АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-40318/2022

23 октября 2023 г.

г. Челябинск

Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

закрытого акционерного общества «Миассмебель», ИНН 

<

***>, г. Миасс Челябинской области,

к Администрации Миасского городского округа, ИНН 

<

***>, г. Миасс Челябинской области,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, спора Главного управления лесами Челябинской области, ИНН 

<

***>, г. Челябинск,

о признании недействительным одностороннего изменения договора,

при участии в судебном заседании:

истца – представитель ФИО2, по доверенности № 39 от 27.01.2023, личность удостоверена паспортом, диплом,

третьего лица – представитель ФИО3, по доверенности № 1127 от 07.02.2023, личность удостоверена паспортом, диплом

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Миассмебель» (далее – истец, ЗАО «Миассмебель») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации Миасского городского округа (далее – ответчик, Администрация), о признании недействительными односторонние изменения ответчиком условий договора аренды земельного участка № 8110 от 10.05.2018 в части изменения ставки арендной платы Сап = 0,3% и коэффициента К1 = 0,94, а также увеличения суммы арендной платы за 2022 г. на сумму 71 942 руб. 84 коп. (т.1 л.д. 2-5).

В обоснование исковых требований истец ссылается на положения ст. 450, 432, 606, 607, 615, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 7, 39.7, 65, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Определением суда от 12.09.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление лесами Челябинской области.

Ответчик,  в судебное заседание не явился, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Дело рассмотрено в его отсутствие по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, в котором возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, обосновывая тем, что истец не доказал, что земельный участок используется исключительно для отдыха работников ЗАО «Миассмебель». 

Разногласия сторон связаны с односторонним изменением Администрацией расчета арендной платы земельного участка в части изменения ставки арендной платы (Сап) с 0,3 % (предназначенных для отдыха (рекреации), что соответствовало расчетам арендной платы, которые применялись к договорам аренды до 2022 г. на 3 % (предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц). Также разногласия возникли по примененному в расчете значению коэффициента К1, устанавливаемого с 01.07.2017 в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости. Администрация полагает необходимым применить в расчетах К1 = 3 (предназначенных для туристического обслуживания), с целью извлечения предпринимательской выгоды, тогда как истец считает, что коэффициент К1 должен быть применен равным 0,94 (отдых (рекреация), т.к. никакой коммерческой деятельности истцом не осуществлялось (т.1 л.д. 49-50). 

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме по доводам иска, дополнительно представленных доказательств.

 Представитель третьего лица поддержала доводы представленного письменного отзыва,  которым Управление полагало иск подлежащим удовлетворению, поскольку база отдыха не используется истцом, законсервирована, коммерческой деятельности истец  на данном объекте не осуществляет.

Исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела в соответствии со ст.ст. 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между Истцом и Ответчиком заключен Договор аренды земельного участка № 8110 от 10.05.2018г. ( далее – договор аренды) со сроком действия с 25 апреля 2018 года по 20 апреля 2062 года (п. 2.1 Договора аренды).

Согласно п. 1.1. Договора аренды Администрация (арендодатель) предоставляет,                                      а ЗАО «Миассмебель» (арендатор) принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Миасс, оз. Больщой Еланчик,                с кадастровым номером 74:34:2406700:7 (далее – Участок), для размещения базы отдыха "Дружба".

Арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными частями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября путем перечисления арендной платы в соответствии с приложением № 1 к настоящему договору (п.3.3 Договора аренды).

Договором аренды установлен расчет арендной платы, который указан в Приложении № 1, согласно которому в расчете применяется ставка арендной платы равная (Сап) = 0,3 %; коэффициент К1 = 0,94; коэффициент К2 = 1; коэффициент К3 = 1, по которым общая годовая плата составляет 2 254,20 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Оценив представленный договор аренды № 8110 от 10.05.2018 г., суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения из договора аренды земли. Стороны согласовали существенные условия договора.

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ, суд квалифицирует рассматриваемый договор аренды заключенным, поскольку стороны согласовали существенные условия договора аренды, земельные участки были переданы истцом и приняты ответчиком без замечаний и возражений, форма договора аренды, предусмотренная статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, соблюдена.            

Обращаясь с иском, Истец ссылается на незаконное изменение Ответчиком условий Договора аренды в части изменения размера арендной платы за 2022 г. на сумму 71 942 руб. 84 коп., а также изменения ставки арендной платы Сап = 0,3% и коэффициента К1 = 0,94.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон договора, но только по решению суда и только при существенном нарушении договора.

Согласно п. 3.7 Договора аренды размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения нормативными правовыми актами РФ, Челябинской области и/или Миассксмо городскою округа порядка определения размера арендной платы (в том числе изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы). Размер арендной платы пересматривается в случаях перевода земельного участка из одной категории земель в другую, изменения кадастровой стоимости земельного участка, изменения разрешенного использования земельного участка, изменения вида деятельности арендатора, категории арендатора и подлежит обязательной уплате арендатором с момента возникновения указанных случаев (п. 3.8 Договора аренды).

В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., но общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Из материалов настоящего дела следует, что договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. За период с 01.03.2015 соответствующие отношения регулируются по правилам, установленным ст. 39.7 ЗК РФ.

Размер арендной платы по рассматриваемому договору аренды подлежит расчету на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-30 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" (далее - Закон ЧО № 257-3О) и решения Собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области от 23.06.2017 N 5 "Об арендной плате за землю на территории Миасского городского округа" (далее - Решение МГО № 5).

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом № 257-30 и Решением МГО № 5 утвержден расчет арендной платы, который рассчитывается по следующей формуле: Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;

К1 - коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Как указывалось выше, спор у сторон связан с изменением ответчиком расчета арендной платы  с Сап = 0,3% (отдых (рекреация) на 3 % (размещение гостиниц) и К1 = 0,94 (отдых (рекреация) на К1 = 3 (туристическое обслуживание).

Ответчик обосновывал подобные изменения тем, что ЗАО "Миассмебель" является коммерческим предприятием и должно пользоваться расчетом арендной платы,  предполагающим получение предпринимательской выгоды, такое как - "Размещение гостиниц" и "Туристическое обслуживание".

Кроме того,  ответчик указывает на то, что Истцом ни приведено ни одного доказательства того, что он не использует базу отдыха для гостиничной и туристической деятельности.

Суд отмечает, что бремя доказывания  правильности и обоснованности расчета арендной платы и применяемых при расчете показателей возлагается  в данном случае на арендодателя и   истец не обязан доказывать, что использует земельный участок по назначению , согласно  условиям договора аренды. Отрицательный факт  доказыванию не подлежит.

Между тем, в данном случае ответчик не принимает во внимание результаты своей же проверки деятельности базы отдыха ответчика  от 02.08.2022г., которая проводилась Управлением земельных отношений Миасского городского округа и которая не установила никакой предпринимательской деятельности истца на базе. 

Кроме этого.  отсутствие признаков предпринимательской деятельности истца подтверждается имеющимися в деле материалами, такими как Акт проверки Главным управлением лесами  Челябинской области № 12 от 22.06.2021г. где указано, что база отдыха «Дружба» не действует,  находится на консервации,  и Акт мониторинга рекламной информации по сети Интернет от 15.05.2023г. (ООО "Абориген"),  где указано на отсутствие рекламной информации о предоставлении каких-либо услуг на базе отдыха "Дружба" за последние три года.

Истцом в материалы дела были представлены следующие документы:

- Договор аренды земельного участка № 8110 от 10.05.2018г. где указан вид использования земельного участка (для размещения базы отдыха "Дружба") и расчет арендной платы с применением ставки арендной платы равной (Сап) = 0,3 % и коэффициента К1 = 0,94. Указанные значения применяются в отношении земельных участков , предназначенных для отдыха (рекреации);

- Выписка из ЕГРН № КУВИ-001/2023-60750769 от 13.03.2023г., где указано использование земельного участка - для размещения базы отдыха "Дружба";

- Приказ о закрытии базы от 27.12.2016г. № 91;

Указанные документы подтверждают, что c 10.05.2018г. стороны в расчетах применяли ставки арендной платы равной Сап = 0,3 % и коэффициента К1 = 0,94, которые применяются для земельных участков предназначенных для отдыха (рекреации). Кроме того база отдыха "Дружба" не функционирует (закрыта) с 01.01.2017г. и  ответчик не оказывает никаких услуг, связанных с размещением физических лиц.

В судебном заседании 12.07.2023г. в качестве свидетеля был допрошен зам. генерального директора ЗАО «Миассмебель» ФИО4,  который пояснил, что более 40 лет  (с 1978г.) предприятие за счет собственных средств содержит базу отдыха на оз. Б. Еланчик исключительно для бесплатного отдыха своих работников. Также свидетель  пояснил, что работает на ЗАО «Миассмебель»  с 2002г. и никой предпринимательской деятельности с целью получения какой- либо выгоды на базе отдыха не велось, а с 01.01.2017г. из-за осложнения экономической ситуации на предприятии после 2014г. работа базы отдыха была приостановлена, что подтверждается проверками Управления лесов Челябинской области в июне 2021г. и Администрации Миасского городского округа  02.08.2022г., при проведении которых ФИО4 присутствовал в качестве представителя ЗАО «Миассмебель».

В силу ст. 7 ЗК РФ использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 74:34:2406700:7  предоставлялся (используется) для размещения базы отдыха "Дружба",

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что у Администрации оснований для применения Сап  в размере  3 % (размещение гостиниц) не имелось. В данном случае Сап подлежит применению в значении 0,3%,  то есть  для участков, предназначенных для отдыха (рекреации), санаторной и курортной деятельности.

Исходя из этого коэффициент К1 утвержденный решением Собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области от 23.06.2017 № 5 «Об арендной плате за землю на территории Миасского городского округа», должен быть применен равным 0,94 (отдых (рекреация)), а не 3 (туристическое обслуживание,  то есть предусматривающее получение предпринимательской выгоды оказание соответствующего вида услуг). В ЕГРЮЛ  данные виды деятельности  истца не обозначены.

Обществом ЗАО «Миассмебель» в дело представлены следующие платежные поручения, в подтверждение исполнения своих обязательств по договору:

- Платежное поручение № 1746 от 19.07.2022г. на 2 254,20 рубля (оплата за 2022г);

- Платежное поручение № 938 от 26.04.2023г. на 563,55 рубля (оплата за I кв. 2023г);

- Платежное поручение № 1411 от 05.07.2023г. на 563,55 рубля (оплата за II кв. 2023г);

- Платежное поручение № 1412 от 05.07.2023г. на 563,55 рубля (оплата за III кв. 2023г);

- Платежное поручение № 1413 от 05.07.2023г. на 563,55 рубля (оплата за IV кв. 2023г).

Таким образом, задолженность по арендной плате у Истца отсутствует.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, Распоряжением совета министров РСФСР № 1034-р от 16.06.1972г. и Постановлением президиума Челябинского областного комитета профсоюза рабочих лесной, бумажной и деревообрабатывающей промышленности от 26.12.1983г. обществу «Миассмебель» передан земельный участок в целях использования базы отдыха "Дружба", для трудящихся и их семей. На земельном участке расположено семь летних не отапливаемых щитовых домиков, площадью по 24 кв.м. каждый, и один кирпичный двухэтажный отапливаемый дачный домик, площадью 263,5 кв.м. что также подтверждается Договором аренды.

Истцом в материалы дела были представлены технические паспорта на семь отапливаемых щитовых домиков (2-х комнатное нежилое строение, площадью 24 кв.м.), технический паспорт на 2-х этажную Дачу (нежилое 2-х этажное строение, площадью 263.5 кв.м.), технический паспорт на здание котельной (площадь 29.9 кв.м.), Технический паспорт на дом сторожа (площадь 86.5 кв.м.) и Технический паспорт на баню (нежилое здание, площадь 95.2 кв.м.).

Из п. 4 ст. 85 ЗК РФ, чч. 8 - 10 ст. 36 ГрК РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (ст. 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Данный вывод соответствуют правовой позиции Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в определении Верховного Суда РФ от 24.11.2020 N 301-ЭС20-10890 по делу N А43-31876/2019.

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что общество ЗАО «Миассмебель» имеет право использовать Земельный участок, на котором размещена база отдыха "Дружба", по прежнему фактическому разрешенному использованию,  которое предназначено для "отдыха (рекреации)".

На основании вышеизложенного, исковые требования Администрации МГО  подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу положений ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.    

Исходя из положений ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) с учетом ст. ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

В соответствии со ст. 333.21 НК РФ при  рассмотрении требования неимущественного характера  уплате подлежит 6 000 руб. 

Истцом при подаче искового заявления произведена уплата государственной пошлины в размере 6 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 2946 от 05.12.2022 (т.1 л.д. 10).

Поскольку иск удовлетворен в полном объеме, сумма государственной пошлины в размере 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                  РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным одностороннее изменение ответчиком условий договора аренды земельного участка № 8110 от 10.05.2018 в части изменения ставки арендной платы Сап = 0,3% и коэффициента К1 = 0,94, а также увеличения суммы арендной платы за 2022 г. на сумму 71 942 руб. 84 коп.

Взыскать с ответчика – Администрации Миасского городского округа, ИНН 

<

***>, г. Миасс Челябинской области в пользу истца – закрытого акционерного общества «Миассмебель», ИНН 

<

***>, г. Миасс Челябинской области сумму государственной пошлины в размере 6 000 руб.

 Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                                                    И.К. Катульская

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.