﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., дом 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3511/2019

27 августа 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: С.Н. Новиковой, М.Ю. Ульяновой

при участии:

от индивидуального предпринимателя Шелеста Вячеслава Ивановича  – Болелый И.В., представитель по доверенности б/н от 12.08.2019   

от управления Пенсионного Фонда России по Холмскому району Сахалинской области – Мазур Д.В., представитель по доверенности от 31.12.2018 № 82  

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Издательство «Визит» и индивидуального предпринимателя Федорова Сергея Петровича  

на решение от 22.02.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2019

по делу №  А59-5534/2017 

Арбитражного суда Сахалинской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции – судья П.Б. Мисилевич, в суде апелляционной инстанции – судьи Д.А. Глебов, С.М. Синицына,                 Е.Н. Шалаганова

по иску общества с ограниченной ответственностью «Издательство «Визит», индивидуального предпринимателя Федорова Сергея Петровича  

к публичному акционерному обществу междугородней и международной электрической связи «Ростелеком», акционерному обществу «Производственно-инжиниринговая компания Элби»

 о признании договора купли-продажи от 04.07.2017 № 60/48 недействительным и применении последствий недействительности сделки 

третьи лица: Федорова Татьяна Анатольевна, Демченко Нонна Николаевна, Калинина Нина Сергеевна, общество с ограниченной ответственностью «ДальСервис», управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области,  управление Пенсионного Фонда России по Холмскому району Сахалинской области, индивидуальный предприниматель Шелест Вячеслав Иванович  

 

Общество с ограниченной ответственностью «Издательство «Визит» (ОГРН 1026501022976, ИНН 6509006430, адрес (место нахождения): 694620, Сахалинская область, Холмский р-он, г. Холмск, пл. Ленина, д. 5, лит. А; далее – ООО «Издательство «Визит»), индивидуальный предприниматель Федоров Сергей Петрович (ОГРНИП 304650934900141, ИНН  650900259815; далее - предприниматель Федоров С.П.) обратились в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к публичному акционерному обществу междугородней и международной электрической связи «Ростелеком» (далее – ПАО «Ростелеком»), акционерному обществу «Производственно-инжиниринговая компания Элби» (далее - АО «ПИК Элби») о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2017 № 60/48, заключенного между названными сторонами; об обязании АО «ПИК Элби» и индивидуального предпринимателя Шелеста Вячеслава Ивановича (далее – предприниматель Шелест В.И.), статус которого в соответствии со статьёй 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) изменен с третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на ответчика, не позднее трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести планировку помещений в здании с кадастровым номером 65:09:0000028:54, расположенном по адресу: г. Холмск, пл. Ленина, 5, в прежнее состояние в соответствии с поэтажным планом и экспликацией к поэтажному плану, указанным в техническом паспорте от 16.06.2009; в случае неисполнения решения суда в данной части взыскать с ответчиков судебную неустойку в размере 20 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, по 10 000 руб. в пользу каждого из истцов; об обязании ответчиков не чинить препятствия истцам, а также их работникам в пользовании помещениями, являющимися местами общего пользования в указанном здании; об обязании ответчиков не позднее десяти календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда демонтировать возведенную стену, преграждающую выход из помещения № 25 в помещение № 26 (коридор); демонтировать металлические уголки с двери, ведущей из помещения № 25 в помещение № 26; передать истцам комплект ключей от металлических дверей, ведущих из помещения № 25 в помещение № 26, из помещения № 26 в помещение № 1, из помещения № 1 в помещение № 6, из помещения № 6 в помещения № 2, № 3; в случае неисполнения решения в данной части взыскать с ответчиков судебную неустойку в размере 20 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, по 10 000 руб. в пользу каждого из истцов (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области (далее - управление Росреестра по Сахалинской области), Демченко Нонна Александровна (далее – Демченко Н.А.), Федорова Татьяна Анатольевна (далее – Федорова Т.А.), Калинина Нина Сергеевна (далее – Калинина Н.С.), общество с ограниченной ответственностью «ДальСервис» (далее – ООО «ДальСервис»), управление Пенсионного фонда Российской Федерации по Холмскому району Сахалинской области (далее - УПФР по Холмскому району Сахалинской области, пенсионный фонд).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 22.02.2019, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «Издательство «Визит» и предприниматель Федоров С.П. просят указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, а также несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора и представленным доказательствам, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы заявители приводят доводы, направленные на несогласие с выводом судов по поводу отсутствия права истцов на обращение в суд ввиду незаключенности договоров аренды, на основании которых они пользуются помещениями. Вместе с тем, по мнению заявителей, договоры аренды содержат все существенные условия, исполняются сторонами, арендаторы несут бремя содержания имущества. Выражают также несогласие с выводом судов о том, что истцы не являются заинтересованными лицами, в связи с чем у них отсутствует право на судебную защиту. Настаивают на том, что в результате оспариваемой сделки из федеральной собственности изъято имущество (бомбоубежище), поэтому договор купли-продажи от 04.07.2017 № 60/48 является в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) ничтожным. Кроме того, полагают вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска по мотиву того, что в отношении помещений мест общего пользования не зарегистрировано право общей долевой собственности, несостоятельным. Обращают внимание на то, что по оспариваемой сделке фактически, по мнению истцов, было отчуждено все здание. Судами не дана оценка обстоятельству относительно отсутствия согласия истцов на строительные работы (перепланировку) в отношении нежилых помещений в здании. Указано также на нарушение прав истцов по поводу имущества, являющегося местами общего пользования, которыми ранее они беспрепятственно пользовались и которые были отчуждены по оспариваемой сделке.

 В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Шелест В.И. и УПФР по Холмскому району Сахалинской области, возражая относительно изложенных в ней доводов, просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представители предпринимателя Шелеста В.И. и пенсионного фонда выразили единое мнение в отношении заявленных доводов кассационной жалобы, указав на их несостоятельность, дав свои пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на неё, заслушав объяснения присутствующих в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ПАО «Ростелеком» (продавец) и ЗАО «ПИК Элби» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 04.07.2017 № 60/48, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя объект недвижимого имущества по адресу: Сахалинская обл., г. Холмск, площадь Ленина, д. 5 - узел связи (РУС) общей площадью 2 664,3 кв.м, 1981 года постройки, этажность 3, кадастровый номер 65:09:0000028:54; объект движимого имущества - прибор учета тепла - узел коммерческого учета тепловой энергии, инвентарный номер 7818976.

Названный объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.10.2011серии 65АА № 059509. 

Объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 65:09:0000028:7, общей площадью 2 388,94 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, в отношении которого имеется договор аренды от 18.05.2011 № 51, зарегистрированный в установленном законом порядке 21.07.2011 (номер регистрационной записи 65-65-03/004/2011-601). 

В соответствии с пунктом 1.3 договора продавец передает покупателю право владения и пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у продавца. 

Сумма, выплачиваемая покупателем продавцу по договору, составляет 28 028 250 руб., в том числе НДС - 4 275 495 руб. 76 коп. (пункт 2.1 договора).

По акту приема-передачи от 25.07.2017 объекты переданы покупателю. 

Государственная регистрация права собственности ЗАО «ПИК Элби» произведена 04.08.2017 управлением Росреестра по Сахалинской области (номер регистрационной записи 65-09:0000028:54-65/001/2017-2).

На основании свидетельства о государственной регистрации от 15.01.2002 № 65-09-84/2001-512 право собственности на здание зарегистрировано за ОАО «Сахалинсвязь» (впоследствии реорганизовано путем присоединения к ОАО «Дальневосточная компания электросвязи»). 

ООО «Издательство «Визит» по договору аренды с правом выкупа от 20.05.1999 (с учетом дополнительного соглашения от 01.12.1999) приобрело у ОАО «Дальневосточная компания электросвязи» помещения площадью 168,4 кв.м, расположенные в здании РУС на первом этаже, которые переданы обществу по акту приема-передачи от 03.04.2000. 

Впоследствии ООО «Издательство «Визит» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.03.2007 продало Демченко Н.Н.,                    Калининой Н.С., Федоровой Т.А. в общую долевую собственность встроенное нежилое помещение площадью 130,5 кв.м, расположенное на первом этаже указанного здания (номера на поэтажном плане 24, 25, 27, 28), право собственности зарегистрировано 04.04.2007 (номер регистрационной записи 65-65-09/003/2007-099).

Далее, по договору аренды от 10.01.2017, заключенному между  Демченко Н.А., Федоровой Т.А., Калининой Н.С. (арендодатели) и ООО «Издательство «Визит» (арендатор), арендатору передано во временное владение и пользование в предпринимательских целях помещение № 25 согласно поэтажному плану, расположенное во встроенном нежилом помещении на первом этаже, общей площадью 71,1 кв.м, в здании по адресу: Сахалинская обл., г. Холмск, пл. Ленина, д. 5, кадастровый номер                               65-65-09/012/2006-056, на срок с 10.01.2017 по 10.12.2017 (пункты 1.1, 7.1 договора).

В пункте 2.6 договора предусмотрено, что арендодатель гарантирует, что каких-либо препятствий для использования указанным объектом недвижимости, в том числе местами общего пользования: тамбуром, входной группой, туалетами, запасными пожарными выходами и т.д., для направлений деятельности арендатора, согласованной в договоре, не имеется. 

В пункте 3.2 договора закреплено, что по истечении срока его действия и в случае соблюдения всех условий договора арендатор имеет преимущественно право перед другими лицами на пролонгацию договора. 

По передаточному акту от 10.01.2017 арендатору передано помещение № 25.

На аналогичных условиях заключен договор аренды от 10.01.2017 Демченко Н.А., Федоровой Т.А., Калининой Н.С. с предпринимателем Федоровым С.П. в отношении помещения № 27, общей площадью 46,1 кв.м, которое передано последнему как арендатору по передаточному акту от 10.01.2017.

Соглашениями сторон от 10.12.2017 продлен срок действия поименованных договоров аренды по 10.11.2018 (на 11 месяцев); также соглашениями от 05.11.2018 продлен срок действия договоров на 11 месяцев, пункты 7.1 договоров изложены в следующей редакции: «договоры заключены на срок с 05.11.2018 по 05.11.2019».

05.12.2017 между АО «ПИК Элби» (арендодатель) и УПФР по Холмскому району Сахалинской области (арендатор) заключен договор                      аренды № 256 по поводу нежилых помещений общей площадью 1 162,7 кв.м в здании по адресу: Сахалинская обл., г. Холмск, пл. Ленина, д. 5, для использования в целях, определенных в учредительных документах. 

Имущество передается на срок 11 месяцев, начиная с даты подписания акта приема-передачи имущества (пункт 1.4 договора).

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.01.2018 арендодатель передал арендатору помещения первого этажа: №№ 1-17, второго этажа: №№ 1-27, третьего этажа: №№ 1-7, № 12.

Впоследствии АО «ПИК Элби» продало предпринимателю          Шелесту В.И. в соответствии с заключенным договором купли-продажи от 03.10.2018 № 1 имущество, расположенное по названному выше адресу, пом. 1: нежилое помещение общей площадью 2 638,5 кв.м, этажность: 3, кадастровый номер 65:09:0000028:748; движимое имущество – прибор учета тепла узел коммерческого учета тепловой энергии, инвентарный № 7818976 по цене 28 100 000 руб., в том числе НДС 18% - 4 286 440 руб. 68 коп. 

Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 03.10.2018. 

Государственная регистрация права собственности и ипотеки в силу закона произведены управлением Росреестра по Сахалинской области 12.10.2018 за № 65:09:0000028:748-65/027/2018-5, № 65:09:0000028:748- 65/027/2018-4, соответственно.

В дальнейшем между предпринимателем Шелестом В.И. (арендодатель) и пенсионным фондом (арендатор) заключен договор 15.01.2019                     № 0361100011419000001/7 аренды недвижимого имущества (в редакции протокола разногласий от 15.01.2019 № 1) - нежилого помещения площадью 1 705,1 кв.м, на срок с 01.01.2019 по 30.09.2019. 

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2019.

Истцы, полагая, что заключенный между ПАО «Ростелеком» и ЗАО «ПИК Элби» договор купли-продажи имущества от 04.07.2017 № 60/48 нарушает права как собственников и пользователей нежилых помещений в здании (№№ 24, 25, 27, 28) ввиду отчуждения по сделке мест общего пользования, находящихся в общей долевой собственности всех собственников этого здания, со ссылкой на наличие препятствий в пользовании нежилыми помещениями, обратились в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия у ООО «Издательство «Визит», предпринимателя Федорова С.П. права на иск, нарушения оспариваемой сделкой их прав, ненадлежащего способа защиты их прав и невозможности восстановления прав избранным способом с учетом следующих установленных обстоятельств дела и применяемых норм права.  

В соответствии со статьей статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. 

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В иных, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ случаях, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В данном случае ООО «Издательство «Визит» и предприниматель Федоров С.П. не являются стороной оспариваемой ими сделки – договора купли-продажи от 04.07.2017 № 60/48.

Следовательно, договор купли-продажи может быть признан недействительным только при условии, если он нарушает права или охраняемые законом интересы истца, в том числе повлек для него неблагоприятные последствия (абзац второй пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», далее - Постановление от 23.06.2015 № 25).

В пункте 78 постановления от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Одним из оснований для признании договора купли-продажи от 04.07.2017 № 60/48 недействительной сделкой истцами указано, что оспариваемый договор заключен в отношении всего здания, в котором расположены помимо помещений продавца, арендуемые  помещения, а также места общего пользования.

Исследовав доказательства в соответствии с правилами статьи 71 АПК РФ, суды констатировали, что из материалов дела не усматривается, что в результате совершения оспариваемой сделки арендуемые истцами по договорам (с учетом дополнительных соглашений) помещения выбыли из их владения, со стороны ответчиков правопритязаний в отношений помещений № 24, № 25, № 27, № 28 не имеется.

Отклоняя доводы истцов по поводу недействительности сделки, поскольку отчуждены в собственность покупателя помещения, являющиеся местами общего пользования в здании, в отсутствие согласия других собственников помещений № 24, № 25, № 27, № 28, суды исходили из отсутствия в силу статьи 65 АПК РФ надлежащих доказательств в отношении данного обстоятельства.

Более того, истцами предъявлены настоящие требования как арендаторами по договорам аренды помещений, которые суды с учетом анализа, в частности пункта 4.1 договора, признали незаключенными ввиду несогласованности сторонами существенного условия об арендной плате.

 В публичный реестр внесена запись о государственной регистрации права индивидуальной собственности на объект недвижимого имущества за ответчиком, которое в предусмотренном законом порядке не оспорено.

Поскольку истцами не доказано нарушение их прав, то суды не усмотрели правовых оснований для удовлетворения иска в части требования о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2017 № 60/48 недействительным, как следствие, заявленные в порядке статей 304, 305 ГК РФ требования также сочли не подлежащими удовлетворению.

По существу изложенные в кассационной жалобе доводы сводятся к несогласию с оценкой арбитражными судами обеих инстанций имеющихся в материалах дела доказательств и с установленными на их основе обстоятельствами, в связи с чем подлежат отклонению судом кассационной инстанции в силу статей 286, 287 АПК РФ.

Доводы заявителей кассационной жалобы представляют собой сформированную позицию, высказанную в ходе судебного разбирательства по делу, которая являлась предметом анализа судов обеих инстанций, ей дана надлежащая мотивированная оценка, иных аргументов, способных повлиять на итоговый результат спора, не заявлено. 

Учитывая, что дело рассмотрено судами полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам дела, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы заявителей.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.02.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2019 по делу № А59-5534/2017 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                       В.А. Гребенщикова                       

Судьи                                                                                С.Н. Новикова             

 

	М.Ю. Ульянова