АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

02 марта 2022 года

Дело №

А56-115421/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Артстрой» ФИО1 (доверенность от 10.01.2022 № 002), от общества с ограниченной ответственностью «Лента» ФИО2 (доверенность от 05.11.2019), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Артстрой» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.06.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2021 по делу № А56-115421/2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Артстрой», адрес: 142703, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лента», адрес: 197374, Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 112, лит. Б, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Компания), о взыскании 7 391 345 руб. 44 коп. неосновательного обогащения в связи с пользованием сервитутом за период с 15.12.2017 по 18.12.2020 (с учетом уточнения требований).

Решением от 18.06.2021 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2021 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции необоснованно отклонил ходатайство истца о назначении судебной экспертизы по делу; отсутствие между сторонами соответствующего соглашения не освобождает ответчика от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества; судами не учтено, что сервитут был установлен по поручению инвестора (ответчика), а плата за комплексное обслуживание, установленная соглашением от 27.09.2018 № 201, не покрывает расходы истца по оплате сервитута, территория которого находится за границами прилегающей к торговому комплексу территории. 

Компания в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими имеющимся в деле доказательствам и нормам права.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.01.2022 рассмотрение кассационной жалобы было отложено на 22.02.2022. 

Определением заместителя председателя суда от 21.02.2022 в составе суда произведена замена судьи Кадулина А.В., отсутствующего ввиду болезни, на судью Чуватину Е.В.

В связи с произведенной в составе суда заменой судьи рассмотрение кассационной жалобы после отложения начато сначала. 

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Компании против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Общество (застройщик) и Компания (инвестор) заключили инвестиционный договор от 17.09.2014                              № 17-09-2014/Л-МОСК-В, согласно которому застройщик обязался в порядке и сроки, предусмотренные договором, осуществить своими силами или с привлечением других лиц проектирование, строительство на основании разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию многофункционального торгового комплекса «Ритейл-Парк» (далее – торговый комплекс), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0040112:497 по адресу: Московская обл., Ленинский р-н, г.п. Видное, г. Видное, уч. 9, в соответствии с проектной документацией, осуществить благоустройство прилегающей территории, межевание земельного участка под зданием № 1, обеспечить здание № 1 инженерными ресурсами, обеспечить на условиях настоящего договора оформление имущественных прав инвестора на помещение гипермаркета, земельный участок под зданием № 1, прилегающую территорию, право общей долевой собственности на общее имущество торгового комплекса, а инвестор обязался в порядке и сроки, которые предусмотрены договором, осуществить вложение денежных средств в строительство инвестиционного объекта.

При этом инвестиционный объект или торговый комплекс представляет собой комплекс недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, включающий здания № 1, 3, 4, 5, 6, 8, 9, гостевые автостоянки № 1, 3, прилегающую территорию, навигацию, подъездные дороги к зданиям и строениям на земельном участке, транспортные и инженерные сети и сооружения, соединительные примыкания (дороги) к улице Старонагорной и федеральной трассе М-4 «Дон» (пункт 1.12). 

Под зданием № 1 понимается трехэтажное нежилое здание торгового комплекса общей ориентировочной площадью 63 120 кв. м, включающее в себя помещение гипермаркета, гостевую автостоянку № 1, зону погрузки-выгрузки и иные нежилые помещения (пункт 1.3 договора).

По окончании реализации инвестиционного проекта инвестор приобретает право собственности на помещение гипермаркета и на зону погрузки-выгрузки, долю в праве аренды на земельный участок под зданием №1 пропорционально площади помещений гипермаркета и зоны погрузки-выгрузки, долю в праве аренды прилегающей территории, долю в праве собственности на общее имущество здания № 1, долю в праве собственности на общее имущество торгового комплекса (пункт 2.2.1). 

Обязательства по данному договору сторонами исполнены. 

Помещение гипермаркета (кадастровый номер 50:21:0040112:8923), общее имущество здания № 1 и торгового комплекса переданы застройщиком Компании по акту приема-передачи от 25.12.2017. Право собственности Компании на помещение гипермаркета зарегистрировано в установленном порядке.

Тем временем государственная компания «Российские автомобильные дороги» (далее – Автодор) (правообладатель) и Общество (пользователь) заключили соглашение от 04.10.2016 № ДЗИО-2016-1077 об установлении сервитута в отношении части площадью 15 308 кв. м земельного участка в границах полосы отвода скоростной автомобильной дороги М-4 «Дон» из состава земельного участка общей площадью 1 073 200 кв. м с кадастровым номером 50:10:0000000:0012 в целях обустройства въездов-выездов к проектируемому/строящемуся объекту дорожного сервиса, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0040112:497, сроком действия на 11 месяцев.

Согласно пункту 3.1 соглашения периодическая ежемесячная плата за сервитут составляет 513 302 руб. 75 коп., в том числе налог на добавленную стоимость 78 300 руб. 42 коп. 

Дополнительным соглашением от 13.06.2018 № 1 срок сервитута установлен с 04.09.2017 по 03.08.2018.

Дополнительным соглашением от 11.12.2018 № 2 изменена редакция пункта 1.3 соглашения, в соответствии с которой сервитут устанавливается в целях обустройства и эксплуатации въездов-выездов к объекту дорожного сервиса – торговому комплексу в составе нежилых помещений с кадастровыми номерами 50:21:0040112:8939 (предприятие общественного питания «Бургер Кинг»), 50:21:0040112:8922, 50:21:0040112:8921; действие соглашения возобновлено на срок с 04.08.2018 по 03.07.2019.       

Согласно пункту 1.3 в редакции дополнительного соглашения от 18.01.2019 № 3 сервитут устанавливается в целях обустройства и эксплуатации въездов-выездов к объекту дорожного сервиса – торговому комплексу в составе предприятия общественного питания «Бургер Кинг» (кадастровый номер 50:21:0040112:8939), нежилого помещения общей долевой собственности (кадастровый номер 50:21:0040112:8922), нежилого помещения Торговой галереи (кадастровый номер 50:21:0040112:8921), нежилого помещения гипермаркета «Лента» (кадастровый номер 50:21:0040112:8923); плата за сервитут установлена в размере 435 002 руб. 33 коп. в месяц, кроме того налог на добавленную стоимость. 

Общество, ссылаясь на то, что сервитут установлен в том числе и в интересах ответчика для обеспечения подъезда к принадлежащим ему помещениям, в связи с чем ответчик должен нести расходы по оплате сервитута соразмерно своей доле в общем имуществе торгового комплекса, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения.

Суды, отказывая в иске, исходили из того, что ответчик не является стороной соглашения о сервитуте и не участвовал в его заключении; часть земельного участка с кадастровым номером 50:10:0000000:0012, обремененная сервитутом, используется неограниченным кругом лиц; условиями заключенного между истцом и ответчиком соглашения от 27.09.2018 № 201 о порядке использования общего имущества и комплексном обслуживании на Общество возложена обязанность обеспечить беспрепятственный доступ покупателей к зданию торгового комплекса, в том числе по прилегающей территории, расходы на исполнение этой обязанности включены в стоимость эксплуатационных услуг по комплексному обслуживанию (пункт 3.1.31 соглашения; пункт 32 приложения № 1 к соглашению «Перечень услуг по комплексному обслуживанию»). 

Между тем судами не учтено следующее.     

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1); вследствие неосновательного обогащения (подпункт 7 пункта 1); вследствие иных действий граждан и юридических лиц (подпункт 8 пункта 1).

Согласно статье 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В случаях, предусмотренных законом, сервитут может быть установлен по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством.

Как видно из соглашения от 04.10.2016 об установлении сервитута (в редакции дополнительного соглашения от 18.01.2019 № 3), сервитут установлен в целях обустройства и эксплуатации въездов-выездов к объекту дорожного сервиса – многофункциональному торговому комплексу в составе перечисленных в пункте 1.3 соглашения помещений, в том числе нежилого помещения гипермаркета «Лента» (кадастровый номер 50:21:0040112:8923), принадлежащего Компании. 

Компания не представила в материалы дела документы, которые свидетельствовали бы о возможности подъезда к нежилому помещению Компании иным образом, без использования части земельного участка в границах полосы отвода скоростной автомобильной дороги М-4 «Дон».

В таком случае нет оснований утверждать, что сервитут по соглашению от 04.10.2016 (с учетом последующих дополнительных соглашений) устанавливался не для обеспечения в том числе и потребностей Компании как собственника нежилого помещения, используемого для размещения гипермаркета, нормальная эксплуатация которого предполагает погрузку-выгрузку товара, привлечение потока посетителей и, следовательно, невозможна без обустройства соответствующих подъездов.

Исходя из пункта 1 статьи 980 ГК РФ под действиями в чужом интересе понимаются также действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях исполнения его обязательства или в его иных непротивоправных интересах. Статьей 982 ГК РФ определены последствия одобрения заинтересованным лицом действий в его интересах. Статьей 984 ГК РФ лицу, действовавшему в чужом интересе, предоставлено право на возмещение заинтересованным лицом понесенных необходимых расходов и иного реального ущерба.

Исходя из изложенного выше и приведенных норм то обстоятельство, что Компания не является стороной соглашения о сервитуте, а также использование части земельного участка, обремененной сервитутом, неограниченным кругом лиц не могли в данном случае служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.  

Суды, ссылаясь на то, что Компания не участвовала в заключении соглашения о сервитуте, не приняли во внимание подписанные между Обществом и Компанией двусторонние документы, которые могли бы свидетельствовать об одобрении Компанией действий Общества по заключению соглашения с Автодором. 

Суды в обоснование освобождения ответчика от компенсации истцу расходов на организацию беспрепятственного доступа к зданию торгового комплекса сослались на заключенное между Обществом и Компанией соглашение от 27.09.2018 № 201 о порядке использования общего имущества и комплексном обслуживании. 

Между тем указанное соглашение заключено сторонами как собственниками отдельных помещений торгового комплекса и долевыми собственниками общего имущества, потенциальными правообладателями земельного участка под зданием торгового комплекса, включающим помещения каждого из собственников, а также общее имущество. В пункте 1.1 соглашения определены объекты, упоминаемые в соглашении, в том числе понятия земельных участков, прилегающей территории, подъездных путей, местоположение и границы которых определены в приложениях к соглашению. 

Суды не проанализировали условия соглашения от 27.09.2018 № 201 по правилам статьи 431 ГК РФ с учетом заключенных между сторонами или с их участием соглашений и договоров на предмет установления, входит ли территория, обремененная сервитутом, в состав земельных участков или прилегающей территории, в отношении которых данным соглашением установлены определенные обязанности Общества, включает ли обязанность Общества обеспечить беспрепятственный доступ посетителей к зданию торгового комплекса также обязанность обеспечить доступ от скоростной автомобильной дороги общего пользования или только в пределах прилегающей территории в границах, определенных соглашением от 27.09.2018 № 201.

С учетом изложенного вывод судебных инстанций об отказе в иске нельзя признать соответствующим имеющимся в деле доказательствам и нормам права, что согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов.   

Поскольку в данном случае разрешение спора связано с необходимостью исследования доказательств и установления обстоятельств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо с учетом изложенного выше проверить обоснованность исковых требований по праву; в случае признания исковых требований обоснованными по праву определить их размер, для чего оценить соразмерность площади сервитута, необходимой для удовлетворения потребностей Компании как собственника недвижимого имущества, соответствие примененного истцом в расчете размера платы за сервитут условиям соглашения от 04.10.2016 об установлении сервитута (в редакции дополнительных соглашений), и период, за которых начислена плата, выяснить, понесены ли Обществом фактически расходы по оплате сервитута в пользу Автодора или такие расходы с неизбежностью будут понесены истцом; при необходимости обсудить вопрос о привлечении к участию в деле Автодора, иных лиц, для организации подъезда к помещениям которых устанавливался сервитут.    

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.06.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2021 по делу № А56-115421/2020 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 Е.В. Чуватина