АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-24310/2022

Дело № А49-12555/2020

г. Казань

15 ноября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Нафиковой Р.А., Королевой Н.Н.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СКД-Инвест»

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 12.05.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2022

по делу № А49-12555/2020

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» к Управлению муниципального имущества города Пензы, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1, о признании сделки недействительной

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» (далее – ООО «СЗ «СКД-Инвест», истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Управлению муниципального имущества города Пензы (далее – Управление, ответчик) о признании недействительной односторонней сделки в форме уведомления от 01.09.2020 № 9/4098, совершенной Управлением муниципального имущества города Пензы в части повышения арендной платы по договору аренды земельного участка от 29.03.2017 №225 в размере, превышающем 3 373 000 руб.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 12.05.2022, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2022, исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недействительной одностороннюю сделку в форме уведомления от 01.09.2020 № 9/4098, совершенная Управлением муниципального имущества города Пензы в части повышения арендной платы по договору аренды земельного участка от 29.03.2017 №225 в размере, превышающем 4 474 000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить, требования удовлетворить в полном объеме, мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм материального права.

Заявитель указывает, что экспертное заключение, выполненное специалистом ФИО2 является всесторонним, полным, выводы эксперта являются обоснованными и достоверными, необходимости в проведении повторной экспертизы не имелось. Выбор метода исследования, примененного специалистом ФИО2, именуемого как «затратный» подход был обоснован, при этом учтем важный ценообразующий фактор как «выход в красные линии».

Доводы заявителя подробно изложены в кассационной жалобе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, администрацией г. Пензы издано постановление от 12.01.2017 № 20/5  об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов площадью 4 070 кв. м (кадастровый номер 58:29:4003002:10279), адрес (описание местоположения): 

<

...>, с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома выше 5 этажей, сроком на 10 лет.

Согласно протоколу о результатах аукциона от 21.02.2017 победителем аукциона признан истец, как участник, предложивший наибольшую цену.

В соответствии с протоколом от 29.03.2017 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 21.02.2017 (лот № 1) между муниципальным образованием «город Пенза» в лице УМИ администрации г.Пензы (арендодателем) и ООО «СКД-Инвест» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 225 (далее по тексту – Договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема – передачи на условиях аренды земельный участок площадью 4 070 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, адрес (описание местоположения) земельного участка: 

<

...>, кадастровый номер: 58:29:4003002:10279 (п. 1.1 Договора). Границы участка указаны в кадастровом паспорте земельного участка, который является неотъемлемой частью Договора (п.1.2 Договора).

Согласно п. 1.3 Договора, участок предоставлен и используется в соответствии с видом разрешенного использования – зона многоэтажной жилой застройки выше 5 этажей в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-3, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденными решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-13/5. Разрешенное использование – многоквартирные жилые дома выше 5 этажей. Договор действует с 29.03.2017 по 29.03.2027 и вступает в силу с момента его подписания (п. 2.1 Договора).

В соответствии с п. 2.2 Договора ежегодная арендная плата за участок составляет 7 680 400 руб. Сумма ежегодной арендой платы, указанная в пункте 2.2 Договора, подлежит оплате в полном объеме и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания Договора и включает в себя сумму внесенного задатка на участие в аукционе (п. 2.3 Договора). 

Согласно п. 2.3 Договора Арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер ежегодной арендной платы, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, изменяется Арендодателем путем направления Арендатору соответствующего уведомления с приложением нового расчета ежегодной арендной платы и порядка ее внесения. Неиспользование участка арендатором не может служить основанием для невнесения им арендной платы (п. 2.6 Договора).

Спорный земельный участок передан арендодателем арендатору 29.03.2017 по акту приема – передачи земельного участка. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.06.2017 за ГРН 58:29:4003002:10279-58/038/2017-1.

Уведомлением от 23.11.2018 № 9/6925 Управление муниципального имущества города Пензы уведомило ООО «СКД-Инвест» о том, что согласно выписке из отчета №528/18 от 15.10.2018 о стоимости объекта оценки, арендная плата за период с 29.03.2018 по 28.03.2019 составляет 2 287 000 руб. в год и 190 583 руб. в месяц.

Уведомлением от 01.09.2020 № 9/4098 Управление муниципального имущества города Пензы уведомило ООО «СКД-Инвест» о том, что арендная плата за период с 12.08.2020 составляет 7 244 000 руб. в год и 603 666 руб. 67 коп. в месяц. Согласно содержанию данного уведомления новый размер арендной платы установлен на основании отчета об оценке от 12.08.2020 № 150, выполненного оценщиком ФИО1

ООО «СКД-Инвест» с указанным размером арендной платы не согласилось и заказало собственную оценку оценщику ООО «Аксиома» ФИО3 Согласно полученному обществом отчету об оценке  от 06.11.2020 № 20.165 рыночная стоимость размера годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003002:10279 на 06.11.2020 составляет 2 889 550 руб.

ООО «СКД-Инвест» направило Управлению муниципального имущества города Пензы возражение от 10.11.2020 № 93 на уведомление об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 29.03.2017 № 225, указав, что расчет размера арендной платы является недостоверным, поскольку установленный арендодателем размер арендной платы явно не соответствует рыночной стоимости величины арендной платы за пользование спорным земельным участком, общество просило пересмотреть размер арендной платы и предоставить новый расчет.

Управление муниципального имущества города Пензы 12.11.2020 сообщило истцу о том, что размер арендной платы по договору аренды определен на основании отчета об оценке от 12.08.2020 № 150, в связи с чем отсутствуют правовые основания для изменения размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 29.03.2017 № 225, истец обратился с иском в суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствуясь положениями статей 309, 310, 424, 450, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», разъяснениями Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302, принимая во внимание экспертное заключение от 03.12.2021 № 12/А49-12555/ЗЭ/2021, установив недостоверность отчета от 12.08.2020 № 150 требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, судебные инстанции правомерно пришли к выводу о признании односторонней сделки в части повышения арендной платы по договору аренды земельного участка от 29.03.2017 № 255 в размере превышающем 4 474 000 руб., совершенная в форме уведомления от 01.09.2020 № 9/4098, недействительной.

Суды  верно указали, что экспертное заключение от 03.12.2021 № 12/А49-12555/ЗЭ/2021 в силу норм статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является допустимым доказательством по настоящему делу, основания сомневаться в квалифицированности специалиста ФИО4, проводившей экспертизу, отсутствует, противоречий и неясностей заключение не содержит.

Довод заявителя жалобы о том, что ходатайств о проведении повторной экспертизы ни истец, ни ответчик не заявляли, и истец письменно возражал против ее назначения, в связи с чем, заключение эксперта автономной некоммерческой организации «Институт судебных экспертиз» ФИО4 подлежит исключению из числа доказательств, был предметом рассмотрения нижестоящих инстанций и правомерно отклонен.

В заключении от 03.12.2021 № 12/А49-12555/ЗЭ/2021, выполненного специалистом ФИО4, приведено полноценное описание объекта недвижимости, сделан анализ сегмента рынка недвижимости к которому относится объект исследования. Выводы по итогам анализа рынка приведены в полном объеме, описание объекта экспертизы является исчерпывающим, сделанные экспертом фотографии приложены к отчету и подтверждают характеристики объекта, отраженные в заключении; экспертом правильно установлен сегмент рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект; анализ рынка произведен в полном объеме; выводы являются обоснованными.

В соответствующем разделе своего заключения эксперт подробно обосновал выбор затратного подхода к оценке и использование метода прямого сравнительного анализа продаж, что отвечает требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297.

Не ставится под сомнение вывод эксперта о несопоставимости объектов, поскольку, производя выборку аналогов, эксперт проанализировав имеющуюся информацию, верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. При этом использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по расположению, разрешенному использованию и дате предложения.

При этом выводами экспертного заключения от 20.07.2021 № 17/21, выполненного специалистом ФИО2, не опровергнуты выводы оспариваемого отчета об оценке от 12.08.2020 № 150, выполненного ФИО1, доводы об отсутствии достоверных данных для использования сравнительного и (или) доходного подходов, как правило используемых для определения рыночной стоимости права аренды, экспертом ФИО2 какими-либо доказательствами не подтверждены и в заключении эксперта не проиллюстрированы; делая выводы о нарушениях требований законодательства об оценочной деятельности при подготовке ФИО1 отчета об оценке от 12.08.2020 № 150, эксперт мотивированно не указал, каким образом каждый из них повлиял на выводы о рыночной стоимости объекта исследования. Заслушанным в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции о ходе проведения экспертизы экспертом ФИО2 указанные сомнения не устранены, в связи с чем обосновано не приняты судом.

Лицами, участвующими в деле убедительных доводов и обстоятельств, ставящих под сомнение выводы эксперта автономной некоммерческой организации «Институт судебных экспертиз» ФИО4, не приведено; выводы эксперта не опровергнуты. Ответчик не возражал против выводов, сделанных экспертом при проведении повторной судебной экспертизы, выраженное истцом сомнение в обоснованности выводов эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение указанного заключения. При таких обстоятельствах, заключение эксперта от 03.12.2021 № 12/А49-12555/ЗЭ/2021 является относимым, допустимым и достоверным доказательством реального рыночного размера годовой арендной платы, в связи с чем не усматривается оснований для исключения данного заключения из числа доказательств.

Оценивая довод истца о том, что суд первой инстанции не вправе был назначать судебную экспертизу по своей инициативе, суды верно признали его несостоятельным в силу пункта 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизы», согласно которому суд может назначить экспертизу по своей инициативе, если это необходимо для проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 – 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Приведенные в кассационной жалобе доводы, выводы судов не опровергают, а по существу сводятся к несогласию заявителя с оценкой судами обстоятельств дела. Между тем, иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами обстоятельств, а также иное толкование норм права не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права и не может служить основанием для отмены судебного акта. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 12.05.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2022 по делу № А49-12555/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяЭ.Р. Галиуллин

 

СудьиН.Н. Королева

 

Р.А. Нафикова