АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-12720/2017

г. Краснодар

30 мая 2017 года

Резолютивная часть Решения объявлена 17 мая 2017 года. Решение в полном объёме изготовлена 30 мая 2017 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Пристяжнюка Александра Гавриловича, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Овакимян О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску                   ТОО "БИПЭК АВТО Казахстан", г.Сочи к ООО "Люксор", г.Сочи о  признании договора  на оказание услуг по управлению незаключенным, при участии в заседании: от истца: ФИО1 и ФИО2 (доверенность от 23.11.2016г., паспорт); от ответчика: ФИО3 (доверенность от 16.05.2017г., паспорт). 

УСТАНОВИЛ:

ТОО "БИПЭК АВТО Казахстан", г.Сочи предъявлен иск ООО "Люксор", г.Сочи, в котором истец просил суд признать договор на оказание услуг по управлению Апартаментами в составе комплекса Морская резиденция "Санторини клуб" от 01.04.2014г.. заключенный между сторонами, незаключенным и взыскать с ответчика в пользу истца оплаченную госпошлину в размере 6 000 руб.   

Основания по которым заявлены исковые требования изложены в исковом заявлении и представленных в материалы дела доказательствах. 

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержала в полном объёме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Занесенным в протокол судебного заседания определением, при отсутствии возражений участвующих в деле лиц, на основании п.4 ст.137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), п.27 Постановления Пленума ВАС РФ № 65 от 20.12.2006, суд завершил предварительное заседание и перешел к судебному разбирательству дела.

Представитель истца ходатайствовал об отложении судебного разбирательства по делу. 

Суд рассмотрев заявленное ходатайство считает его подлежащим отклонению, поскольку по смыслу статьи 158 АПК РФ отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью арбитражного суда, которое может быть реализовано при наличии к тому достаточных оснований. 

Более того, суду не представлены достаточные и убедительные основания, в обоснование заявленного ходатайства.

Представитель ответчика  возражал против заявленных требований, по основаниям изложенным в представленных отзывах на иск.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает, что иск не подлежит частичному удовлетворению,  по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилых помещений (апартаментов) и стояночных мест для автомобилей, расположенные в здании по адресу: 

<

...>. Площадь помещений составляет 34% от всех помещений собственников этого здания. Апартаменты истца являются помещениями для размещения и проживания работников истца  и их семей в период отдыха.

В целях управления имуществом, находящемся в общем пользовании, 01.04.2014г. между истцом и ответчиком был заключен договор на оказание услуг по управлению апартаментами в составе комплекса Морская резиденция "Санторини клуб".

В спорном договоре отсутствует предмет договора, имущество не поименовано.  В пункте 2.3. договора предусмотрено,    что состав имущества в отношении которого будет осуществляться управление приведен в Приложении № 2 к договору, однако в приложении указано: 

автостоянки, которые находятся в собственности конкретных лиц и не являются общим имуществом;

мощение (проезжие и пешеходные дороги) без указания площади;

офис управляющей компании, который находится в собственности самой компании и так же не является общим имуществом; 

лестницы и коридоры, без указания их количества и площади.

Кроме того, поименованный в п. 1.10 спорного договора перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества носит общий характер, без учета количества и состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, геодезических и природно-климатических условий расположения дома, а так же степени его благоустройства.

Так же договором не определен порядок определения цены договора, размер оплаты за коммунальные услуги и порядок их внесения.

В договоре отсутствуют условия определяющие порядок контроля за выполнением обязательств управляющей компанией.

Таким образом, по мнению истца сторонами не достигнуты соглашения по существенным условиям договора, в связи с чем  данный договор является незаключенным.

Изложенное, послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в Арбитражный суд Краснодарского края.

При принятии Решения суд руководствуется следующим. 

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо в силу статьи 11 Кодекса вправе обратиться в суд за защитой права с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 Кодекса либо иными нормами Закона. Закрепленный в ст. 12 Кодекса  перечень не является исчерпывающим, однако данная статья содержит указание на необходимость установления иных способов защиты законом.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При рассмотрении дела судом установлено, что истец является собственником следующих объектов недвижимого, расположенного по адресу: 

<

...> (ныне ул.Пирогова 5/10):

нежилые помещения № 1,4,7,10, подвал № 1, назначение нежилое, площадью 524,2кв.м., общая долевая собственность: 4/21 (св-во 23-АМ 705588 от 23.04.2014.);

нежилые помещения № 1-3, 34, 35, 115, расположенные на этаже № 1, цокольном этаже № -1, этаже № 2, назначение нежилое, площадью 1561.1кв.м., общая долевая собственность: 2/54 (св-во 23-АМ 797628 от 20.08.2014.);

нежилые помещения № 1-3, 34, 35, 115, расположенные на этаже № 1, цокольном этаже № -1, этаже № 2, назначение нежилое, площадью 1561.1кв.м., общая долевая собственность: 3/54 (св-во 23-АМ 798035 от 08.09.2014.);

нежилые помещения № 205-213, 245, 246, назначение нежилое, площадью 179,8кв.м., собственность (св-во 23-АМ 894305 от 21.06.2014.);

нежилые помещения № 54-72, назначение нежилое, площадью 292,4кв.м., собственность (св-во 23-АМ 683415 от 16.07.2014.);

нежилые помещения № 214-222, 247, 248,  этаж № 3, значение отсутствует № 3, назначение нежилое, площадью 189,7кв.м., собственность (св-во 23-АМ 894306 от 21.06.2014.);

нежилые помещения № 73-91, назначение нежилое, площадью 294,8кв.м.,  собственность (св-во 23-АМ 688218 от 23.04.2014.);

нежилые помещения № 223-231, 249-257, 267, 268,  этаж № 3, значение отсутствует № 4, этаж № 4, назначение нежилое, площадью 261,5кв.м., собственность(св-во 23-АМ 560747 от 23.04.2014.);

нежилые помещения № 92-109, назначение нежилое, площадью 266,3кв.м., собственность (св-во 23-АМ 688215 от 23.04.2014.);

нежилые помещения № 110-114, назначение нежилое, площадью 43кв.м., собственность (св-во 23-АМ 571783 от 23.04.2014.);

нежилые помещения № 181-201, назначение нежилое, площадью 223,4кв.м., собственность  (св-во 23-АМ 571782 от 23.04.2014.);

нежилые помещения № 232-240, 258-266, 269, 270, этаж № 3, значение отсутствует № 4, этаж № 4, назначение нежилое, площадью 258кв.м., общая долевая собственность: 2/54 (св-во 23-АМ 688216 от 23.04.2014.);

нежилые помещения № 241-244, назначение нежилое, площадью 73,3кв.м., собственность  (св-во 23-АМ 688217 от 23.04.2014.);

нежилые помещения № 160-168, назначение нежилое, площадью 83кв.м., собственность  (св-во 23-АМ 560749 от 23.04.2014.);

нежилые помещения № 169-171, 171а, 172-174, назначение нежилое, площадью 71,1кв.м., собственность  (св-во 23-АМ 560748  от 23.04.2014.);

нежилые помещения № 1-10, 19-24, 31-40, этаж № 1, подвал № -1, этаж № 2, назначение нежилое, площадью 303,1кв.м., собственность  (св-во 23-АМ 808253 от 22.08.2014.);

нежилые помещения № 1-9, 17-22, 29-38, этаж № 1, подвал № -1, этаж № 2, назначение нежилое, площадью 279,6кв.м., собственность  (св-во 23-АМ 192491 от 11.10.2014.);

нежилые помещения № 11-18, 25-30, 41-50, этаж № 1, подвал № -1, этаж № 2, назначение нежилое, площадью 258,4кв.м., собственность  (св-во 23-АМ 808254 от 25.08.2014.).

01 апреля 2014г. истец и ответчик подписали договор на оказание услуг по управлению Апартаментами в составе комплекса Морская резиденция "Санторини клуб".

Целью заключенного договора является  обеспечение надлежащего содержания, технического обслуживания, проведение и/или согласование текущего и капитального ремонта зданий, строений и сооружений, входящих в состав Морской резиденции "Санторини клуб", различного рода инженерных сетей и систем, мест общего пользования, санитарного содержания всей территории Морской резиденции "Санторини клуб", а так же оказание собственнику эксплуатационных и коммунальных услуг.

Пунктом 1.5. договора определены апартаменты истца, который так же поименованы в Приложении № 1 к договору:

нежилые помещения № 73-91, назначение нежилое, площадью 294,8кв.м.;

нежилые помещения № 223-231, 249-257, 267, 268,  этаж № 3, значение отсутствует № 4, этаж № 4, назначение нежилое, площадью 261,5кв.м.;

нежилые помещения № 92-109, назначение нежилое, площадью 266,3кв.м.;

нежилые помещения № 110-114, назначение нежилое, площадью 43кв.м.;

нежилые помещения № 181-201, назначение нежилое, площадью 223,4кв.м.;

нежилые помещения № 232-240, 258-266, 269, 270, этаж № 3, значение отсутствует № 4, этаж № 4, назначение нежилое, площадью 258кв.м.;

нежилые помещения № 241-244, назначение нежилое, площадью 73,3кв.м.;

нежилые помещения № 160-168, назначение нежилое, площадью 83кв.м.;

нежилые помещения № 169-171, 171а, 172-174, назначение нежилое, площадью 71,1кв.м.

Приложением № 2 к договору определен состав имущества в отношении которого осуществляется управление и рассчитана доля истца в обязательстве по аренде земельного участка (Приложение № 3).

Кроме того, сторонами согласован акт разграничения балансовой принадлежности между балансодержателем сетей водоснабжения, отопления, водоотведения, электроснабжения, слаботочных систем и потребителем (Приложение № 4).

Пунктом 1.6. договора определены места общего пользования, учитывая что часть апартаментов принадлежит истцу на праве общей долевой собственности.

Договором определено что включает в себя плата за эксплуатационные услуги (п. 1.10 договора), коммунальные услуги (п. 1.11.договора).

В пункте 7.8. стороны согласовали стоимость услуг и порядок их определения. Так с 01.04.2014г. стоимость ежемесячных платежей определяется по формуле : Пл 1=Э+К+А, где Э-плата за коммунальные услуги, рассчитываемая в порядке предусмотренном  п. 7.8.2. Договора; К - плата за коммунальные услуги, рассчитываемая в порядке предусмотренном п. 7.8.4. договора; А - размер арендной платы за земельный участок, определяемая в  соответствии с долей собственника в обязательстве по аренде (прилож. № 3).

В пункте 7.8.2. сторонами была определена расчетная ставка в размере 141,26 руб.  за эксплуатационные услуги в месяц за 1 кв.м. площади .

Расчет коммунальных услуг, согласно п. 7.8.4. определяется исходя из тарифов ресурсоснабжающих организаций, количества потребленных услуг согласно показаний индивидуальных приборов учета, площади апартаментов и тарифов на отопление.

 Кроме того, сторонами был согласован порядок и механизм изменения стоимости услуг (п. 7.9.), в соответствии с которым ответчик имеет право в одностороннем порядке изменять тарифы на коммунальные услуги в случае их изменения ресурсоснабжающими организациями.

Учитывая предмет договора, а так же документы подтверждающие право собственности (общей долевой собственности) истца на объекты недвижимого имущества, суд приходит к выводу, что согласно ст. 4 ЖК РФ возникшие между сторонами правоотношения не регулируются нормами жилищного законодательства, поскольку возникли в отношении нежилых помещений, которые также не являются частью жилого помещения (многоквартирного дома).

Таким образом, оценивая условия договора на оказание услуг по управлению Апартаментами истца в составе комплекса Морская резиденция "Санторини клуб", суд установил, что заключенный договор по своей правовой природе является договором возмездного оказания услуг. Более того, в данном договоре сторонами согласован предмет (характер оказываемых услуг определен в общем виде; в договоре (приложениях к нему) согласован состав общего имущества, в отношении которого должны осуществляться работы и услуги по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества; изложен перечень коммунальных услуг, предоставляемых исполнителем), определен порядок расчета стоимости услуг, в связи с чем пришел к выводу о заключенности указанной сделки, поскольку все существенные условия договора сторонами были согласованы. Данный вывод суда основан на буквальном толковании содержания (условий) договора и соответствуют положениям статей 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с чем довод истца о незаключенности договора от на оказание услуг от 01.04.2014г. подлежит отклонению судом.

Согласно пункту 1 статьи 779 и пункту 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Исходя из заключенного сторонами договора и сложившихся правоотношений суд приходит к выводу, что договор был заключен сторонами в отсутствие замечаний и несогласий с отдельными его положениями  от сторон договора, о чем свидетельствуют подписи сторон, а так же отсутствие протокола разногласий к договору. Более того, отсутствуют доказательства свидетельствующие о наличии между сторонами преддоговорного спора, либо понуждении истца к заключении договора на невыгодных для него условиях.

  С 2014 года договор исполняется сторонами, что подтверждается отсутствием замечаний к ответчику со стороны истца относительно качества оказываемых услуг, либо наличием задолженности истца перед ответчиком за выполненные услуги.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Таким образом, истец вправе реализовать свое право на изменение условий договора в указанном порядке.

Суду не представлено доказательств нарушения законных прав и интересов истца договором на оказание услуг по управлению Апартаментами истца в составе комплекса Морская резиденция "Санторини клуб", несогласие истца с качеством оказываемых услуг, порядком определения их стоимости могут быть защищены иным способом, предусмотренным ГК РФ. 

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности  заявленных истцом требований, при таких обстоятельствах в удовлетворении иска надлежит отказать.

В ходе судебного разбирательства исследованы подлинники или надлежащим образом заверенные копии приведенных документов.

 Судебные расходы подлежат взысканию  в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь названными нормативными актами, статьями 27,  110, 159, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство представителя истца об отложении судебного заседания отклонить.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                               А.Г. Пристяжнюк