АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-21122/2020

27 июля 2021 года

город Омск

Резолютивная часть решения оглашена 20 июля 2021 года.

Полный текст определения изготовлен 27 июля 2021 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Распутиной В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва – помощником судьи ФИО1, после перерыва – секретарем судебного заседания ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к жилищно-строительному кооперативу «Менделеева-46» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о внесении изменений в договор аренды земельного участка №1/12 от 06.06.2012,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», некоммерческой организации Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства,

в судебном заседании приняли участие: 

от истца – ФИО4 (доверенность от 02.03.2021 сроком на три года, паспорт);

от ответчика – Кайзер Ю.В. (доверенность от 06.07.2021 сроком на один год, паспорт, диплом),

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к жилищно-строительному кооперативу «Менделеева-46» (далее – ЖСК «Менделеева-46», кооператив, ответчик) о внесении изменений в договор аренды земельного участка №1/12, заключенный на срок более года от 06.06.2012, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: «2.1. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет 72 000 (Семьдесят две тысячи) рублей 00 копеек, без НДС. Измененный размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок вносится арендатором, начиная с 01 октября 2020 года».

К участию в деле в процессуальном положении третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», некоммерческая организация Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства.

В судебном заседании истец требование поддержал, ответчик - возражал против его удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили, отзывы не представили.

В порядке части 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, по имеющимся в деле доказательствам. 

Кроме того, предприниматель ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы по тем же вопросам.

Частью 1 статьи 82 АПК РФ предусмотрена возможность назначении судом экспертизы для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Между тем, в обоснование рассматриваемого ходатайства истцом приведен довод лишь о несогласия с выводом эксперта. При этом, не усмотрены сомнения в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах.

Суд не нашел правовых оснований для удовлетворения заявленного ходатайства в связи с отсутствием сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также в связи с тем, что имеющиеся в материалах дела доказательства позволяют суду вынести решение по настоящему делу без проведения повторной экспертизы. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между ООО «Валентайн» (далее – арендодатель) и ЖСК «Малиновского-2012» (далее - арендатор) 06.06.2012 был заключен договор №1/12 аренды земельного участка, кадастровый номер 55:36:070302:301, на срок более года (далее - договор аренды).

Дополнительным соглашением от 02.10.2014 к договору аренды, Арендодателем земельного участка указан ФИО3, собственник земельного участка на основании договора купли-продажи от 27.06.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 55-АБ № 395367 от 14.07.2014 выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Дополнительным соглашением № 1/18 от 06.06.2017 к Договору аренды, срок действия договора установлен до 06.06.2020.

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.02.2018 по делу № А46-12975/2016 ЖСК «Малиновского-2012» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) признан несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Омской области от 19.02.2019 по арбитражному делу № А46-12975/2016, в целях погашения требований участников строительства Жилищно-строительному кооперативу «Менделеева-46» (далее - Арендатор), созданному на собрании участников строительства от 08 декабря 2018 года, были переданы права и обязанности арендатора земельного участка по Договору № 1/12 аренды земельного участка на срок более года от 06.06.2012 года, заключенному с ФИО3.

Ранее, в связи с ненадлежащим исполнением ЖСК «Малиновского-2012» своих обязательств по Договору аренды, в судебном порядке были признаны обоснованными и включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов жилищно-строительного кооператива «Малиновского-2012» требования истца Бутырских А.Н. в размере 753 015 руб. 08 коп., из которых: 637 500 руб. 00 коп. - основной долг, 104 928 руб. 08 коп. - пени, 10 587 руб. 00 коп. - расходы на оплату государственной пошлины, как обязательство, не обеспеченное залогом имущества должника.

Другая заявленная кредитором Бутырских АН. задолженность за период с 01.09.2016 по 31.11.2017 в размере 418 650 руб. 33 коп., из которых: 375 000 руб. 00 коп. - основной долг, 29 878 руб. 33 коп. - пени, 13 772 руб. 00 коп. - расходы на оплату государственной пошлины, была признана текущей.

Указанная, признанная судом задолженность ЖСК «Малиновского-2012» не возмещена до настоящего времени.

Решением Советского районного суда г. Омска от 02.06.2020 были удовлетворены исковые требования ответчика - жилищно-строительного кооператива «Менделеева-46»: суд установил ЖСК «Менделеева-46» условия пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:070302:301 общей площадью 9997 кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Омская область, г. Омск, ФИО5, садоводческое товарищество «Садовод», участок № 557, 558, 559, 560, 561, 562, 563, 564, 565, 566, 567, 568, 569, 570, 571, 572, на условиях договора аренды на срок до 31.12.2023.

Согласно пункту 2.3. Договора аренды Арендатор (ЖСК «Малиновского-2012») обязан уплачивать арендную плату за пользование земельным участком не позднее 30 (Тридцатого) числа каждого месяца из кассы ЖСК «Малиновского-2012» в сумме 25 000 (Двадцать пять тысяч) рублей без НДС (пункт 2.1. договора).

Таким образом, сумма арендной платы за пользование земельным участком по Договору аренды, заключенному 06.06.2012, неизменна и действует в течение более 8 лет, несмотря на то, что рыночная стоимость арендной платы существенно изменилась в сторону увеличения.

Так, согласно Отчета № 1453-08/20, выполненного ООО Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» 01.08.2020, рыночная стоимость арендной платы за право пользования земельным участком в месяц по состоянию на 27 июля 2020 года округленно составляет 72 000,00 рублей.

За 2019 год налоговый орган при суммы расчете земельного налога за земельный участок, применил коэффициент 4, что существенно увеличило сумму земельного налога, который Бутырских А.Н. вносит самостоятельно. Согласно ответа от 18.11.2020 №07-16/05915зг@ за подписью и.о. начальника инспекции ФНС по Советскому АО г. Тюмени М.В. Базениус, применение повышенного коэффициента ставки земельного налога обусловлено истечением трехлетнего срока строительства на земельном участке многоквартирного дома, что предусмотрено пунктом 15 ст. 396 Налогового кодекса Российской Федерации.

На претензию истца Бутырских А.Н. от 30.09.2020 изменить условия договора аренды в части стоимости арендной платы, ЖСК «Менделеева-46» письмом от 29.10.2020 №51-10/2020 ответил отказом.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения, исходя из следующего.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Исковые требования мотивированы положениями статьи 451 ГК РФ, при этом истец в качестве основания иска указывает на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По условиям пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

По смыслу приведенной нормы эти обстоятельства должны измениться после того, как договор был заключен; стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет и не могли даже разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; наступление этих обстоятельств не входит в сферу риска заинтересованной стороны, сфера риска определяется обычаями делового оборота и существом договора; после того как прежние обстоятельства изменились, заинтересованная сторона не смогла (или не смогла бы) свести на нет их неблагоприятные последствия несмотря на то, что она приняла (или могла принять) определенные меры с той степенью заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались, учитывая характер договора и условия оборота. Кроме того, изменение обстоятельств должно быть существенным.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В порядке, установленном в статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

По ходатайству кооператива была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО6, с постановкой следующего вопроса:

- определить рыночную стоимость ежемесячной арендной платы в отношении земельного участка площадью 9997 кв.м. с кадастровым номером 55:36:070302:301 по договору аренды земельного участка на срок более года № 1/12 от 06.06.2012 по состоянию на дату проведения оценки с учетом единовременной частичной оплаты аренды земельного участка, выраженной в стоимости жилых помещений площадью 400 кв.м. в строящемся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070302:301 многоквартирном доме, указанных в договоре аренды (п.2.2 в редакции дополнительного соглашения 1/18 от 06.06.2017).

Согласно заключению эксперта № 1352/40/21 итоговая величина рыночной стоимости ежемесячной арендной платы в отношении земельного участка площадью 9 997 кв. м. с кадастровым номером 55:36:070302:301 по договору аренды земельного участка на срок более года № 1/12 от 06.06.2012 по состоянию на дату проведения оценки (06.04.2021 г.) с учетом единовременной частичной оплаты аренды земельного участка, выраженной в стоимости жилых помещений площадью 400 кв. м. в строящемся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070302:301 многоквартирном жилом доме, указанных в договоре аренды (дополнительном соглашении 1/18 от 06.06.2017), составляет 26 761 руб. /мес.

При таких обстоятельствах, учитывая, что рыночной стоимости ежемесячной арендной платы в отношении спорного земельного участка, согласованная сторонами при заключении договора существенно не отличается от размера, установленного экспертом, судом не усмотрены основания для удовлетворения заявленного требования предпринимателя.

В связи с этим, по правилам статьи 110 АПК РФ с предпринимателя в пользу кооператива надлежит взыскать 30000 руб. судебных расходов за проведение судебной экспертизы, судебные расходы истца по уплате государственной пошлины возлагаются на последнего.

При этом, учитывая то, что в удовлетворении ходатайства предпринимателя о назначении повторной экспертизы судом было отказано, последнему с депозитного счета Арбитражного суда Омской области надлежит возвратить 64800 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 109, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требования индивидуального предпринимателя ФИО3 к жилищно-строительному кооперативу «Менделеева-46» о внесении изменений в договор аренды земельного участка №1/12, заключенный на срок более года от 06.06.2012, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: «2.1. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет  72 000 (Семьдесят две тысячи) рублей 00 копеек, без НДС. Измененный размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок вносится арендатором, начиная с 01 октября 2020 года», отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу жилищно-строительного кооператива «Менделеева-46» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 30000 руб. судебных расходов за проведение судебной экспертизы.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 64800 руб., перечисленных по чеку-ордеру № 51 от 19.07.2021

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                В.Ю. Распутина