АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00, 

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А81-9015/2022

г. Салехард

06 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 29 ноября 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 06 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи  Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания  секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном онлайн-заседании  дело по индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о понуждении заключить договор аренды земельного участка

и по встречному иску Департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании права собственности отсутствующим и понуждении освободить земельный участок,

с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрации города Ноябрьска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца по первоначальному иску – ФИО2, индивидуальный предприниматель, ФИО3, представитель по доверенности №89АА1251800 от 28.07.2022;

от ответчика по первоначальному иску - представитель не явился;

от третьих лиц - представители не явились;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (далее – Департамент) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 89:12:110611:154, расположенного по адресу: ЯНАО, г. Ноябрьск, мкр. «К», ул. Шевченко, для завершения строительства объекта с кадастровым номером 89:12:110611:1014 на срок 3 года.

Департамент представил отзыв на иск, в котором с предъявленными требованиями не согласился, просит отказать в их удовлетворении в полном объеме.

Кроме того, Департамент предъявил встречный иск к ИП ФИО2 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 89:12:110611:1014, расположенного по адресу: ЯНАО, г. Ноябрьск, мкр. «К», ул. Шевченко, площадь застройки 587,6 кв.м., со степенью готовности 11%, обязании в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок с кадастровым номером 89:12:110611:154, общей площадью 825 кв.м., имеющий адресный ориентир: ЯНАО, г. Ноябрьск, мкр. «К», ул. Шевченко от фундамента и передать его по акту приема-передачи департаменту, а также взыскании судебной неустойки в размере 2 500 руб. за каждый день просрочки исполнения решения и почтовых расходов в размере 62 руб.

ИП ФИО2 представила отзыв на встречный иск, по тексту которого приводит доводы о несостоятельности правовой позиции департамента, в удовлетворении встречных требований просит отказать.

Администрация города Ноябрьска в лице Управления архитектуры и градостроительства представила отзыв на исковое заявление и встречное исковое заявление, в котором указала, что земельный участок с кадастровым номером 89:12:110611:154, общей площадью 825 кв.м., имеющий адресный ориентир: ЯНАО, г.Ноябрьск, мкр. «К», ул.Шевченко подлежит освобождению предпринимателем от расположенного на нем фундамента, с возложением обязанности на ИП ФИО2 передать земельный участок по акту приема-передачи департаменту имущественных отношений Администрации города Ноябрьска, в связи с чем просит удовлетворить исковые требования Департамента. 

Департамент и третьи лица явку своих представителей в  судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассматривает дело в отсутствие представителей Департамента и третьих лиц, по представленным доказательствам.

В судебном заседании ИП ФИО2 и ее представитель поддержали заявленные исковые требования, настаивали на их удовлетворении, в удовлетворении встречного иска просили отказать. 

Исследовав материалы дела, изучив и оценив представленные доказательства,  заслушав предпринимателя и ее представителя, суд считает, что исковые требования первоначального и встречного исков не подлежат  удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.03.2012 между Ноябрьским городским департаментом по имуществу Администрации города Ноябрьска и ФИО2 заключен договор № 60-12 аренды земельного участка, согласно которому, арендатору в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 89:12:110611:154, имеющий адресный ориентир: г. Ноябрьск, мкр. «К», ул.Шевченко, для строительства объекта «Торговый центр», площадью 825 кв.м, сроком до 21.10.2014.

20.04.2012 произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка № 60-12 от 21.03.2012.

21.05.2014Администрацией города Ноябрьска ФИО2 выдано разрешение № RU89305000-846 на строительство объекта «Торговый центр» общей площадью 587, 6 кв.м. по адресу: 

<

...> район дома 36. Срок действия разрешения истек 21.11.2015.

На основании вышеуказанного разрешения на строительство ФИО2 было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект готовностью 11%. Запись в ЕГРН сделана 06.10.2014 № 89-89-07/106/2014-051.

01.04.2015между Департаментом и ФИО2 заключен договор арендыземельного участка № 54-15, согласно которому, арендатору в аренду предоставленземельный участок с кадастровым номером 89:12:110611:154, имеющий адресный ориентир: г. Ноябрьск, мкр. «К», ул.Шевченко, для завершения строительства объекта «Торговый центр», площадью 825 кв.м, сроком до 10.03.2018.

29.04.2015 произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка № 54-15 от 01.04.2015.

Учитывая государственную регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект, 06.06.2017 Администрацией города Ноябрьска ФИО2 выдано разрешение № 89-RU89305000-1124-2017 на строительство объекта «Торговый центр» общей площадью 342,20 кв.м. по адресу: 

<

...> район дома 36. Срок действия разрешения истек 05.12.2018.

По истечении срока действия разрешения на строительство № 89-RU89305000-1124-2017 от 06.06.2017 и договора аренды земельного участка № 54-15 от 01.04.2015, ФИО2 строительство объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 89:12:110611:154, имеющий адресный ориентир: г. Ноябрьск, мкр. «К», ул. Шевченко, не завершено.

10 апреля 2018 года Департамент обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к ИП ФИО2 об изъятии объекта незавершённого строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 587,6 кв.м., степень готовности 11%, адрес (местонахождение) объекта: ЯНАО, г. Ноябрьск, мкр.«К», ул. Шевченко, кадастровый номер 89:12:110611:1014, для продажи с публичных торгов.

Определением от 16.05.2018 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа между Департаментом и ИП ФИО2 утверждено мировое соглашение по делу №А81-2833/2018 по иску об изъятии объекта незавершенного строительства, для продажи с публичных торгов, по условиям пунктов 1, 2 которого Департамент отказывается от исковых требований к ИП ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства: назначение: нежилое, площадь застройки 587,6 кв.м., степень готовности 11%, адрес (местонахождение) объекта: ЯНАО, г. Ноябрьск, мкр.«К», ул. Шевченко, кадастровый номер 89:12:110611:1014, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 89:12:110611:154, путем продажи с публичных торгов, а ИП ФИО2 в срок до 15.12.2018 обязуется совершить действия, направленные на завершение строительства объекта, указанного в п. 1 мирового соглашения, и введение его в эксплуатацию на основании и в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда ЯНАО от 29.05.2019 (дело № А81-2833/2018), утверждено мировое соглашение между департаментом и ИП ФИО2, заключенного в процессе  исполнения определения Арбитражного суда ЯНАО от 16.05.2018 об утверждении мирового соглашения, согласно условиям которого: «ИП ФИО2 в срок до 31.12.2020 обязуется совершить действия, направленные на завершение строительства объекта, назначение: нежилое, адрес (местонахождение) объекта: ЯНАО, г. Ноябрьск, мкр. «К», ул. Шевченко, кадастровый номер 89:12:110611:1014, и введение его в эксплуатацию в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации. ИП ФИО2 обязуется не позднее 10 дней со дня вступления в законную силу определения суда об утверждении мирового соглашения обратиться в департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьска с заявлением для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 89:12:110611:154, для завершения строительства незавершенного строительством объекта, указанного в. п. 1 мирового соглашения, сроком до 31.12.2020. Департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьска и ИП ФИО2 обязуются не позднее 30 дней со дня вступления в законную силу определения суда об утверждении мирового соглашения заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 89:12:110611:154, имеющего адресный ориентир: ЯНАО, г. Ноябрьск, мкр. «К», ул. Шевченко, для завершения строительства объекта, указанного в п. 1 мирового соглашения, сроком до 31.12.2020.».

16.09.2020 во исполнение условий мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда от 29.05.2019, между Департаментом и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № 73-19, согласно которому, арендатору в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 89:12:110611:154, имеющий адресный ориентир: г. Ноябрьск, мкр. «К», ул. Шевченко, для завершения строительства объекта «Торговый центр», площадью 825 кв.м, сроком с 10.03.2018 до 31.12.2020.

25.09.2020 произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка № 73-19 от 16.09.2020.

ИП ФИО2 в свою очередь не предприняла никаких действий для исполнения мирового соглашения, а, именно, не обратилась в Администрацию города Ноябрьска с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта, не совершила действия, направленные на завершение строительства объекта.

Определением Арбитражного суда ЯНАО от 16.11.2021 в пользу Департамента взыскана судебная неустойка в размере 500 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, в связи с неисполнением ИП ФИО2 определения суда от 29.05.2019 в части совершения действий, направленных на завершение строительства объекта, назначение: нежилое, адрес (местонахождение) объекта: ЯНАО, г. Ноябрьск, мкр. «К», ул. Шевченко, кадастровый номер 89:12:110611:1014, и введение его в эксплуатацию в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В настоящее время в службе судебных приставов по г. Ноябрьску находится исполнительное производство в отношении ИП ФИО2 для принудительного исполнения определения арбитражного суда от 29.05.2019 в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об исполнительном производстве».

Как указывается ИП ФИО2, по окончании срока договора №73-19 от 16.09.2020 она продолжает пользоваться земельным участком, в отсутствие возражений со стороны арендодателя; арендодатель принимает арендные платежи; не ставит вопрос об освобождении земельного участка, а напротив, выходит с заявлением об установлении судебной неустойки для совершения истцом действий, направленных на завершение строительства объекта, указанного в п. 1 мирового соглашения от 29.05.2019 и введении его в эксплуатацию в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Учитывая указанные обстоятельства, намерение истца завершить строительство объекта на арендованном земельном участке, отказ в заключении с истцом договора аренды земельного участка для завершения строительства противоречит основополагающим принципам разумности, добросовестности.

Данный вывод подтверждается и тем, что истец при изложенных фактических обстоятельствах в настоящий момент, при завершении строительства объекта недвижимости на арендованном земельном участке, не сможет провести в установленном законом порядке государственную регистрацию своего права на него, поскольку у него отсутствует законное право владения земельным участком под объектом недвижимости после окончания срока действия договора аренды.

Кроме того, отсутствие правоустанавливающего документов на земельный участок является основанием для отказа в выдаче разрешений на строительство (п.2.28 административного регламента предоставления Администрацией г. Ноябрьск муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство», утвержденного постановлением Администрации г. Ноябрьска от 18.12.2019 №П-1038).

Также истец отмечает, что Департамент взыскивая с ИП ФИО2 судебную неустойку в размере 500 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, в связи с неисполнением ИП ФИО2 определения суда от 29.05.2019 в части совершения действий, направленных на завершение строительства объекта, назначение: нежилое, адрес (местонахождение) объекта: ЯНАО, г. Ноябрьск, мкр. «К», ул. Шевченко, кадастровый номер 89:12:110611:1014, при этом отказывает в продлении договора аренды, либо заключении нового договора, тем самым чинит препятствия для своевременного исполнения условий мирового соглашения.

Поскольку истец являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 89:12:110611:154 на основании договоров №№ 60-12 от 21.03.2012, 54-15 от № 54-15 от 01.04.2015, 73-19 от 16.09.2020, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, истцом ведутся необходимые работы по строительству, истец полагает, что имеет право на реализацию предусмотренной нормами земельного законодательства возможности продления либо заключении нового договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО2 в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании частей 1,2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно статьям 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137).

Законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Судом установлено, что договор № 54-15 от 01.04.2015 заключен на три года до 10.03.2018 и распространял свое действие на отношения сторон, возникшие с 21.10.2014 по 10.03.2018 (пункты 2.1, 8.6. договора  № 54-15).

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора от 01.04.2015 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Таким образом, ИП ФИО2, как лицо, заключившее договор аренды до 01.03.2015, реализовало свое право, предоставленное подпунктом 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на однократное продление договора аренды для завершения строительства.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

В соответствии с частью 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Закона N 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 статьи 19 Закона N 98-ФЗ).

Изменения внесенные в ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ (ч.6) не применимы по настоящему делу, поскольку как ранее было указано договор аренды земельного участка заключался на основании вступившего в законную силу судебного акта, и ИП ФИО2 не представила доказательств, в нарушение ст.65 АПК РФ, обращения в Департамент для заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка до даты его прекращения, в т.ч. на срок не превышающий срок действия договора (по договору аренды земельного участка от 16.09.2020 №73-19 срок составил с 10.03.2018 до 31.12.2020).

Все обращения ИП ФИО2 в Департамент состоялись 28.07.2021, 24.09.2021, 01.10.2021 (ссылки содержатся в ответах департамента на эти обращения), то есть после прекращения действия договора аренды земельного участка от 16.09.2020 №73-19, что само по себе исключает возможность применения к ней ч.6 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства Предпринимателем реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а напротив, в настоящее время часть объекта демонтирована (металлические колонны и конструкции объекта), что следует из Отчета об оценке №220512-рс представленного предпринимателем, из актов обследования от 15.03.2018, 24.12.2018, 24.08.2021, 20.06.2022, представленных Департаментом.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения первоначального иска.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд руководствовался следующим.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. При этом лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из приведенных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способ защиты либо иной, предусмотренный законом, который бы обеспечил восстановление этих права.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» (далее по тексту – Информационное письмо № 153) разъяснено, что выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление № 10/22), в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с частью 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 Постановление № 10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Как было указано выше, между Департаментом и ИП ФИО2 были заключены и утверждены судом два мировых соглашения в рамках дела № А81-2833/2018 которыми подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 89:12:110611:154 имеется объект незавершенного строительства: назначение: нежилое, площадь застройки 587,6 кв.м., степень готовности 11%, адрес (местонахождение) объекта: ЯНАО, г. Ноябрьск, мкр. «К», ул. Шевченко, кадастровый номер 89:12:110611:1014.

Право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано за ФИО2 в установленном законом порядке.

Согласно части 1 статьи 139 АПК РФ мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта.

Мировое соглашение представляет собой соглашение сторон, то есть сделку, вследствие чего к этому соглашению, являющемуся одним из средств защиты субъективных прав, помимо норм процессуального права, подлежат применению нормы гражданского права о договорах, в том числе правила о свободе договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

Таким соглашением, если оно утверждено арбитражным судом, стороны прекращают спор (полностью или в части) на основе добровольного урегулирования взаимных претензий и утверждения взаимных уступок (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 18.07.2014 № 50 "О примирении сторон в арбитражном процессе", далее - Постановление № 50).

Согласно части 1 статьи 142 АПК РФ мировое соглашение исполняется лицами, его заключившими, добровольно в порядке и в сроки, которые предусмотрены этим соглашением.

Частью 2 статьи 142 АПК РФ предусмотрено, что мировое соглашение, не исполненное добровольно, подлежит принудительному исполнению по правилам раздела VII настоящего Кодекса на основании исполнительного листа, выдаваемого арбитражным судом по ходатайству лица, заключившего мировое соглашение.

Как указано в пункте 24 Постановления № 50 утвержденное судом мировое соглашение основывается на примирении сторон на взаимоприемлемых условиях и влечет за собой урегулирование спора о праве в полном объеме, отсрочка исполнения этого судебного акта может быть предоставлена судом в исключительных случаях, если ответчик докажет, что уже после утверждения мирового соглашения возникли обстоятельства, объективно затрудняющие исполнение судебного акта, или что такая отсрочка способствует устранению обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта.

Как отмечено в пункте 15 Постановления № 50, утвержденное судом мировое соглашение основывается на примирении сторон на взаимоприемлемых условиях, что влечет за собой окончательное прекращение гражданско-правового спора (полностью либо в соответствующей части).

В данном случае, заключая мировое соглашение, стороны действовали на свой страх и риск, и были свободны в определении его условий.

Однако после утверждения мирового соглашения стороны вправе изменить условия мирового соглашения в порядке, установленном в пункте 23 Постановления № 50, то есть путем заключения нового мирового соглашения.

Из изложенного следует, что в случае невозможности исполнения условий мирового соглашения в установленный в нем срок, сторона вправе заявить о необходимости отсрочки, рассрочки исполнения условий мирового соглашения в порядке статьи 324 АПК РФ. В случае невозможности исполнения условий мирового соглашения по иным основаниям, не связанным со сроком исполнения, условия мирового соглашения могут быть изменены по обоюдному согласию сторон и представлены на утверждение суда.

В данном случае обращение в суд со встречным иском, по сути, направлено на изменение содержания по существу вынесенного судебного акта об утверждении мирового соглашения.

Вместе с тем, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства предпринимателем реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, срок действия договора аренды земельного участка истек, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

То обстоятельство, что степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 10%, не имеет правового значения для применения положений пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Как следует из представленного предпринимателем Отчета об оценке №220512-рс процент степени готовности объекта незавершенного строительства по данному адресу, составляет 10%. Обследование производилось «05» мая 2022 г., в дневное время суток в 10-00, при наружной температуре воздуха + 11°С, при естественном освещении, методами визуального осмотра, с описанием, фотофиксацией (стр. 20 Отчета), 

По результатам обследования выявлено следующее:

Объект оценки не имеет целостного вида здания.

Незавершенный строительством объект, на котором фактически выполнены следующие строительно-монтажные работы:

1. Выполнена подъездная дорога к участку;

2. Выполнено подключение электроэнергии к участку строительства;

3. Выполнена подводка канализации на площадку;

4. Выполнено, частично, ограждение земельного участка под строительство из листов профнастила на металлических опорах;

5. Выполнены земляные работы по устройству котлована под объект и планировочные работы земельного участка.

6. Выполнены строительно-монтажные работы по устройству свайного ленточного фундамента с забивкой свай и устройством монолитного железобетонного фундамента плитного типа.

7.   Выполнены работы по устройству монолитной плиты по всей площади строящегося здания, с устройством фундаментов монолитных железобетонных стаканного типа под несущие конструкции колонн каркаса здания.

Из статьи 128, пункта 1 статьи 130, пункта 1 статьи 218 ГК РФ следует, что для признания имущества недвижимым необходимо подтвердить, что такой объект гражданских прав в установленном законом и иными правовыми актами порядке создан именно как недвижимость.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к вопросу о возможности признания объекта незавершенного строительства недвижимостью, к признакам, характеризирующим объект в качестве недвижимого, могут быть отнесены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Ознакомившись с представленным Отчетом, суд отмечает, что применительно к обстоятельствам настоящего дела, из представленных документов (актов осмотра и фотоматериалов к нему) усматривается, что на земельном участке расположено свайное поле. Сваи соединены между собой железобетонным ростверком. В связи с чем, есть все основания полагать, что на земельном участке, по крайней мере, завершены работы по возведению фундамента капитального объекта недвижимости.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018 разъяснено, что требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Таким образом, возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество, являющемуся одновременно с другим лицом собственником этого имущества в силу записи в ЕГРН.

В данном случае истец по встречному иску не ссылается на наличие у него в отношении спорного объекта каких-либо вещных прав, как и доказательства фактического владения указанным объектом истцом также не представлены.

Исходя из позиции истца, последний полагает, что спорный объект незавершенного строительства нарушает права Департамента на возможность распоряжения земельным участком, поскольку у ответчика в настоящий момент отсутствуют какие-либо права в отношении данного земельного участка.

Таким образом, предъявление настоящего встречного иска обусловлено не защитой истцом права собственности в отношении спорного объекта недвижимого имущества, на который он не претендует, а защитой своего права владения земельным участком, на котором расположен объект незавершенный строительством.

Иными словами, спор о праве на объект недвижимости между сторонами отсутствует, следовательно, избранный истцом способ защиты не может являться основанием для восстановления нарушенного права истца по встречному иску  в части использования земельного участка предпринимателем.

При таких обстоятельствах суд считает, что в данном случае Департаментом при предъявлении встречного иска избран неверный способ зашиты нарушенного права, поскольку оно может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о понуждении заключить договор аренды земельного участка – отказать.

2. В удовлетворении встречного иска Департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – отказать.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы  в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья

С.В. Соколов