор аренды от 29.03.2019 № 031933055, сроком действия с даты передачи имущества по акту приема-передачи сроком на 5 лет. 

Исходя из позиции истца, договор аренды от 29.03.2019 № 031933055 прекратил свое действие в связи с выкупом предпринимателем спорного помещения на основании договора купли-продажи от 21.09.2021 № 802.

Пунктом 2.3 договора аренды от 29.03.2019 № 031933055 предусмотрено, что арендатор обязуется поддерживать помещение в исправном состоянии, нести расходы на содержание помещения, производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт помещения в объёме и сроки, установленные актом приема-передачи и дефектной ведомостью.

В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды 29.03.2019 № 031933055, арендатор обязуется по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать балансодержателю безвозмездно все произведенные улучшения неотделимые без вреда от конструкций помещений.

По утверждениям предпринимателя, в период арендных отношений истец произвел капитальный ремонт спорного помещения по согласованию с балансодержателем. 

Так, 31.07.2003 истец обратился в МКУ «ТГИК» с письмом о получении разрешения выполнить ремонтные работы в виде пристроя из пластиковых панелей на существующем крыльце. 

МКУ «ТГИК» 05.08.2002 направлено истцу письмо №1464, в котором сообщено, что учреждение не возражает против выполнения тамбура из легких конструкций на существующем крыльце по адресу: 

<

...>, за собственные средства. 

По расчетам истца стоимость неотделимых улучшений помещения составила 900 300 руб. согласно отчету об оценке от 19.11.2021 № 20-11/2021.

Предприниматель полагает, что поскольку ответчик включил в выкупную стоимость ремонта стоимость всех улучшений помещения, которые произведены за счет средств истца, постольку Департамент обязан возместить предпринимателю стоимость соответствующий улучшений.

Претензионные требования истца о возвращении стоимости произведенных улучшений помещения не выполнены ответчиком, что послужило основанием для обращения предпринимателя в суд первой инстанции с исковым заявлением о взыскании стоимости состоявшихся улучшений с Департамента (с учетом уточнений иска).

Суд первой инстанции, оценив материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 264.1, 219 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее – БК РФ), статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), пришел к выводу о том, что зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможен при определении цены и порядка оплаты имущества на стадии заключения договора, приобретая спорное имущество у ответчика и третьего лица по договору купли-продажи, истец сам становится собственником неотделимых улучшений без возможности требования компенсации с указанных лиц, произведенных улучшений, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований предпринимателя. Заявления ответчика о пропуске срока исковой давности отклонено судом первой инстанции, со ссылкой на то, что срок исковой давности начинает течь с момента заключения  договора купли-продажи, а не с момента прекращения арендных отношений, как на то ссылается ответчик (статья 195, 196, 200 ГК РФ). 

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Таким образом, обязательства сторон в отношении произведенных арендатором за счет собственных средств улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для данного имущества, регулируются положениями статьи 623 ГК РФ, которая ставит право на возмещение арендатору их стоимости в зависимость от получения согласия арендодателя на данные улучшения и условий заключенного договора. При этом, при отсутствии иного в договоре, неотделимые улучшения подлежат возмещению после прекращения договора аренды.

Разногласия относительно характера произведенных улучшений у сторон на стадии апелляционного производства отсутствуют, в данной связи, суд апелляционной инстанции полагает возможным исходить из того, что состоявшиеся улучшения в помещении являются неотделимыми, как на то указывает истец, учитывая, в том числе отсутствие доказательств, опровергающих позицию предпринимателя в соответствующей части.

Оценив доводы предпринимателя о наличии оснований для возмещения ответчиком стоимости улучшения нежилого помещения, произведенных путем капитального ремонта, суд апелляционной инстанции находит таковые необоснованными.

Так, в настоящем случае в материалах дела имеется согласие третьего лица на обустройство тамбура помещения, доказательств каких либо иных волеизъявления ответчика, либо третьего лица, свидетельствующих о согласовании последними действий предпринимателя по улучшению помещения путем проведения капитального ремонта, материалы дела не содержат. 

Кроме того, согласно буквальному толкованию условий договоров, действующих в период, который предшествовал дате выкупа спорного помещения и проведения работ по обустройства тамбура (пункт 2.3, 2.4 договоров аренды), арендатор за счет собственных средств производит текущий и капитальный ремонт помещения, неотделимые улучшения по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении являются собственностью балансодержателя. 

При таких обстоятельствах, правовые основания  возмещения стоимости улучшений спорного помещения, предусмотренные статьей 623 ГК РФ, в настоящем случае отсутствуют, поскольку договором предусмотрено иное.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом № 159-ФЗ. 

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Как следует из материалов дела, вопрос о порядке оплаты и зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений сторонами при заключении договора купли-продажи не рассматривался, предпринимателем не заявлялись возражения относительно определенной выкупной стоимости имущества.  

Буквальное толкование условий договора купли-продажи не свидетельствует о согласовании сторонами сохранения за истцом права на предъявление в последующем требований о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупной цены.

На основании положений статьи 421, пункта 2 статьи 424 и статьи 431 ГК РФ суд первой инстанции верно установил, что стороны, заключая договор купли-продажи от 21.09.2021           № 802, согласовали все условия, в том числе и по цене выкупа, которая составила 1 479 947 руб. (пункт 2.1 договора купли-продажи от 21.09.2021 № 802).

В данной связи, после заключения договора купли-продажи у ответчика не возникло обязанности по зачету стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных предпринимателем, в счет оплаты по договору купли-продажи. 

Фактически требования предпринимателя направлены на преодоление условий заключенного сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.

Вопреки позиции истца, определение цены и порядка оплаты имущества путем зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможно лишь на стадии заключения соответствующего договора купли-продажи или путем внесения изменений в него.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает отказ суда первой инстанциив удовлетворении иска правомерным.

Выводы суда об отказе в удовлетворении заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности предпринимателем не оспариваются, в связи с чем не подлежат переоценке апелляционным судом (часть 5 статьи 268 АПК РФ, пункт27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).

 При принятии судебного акта суд первой инстанции полно исследовал обстоятельства, относящиеся к предмету доказывания, верно применил нормы права, подлежащие применению, дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам и доводам лиц, участвующих в деле, и принял законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при рассмотрении апелляционной жалобы, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

С учетом изложенного оснований для отмены решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя апелляционной жалобы.

Иистцом заявлено ходатайство об отсрочке уплаты государственной пошлины, мотивированное тем, что заявитель является инвалидом третьей группы, находится в тяжелом материальном положении, поскольку не имеет накоплений и иных доходов, кроме пенсии.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи  333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, льготами при оплате государственной пошлина за обращения в арбитражные суды обладают инвалиды I и II группы, к коим истец не относится (справка об инвалидности  III группы).

В данной связи, с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в суме 3 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05.10.2022 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-7217/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в суме 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

 

Судьи

Т.А. Воронов

 А.С. Грязникова