АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

               634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А67-371/2018

г. Томск

20 ноября 2018 года

13 ноября 2018 г. – объявлена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Томской области

в составе судьи Гребенникова Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Аверс-1» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 183 777,43 руб.

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аверс-1»

к муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска

о признании договора аренды незаключенным,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора -   арбитражный управляющий ООО «Аверс-1» ФИО2

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности № 55 от 18.07.2018, служебное удостоверение,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 24.01.2018, паспорт (до перерыва),

от третьего лица – не явились, извещены,

установил:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аверс-1» о взыскании 183 777,43 руб., из которых 181 972,86 руб. – задолженность по договору аренды земельного участка № 02 03 02:142 от 18.05.2017 за период с 01.10.2017 по 31.12.2017, 1 804,57 руб. – пени за период с 16.11.2017 по 29.12.2017. (л.д. 4-5, т.1)

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ответчиком обязательства по договору аренды земельного участка со множественностью лиц не стороне арендатора № 020302:142 исполнены ненадлежащим образом. Задолженность по арендной плате за период с 01.10.2017 по 31.12.2017 составила 181 972,86 руб., на сумму задолженности подлежит начислению пеня на основании пункта 4.10 договора (л.д. 4-7).

Определением арбитражного суда от 24.01.2018 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, сославшись на то, что договор аренды не содержит даты его подписания истцом и ответчиком, протоколы разногласий  так же не подписаны сторонами, кроме того, кадастровая стоимость земельного участка, переданного в аренду завышена, истцом при расчете арендной платы не применен понижающей коэффициент. (л.д.45-46, т.1)

Определением от 26.03.2018 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Ответчик – общество с ограниченной ответственностью «Аверс-1» представил встречное исковое заявление к муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска о признании договора аренды земельного участка от 18.05.2017 № 02 03 02:142 незаключенным.

Определением суда от 29.08.2018 встречное исковое заявление принято к производству.

Определением Арбитражного суда Камчатского края от 08 июня 2018 года  в отношении общества с ограниченной ответственностью «Аверс-1», зарегистрированного по адресу: 

<

...>. введена процедуру наблюдения сроком на четыре месяца, временным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Аверс-1» утвержден  арбитражный управляющий ФИО2 (ИНН 

<

***>) – члена ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих», регистрационный номер в реестре арбитражных управляющихсаморегулируемой организации 459, почтовый адрес для направления корреспонденции: 672012, Забайкальский край, г. Чита-12, а/я 480.

Определением от 01.10.2018 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен арбитражный управляющий ООО «Аверс-1» ФИО2.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом, отзыв на исковое заявление не представило. 

Исследовав представленные в дело письменные доказательства, суд полагает требования истца подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образование «Город Томск» от имени и в интересах которого действует департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (арендодатель) и ООО «Аверс-1» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 020302:142 с протоколом разногласий от 25.11.2016, дополнительным соглашением от 18.05.2017 № 1, протоколом разногласий к дополнительному соглашению № 1 от 25.11.2016, протоколом согласования разногласий от 18.05.2017, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование неделимый земельный участок  из земель населенных пунктов, местоположение которого: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100007:919, общей площадью 8466 кв.м в соответствии с условиями договора (л.д. 10-19, т.1).

Данным договором предусмотрено, что зона градостроительной ценности: 13б (пункт 1.2); земельный участок передается для эксплуатации зданий (пункт 1.3); кадастровая стоимость земельного участка составляет: 10 398 449,16 (пункт 1.6); вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с кадастровым паспортом:  эксплуатация и обслуживание зданий и сооружений  для производства мягкой мебели (пункт 1.7); в случае волеизъявления иных лиц, имеющих имущественные права: собственность, аренда, оперативное управление, хозяйственное ведение, доверительное управление, безвозмездное пользование (далее – имущественные права) в отношении объектов недвижимости, расположенных на указанном в пункте 1.1 договора земельном участке, на вступление в договор в качестве соарендаторов, присоединение таких лиц к договору происходит без дополнительного соглашения с арендатором путем заключения дополнительного соглашения к договору. При этом каждый из соарендаторов уплачивает арендную плату по договору пропорционально доле принадлежащего ему недвижимого имущества (пункт 2.1); плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в договоре  и вносится равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала. Первый платеж за период с даты взимания платы  за пользование земельным участком, установленной в дополнительном соглашении к договору, до конца текущего квартала, в котором подписан договор, производится арендатором в 15-дневный срок (пункт 4.7); в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных настоящим разделом договора сроков платежа. Размер пени устанавливается равной  1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (пункт 4.10). 

По акту приема-передачи (л.д. 13, т.1) указанный земельный участок передан в аренду ООО «Аверс-1».

Из материалов дела следует, что ответчик свою обязанность по своевременной оплате аренды земельного участка не выполнял. На день подачи иска задолженность за период с 01.10.2017 по 31.12.2017 составила 181 972,86 руб., в связи с чем, департамент недвижимости обратился с иском в суд.

Согласно определению Арбитражного суда Камчатского края от 08.06.2018 по делу № А24-3492/2017 в отношении ООО «Аверс-1» введена процедура банкротства – наблюдение (л.д. 58-67).

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» состав и размер денежных обязательств, требований о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательных платежей определяются на дату подачи в арбитражный суд заявления о признании должника банкротом, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Состав и размер денежных обязательств, требований о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательных платежей, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия арбитражным судом такого заявления, определяются на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве.

Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими (абзац второй пункта 1 статьи 5  Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов (пункт 2 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Учитывая, что заявление о признании ООО «Аверс»  несостоятельным (банкротом) принято к производству определением Арбитражного суда Кемеровской области от 31.07.2017, обязательства, возникшие после указанной даты, будут являться текущими.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Таким образом, задолженность по арендной плате за период с 01.10.2017 по 31.12.2017 является текущей.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Расчет проверен судом и принят.

В отзыве на исковое заявление ответчик ссылается на неправомерное применение в расчете арендной платы завышенной кадастровой стоимости земельного участка.

Как следует из представленного в материалы дела расчета, размер арендной платы рассчитан исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения "О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка».

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 10 398 449,16 руб.  Данная стоимость подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (л.д. 20, т.1) и использована истцом при расчете арендной платы.

Доводы ответчика о том, что кадастровая стоимость не установлена, противоречат имеющимся в  деле доказательствам (выпиской из единого государственного реестра об объекте недвижимости).

Статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»  установлено, что в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Таким образом, надлежащим доказательством размера кадастровой стоимости земельного участка являются сведения из государственного кадастра недвижимости. Данный вывод также следует из содержания статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Между тем, заявляя доводы о необоснованности использованной истцом кадастровой стоимости земельного участка, ответчиком не представлены надлежащие доказательства иной стоимости. Довод о том, что 22.10.2018 ответчиком подано заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости не принимается судом, так как в соответствии со ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.087.1998 №135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Таким образом, даже в случае изменения кадастровой стоимости спорного объекта новая стоимость подлежит применению с 01.01.2018, в настоящем деле взыскивается задолженность за 2017 год.

Доводы ответчика о завышении ставки коэффициента  к арендной плате судом не принимается. Стороны согласовали в договоре аренды № 020302:142 коэффициент, установленный для земельных участков, предназначенных для эксплуатации зданий, равный 2. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100007:719 не изменялся и представляет собой вид «эксплуатация и обслуживание зданий и сооружений для производства мягкой мебели». Указанный вид разрешенного использования установлен и содержится в кадастровом паспорте на спорный земельный участок. Доказательств обращения в компетентный орган за изменением вида разрешенного использования спорного земельного участка не представлено. 

При таких обстоятельствах осуществление ответчиком преимущественно иного вида деятельности и неиспользование задания в период аренды по его назначению сами по себе не являются основаниями для изменения условий договора и сведений, содержащихся в земельном кадастре.  

Доводы ответчика о меньшей площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания при наличии действующего договора аренды, которым определена площадь земельного участка, не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора. 

Ответчик доказательства оплаты долга в сумме 181 972,86 руб. не представил, размер задолженности не оспорил.

Согласно пункту 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме 181 972,86 руб. является обоснованным. 

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец в соответствии с пунктом 4.10 договора начислил пеню в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования  Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки за период с 16.11.2017 по 29.12.2017 в размере 1 804,57 руб. (л.д. 8, т.1).

Расчет пени судом проверен и признан правильным.

Ответчик об уменьшении неустойки не заявил, доказательства возможного получения истцом необоснованной выгоды в материалы дела не представил, в связи с чем, основания для уменьшения размера пени в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Ответчик доказательства уплаты пени в сумме 1 804,57 руб. не представил.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика пени в размере 1 804,57 руб. руб. является обоснованным. 

От уплаты государственной пошлины истец в установленном порядке освобожден (статья 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации). 

По правилам части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается в доход федерального бюджета с ответчика.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Аверс-1»

к муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска о признании договора аренды незаключенным, не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Доводы изложенные в заявлении были предметом рассмотрения по делу А24-5394/2017 и получили оценку в решении суда первой инстанции от 23.01.2018, а так же в Постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2018, которое имеет преюдициальное значение для настоящего дела. 

Согласно разъяснениям п. 12 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. Поэтому доводы ответчика о том, что указанный земельный участок был сдан в аренду ранее иному лицу, и поэтому у истца отсутствуют полномочия на заключение спорного договора арены, судом не принимаются. 

Доводы ответчика относительно того, что он обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, при отсутствии встречного требования об уменьшении размера арендной платы и доказательств необоснованности отказа в предоставлении земельного участка в собственность, сами по себе не могут рассматриваться в качестве основания для признания договора незаключенными или отказа в удовлетворении требования о взыскании арендной платы. 

В материалах дела имеется протокол согласования разногласий к договору датированный 18.05.2017 года, при таких обстоятельствах отсутствие даты подписания ответчика данного протокола не является основанием для признания договора незаключенным. 

 В протоколе согласования разногласий указано, что пункты 2.2, 4.7, 6.2.2, 10.2 договора принимаются в редакции арендодателя по тексту договора, что исключает неоднозначное толкование указанных условий договора, свидетельствует о согласовании сторонами всех существенных условий договора и договор является заключенным в силу ст. 431 ГК РФ. 

Доводы о завышенной кадастровой стоимости земельного участка были предметом оценки при рассмотрении первоначального иска и сам по себе не может является основанием для признания договора незаключенным. 

 В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по встречному иску относятся на ответчика

Руководствуясь ст. 110, 167-175  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить. 

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Аверс-1» в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска 181 972,86 руб. основного долга, 1 804,57 руб. пени, всего 183 777,43 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать. 

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья                                        Д.А. Гребенников