Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-11286/2017

г. Благовещенск

03 марта 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2018 года. Полный текст решения изготовлен 3 марта 2018 года.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи В.И. Котляревского,

при ведении протокола судебного заседания секретарём А.С. Ховалыг,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению имуществом Ивановского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Горизонт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1

о расторжении договора аренды

при участии в заседании: от истца: ФИО2 по доверенности № 7 от 09.01.2018, паспорт (после перерыва);

от ответчика: ФИО1, паспорт (до перерыва)

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратился Комитет по управлению имуществом Ивановского района (далее – истец, Комитет) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Горизонт» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее – ответчик, общество) о признании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 61 ЗУ от 09.06.2009 с изменениями и дополнениями от 09.07.2010, досрочно расторгнутым; обязании конкурсного управляющего вернуть земельные участки с кадастровым номером 28:14:011801:35 - площадь 468934 кв.м., 28:14:011801:36 - площадь 530180 кв.м., 28:14:011801:37 - площадь 1985335 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, местоположение: Амурская обл., Ивановский район, по акту приема передачи в Комитет по управлению имуществом Ивановского района, юридический адрес: 676930 

<

...>.

17.01.2018 от истца поступили уточнения исковых требований, согласно которым комитет просит суд расторгнуть досрочно договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 61 ЗУ от 09.06.2009 с изменениями и дополнениями от 09.07.2010; обязать конкурсного управляющего вернуть земельные участки с кадастровым номером 28:14:011801:35 — площадь 468934 кв.м., 28:14:011801:36 - площадь 530180 кв.м., 28:14:011801:37 - площадь 1985335 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, местоположение Амурская обл., Ивановский район, по акту приема передачи в Комитет по управлению имуществом Ивановского района, юридический адрес: 676930 

<

...>.

Уточнение требований принято к рассмотрению на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Требования истца обоснованы не исполнением ответчиком обязанности по уплате арендной платы.

Ответчик исковые требования не признал. Указал, что при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьёй 606 Гражданского кодекса РФ, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение – реализованы с торгов в порядке, установленном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Расторжение договора аренды лишает ООО «Горизонт» возможности формирования конкурсной массы и расчетов с кредиторами, тем самым, нарушая интересы физических лиц и государства, требования которых включены в реестр требований кредиторов ООО «Горизонт».

В рассматриваемом случае не имеет решающего значения отсутствие у общества возможности продолжения освоения земельных участков ввиду признания его несостоятельным (банкротом). Подлежат оценке действия заявителя по расторжению договора, результатом которых может быть исключение из конкурсной массы имущественного права, стоимость которого многократно превышает задолженность арендатора, на предмет их направленности исключительно на нарушение прав и законных интересов кредиторов, одним из которых является сам арендодатель (заявитель).

Заявитель ссылается на наличие задолженности по оплате арендных платежей за период с 01.01.2014 по 24.10.2017, то есть период как до возбуждения дела о банкротстве в отношении должника, так и после признания должника несостоятельным (банкротом). Таким образом, заявитель, зная с 3 квартала 2014 г. о несостоятельности должника, не обращался до настоящего времени в суд с исковыми требованиями о расторжении договора аренды, что свидетельствует о явном злоупотреблении правом со стороны заявителя.

Требование арендодателя расторгнуть договор аренды из-за нарушений условий оплаты, которое арендодатель заявил в суд по истечении более года после возбуждения дела о банкротстве должника, не соотносится с принципами добросовестности и разумности. Общество фактически не имело возможности исполнить требования арендодателя по погашению задолженности по арендной плате во внеочередном порядке без нарушения положений действующего законодательства, прав и законных интересов иных кредиторов. Требования арендодателя об оплате задолженности по арендной плате включены в реестр требований кредиторов должника в рамках дела о банкротстве общества и подлежат удовлетворению в порядке и сроки, которые предусмотрены положениями Закона о банкротстве, что свидетельствует о недоказанности причинения арендодателю ущерба, при котором он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении  договора аренды.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

09.06.2009 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Ивановского района (Арендодатель) и ООО «Горизонт» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 61 ЗУ.

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» с кадастровым номером 28:14:011801:33. Местоположение: земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала, граница которого проходит по южной границе земель колхоза «Зарево» - западной границе с. Богородское (Амурская область, Ивановский район, на территории бывшего ТОО «Восток») указанный в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемого к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 2984449 кв.м.

Разрешенное использование (назначение) земельного участка согласно пункту 1.3 договора – для сельскохозяйственного производства.

Срок действия договора в соответствии с пунктом 1.3 договора установлен с 9 июня 2009 года по 9 июня 2058 года.

Обязанностью Арендатора согласно пункту 4.2.2 является своевременное в соответствии с условиями настоящего Договора внесение арендной платы за пользование земельным участком.

Пунктом 3.1.1 договора предусмотрено право Арендодателя требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы в установленный срок.

Основанием для досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 7.6 договора является не исполнением Арендатором пункта 3.1.1 договора.

Постановлением администрации Ивановского района от 09.07.2010 № 721 земельный участок с кадастровым номером 28:14:011801:33 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 28:14:011801:35, 28:14:011801:36, 28:14:011801:37.

Дополнительным соглашением № 1 от 09.07.2010 были внесены изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 61- ЗУ от 09.06.2009г. связанные с разделом земельного участка с кадастровым номером 28:14:011801:33 на земельные участки с кадастровыми номерами 28:14:011801:35, 28:14:011801:36, 28:14:011801:37.

Решением Арбитражного суда Амурской области по делу № А04-2799/2014 от 03.09.2014г. общество с ограниченной ответственностью «Горизонт» признано несостоятельным (банкротом) и введено конкурсное производство.

25.11.2015 Комитет по управлению имуществом Ивановского района направил ООО «Горизонт» претензию, согласно которой по состоянию на 20.11.2015г. задолженность по договору аренды земельного участка № 61 ЗУ от 09.06.2009г. составляет 58 196,71 рублей, пеня за просрочку платежа 49 289,19 рублей. Комитет предложил в течение десяти дней с момента получения данной претензии оплатить задолженность в сумме 107 485,9 рублей. В случае не погашения задолженности Комитет оставляет за собой право обратиться в Арбитражный суд Амурской области с иском о принудительном взыскании долга по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Ивановского района письмом от 04.02.2016 № 87 сообщил конкурсному управляющему ООО «Горизонт» ФИО1 о задолженности ООО «Горизонт» по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности государства от 09.06.2009г. № 61 ЗУ в размере 134 819,58 рублей. Комитет предложил решить вопрос с погашением задолженности в досудебном порядке. Также Комитет предложил решить вопрос о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 09.06.2009г. № 61 ЗУ путем заключения соглашения о расторжении договора.

Конкурсный управляющий ООО «Горизонт» ФИО1 письменно сообщила Комитету о том, что право аренды на земельные участки включены в конкурсную массу должника ООО «Горизонт». В связи с тем, что досрочное расторжение договора аренды повлечет уменьшение конкурсной массы должника, конкурсный управляющий не вправе досрочно расторгнуть вышеназванный договор аренды. Требование о погашении долга по договору аренды в размере 134 819,58 рублей включено в реестр текущих (внеочередных) обязательств ООО «Горизонт» и будет гаситься согласно очередности по текущим платежам, установленной ст. 134 Закона о банкротстве.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Ивановского района письмом от 13.06.2017 № 540 уведомило конкурсного управляющего ООО «Горизонт» ФИО1 о том, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 09.06.2009г. № 61 ЗУ с изменениями от 09.07.2010 считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента получения настоящего уведомления. Комитет потребовал до 15 июля 2017 года вернуть по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 28:14:011801:35, 28:14:011801:36, 28:14:011801:37 и погасить задолженность по арендной плате с 01.01.2014 по 01.06.2017 в сумме 348 988,8 рублей.

Оценив обстоятельства дела, доводы и возражения сторон, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 7.6 договора стороны согласовали возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, при невнесении арендной платы в установленный срок.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии со статьёй 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Спор между сторонами в части наличия задолженности по уплате арендной платы отсутствует. Доказательства надлежащего исполнения своих обязанностей по договору аренды в части внесения арендной платы ответчиком не представлено.

Указанное нарушение судом признается существенным, поскольку отсутствие  оплаты за использование земельного участка на протяжении четырех лет (начиная с 2014 года) лишает заключенный договор аренды смысла.

Довод ответчика о включении требований Комитета в реестр требований кредиторов, что, по мнению истца, не подтверждает отсутствие ущерба, судом отклонен, поскольку требования Комитета не оплачены и отсутствуют доказательства возможности их оплаты. При этом иные платежи, отнесенные к расходам на проведение конкурсного производства, конкурсным управляющим оплачены.

Предусмотренная законом процедура расторжения договора истцом соблюдена – ответчику было предложено исполнить обязанности по договору, также ответчик был предупрежден об обращении в суд в случае не исполнения обязанностей по договору, ответчик отказался расторгнуть договор, что подтверждается представленной в материалы дела перепиской сторон.

Довод ответчика о нарушении прав общества в связи с уменьшением конкурсной массы судом отклонен, так как включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает права собственника имущества (лица, действующего от имени собственника) права расторгнуть договор в соответствии со статьями 450, 619 ГК РФ.

Указанный вывод подтверждается позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отраженной в Определении ВАС РФ от 07.02.2012 N ВАС-154/12 по делу N А31-9245/2010.

Доказательства наличия в действиях истца злоупотребления правом материалы дела не содержат в связи с чем довод ответчика судом отклонен.

На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в суд.

В соответствии со статьёй 333.21 Налогового кодекса РФ при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 рублей.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Требования истца удовлетворены, следовательно, на основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 180 АПК РФ суд решил:

Расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 61 ЗУ от 09.06.2009 с изменениями и дополнениями от 09.07.2010.

Обязать конкурсного управляющего ФИО1 вернуть земельные участки с кадастровыми номерами 28:14:011801:35 - площадь 468934 кв.м., 28:14:011801:36 - площадь 530180 кв.м., 28:14:011801:37 - площадь 1985335 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, местоположение Амурская обл., Ивановский район, по акту приема передачи в Комитет по управлению имуществом Ивановского района, юридический адрес: 676930, 

<

...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Горизонт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

 

Судья                                                                                                           В.И. Котляревский