АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А45-26470/2021

20 декабря 2021 года

г. Новосибирск

Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2021 года

Полный текст решения изготовлен 20 декабря 2021 года                                                                                                                    

    Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Рубекиной И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело  по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВЕЛЕС" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Обь 

к Администрации города Оби Новосибирской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Обь 

о признании незаконными решений  

 

при участии представителей сторон:

заявителя:  ФИО2 по доверенности от 20.09.2021, паспорт, диплом; ФИО3, врио директора на основании приказа от 17.10.2021№ 3, паспорт;

заинтересованного лица: ФИО4 по доверенности от 01.04.2020 №6, удостоверение, диплом; 

                                                  УСТАНОВИЛ: 

       общество с ограниченной ответственностью "ВЕЛЕС" (далее по тексту – Общество, заявитель) обратилось в суд с  заявлением к Администрации города Оби Новосибирской области (далее – заинтересованное лицо, Администрация) о признании незаконным решение администрации города Оби, изложенного в письме ( от 15.09.2021 исх. № 8940/69 об отказе обществу с ограниченной ответственностью «ВЕЛЕС» в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого подвального помещения общей площадью 108,9 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>  и о признании незаконным решение администрации города Оби Новосибирской области о проведении аукциона на основании постановления и. о. главы  администрации города Оби Новосибирской области ФИО5 от 14.07.2021 № 598 «О проведении аукциона по продаже нрава на заключение договора аренды муниципального имущества».

          Представитель заявителя, в ходе судебного разбирательства обратился с ходатайством об отказе от требований в части о признании незаконным решение администрации города Оби Новосибирской области о проведении аукциона па основании постановления и.о. главы администрации города Оби Новосибирской области ФИО5 от 14.07.2021 № 598 «О проведении аукциона по продаже права  на заключение договора аренды муниципального имущества».

 Рассмотрев заявленный отказ, суд установил, что он не противоречит закону и не нарушает прав иных лиц, в связи с чем производство по делу в части признания недействительным решение администрации города Оби Новосибирской области от 14.07.2021 № 598 подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель заявителя, поддержал  требования о  признании незаконным решение Администрации города Оби, изложенное в письме от 15.09.2021   № 8940/69  по основаниям, изложенным в заявлении, возражениях на отзыв.

Представитель заинтересованного лица, требования не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

 Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

общество с ограниченной ответственностью «ВЕЛЕС» обратилось в администрацию города Оби   с заявлением от 23.08.2021 (вх. № 9533/69 от 23.08.2021) о предоставлении в собственность нежилого подвального помещения общей площадью 108,9 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (далее по тексту - помещение), в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и  о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Письмом от 15.09.2021  № 8940/69 Администрация города Оби  отказала ООО «ВЕЛЕС» в  реализации  преимущественного права на приобретение арендуемою имущества помещения, мотивировав    отсутствием  договорных отношений с   заявителем, и   отсутствием  в   едином государственном реестре недвижимости на    принадлежащее   администрации города Оби Новосибирской области на нежилое подвальное помещение с кадастровым номером 54:36:010502:2671, площадью 664,9 кв.м., расположенное по адресу Новосибирская область, г.Обь, ЖКО аэропорта, д.24 записи  о существующих ограничениях прав и обременениях, в т.ч. в виде аренды.

Считая отказ   от 15.09.2021  № 8940/69 незаконным и нарушающим  права заявителя в сфере экономической деятельности, обратился в суд с настоящим заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что требования заявителя удовлетворению не подлежат ввиду следующего. 

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу статьи 3 названного закона преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 названного Закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

       Способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота является проведение государственного кадастрового учета в соответствии законодательством о государственном кадастре недвижимости (Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", а также Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующий с 01.01.2017).

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу указанного объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В рассматриваемом случае, право собственности города Оби Новосибирской области на нежилое подвальное помещение с кадастровым номером 54:36:010502:2671, площадью 664,9 кв.м., расположенное по адресу Новосибирская область, г.Обь, ЖКО аэропорта, д.24 зарегистрировано 08.04.2021г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.09.2021г. №КУВИ-002/2021-115812448, в которой также отсутствуют сведения о существующих ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, в том числе в виде аренды.

      В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Суд установил, что фактически  арендуемая обществом часть нежилого помещения не сформирована в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

Доказательства того, что арендуемое обществом помещение реконструировано в обособленный объект недвижимости и что в отношении него в соответствии с требованиями действующего законодательства осуществлен государственный кадастровый учет, в материалах дела отсутствуют. 

Воля собственника на обособление части помещения путем формирования на базе арендуемого помещения самостоятельного объекта недвижимости с целью его выкупа ничем не подтверждена.

  В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Разделение нежилого помещения на несколько самостоятельных объектов допустимо только при наличии волеизъявления собственника.

Действующим законодательством не установлена обязанность органов местного самоуправления по разделу находящегося в муниципальной собственности помещения. В данном случае  помещения, фактически обществом арендуемые   не изолированы, находятся в подвальном помещении,   отдельного входа не имеют,   для входа в помещения  площадью 108,9 кв. м , прохода используются  коридоры   подвального помещения,  не занимаемые обществом.

Создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов без волеизъявления собственника и, исходя из функционального назначения здания, привело бы к нарушению прав собственника.

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места)  не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Следовательно,  вышеуказанные нежилые помещения общей площадью 108,9 кв.м. не являются самостоятельными объектами кадастрового учета, им не присвоены отдельные кадастровые номера, то есть общество  обращалось в администрацию по вопросу реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на приобретение в собственность арендуемой части нежилого помещения, которая по правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в порядке кадастрового учета не была сформирована в обособленный объект недвижимости.

В связи с изложенным , суд соглашается с доводами администрации об отсутствии оснований для предоставления нежилого помещения в соответствии с ФЗ № 159-ФЗ  ООО «Велес».

Кроме того, судом установлено  отсутствие договорных отношений   между ООО «ВЕЛЕС» и Администрацией на момент принятия оспариваемого отказа.

В абзацах 6, 7 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) разъяснено следующее.

При применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).   Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

На дату принятия  решения об отказе  договор аренды не действовал. Следовательно, у общества не возникло право на приобретение в собственность спорных помещений, поскольку оно не являлось арендатором на дату принятия решения по заявлению на выкуп.

При рассмотрении данного дела суд вправе признать наличие у арендатора такого права в случае признания, что договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение (ст. 10 ГК РФ). Между тем,  из представленных в материалы дела доказательств, суд не усматривает в действиях администрации по отказу от договора злоупотребления правом.

Общество, арендуя спорные помещения  по договорам аренды нежилых помещений, заключенных с Администрацией города Оби  с 01 .10.2003 по 30.09.2004   по договору  № 86 , с 30.09.2005 по 29.09.2006 по договору  №72   от 29.09.2005,   с 01.10.2006 по 29.09.2007 по договору  №75  ,с  29.09.2007 по 29.08.2008  по договору №70 ранее с заявлением о реализации преимущественного права в департамент не обращалось, ответчик не мог знать о намерении общества приобрести в собственность данное недвижимое имущество.

Суд полагает правомерной ссылку представителя администрации на пункт 2.2.13 договора аренды нежилых помещений от 28.09.2007 № 70, заключенного между администрацией и ООО «Велес», в соответствии с которым арендатор обязуется письменно сообщить арендодателю не позднее чем за два месяца о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием действия договора, так и при досрочном их освобождении, а также сдать помещения по акту приема-передачи. 

Доводы общества о том, что договор аренды нежилых помещений от 28.09.2007 № 70, заключенный   между администрацией и ООО «Велес» аренды продлился на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя, по взаимному согласию сторон, поэтому акт приема-передачи помещений сторонами не подписывался; Арендодатель по окончании срока действия договора аренды помещения от 28.09.2007 № 70 не исполнил свою обязанность, установленную пунктом 2.1.8 договора, о принятии арендованных помещений в течение двух дней по окончании срока аренды,   судом рассмотрены и отклонены.

Согласно п. 5.5,5.6 договора, по истечении срока договора аренды арендатор   имеет преимущественное право перед другими лицами  на заключение договора на новый срок. Арендатор желающий продлить  договор аренды обязан уведомить  об этом арендодателя, получить согласие и оформить  договор на новый срок  в течение  одного месяца  до истечения   срока действия настоящего договора. невыполнение  этого условия  является основанием к отказу в продлении  срока действия настоящего договора.

Доказательств соблюдения указанной процедуры продления договора в дело не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Ввиду истечения срока действия договора при отсутствии воли и согласия Администрации, заблаговременного уведомления   общества  на продолжение действия спорного договора и на заключение договора аренды на новый срок, договор от 28.08.2007 №70  не может быть признан действующим и заключенным на неопределенный срок.

Суд  согласен  с доводами  Администрации о том, что на момент обращения заявителя в орган местного самоуправления заявлением от 23.08.2021 общество не являлось арендатором по действующему договору аренды,  ввиду чего на основании положений ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ не вправе требовать реализации такого права

Доказательств того, что договор аренды прекращен в одностороннем порядке, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение, (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134) заявителем не представлено.

После 2008 года  договоры аренды   между  ООО «Велес» и Администрацией не заключалось, обратного   из материалов дела не следует.

Как следует из представленных доказательств   обществом   оформлялись  после  29.08.2008  договоры аренды   без участия администрации.   Ссылки  общества на то, что  из преамбулы договоров аренды Помещения  с указанного  периода содержат фразу «арендодателем от имени собственника выступает ...», что свидетельствует,  по мнению общества,  о делегировании администрацией полномочий постоянному участнику договоров аренды до 2007 года МУ «ДЕЗ» УК  (договор аренды нежилых помещений от 01.10.2008 № 2), ООО УК «ДеЗ» (договоры аренды нежилых помещений от 01.01.2010 № 5, от 01.01.2011 № 7), ООО «УК ДеЗ-2» (договоры аренды нежилых помещений от 04.04.2013 № 1, от 01.01.2014 № 1, от 01.01.2015 № 2, от 01.01.2016 № 2, от 01.01.2017 № 2) на заключение договоров аренды  являются необоснованными.

Тот факт, что по вышеуказанным договорам аренды Помещения, арендодателем в которых выступали уполномоченные ответчиком третьи лица, арендатор также оплачивал арендную плату  (копии квитанций к приходным ордерам с 2008 по 2017 годы, копия акта сверки расчетов между ООО «УК ДЕЗ-2» и ООО «Велес» представлены и при оформлении данных договоров аренды, а также урегулировании вопросов по оплате арендных платежей специалисты указанных организаций представлялись арендатору уполномоченными собственником помещения лицами не свидетельствует о том, что  заключившее   с обществом договора  ООО «УК ДеЗ-2»  было уполномочено на сдачу  помещений  в аренду  от имени Администрации, обратного   из материалов не следует. Заявитель   вправе был удостовериться и потребовать   от стороны полномочия, в частности  право  коммерческих организаций ООО «УК ДеЗ-2»  , ООО УК «ДеЗ»   на передачу в аренду помещений, находящихся в  муниципальной собственности.

Результаты проверки прокуратуры Новосибирской области исполнения законодательства о физической культуре и спорте в отношении ООО «Велес» в 2015 году  и  ссылки общества  на то,   помещение  используется в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома правового значения не имеют. Ссылки общества  на Апелляционное определение  судебной коллегии Новосибирского областного суда от 05.09.2019 по делу № 33-8777/2019  не принимается  в обоснование довода о незаконности  оспариваемого отказа.

Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

По смыслу приведенной процессуальной нормы преюдициальное значение приобретают лишь те фактические обстоятельства, установление которых судом ранее (по другому делу) основано на оценке спорных правоотношений в определенном объеме. Преюдициальное значение судебного акта следует воспринимать с учетом тех или иных особенностей ранее рассмотренного дела: предмета и основания заявленных требований, предмета доказывания, доводов участников спора, выводов суда по существу спора в связи с конкретными доказательствами, представленными лицами, участвующими в деле, и исследованными и оцененными судом. При этом одна лишь оценка конкретного доказательства (в той или иной части) не может рассматриваться как основание, необходимое и достаточное для окончательного вывода о преюдиции.

Таким образом, выводы, сделанные  в Апелляционном определении  судебной коллегии Новосибирского областного суда от 05.09.2019 по делу № 33-8777/2019  , вопреки утверждению заявителя, не имеют преюдициального значения для настоящего спора в смысле статьи 69 АПК РФ. Администрация    участником дела не являлась.

При этом в данном определении указано, что Распоряжением Администрации №497-р от 19.08.2003  передан в муниципальную собственность жилой дом и пристройка, имеются договоры аренды между ООО Велес и Администрацией от  29.09.205 №72,от 18.09.2006 375.

Ссылки    заявителя на то, что администрацией  намеренно осуществлены действия по постановке на государственный кадастровый учет вышеуказанного помещения, в состав которого вошло арендуемое обществом  помещение и  данные  действия осуществлены администрацией с целью воспрепятствования  праву  на приватизацию Помещения  судом не принимаются, поскольку  кадастровый учет проведен задолго до обращения  заявителя   с  заявлением в Администрацию    о  реализации   преимущественного права на приобретение помещения. Действия администрации по постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на помещение с кадастровым номером 54:36:010502:2671 осуществлены предметом спора не являются.

Ответ   Администрации от 12.01.2028 №162 ,направленный в адрес заявителя не   свидетельствует о том, что  арендные отношения с Администрацией надлежащим образом оформлены.

Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела установлено отсутствие оснований для признания оспариваемого решения незаконным, суд считает, что требования заявителя являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Госпошлина подлежит распределению в порядке ст.110 АПК РФ, излишне уплаченная возврату обществу.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Руководствуясь п.4 ст.150,  167- 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

В части требований о  признании незаконным решение администрации города Оби Новосибирской области от 14.07.2021 № 598 принять отказ от иска, производство по делу в данной части прекратить.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ВЕЛЕС" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Выдать справку.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области. 

              Судья                                                                     И.А. Рубекина