ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

«

Дело №А14-5083/2024

г. Воронеж

30»июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена «30» июля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено «30» июля 2025 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

судей                                         

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем Панкратовым П.В.,

при участии:                      

от общества с ограниченной ответственностью «Грань»: ФИО4, представителя по доверенность от 03.03.2025, паспорт гражданина РФ, диплом о высшем юридическом образовании; 

от Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области: не явился надлежаще извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Грань» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.03.2025 по делу №А14-5083/2024 (судья Есакова М.С.) 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Грань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж, к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж, о расторжении договоров аренды земельного участка от 07.04.2022 №7826-22/сх, №7827-22/сх,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Грань» (далее – ООО «Грань», истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – Министерство, ответчик) о расторжении договоров аренды земельного участка от 07.04.2022 №7826- 2 22/сх и №7827-22/сх, заключенных истцом и ответчиком, с 04.12.2023 (с учетом уточнения, принятого определением от 12.11.2024). 

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 31.03.2025 по делу №А14-5083/2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «Грань», не согласившись с принятым решением суда, обратилось с апелляционной жалобой на указанный судебный акт, в которой просило отменить его полностью, принять новый судебный акт.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не было учтено, что переданные земельные участки имели дефекты (почва не подлежала засеву), не оговоренные в аукционной документации и договоре, выявление которых повлекло невозможность использования данных участков по целевому назначению.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просит ее удовлетворить, решение отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебное заседание не явился, надлежаще извещен.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения ответчика о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы (п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Отводы составу суда не заявлены, процессуальные права и обязанности лицам, участвующим в деле, известны.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, а также доводы истца, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения обжалуемого решения ввиду следующего.

Из установленных судом обстоятельств следует, что 07.04.2022 между Департаментом имущества области (правопредшественник ответчика, арендодатель) и ООО «Грань» (арендатор) заключены:

- договор аренды земельного участка (для сельскохозяйственного использования (производства) по результатам аукциона) №7826-22/1сх (далее – Договор 1), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды находящийся в собственности Воронежской области земельный участок площадью 3269495 кв.м. (в том числе 13055 кв.м. ограничено в использовании), с кадастровым номером 36:31:3900024:163, расположенный по адресу: Воронежская область, Хохольский район, к-з «Память Ильичу»;

- договор аренды земельного участка (для сельскохозяйственного использования (производства) по результатам аукциона) №7827-22/1сх (далее – Договор 2), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды находящийся в собственности Воронежской области земельный участок площадью 470109 кв.м., с кадастровым номером 36:31:3900022:83, расположенный по адресу: Воронежская область, Хохольский район, ООО «Семидесятское».

Договор 1 и Договор 2 заключены на срок по 06.04.2025.

В соответствии с п. 1.4 Договора 1, Договора 2 договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование участок.

Согласно п. 2.3 Договора 1, размер ежегодной арендной платы за участок составляет 306 677 руб. 76 коп.; п. 2.3 Договора 2 - 19 909 руб. 34 коп

 Задаток, внесенный арендатором на счет организатора аукциона в сумме 114 432 руб. по Договору 1 и 16 454 руб. по Договору 2 засчитывается в счет арендной платы за участок (пункт 2.5 Договора 1, Договора 2).

Сумму ежегодной арендной платы за первый год аренды, установленной по итогам торгов, за вычетом суммы задатка в размере 192 245 руб. 76 коп. по Договору 1 и 3 455 руб. 34 коп. по Договору 2, арендатор обязан перечислить на расчетный счет в течение 7 банковских дней с даты подписания договора (пункт 2.6 Договора 1, Договора 2).

Арендную плату за последующие годы арендатор обязуется вносить равными частями дважды в год: не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года в порядке, предусмотренном пунктом 2.4 договора (п. 2.7 Договора 1, Договора 2).

Невозможность использования земельных участков по целевому назначению явилось основанием невнесения истцом арендных платежей,  арендодатель не расторг договоры на основании пункта 5.2 Договора 1, Договора 2 в связи с невыполнением обязанностей арендатора, в связи с чем с такой инициативой выступил арендатор, направив в адрес Министерства имущества области заявление о расторжении договоров.

В ответе от 23.01.2024 №52-17-1344 Министерство сообщило о том, что им проводятся мероприятия по расторжению договоров в судебном порядке, а также по взысканию арендной платы и пени.

Ссылаясь на тот факт, что Договор 1 и Договор 2 не были расторгнуты, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик в отзыве на иск указывает, что участки были осмотрены истцом, признаны удовлетворяющими его потребности, оснований для расторжения договоров аренды не имеется.

Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь положениями статей 450, 451, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 3, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.

Проанализировав материалы настоящего дела и позиции лиц, участвующих в деле, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам. 

Согласно ч. 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса. 

В соответствии с п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).

Истец письмом б/н б/д просил расторгнуть Договор №1 в связи с невнесением арендной платы и во избежание начисления штрафных санкций.

В отношении Договора №2 требование о расторжении договора не направлялось.

Ответ Министерства от 23.01.2024 №52-17-1344 также касается лишь Договора №1, с указанием, что им проводятся мероприятия по расторжению договоров в судебном порядке, а также по взысканию арендной платы и пени. Указаний на Договор №2 указанный ответ не содержит.

Вместе с тем, ответчиком в отзыве на исковое заявление довод о несоблюдении претензионного порядка в отношении Договора №2, равно как и ходатайство об оставления искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора в части требований о расторжении Договора №2 не представлено.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства", если ответчик своевременно не заявил указанное ходатайство, то его довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора не может являться основанием для отмены судебных актов в суде апелляционной или кассационной инстанции, поскольку иное противоречило бы целям досудебного урегулирования споров (ст. ст. 327.1, 328, 330, 379.6 и 379.7 ГПК РФ, ст. ст. 268 - 270, 286 - 288 АПК РФ).

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции рассматривает требования в полном объеме в отношении Договора №1 и Договора №2.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053).

Переписка сторон не содержит указание со стороны истца на невозможность использования предоставленных земельных участков, ссылку на недостатки предоставленных в аренду земельных участков переписка сторон также не содержит.

П. 1.4 Договора 1, Договора 2 закреплено, что фактическое состояние участков соответствует условиям договора и разрешенному использованию участков. Участок осмотрен арендатором, признан им удовлетворяющим его потребности.

Истцом довод о невозможности использования заявлен лишь при подаче искового заявления.

Вместе с тем, в силу норм действующего законодательства, арендатор, требующий расторжения договора, должен доказать, что предоставляемое в аренду имущество имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им в течение срока аренды, которые не были и не должны были быть обнаружены во время осмотра имущества.

Таким образом, вопреки доводам истца, именно на нем лежит бремя доказывания невозможности использования земельного участка.

Истцом каких-либо доказательств, подтверждающих невозможность использования земельных участков в материалы дела не представлено. 

В соответствии со статьей 77 ЗК РФ в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, агролесомелиоративными насаждениями, агрофитомелиоративными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.

В силу статьи 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Земельные участки, предоставленные истцу в аренду по Договору 1, Договору 2 относятся к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, и имеет вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование без указания на отнесение к какому-либо виду сельскохозяйственных угодий (п. 1.3 Договора 1, Договора 2).

Условиями договора не определены требования к земельному участку по показателям почвенного плодородия; договор не содержит ссылки на отнесение участка к какому-либо виду сельскохозяйственных угодий.

Таким образом, Договором 1, Договором 2 не предусмотрено использование земельных участков исключительно в целях его возделывания.

Более того, коллегия судей отмечает, что, являясь участником аукциона и располагая всей необходимой информацией о местоположении спорных земельных участков, истец имел объективную возможность исследовать вопрос о плодородности земельных участков в целях возделывания и отказаться от участия в аукционе. При этом, как указывалось выше, являясь профессиональным участником правоотношений в сфере сельскохозяйственного производства, истец не мог не обладать информацией о требованиях к земельным участкам для выращивания сельскохозяйственных культур.

Кроме того, истцом каких-либо доказательств невозможности использовать земельных участков по назначению не представил, как не доказан неустранимый характер в использовании (при совершении рекультивационных и иных мероприятий).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ст. 65 АПК РФ).

Непредставление доказательств должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированного со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент, участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 марта 2012 года № 12505/11).

Таким образом, истец не доказано наличие оснований для расторжения Договора 1 и Договора 2 по инициативе арендатора.

Кроме того, судом принято во внимание, что Договор 1 и Договор 2 были заключены на срок по 06.04.2025, на момент рассмотрения апелляционной жалобы указанный срок наступил.

Ссылка апеллянта, что суд самостоятельно отклонил доводы истца, исполнил обязанность ответчика по их опровержению, чем нарушил принцип состязательности и равноправия сторон, отклоняется судом апелляционной инстанции, как основанный на неверном понимании истцом норм действующего арбитражного процессуального законодательства.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

По результатам анализа и оценки доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ суд разрешает спор в пользу стороны, чьи доказательства преобладают над доказательствами процессуального противника (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2018 N 305-ЭС17-4004).

Таким образом, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

По сути, доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию истца с оценкой судом первой инстанции представленных в материалы дела доказательств. У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что при оценке представленных в материалы дела доказательств судом первой инстанции допущены нарушения требований статьи 71 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые опровергали выводы арбитражного суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и подлежат отклонению.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.

При таких обстоятельствах решение суда по настоящему делу надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 266 – 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.03.2025 по делу №А14-5083/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Грань» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3