АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-43165/20

16 марта 2021 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   09 марта 2021 г.

Полный текст решения изготовлен            16 марта 2021 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319619600211221) к администрации Багаевского района о признании договора аренды земельного участка недействительным,

при участии:

от заявителя: ФИО3 – представитель по доверенности от 08.10.2019,

от заинтересованного лица: ФИО4 - представитель по доверенности от 17.04.2020; 

 

установил:

индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Багаевского района о признании договора аренды земельного участка от 04.03.2019 № 12 недействительным.

Представитель истца поддержал требования.

Представитель ответчика против иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела 19 февраля 2019 года Администрацией Багаевского района (заинтересованное лицо) проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 300 кв. м с кадастровым номером 61:03:0600004:3578, адрес (местоположение): Ростовская область, Багаевский р-н, х. Краснодонский, ул. Октябрьская, 1-д, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «для автомобильной газовой заправки». Победителем аукциона признана ФИО2.

04 марта 2019 года на основании протокола аукциона № 3 от 19.02.2019 между заинтересованным лицом (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен договор аренды № 12 земельного участка на срок аренды - 18 месяцев, с 04.03.2019 по 04.09.2021, для использования в целях - для автомобильной газовой заправки. Государственная регистрация договора аренды произведена 22.03.2019, номер регистрации 61:03:0600004:3578-61/004/2019-1.

На основании выданного заинтересованным лицом разрешения на строительство от 22.04.2019 № 61-503-17-2019 на арендованном земельном участке заявителем построен объект - здание операторской для автомобильной газовой заправки по адресу: ул. Октябрьская, 1 -д, х. Краснодонский, Багаевский р-н, Ростовская область.

После окончания строительства на основании выданного заинтересованным лицом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.06.2019 № 61-503-91-2019 и указанного договора аренды земельного участка от 04.03.2019 № 12 заявитель зарегистрировал право собственности на объект недвижимости: «здание операторской для автомобильной газовой заправки по адресу: ул. Октябрьская, 1-д, х. Краснодонский, Багаевский р-н, Ростовская область», площадью 8,2 кв. м с кадастровым номером 61:03:0600004:3810, находящееся по адресу: Ростовская область, Багаевский р-н, х. Краснодонский, ул. Октябрьская, 1-д (запись регистрации от 21.06.2019 № 61:03:0600004:3810-61/004/2019-1).

Помимо здания операторской им были произведены монтаж и установка сооружений, не являющихся объектами недвижимого имущества, а именно навеса, раздаточной колонки АГЗС, автомобильной газовой заправки (резервуар хранения топлива), а также осуществлено асфальтовое покрытие участка с заправочным островком и разворотной площадкой.

26 июня 2019 года предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов для эксплуатации автомобильной заправки.

Письмом от 31.07.2019 № 64-3/308 администрация в удовлетворении заявления предпринимателя отказала со ссылкой на то, что испрашиваемый земельный участок предоставлялся для автомобильной газовой заправки, а не для здания операторской площадью 8,2 кв. м; площадь земельного участка в 37 раз превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости - здания операторской.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.03.2020 по делу № А53-40608/2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа в удовлетворении требований  ИП ФИО2 о признании незаконным отказа Администрации Багаевского района от 31.07.2019 №64-3/308 в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов и обязании направить проект договора купли-продажи отказано.

В рамках дела № А53-40608/2019 суды пришли к выводу, что поскольку право собственности зарегистрировано за предпринимателем на здание операторской, а не на АГЗС как единый комплекс, площадь земельного участка, подлежащая выкупу, подлежала определению исходя из площади этого здания.

С целью установления возможности строительства АГЗС как единого имущественного комплекса для выполнения предварительной компоновки и расположения оборудования, зданий и сооружений АГЗС на переданном земельном участке предприниматель обратился в Ассоциацию проектировщиков Южного округа.

Из полученных предпринимателем Чертежа предварительной компоновки и расположения оборудования, зданий и сооружений АГЗС и документации к нему 350-2020/ПЗУ следует, что в результате анализа исходных данных установлено следующее: на предложенном участке при существующих размерах участка невозможно расположить станцию газозаправочную (автомобильную) (АГЗС); по результатам проведенного исследования и анализа топографического плана М1:500 «Топографический план земельного участка (предоставленного предпринимателю)» установлено, что на существующем земельном участке построить (расположить) АГЗС невозможно ни при каких технических решениях.

Считая, что  администрация действовала недобросовестно, в целях введения в заблуждение предпринимателя относительно вида разрешенного использования земельного участка, а также получения в течение всего срока действия договора арендной платы в размере, сформированном в результате открытых торгов, предоставила в аренду земельный участок, который не может быть использован для строительства стационарной АГЗС, предприниматель обратилась в суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату совершения оспариваемой сделки) предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ИП ФИО2, ссылалась на то обстоятельство, что договор аренды от 04.03.2019 № 12 заключен под влиянием заблуждения относительно возможности возведения на арендованном земельном участке стационарного АЗС как единого имущественного комплекса.

В силу пункта 1 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 данного Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и названным Кодексом (пункт 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения: 1) об организаторе аукциона; 2) о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения; 3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; 4) о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение; 5) о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы); 6) о "шаге аукциона"; 7) о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; 8) о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка; 9) о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

Согласно публикации в газете "Светлый путь" администрация Багаевского района известило о проведении торгов в форме открытого по составу участников и открытого по способу подачи предложений аукциона. Предметом торгов, в том числе указано - право на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 300 кв.м с кадастровым номером 61:03:0600004:3578, расположенного по адресу: Ростовская область, Багаевский район, х. Кранодонский, ул. Октябрьская, 1-д, вид разрешенного использования-для автомобильной газовой заправки. В сообщение указана примерная форма договора аренды земельного участка муниципальной собственности, заключенного по результатам торгов.

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Багаевское сельское поселение" спорный земельный участок на момент заключения договора аренды располагался в производственно-коммерческой зоне (зона ПК), предусматривающей строительство капитальных объектов, в данном случае автомобильной газовой заправки.

Ранее данный земельный участок был образован путем раздела земельного участка 61:03:0010401:9 ИП ФИО5 и использовался им для автомобильной газовой заправки по договору аренды от 08.11.2017 года № 96.

В соответствии с пп.1 .п.8 ст.39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 данной статьи. В соответствии же с п.9 данной статьи, в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

В соответствии с приложением к Приказу Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр (ред. от 01.09.2015) "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений" общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, месяцев для объектов площадью до 1 500 м составляет 9 месяцев. В соответствии с указанными требованиями и была сформирована аукционная документация. В частности, срок аренды земельного участка установлен на 18 месяцев.

Таким образом, с учетом нахождения земельного участка в зоне, предусматривающей строительство, не превышающее 1500 кв.м (исходя из лощади участка 300 кв.м) обосновано был установлен срок аренды 18 месяцев.

Следует отметить, что ссылка истца на неоправданность срока договора суд не находит как основание признавать сделку недействительной.

В п. 2.1 договора аренды содержится условие о сроке действия договора 18 месяцев, с указанием периода 04.03.2019 по 04.09.2021. То есть, прописанный период не соответствует обозначенному сроку 18 месяцев. Однако, указанное разночтение не вызывало сомнений в сроке действия договора у истца при его подписании. Более того, период действия договора 18 месяцев был доведен до неопределенного круга лиц в аукционной документации при размещении объявления об аукционе. С учетом определенного периода аренды 18 месяцев с даты подписания договора усматривается явна описка в указании 2021 г. вместо 2020 г.

Ни аукционная документация, ни условия самого договора не обязывают арендатора строить стационарную АГЗС. Так, в пункте 1.1 договора аренды земельного участка от 04.03.2019 №12 в разделе «Предмет договора» указано, что «арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:03:0600004:3578,находящийся по адресу: Ростовская область, Багаевский район, х.Краснодонский, ул.Октябрьская, 1-д, вид разрешенного использования: «для автомобильной газовой заправки». Общая площадь 300 кв. метров».

Согласно акту приема-передачи от 04.03.2019 арендатор ИП Чепурко указывает, что земельный участок находится в удовлетворительном состоянии.

В своем исковом заявлении истец указал о невозможности строительства на данном земельном участке стационарной АГЗС, сославшись на заключение ФИО6 (ассоциация проектировщиков Южного округа).

В Администрацию Багаевского района по вопросу строительства АГЗС арендатор не обращалась, чертеж предварительной компоновки и расположения оборудования, зданий и сооружений АГЗС изготавливался уже в 2020 году, в то время как договор аренды земельного участка был заключен 04.03.2019 сроком на 18 месяцев. На протяжении периода времени с момента заключения договора аренды  истец использует указанный земельный участок с целью извлечения прибыли. 

При рассмотрении данного искового заявления суд учел волеизъявление предпринимателя о выкупе земельного участка, что явилось предметом спора в рамках дела №А53-40608/19 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации Багаевского района о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка площадью. 300 кв.м с кадастровым номером 61:03:0600004:3578, выраженного в письме от 31.07.2019 №3/308 и об обязании в двухнедельных срок с момента вступления решения суда в законную силу направить подписанный проект договора купли-продажи земельного участка по цене, определенной в соответствии с действующим законодательством.

Решением от 02.03.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.06.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на соответствие принятого заинтересованным лицом отказа положениям статьи 39.16 Земельного кодекса. Суды исходили из того, что заявитель не обосновал необходимость предоставления ему в собственность земельного участка площадью 300 кв. м при площади принадлежащего ему здания операторской, равной 8,2 кв. м. Данный объект не является единым недвижимым комплексом по смыслу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как право собственности предпринимателя зарегистрировано именно в отношении здания операторской, а не автомобильной газозаправочной станции. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2020 судебные акты оставлены без изменения.

Согласно решению суда от 02.03.2020 г. при рассмотрении указанного дела предпринимателем проведено внесудебное исследование экспертом – землеустроителем ФИО7 относительно соответствия фактического использования земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600004:3578 установленному виду его разрешенного использования – для автомобильной газовой заправки; соответствия площади земельного участка нормативно-необходимый площади земельного участка для здания операторской для автомобильной газовой заправки площадью 12 кв.м литер А в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка для автомобильной газовой заправки. По результатам исследования эксперт пришел к следующим выводам: фактическое использование земельного участка соответствует установленному виду его разрешенного использования – для автомобильной газовой заправки; площадь земельного участка соответствует нормативно-необходимый площади земельного участка для использования здания операторской для автомобильной газовой заправки.

То есть, истец проявил заинтересованность выкупа земельного участка с учетом его целевого назначения и предмета договора аренды. Решением суда от 02.03.2020 по делу №А53-40608/19 в удовлетворении требований отказано. 

На данном земельном участке, как и предусмотрено договором аренды, имеется АГЗС. При этом, договор аренды, как и аукционная документация, не обязывают арендатора осуществить именно строительство стационарной АГЗС как имущественного комплекса. Таким образом, при данных обстоятельствах, невозможность осуществить ФИО2 строительство на арендуемом земельном участке АГЗС по тем или иным причинам не влечет признание  договора аренды земельного участка недействительным.

Заключая спорный договор аренды, истцу надлежало исходить из вида размешенного использования спорного земельного участка - для размещения автомобильной газовой заправки, не предполагающего строительство АГЗС как единого имущественного комплекса. Возможность либо обязанность строительства АГЗС как единого комплекса на указанном земельном участке истцу не гарантировалась (не устанавливалась). Невозможность по техническим условиям построить стационарную АГЗС не препятствует использованию земельного участка под нестационарную АГЗС. Возможность использования земельного участка под нестационарную АГЗС не препятствует строительству на нем отдельного сооружения (операторской).

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Применяя положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что условия извещения о проведении торгов, а также положения заключенного договора позволяют участнику торгов предположить о возможности строительства (возведения) в границах земельного участка объектов и сооружений в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно - гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Исходя из содержания положений договора исходя из предмета договора - земельный участок с видом разрешенного использования - для размещения автомобильной газовой заправки, арендодателем делается акцент на то, что при использовании земельного участка надлежит руководствоваться положениями законодательства, то есть прежде чем приступать к строительству объектов либо возведению сооружений арендатору необходимо получить соответствующую разрешительную документацию, которая выдается в соответствии с градостроительными нормами.

Проанализировав указанные выше положения договора, суд приходит к выводу, что их содержание не может ввести в заблуждение относительно качеств предмета договора - земельного участка, предназначенного для размещения автомобильной газовой заправки.

Оснований полагать о недобросовестности администрации при заключении спорного договора аренды применительно к статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда не имеется, истец таких доказательств не представил. 

Учитывая изложенное, правовые основания для признания недействительным договора аренды от 04.03.2019 № 12 на основании пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины на основании ст. 110 АПК РФ подлежат возложению на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               О.П. Захарченко