АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-38042/20

23 апреля 2021 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   20 апреля 2021 г.

Полный текст решения изготовлен            23 апреля 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Исаевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Реал Эстейт Менеджмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Хорс Трейд» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

третье лицо: ООО «Хорошие офисы. Управление» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

о взыскании задолженности, пени

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 17.10.2020;

от ответчика:  представитель ФИО2 по доверенности от 28.12.2020;

от третьего лица: представитель ФИО3 по доверенности от 05.04.2021 (до перерыва).

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Реал Эстейт Менеджмент» обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Хорс Трейд» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения №7-ОВ-19 от 22.11.2019 в размере 35 000 рублей за период январь 2020 г. – октябрь 2020 г., пени за период с 21.12.2019 по 15.10.2020 в размере 56 595 рублей. 

Протокольным определением от 22.03.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ООО «Хорошие офисы. Управление».

Представитель истца в судебном заседании доложил предмет и основание иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражает на основании доводов, изложенных в отзыве. 

Представитель третьего лица представил возражения на отзыв ответчика, в котором указывает, что ООО «Хорошие офисы. Управление» обязательства арендодателя  по договору аренды исполнило надлежащим образом.

В судебном заседании объявлен перерыв до 19.04.2021 до 15 час. 40 мин., продленный до 20.04.2021 до 10 час. 40 мин. в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация об объявленном перерыве, о времени и месте судебного заседания размещена в информационной системе «Картотека арбитражных дел».

После перерыва судебное заседание продолжено 20.04.2021 в 10 час. 40 мин. при участии представителей истца и ответчика. 

Дело рассматривается судом в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица. 

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

 Между обществом с ограниченной ответственностью «Хорошие Офисы» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Хорс Трейд» заключен договор аренды нежилого помещения №7-ОВ-19 от 22.10.2019, согласно которому арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает нежилое помещение, расположенное в 

<

...>, первый этаж, часть комнаты №8 площадью 5,9 кв.м., для использования арендатором под офис (п. 1 договора). 

Арендная плата состоит из постоянной части, размер которой составляет 3 500 рублей (п. 4, п. 5 договора).  

Согласно п. 6 договора арендная плата оплачивается авансом не позднее 20 числа за будущий месяц.

В соответствии с Правилами к договору аренды, которые являются его неотъемлемой частью, в случае нарушения арендатором сроков платежей, предусмотренных договором, арендодателем начисляется пеня из расчета 1% от суммы долга, подлежащей к уплате, за каждый календарный день просрочки (п. 7.2 Правил). 

Спорный договор аренды заключен сроком с 01.11.2019 по 30.09.2020 (п. 3 договора). 

После окончания срока аренды, договор автоматически пролонгируется на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ) за исключением случая уведомления со стороны арендатора о желании прекратить договорные отношения. Данное уведомление должно поступить арендодателю не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора (п. 10.1 Правил к договору).

Общество с ограниченной ответственностью «Хорошие офисы», арендодатель по спорному договору, реорганизовано в форме присоединения к обществу с ограниченной ответственностью «Хорошие офисы. Управление», что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра юридических лиц. 

Между обществом с ограниченной ответственностью «Хорошие офисы. Управление» (цедент) и обществом с ограниченной ответственностью «Реал Эстейт Менеджмент» (цессионарий), истцом по настоящему делу, заключен договор уступки права требования (цессии) от 15.10.2020.

В соответствии с п. 1.1 договора цессии цедент уступает цессионарию право требования задолженности общества с ограниченной ответственностью «Хорс Трейд» в размере 91 595 рублей 15 копеек по договору аренды нежилого помещения  №7-ОВ-19 от 22.10.2019, пени, штрафов по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки. 

Как указывает истец, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, размер образовавшейся задолженности перед истцом составил 35 000 рублей за период январь 2020 г. по октябрь 2020 г.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском. 

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями  главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что арендодатель не смог передать ответчику конкретное (индивидуализированное) помещение, а также документы, позволяющие идентифицировать данное помещение или его часть. Ввиду указанных причин передача помещения не состоялась, в связи с чем ответчик полагает, что на его стороне не возникло обязанности по внесению арендных платежей.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В пункте 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Согласно правовой позиции, приведенной в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе, ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Данный вывод также следует из абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В таком случае в договоре необходимо индивидуализировать часть помещения.

Согласно п. 1 договора аренды арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает нежилое помещение, расположенное в 

<

...>, первый этаж, часть комнаты №8 площадью 5,9 кв.м.

Суд, изучив представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу о том, что предмет аренды сторонами не индивидуализирован, в связи с чем объект договора сторонами не согласован, а договор аренды не заключен.

Кроме спорного договора аренды, иных документов, содержащих описание являющегося предметом аренды недвижимого имущества, в материалы дела истцом не представлено в связи с их отсутствием. 

Между тем, данных, указанных в п. 1.1 договора аренды, недостаточно для того, чтобы с должной степенью достоверности идентифицировать объект аренды.

При передаче в аренду части здания (сооружения) для его надлежащей индивидуализации необходимо определить в договоре площадь, точное местоположение и границы части здания (сооружения), передаваемой в аренду.

В спорном договоре аренды не указано месторасположение передаваемой ответчику нежилой площади в комнате №8. Установить границы спорной части помещения на основании представленных сторонами в дело доказательств объективно не представляется возможным (акт приема-передачи, план-схема арендуемого объекта или технический план с указанием границ части помещения, переданной в пользование, иные двухсторонние документы, свидетельствующие об индивидуализирующих признаках объекта отсутствуют).

Как пояснил ответчик в судебном заседании от 20.04.2021, истец не представил документы, позволяющие индивидуализировать объект аренды, в частности, выкопировку из технического плана помещений. Истцом, как и третьим лицом, данные доводы ответчика не опровергнуты. Представители указанных лиц пояснили, что договор аренды представлен в материалы дела в полном объеме, никаких приложений в виде планов, технических документов с указанием границ переданной в пользование части помещения не содержит, пояснить, в каких границах передана часть спорного помещения, затруднились.

Судом при рассмотрении спора учитывается, что отсутствие должной индивидуализации предмета договора аренды не свидетельствует о незаключенности сделки в случае, если поведение сторон дает основания для вывода об отсутствии между сторонами разногласий по указанному вопросу.

С учетом положений статей 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи. 

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В данном случае ответчик факт передачи в пользование ему помещения отрицает, а истцом в материалы дела не представлен акт приема-передачи спорного помещения или иные доказательства, подтверждающие передачу арендатору спорного помещения (акт приема передачи ключей от спорного помещения, акт совместного осмотра помещения до его передачи и т.д.), а также фактическое использование указанного помещения ответчиком. 

Арендодатель, являясь профессиональным участником рассматриваемых правоотношений, для которого действующим законодательством установлен повышенный стандарт осмотрительности, при должной степени заботливости несет риск негативных последствий своего делового просчета.

Из положений абзаца третьего пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что лицо, являясь хозяйствующим субъектом и действуя в рамках предпринимательской деятельности, осуществляемой им на свой риск, должно проявлять достаточную осмотрительность в делах и разумность при заключении сделок.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 04.06.2007 № 366-О-П со ссылкой на Постановление от 24.02.2004 № 3-П, судебный контроль не призван проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых субъектами предпринимательской деятельности, которые в сфере бизнеса обладают самостоятельностью и широкой дискрецией, поскольку в силу рискового характера такой деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов. Выявление сторонами деловых просчетов, которые не были учтены на стадии заключения договора, при его исполнении на определенных в нем условиях, являются рисками предпринимательской деятельности.

Арендодатель, будучи профессиональным участником отношений в рассматриваемой сфере, не мог не знать о порядке предоставления в аренду недвижимого имущества. Не предоставление арендодателем спорного помещения ответчику по акту приема-передачи, является его деловым просчетом, риск которого остается на арендодателе.

Истцом в доказательство использования ответчиком спорного помещения представлена квитанция от 28.10.2019 на сумму 10 500 рублей. 

Вместе с тем данный документ не может служить доказательством передачи и фактического использования помещения ответчиком по следующим основаниям.

В судебном заседании 15.04.2021 представитель истца пояснил, что спорный договор аренды был заключен с целью регистрации по адресу нахождения спорного помещения юридического адреса ответчика. Для предотвращения затруднений при регистрации юридического лица по указанному адресу в налоговом органе ООО «Хорошие офисы. Управление» обязалось предоставить ответчику гарантийное письмо. 

Согласно гарантийному письму от 28.10.2019 №465 ООО «Хорошие офисы», адресованному в Межрайонную ИФНС №26 по Ростовской области, ООО «Хорошие офисы. Управление» гарантирует предоставление офисного помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский р-н, ул. Обороны, д.43, 1-й этаж, часть комнаты 8, в качестве юридического адреса ООО «Хорс Трейд». 

Однако арендодатель отказался без предоплаты предоставлять ответчику гарантийное письмо. 

Аудиозапись судебного заседания 15.04.2021 размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», дата публикации 15.04.2021, время: 15:04 МСК. 

Таким образом, истец сам указал, что сумму в размере 10 500 рублей являлась платой, внесение которой было необходимо для представления арендодателем гарантийного письма. 

При указанных обстоятельствах, квитанция от 28.10.2019 не является надлежащим доказательством, подтверждающим передачу и последующее фактическое использование ответчиком спорного помещения. 

Ответчик в отзыве на исковое заявление и в ходе судебных заседаний указал, что помещение по договору аренды не передавалось, поскольку не было индивидуализировано, истец не представил документов, позволяющих идентифицировать границы передаваемой части помещения. Отсутствие указанных документов послужило препятствием для регистрации по адресу нахождения спорного помещения юридического адреса ответчика.

В связи с указанными обстоятельствами, ответчик направил арендодателю письмо от 26.11.2019 исх. №4 с просьбой о расторжении спорного договора аренды с 07.11.2019.

Данные обстоятельства также свидетельствуют о том, что у сторон возникла неопределенность с подлежащей передаче в аренду части нежилого помещения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том,  что в договоре аренды отсутствует достаточная индивидуализация передаваемой части помещения, а сами стороны  не могут описать ее границы, что свидетельствует о том, что между сторонами не было достигнуто соглашение по условию о предмете договора аренды, в то время как, согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации данное условие является существенным.

Исходя из вышеизложенного, так как взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, он не может быть признан заключенным в установленном законом порядке (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Суд оценил представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в соответствии со статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и признал предмет договора аренды несогласованным, подписанный сторонами договор незаключенным, не порождающим правовых последствий для сторон.

Доказательств передачи  спорного помещения в пользование ответчику, равно как и доказательств фактического использования, ответчиком помещения, материалы дела не содержат.

При указанных обстоятельствах, обязательства по внесению арендных платежей у ответчика не возникло, в связи с чем в удовлетворении исковых требований надлежит отказать. 

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Реал Эстейт Менеджмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 664 рублей государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                           Фаргиева А.И.