АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru _________________________________________________________________

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-4192/2020

г. Кострома

09 декабря 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 09 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Костромской области в составе председательствующего судьи Авдеевой Натальи Юрьевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску публичного акционерного общества "Сбербанк России"  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к  обществу с ограниченной ответственностью "Норд-Вест Групп" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о заключении договора залога имущества, которое ответчик будет приобретать, в отношении квартиры № 6 в доме по адресу: Костромская область, п. Красное-на-Волге, м/р-н Восточный, д.17А,

третьи лица: ФИО2, ФИО3,

при участии:

от истца: представитель ФИО4 по доверенности от 09.04.2020,

от ответчика: представитель не явился,

от третьего лица: не явился,

установил следующее:

Публичное акционерное общество "Сбербанк России" обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Норд-Вест Групп" о заключении договора залога имущества, которое ответчик будет приобретать, в отношении квартиры № 6 в доме по адресу: Костромская область, п. Красное-на-Волге, м/р-н Восточный, д. 17А.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик представителя в суд не направил, представил отзыв, требования не оспорил.

В судебном разбирательстве объявлялся перерыв с 26.11.2020 по 02.12.2020.

Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие ответчика.

Исследовав материалы дела, выслушав истца, суд установил следующие обстоятельства.

11.06.2013 между публичным акционерным обществом "Сбербанк России"  (кредитор) и  обществом с ограниченной ответственностью «Трансинвест» (заемщик) заключен договор № 8640/8/13156 об открытии невозобновляемой кредитной линии на срок по 29.06.2015 с лимитом 37900000 рублей.

Согласно п. 9.1 договора № 8640/8/13156 от 11.06.2013 в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика по возврату кредита, уплаты процентов, комиссионных платежей заемщик предоставляет кредитору, в частности, залог имущественных прав на площади квартир и нежилых помещений в строящемся объекте: 27-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>.

11.06.2013 ООО «Трансинвест» (залогодатель) и публичное акционерное общество "Сбербанк России" (залогодержатель) заключили договор залога имущественных прав № 8640/8/13156/01, согласно п. 1.1 которого залогодатель передал в залог право на получение в собственность квартир и нежилых помещений в строящемся 27-квартирном жилом доме по адресу: 

<

...>.

Из содержания приложения № 1 к договору следует, что договор заключен в отношении квартир №№ 1-4, 6-7, 9-17, 21-27, нежилых помещений №№ 1-2, расположенных в секции № 1, и нежилых помещений №№ 1-2, расположенных в секции № 2, вышеуказанного дома, общей площадью 2350 м2, залоговой стоимостью 40538520 рублей.

В соответствии с п. 2.1 договора предмет залога обеспечивает исполнение обязательств залогодателя как заемщика, возникших в связи с заключением 11.06.2013 договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № 8640/8/13156. 

Согласно п. 3.1.2, п. 3.3.1 договора залогодатель имеет право на уступку либо отчуждение иным способом предмета залога третьим лицам с согласия залогодержателя после перечисления залогодержателю денежных средств в размере залоговой стоимости предмета залога. 

На основании п. 3.1.15 договора залогодатель принял на себя обязанность передать в залог (ипотеку) залогодержателю квартиры и нежилые помещения в течение 60 дней с момента оформления на них права собственности залогодателя.

04.06.2015 между публичным акционерным обществом "Сбербанк России"  (цедент) и  обществом с ограниченной ответственностью "Норд-Вест Групп" (цессионарий) заключен договор уступки прав (требований) № 8640/0/15032, в соответствии с условиями которого цедент уступил цессионарию право требования к обществу с ограниченной ответственностью «Трансинвест», вытекающее из договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № 8640/8/13156 от 11.06.2013, сумма уступленных требований составила 34736929 рублей 70 копеек.

Согласно пунктов 6.1, 6.2 договора цессии от 04.06.2015 № 8640/0/15032, цессионарий обязался передать недвижимое имущество, а также имущественные права по договору залога имущественных прав в залог цеденту в срок не позднее 90 дней с момента подписания договора цессии. 

В оплату уступленных прав аналогичную сумму в соответствии с графиком, указанным в договоре цессии.

Как установлено вступившим в законную силу  решением Арбитражного суда Костромской области от 30.12.2015 по делу № А31- 7716/2015,  по договору цессии от 04.06.2015 № 8640/0/15032 цессионарий обязался уплатить цеденту за уступленное право денежные средства в сумме 34736929 рублей 70 копеек, а также проценты на сумму долга по ставке 13 % в связи с предоставлением рассрочки оплаты и пеню за нарушение срока оплаты, предусмотренного графиком платежей. Также указанным решением установлено, что обязательства цессионарий не исполнил, взысканы с общества с ограниченной ответственностью «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» долг в сумме 32176289 рублей 70 копеек, проценты в сумме 756363 рублей 19 копеек, пеня в сумме 1133238 рублей 34 копейки. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Костромской области от 27.06.2016 по делу № А31-12026/2015 установлено, что 13.05.2014 осуществлена государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>; государственная регистрация договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома осуществлена, в частности, в отношении квартиры № 6 дома № 17А микрорайона Восточный в п. Красное-на-Волге.

14.06.2017 между ФИО2 и ФИО3 заключен договор уступки прав требования, по которому ФИО2 уступлено право требования в полном объеме  по договору участия в долевом строительстве № КВ-17а-11-6 от 17.03.2015.

Вступившим в законную силу решением Красносельского районного суда Костромской области от 19.08.2019 по делу № 2-221/2019 установлено, что обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства ФИО2 не исполнены; признан недействительным договор участия в долевом строительстве № КВ-17а-11-6 от 17.03.2015, заключенный между ООО «Трансинвест» и ФИО2; ФИО2 обязан вернуть застройщику ООО «НОРД-ВЕСТ ГРУПП» объект долевого строительства: квартиру № 6, общей площадью 87,11 кв.м, расположенную по адресу: 

<

...> А. 

Сведений об оплате ФИО3 стоимости объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №КВ-17а-11-6 от 17.03.2015 суду не представлено. По сообщению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Норд-Вест Групп" от 01.12.2020 ФИО3 имущественных требований к должнику не предъявлял.

Как указал истец, договор ипотеки и договор залога имущественных прав от 07.08.2015, переданные для заключения обществу «Норд-Вест Групп», содержат аналогичные условия, изложенные в договорах ипотеки и залога имущественных прав от 2013 года, заключённых с обществом «Трансинвест», в том числе все существенные условия в соответствии со ст.ст. 339, 429 ГК РФ, позволяющие установить предмет договора, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (учитывая положения ранее заключённого договора цессии), договор ипотеки и договор залога имущественных прав, заключённые с обществом «Трансинвест», а также договор цессии, заключённый с обществом «Норд-Вест Групп», по своей сути являются предварительными договорами.

В связи с принятием судом решения о признании недействительным договора участия в долевом строительстве в отношении квартиры № 6 дома 17а м/р-на Восточный в п. Красное-на-Волге залог в пользу банка должен распространиться на указанную квартиру.

На основании вышеизложенного истец обратился с настоящим иском в суд о заключении договора залога имущества.

На основании анализа установленных фактических обстоятельств, норм действующего законодательства, суд полагает, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Судом установлен факт заключения истцом как кредитором и ООО «Трансинвест» как заемщиком кредитного договора с целью финансирования строительства многоквартирного жилого дома.

С целью обеспечения исполнения обязательства по возврату кредитных средств сторонами кредитного договора заключены договоры ипотеки в отношении земельного участка и находящегося на нем незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, договор залога имущественных прав в отношении квартир и нежилых помещений свободных от договоров участия в долевом строительстве.

Договор залога имущественных прав, заключенный в отношении квартир и нежилых помещений, свободных от договоров участия в долевом строительстве (в случае, когда залогодатель является собственником земельного участка и находящегося на нем незавершенного строительством многоквартирного дома), представляет собой договор залога имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.

Застройщик, осуществляя строительство многоквартирного жилого дома, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является собственником незавершенного строительством многоквартирного жилого дома. 

В отношении квартир (нежилых помещений), свободных от договоров участия в долевом строительстве, застройщик обладает правом на приобретение их в свою собственность как на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом; договором залога может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.

Согласно п. 3 ст. 6 Закона Российской Федерации "О залоге" договором может быть предусмотрено распространение залога на вещи, которые могут быть приобретены залогодателем в будущем.

Таким образом, возможность заключения договора подобного рода предусмотрена законодательством Российской Федерации. 

Судом установлено, что при заключении договора залога имущественных прав его стороны сознавали и отразили в тексте договора следующее условие: с момента приобретения залогодателем квартир (нежилых помещений) в собственность в отношении данных объектов недвижимого имущества у залогодержателя возникает право залога. 

Указанное положение договора залога имущественных прав соответствует требованиям действующего законодательства.

В соответствии с п. 2. ст. 341 Гражданского кодекса Российской Федерации, если предметом залога является имущество, которое будет создано или приобретено залогодателем в будущем, залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.

Как установлено решением Арбитражного суда Костромской области от 27.06.2016 по делу № А31-12026/2015, до завершения строительства многоквартирного дома истец, ответчик и ООО «Трансинвест» пришли к соглашению о совершении сделки, направленной на реструктуризацию долга по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии; указанная сделка должна была состоять из следующих частей: 1). передачи от истца ответчику права получения от ООО «Трансинвест» долга по кредитному договору, а также передачи прав залогодержателя по договору ипотеки и договору залога имущественных прав, 2). приобретения ответчиком в собственность предмета ипотеки, 3). передачи ответчиком истцу в залог в обеспечение обязательств по оплате уступленного права (требования) имущества, являвшегося предметом договора ипотеки и договора залога имущественных прав. Первая и вторая части сделки совершены: истцом и ответчиком заключен договор уступки права (требования) по отношению к ООО «Трансинвест», при этом обществом «Трансинвест» ответчику в качестве отступного передано имущество, являвшееся предметом ипотеки, тем самым погашена часть долга. 

В силу ч. 1 ст. 13 Федерального закона  "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с момента государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве у участника указанного договора возникло право залога в отношении земельного участка и строящегося на этом участке многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 7 ст. 13 Федерального закона  "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в части 1 данной статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома.

В силу п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Суд не усматривает правовых и фактических оснований на стороне ответчика для отказа от исполнения принятого им на себя обязательства в части передачи истцу в залог квартир (нежилых помещений), свободных от договоров участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

На основании п. 1 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Имеющиеся в распоряжении суда доказательства позволяют определенно обозначить имущество, в отношении которого подлежит заключению договор.

Иск о понуждении ответчика к заключению с истцом договора залога в отношении квартиры № 6, расположенной по адресу: 

<

...>, свободной от договоров участия в долевом строительстве, суд признает подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171,  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Норд-Вест Групп" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в обеспечение исполнения обязательств по договору № 8640/0/15032 уступки права (требования) от 4 июня 2015 года заключить с публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) договор залога имущества, которое будет приобретено в будущем обществом с ограниченной ответственностью «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в отношении квартиры № 6, расположенной по адресу: Костромская область, Красносельский район, п.Красное-на-Волге, м/р-н Восточный, д. 17А.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Костромской области.

            СудьяН.Ю. Авдеева