АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А18-585/2023

г. Краснодар

16 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  16 сентября 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                             председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г.,                                                                                                              при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 24.10.2022), в отсутствие истцов –                                   прокурора Республики Ингушетия, прокурора города Магас, ответчиков –                          общества с ограниченной ответственностью «Транс-Сервис» (ИНН 

<

***>,                        ОГРН 

<

***>), администрации муниципального образования «городской округ город Магас» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица –                       Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и              картографии по Республике Ингушетия (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу                       прокурора Республики Ингушетия на решение Арбитражного суда                                 Республики Ингушетия от 25.12.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2024 по делу № А18-585/2023, установил следующее.

Прокурор города Магас (далее – прокурор города) и прокурор                                      Республики Ингушетия (далее – прокурор республики) обратились в арбитражный                         суд с иском к  администрации муниципального образования «городской округ                           город Магас» (далее – администрация), ООО «Транс-Сервис» (далее – общество)                                   и индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель)                                   о признании недействительным (ничтожным) заключенного между обществом                                     и предпринимателем договора субаренды от 19.10.2018 № 01 (далее – договор                      субаренды) земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100006:392/1, расположенный под многоквартирными жилыми домами по ул. З. Борова 1 – 8                                      в городе Магасе (далее – спорный участок); о применении последствий ничтожности сделки, в том числе путем аннулирования государственной регистрации права                      субаренды спорного участка, отмены разрешения от 11.06.2021 № 1 на право                      размещения на спорном участке нестационарного торгового объекта (далее – НТО), освобождения спорного участка от незаконно размещенного на нем НТО.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса                           Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено                             Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия (далее – управление).

Решением суда от 25.12.2023, оставленным без изменения постановлением                          суда апелляционной инстанции от 04.04.2024, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что решение администрации о выдаче разрешения на установку НТО соответствует полномочиям органа местного самоуправления, которое обеспечивает самостоятельное решение вопросов местного значения. Предприниматель, обладая правом размещения на спорном участке НТО, разместил его в установленном порядке на основании разрешения, выданного уполномоченным органом, в соответствии с территориальной схемой размещения НТО. Неправомерна ссылка прокурора на пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных               вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73), поскольку с 2015 года статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации изменена и предусматривает               прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, если                иное не установлено законом и не следует из существа обязательства. В данном                   случае государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений не произведена, бездействие государственного регистратора собственниками жилых помещений не оспорено, общество продолжало пользоваться спорным                    участком на условиях,  предусмотренных договором аренды спорного участка                             от 18.01.2008 № 249, заключенного между администрацией (арендодатель) и                   обществом (арендатор) (далее – договор № 249). Кроме того, исковые требования заявлены с пропуском установленного законом срока, что является самостоятельным основанием  для отказа в иске.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился прокурор                        республики, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.                              По мнению подателя жалобы, выводы судов противоречат фактическим обстоятельствам дела и основаны на неверном толковании норм материального права. Ошибочны                      выводы судов о том, что спорный участок под многоквартирными домами (далее – МКД) после завершения их строительства не перешел в долевую собственность собственников помещений этих МКД. Суды необоснованно указали  на сохранение  действия                             договора № 249 и сохранение арендатором (обществом)  прав и обязанностей                 пользования  спорным участком на  прежних условиях. Суды неправильно истолковали письмо Росреестра от 10.02.2022 № 14-01167/22 «О праве общей долевой                        собственности на земельный участок собственников помещений в многоквартирных домах». Суды не учли, что положения земельного, жилищного и градостроительного законодательства не содержат запрет на формирование единого земельного                        участка, на котором возведены два и более отдельно стоящих МКД, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает права собственности всех собственников помещений в этих  МКД на  единый  земельный участок.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить                         судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу –                без удовлетворения.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса                                 Российской Федерации  иные участвующие в деле лица  не представили в суд                              отзывы на кассационную жалобу. 

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал  доводы  отзыва на кассационную жалобу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                           проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя предпринимателя, считает, что  решение суда и                               постановление суда апелляционной инстанции надлежит отменить, а дело – направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением от 17.01.2008 № 30                         администрация предоставила обществу в аренду сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 1,5489 га с кадастровым номером 06:06:0100006:392, расположенный          по адресу: город  Магас, в 410 м от перекрестка пр. И. Зязикова, и ул. Б. Гагиева,                                  по направлению на юго-запад, с целевым назначением  – под строительство многоквартирных жилых домов.

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили                                    договор № 249, который зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационный номер 06- 06001/001/2008-520).

В соответствии с целевым назначением земельного участка общество осуществило   на этом участке строительство  восьми МКД с кадастровыми номерами 06:06:0100006:2923 (ул. З. Борова д.7), 06:06:0100006:2924 (ул. З. Борова д.6),  06:06:0100006:2925 (ул. З. Борова д.1), 06:06:0100000:2927 (ул. З. Борова. д.3),  06:06:0100006:2928 (ул. З. Борова д.5), 06:06:0100006:2930 (ул. З. Борова д.8),  06:06:0100006:2932 (ул. З. Борова д. 2), 06:06:0100006:2933 (ул. З. Борова д. 4).

На основании разрешения Инспекции государственного строительного надзора Республики Ингушетия от 26.11.2009 № 1000000000-157  введен в эксплуатацию «комплекс многоквартирных пятиэтажных жилых домов (шесть 25-квартирных                                     и два 15-квартирных)» (далее – разрешение № 1000000000-157).

29 января 2010 года гражданка А. зарегистрировала право собственности                                   на жилое помещение (квартира № 20) в  МКД № 1 по ул. З. Борова (номер государственной регистрации  06-06-01-001/2010-240).

3 июня 2010 года гражданка К. зарегистрировала право собственности                                      на жилое помещение (квартира № 25) в  МКД № 7 по ул. З. Борова (номер государственной регистрации  06-06-01-020/2010-438).

14 сентября 2011 года гражданка Б. зарегистрировала право собственности                            на жилое помещение (квартира № 17) в  МКД № 17 по ул. З. Борова  (номер государственной регистрации  06-06-01-115/2011-560).

Жилое помещение (квартира 24) в МКД № 1 по ул. З. Борова  находится в собственности Российской Федерации на праве оперативного управления у                         Прокуратуры Республики Ингушетия, что подтверждено выпиской из ЕГРН.

В 2018 году по договору субаренды общество передало предпринимателю земельный участок с кадастровым номером 06:06:01:00006:392/1 общей                                 площадью 100 кв. м, сформированный из части спорного участка. Договор субаренды зарегистрирован в ЕГРН (номер государственной регистрации 06:06:0100006:392-06/001/2019-4 от 20.02.2019).

На данном участке предприниматель осуществил строительство НТО (кафе)                               на основании  договора субаренды и разрешения администрации от 11.06.2021 № 1, выданного  сроком на 5 лет.

Полагая договор субаренды недействительным (ничтожным), заключенным с нарушением требований действующего земельного законодательства и нарушающим жилищные права и интересы неопределенного круга лиц, в частности,                             собственников помещений в  МКД  № 1 – 8 по ул. З. Борова,  а также прав                                   иных лиц – потенциальных приобретателей жилых помещений в данных МКД,                     прокурор  города и прокурор республики  обратились в суд с настоящим иском.

Отказав в удовлетворении исковых требований, суды не учли следующее.

В силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ                                 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее –                                   Закон № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены  МКД и иные                           входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит                           бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации и                                  статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений                                 в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество                                     в МКД, в том числе земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания,                          эксплуатации  и благоустройства МКД и расположенные на указанном  участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения,                  ограничения права на жилое или нежилое помещение в  МКД и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей                     долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества                          (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной                     регистрации недвижимости»).

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество                             в МКД, возникающее в силу закона одновременно с государственной регистрацией                    права на помещения в таком доме, не требует отдельного подтверждения его возникновения посредством государственной регистрации.

Как разъяснено в пункте 26 постановления № 73 относительно споров,                 касающихся земельных участков, переданных в аренду  для целей строительства МКД, согласно которым собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства,     на котором расположен  МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность  собственников помещений в МКД, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо  от того, в частной или в публичной собственности находился                                            переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в  МКД  на  соответствующий  земельный  участок.

Как видно из договора № 249, спорный участок предоставлен обществу                                    в 2008 году под строительство МКД и согласно разрешению № 1000000000-157                                     в 2009 году комплекс МКД введен в эксплуатацию, а в 2010 году состоялась первая регистрация права собственности на жилое помещение в одном из указанных МКД.

В этой связи общество считается утратившим право арендного пользования                              (и соответственно, распоряжения) спорным участком с 2010 года, однако в 2018 году заключило договор субаренды  на  часть  спорного  участка с предпринимателем,                                 где последний установил  НТО на основании выданного администрацией разрешения.

Поддержав позицию общества и предпринимателя и отклонив основанные на положениях Жилищного кодекса Российской Федерации и Закона № 189-ФЗ доводы прокурора города и прокурора республики о ничтожности договора субаренды и применения последствий ничтожности сделки, суды указали, что часть 1 статьи 16              Закона № 189-ФЗ и часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации обращены к ситуации, когда на земельном участке расположен один  МКД, а в данном случае на спорном участке возведено восемь МКД, и кроме того, общество продолжало использовать спорный  участок на прежних условиях, поскольку договор № 249 не прекращен (ввиду отсутствия государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений МКД на спорный участок и неприменения в этой связи статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данный вывод противоречит статье 289 Гражданского кодекса                                  Российской Федерации, статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснениям пунктов 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда                               Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике                         при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В целях устранения противоречий в доказательственной базе, при новом рассмотрении дела суду надлежит установить, какое количество МКД предполагалось к строительству на спорном участке (с учетом пункта 1.1 договора № 249 о                       предоставлении земельного участка под строительство МКД) и чем это предусмотрено (проектная документация и др.) и сколько  еще надлежит построить (с учетом                    разрешения № 1000000000-157 на ввод  эксплуатацию шести 25-квартирных                                         и двух 15-квартирных МКД), если после 2010 года общество продолжало использовать  спорный участок (или его часть и какую часть); установить, вносило ли общество после 2010 года арендные платежи за спорный участок (или его часть и какую часть,  как эта часть определена) и в каком размере; согласовало ли общество с арендодателем                              (как того требует пункт 3.3.2 договора № 249) предоставление части спорного                                                  участка в субаренду предпринимателю и чем это подтверждено; установить, ведет ли общество на спорном участке строительство МКД с учетом того, что договор № 249 заключен сроком на 49 лет, при том, что целевым  использованием  спорного участка  является строительство МКД.

 Данные обстоятельства подлежат установлению и совокупной оценке                               при новом рассмотрении дела, в том числе с учетом того, что положения                          Земельного  кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса                         Российской Федерации и Закона № 189-ФЗ не содержат запрет на формирование                   единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих МКД, в том числе составляющих единый жилой                   комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих МКД на единый земельный участок.

Признав правомерным размещение НТО на части спорного участка,  предоставленного предпринимателю в субаренду, суды не учли, что, по утверждению прокурора,  ранее действовавшее постановление администрации от 17.06.2021 № 117                       «Об утверждении Схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования "Городской округ город Магас"» признано недействительным решением Магасского районного суда Республики Ингушетия                                от 24.11.2022 по делу № 2а-3705/2022, а в действующей Схеме размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования "Городской округ город Магас"», утвержденной постановлением администрации                                от 26.05.2023 № 81, отсутствует место размещения НТО по адресу: 

<

...> (адрес установки НТО предпринимателем).

Данное обстоятельство подлежит установлению и оценке при новом                    рассмотрении дела с учетом положений Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ                       «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в                                  Российской Федерации» и  локального законодательства Республики Ингушетия, регулирующего вопросы размещения НТО на территории Республики Ингушетия,                            при том, что федеральным законодательством не предусмотрено заключение                                   договора аренды земельного участка для размещения НТО в соответствии с утвержденной схемой.

Сославшись на пункт 2 статьи 181, статью 195, пункт 2 статьи 199, статью 200 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделав вывод о пропуске срока                            исковой давности для признания недействительным (ничтожным) договора субаренды                       от 19.10.2018 № 01, заключенного между обществом и предпринимателем,                                          суды указали, что по состоянию на 17.08.2022 информацией о сделке обладал                         прокурор города,  при этом прокурор республики обратился в суд с иском лишь 20.09.2023.

Вместе с тем, суды неполно исследовали доводы прокурора республики о ничтожности сделки и о том, что о договоре субаренды ему стало известно                                         лишь после того, как предприниматель приступил к строительству на придомовой территории НТО, у которого отсутствуют признаки нестационарного объекта,                                     так как объект возведен на бетонной плите, непосредственно примыкающей к отмостке МКД № 1 по ул. З. Борова.

В силу части 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса                                  Российской Федерации прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

Согласно статьям 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации                       исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются Кодексом                                  и иными законами (пункт 1 статьи 200 Кодекса).

Для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая – к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 101 постановления                                     Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса                          Российской Федерации»).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положение пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации                           является исключением из общего правила о начале течения срока исковой давности применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок.                          В соответствии с этой специальной нормой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором – осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки (Определения от 08.04.2010 № 456-О-О,                      от 19.10.2010 № 1272-О-О, от 21.04.2011 № 588-О-О, от 17.07.2014 № 1787-О).

При обращении в суд прокурора начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было                           узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43                                               «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление № 43).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснил, что при рассмотрении исков прокурора о                           признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

При постановке вывода о пропуске прокурором срока исковой давности                                   по иску о признании недействительным договора субаренды суды не учли                         изложенное.

Поскольку решение суда и постановление суда апелляционной инстанции                 приняты по неполно установленным и исследованным обстоятельствам дела,  представленным в материалы дела доказательствам и доводам участвующих в деле лиц, судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое  рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, так как в силу  части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в  кассационной инстанции,                                не вправе устанавливать или  считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой или апелляционной инстанций либо  были отвергнуты                  судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности                      или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних                    доказательств перед другими, о том, какая  норма материального права  должна   быть применена и какое решение,  постановление  должно  быть  принято  при новом рассмотрении  дела.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания                             кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения, правильно                     квалифицировать заявленные требования (с учетом требований о применении последствий ничтожности сделки путем аннулирования государственной регистрации права субаренды спорного участка, отмены разрешения администрации от 11.06.2021 № 1 на право размещения на спорном участке НТО, освобождения спорного участка                                 от незаконно размещенного на нем НТО), установить все фактические обстоятельства                       по делу, оценить доказательства и доводы участвующих в деле лиц в соответствии со  статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации  и                                     принять  решение  с  учетом  требований  статьи 170 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 25.12.2023                                                         и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 04.04.2024                         по  делу  № А18-585/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение                                         в  Арбитражный  суд  Республики  Ингушетия.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                            Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                           В.А. Анциферов

Р.Г. Калуцких