Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-55681/2017

23 июля 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  12 июля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  23 июля 2018 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Воробьева Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению: 

заявитель: Общество с ограниченной ответственностью "Строительное Управление" (адрес: 195279, Санкт-Петербург, пр. Индустриальный, д. 29, корп. 2, ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>)

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12; ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>)

третьи лица: 1) ФИО2 

2) Общество с ограниченной ответственностью «Питер-Констракшн»

о признании незаконным отказа, обязании 

 

при участии

- от заявителя: ФИО3 – доверенность от 23.06.2016, 

- от заинтересованного лица: ФИО4 – доверенность от 30.01.2018, 

ФИО5 – доверенность от 30.01.2018, 

- от третьих лиц: не явились, извещены. 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Строительное Управление" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Росреестр) от 10.07.2017 № 78/057/200/2017-167 и обязании Росреестра зарегистрировать договор цессии от 16.11.2016, заключенный между Обществом и ФИО2, об уступке прав по договору участия в долевом строительстве № 160-25/12-14-БО2 от 12.01.2015.

Росреестр привлечен к участию в деле в качестве заинтересованного лица. 

Определением суда от 18.08.2017 ФИО2 привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.10.2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2018, требования Общества удовлетворены. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.05.2018 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.10.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2018 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении определением суда от 24.05.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Питер-Констракшн».

В судебном заседании Общество заявленные требования поддержало.

Росреестр в судебном заседании против удовлетворения требований Общества возражал. 

ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явилась. 

Согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ спор рассмотрен по существу в отсутствие третьих лиц. 

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ и заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее. 

Между Обществом и ООО «Питер-Констракшн» заключен договор участия в долевом строительстве от 12.01.2015 № 160-25/12-14-БО2 (далее – Договор участия в долевом строительстве) в отношении объекта долевого строительства, создаваемого (возводимого) в объекте капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 78:11:0006062:3004, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейский район, Большеохтинский пр., д. 15, корп. 2, лит. А, с прилегающей территорией (Санкт-Петербург, Большая Охта, квартал 25 (участок С-2).

По договору цессии от 16.11.2016, заключенному между Обществом (цедент) и ФИО2 (цессионарий), права по Договору участия в долевом строительстве переданы ФИО2

30.03.2017 Общество и ФИО2 обратились в Росреестр с заявлением №78/057/200/2017-167 о регистрации Договора цессии, приложив к заявлению Договор цессии, акт приема-передачи векселя от 12.04.2016, акт сверки расчетов по Договору участия в долевом строительстве. 

Уведомлением от 10.07.2017 № 78/057/200/2017-167 Росреестр отказал Обществу в государственной регистрации Договора цессии в связи с тем, что Обществом не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно, в нарушение п. 10 ст. 48 Закона о государственной регистрации не представлена справка, подтверждающая полную или частичную оплату цены Договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику.

Как указывает Росреестр, предоставленный акт приема-передачи векселя от 12.04.2016 не может быть принят в качестве надлежащего доказательства оплаты цены договора.

Полагая, что решение от 10.07.2017 № 78/057/200/2017-167 является незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При оценке доводов сторон суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со ст. 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 5 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. 

Между тем, наличие указанных обстоятельств судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора не установлено.

Управление Росреестра осуществляет свою деятельность в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 №457, Типовым положением о территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту (субъектам) Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.03.2016 №180; Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), вступившим в силу с 01.01.2017.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона о регистрации Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Согласно положениям ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации, государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 10 ст. 48 Закона о регистрации для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве помимо заявления сторон договора также необходимы сам договор об уступке прав требований и справка, подтверждающая полную или частичную оплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей, выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В качестве документа, подтверждающего произведенные расчеты и отсутствие финансовых обязательств участника долевого строительства (ООО «Строительное управление»), представлен Акт приема-передачи векселя от 12.04.2016.

В соответствии с данным документом вексель составлен 12.04.2016, эмитентом является застройщик ООО «Питер-Констракшн». Передача векселя от Общества застройщику производится в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве № 160-25/12-14-БО2.

Согласно ч.1 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Основной целью Закона №214-ФЗ является защита прав и интересов граждан, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия, которая реализуется, в том числе путем установления обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве.

В силу ст. 815 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) вексель удостоверяет ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы. 

В соответствии со ст. 142 ГК РФ вексель является ценной бумагой, порождающей вексельные обязательства, и не отнесен в соответствии с законодательством к денежным средствам.

Кроме того, арбитражный суд учитывает тот факт, что указанный Обществом акт сверки расчетов от 12.04.2016 на регистрацию представлен не был, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг от 30.03.2017. Вместе с пакетом документов и заявлением № 78/057/200/2017-167 был представлен только акт приема-передачи векселя.

В силу ст. 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Таким образом, пределы правовой экспертизы представленных на регистрацию документов ограничиваются проверкой наличия основания для приостановления регистрации, включая непредставление в орган регистрации прав предусмотренных Законом о регистрации документов.

Государственная регистрация договора уступки была приостановлена с целью предоставления заявителям возможности донести необходимый документ, однако никакие дополнительные документы к данному пакету заявителями предоставлены не были, включая и названный Акт сверки расчетов от 12.04.2016.

При этом, учитывая то, что у органа регистрации прав отсутствовала информация о том, что данный вексель был выдан в счет оплаты выполненных строительно-подрядных работ, в представленном акте приема-передачи векселя зачет встречных однородных требований не упоминается, а также отсутствует дата предполагаемого зачета встречных однородных требований, выводы Росреестра об отсутствии сведений на момент вынесения оспариваемого решения о полной или частичной оплате цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику признаются судом обоснованными. 

Государственный регистратор не наделен полномочиями по установлению фактов, имеющих юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения прав юридических и физических лиц, в связи с чем Росреестр вправе исходить только из буквального содержания представленных на государственную регистрацию документов, перечень которых определен в Законе о регистрации, является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию при осуществлении регистрационных действий.

Истец также полагает, что поскольку форма расчетов Законом № 214-ФЗ не определена, к рассматриваемым правоотношениям применяются общие нормы гражданского законодательства. 

В соответствии с п. 1 ст. 862 ГК РФ при осуществлении безналичных расчетов допускаются расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, расчеты по инкассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота. 

Однако устанавливать законность вексельных взаимоотношений при расчетах по договорам участия в долевом строительстве (включая замену лица в обязательстве) без подтверждения обеспеченности векселя, применяемого сторонами при расчетах, недопустимо, поскольку тем самым цели и специализация норм федерального Закона № 214-ФЗ утрачивают свою специфическую направленность на защиту имущественных прав граждан - участников долевого строительства, так как подобные схемы создают благоприятную почву для недобросовестных действий застройщиков по выводу денежных средств дольщиков и их нецелевого использования.

При этом требования о наличии в справке сведений о подтверждении застройщиком целевого использования средств государственным регистратором не предъявлялись, однако недостаточный объем информации, указанный в акте приема-передачи векселя, безусловно подтверждающий произведенную цедентом оплату по сделке, не позволил принять данный документ как подтверждение действительной оплаты цены договора участия в долевом строительстве, которая в силу Закона № 214-ФЗ должна быть направлена на целевое использование для возмещения затрат на строительство.

Кроме того, государственный регистратор, как сказано выше, не обладает полномочиями по проверке обеспеченности векселей.

В связи с вышеизложенным государственным регистратором было обоснованно предъявлено требование к заявителям, установленное частью 10 статьи 48 Закона о регистрации, предоставить справку, подтверждающую полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику с указанием размеров и сроков внесения платежей, а не акт приема-передачи векселя, представленного на регистрацию без акта сверки расчетов по договору долевого участия.

Следует отметить, что регистрация была приостановлена на три месяца, в течение которых цедент имел реальную возможность получить данную справку у застройщика, чего он не сделал, и в связи с чем ему правомерно был выдан отказ в регистрации.

Исходя из положений названных норм и обстоятельств дела, а также принимая во внимание возражения ООО «Питер-Констракшн» (застройщика), изложенные в апелляционной жалобе, арбитражный суд приходит к выводу о том, что Росреестром было принято правомерное решение об отказе Обществу в государственной регистрации договора цессии от 16.11.2016.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренной ч. 1 ст. 198 АПК РФ совокупности условий, необходимых для признания отказа Росреестра незаконным, основания для удовлетворения требований Общества отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что Обществом не доказано ни одно из условий, одновременное наличие которых в соответствии со ст. 198 АПК РФ необходимо для признания действий (бездействия) государственных органов незаконными, ненормативных правовых актов недействительными, а именно: несоответствие принятого акта, решения (действия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем требования Общества удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать. 

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

 

Судья                                                                            Воробьева Ю.В.