АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-43460/2019

Дело № А65-18695/2018

г. Казань

28 марта 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 26.03.2019.

Полный текст постановления изготовлен – 28.03.2019.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Хайруллиной Ф.В., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

истца – индивидуального предпринимателя Горбачева Владимира Ильича – Порабковича Е.П., доверенность, лично, паспорт,

ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Авангард-Ч» – Яхлаковой Е.В., доверенность,

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Горбачева Владимира Ильича, г. Набережные Челны,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.09.2018 (судья Хуснутдинова А.Ф.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2018 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу № А65-18695/2018 

по иску индивидуального предпринимателя Горбачева Владимира Ильича, г. Набережные Челны (ОГРН 304165034800175, ИНН 165003655044), к Исполнительному комитету муниципального образования г. Набережные Челны, г. Набережные Челны (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166), обществу с ограниченной ответственностью «Авангард-Ч», г. Набережные Челны (ОГРН 1161650057249, ИНН 1650329059), с участием: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан, о признании незаконным расторжения договора аренды земельного участка, договора мены от 21.09.2017 № 9М, применении последствий недействительности сделки, восстановлении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Горбачев Владимир Ильич (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявление к муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (далее – исполком), обществу с ограниченной ответственностью «Авангард-Ч» (далее – общество) о признании незаконным расторжения договора от 30.07.2002 № 642 аренды земельного участка площадью 4617 кв. м., с кадастровым номером 16:52:040102:38, расположенного по адресу: г. Набережные Челны, пр. Дружбы Народов, вблизи д. 37/09, недействительным договора мены от 21.09.2017 № 9М, заключенного между исполкомом и обществом, применении последствий недействительности сделки, восстановлении договора аренды от 30.07.2002 № 642, восстановлении земельного участка площадью 4617 кв. м, с кадастровым номером 16:52:040102:38, аннулировании сведений, содержащихся в реестре о земельном участке площадью 4600 кв. м, с кадастровым номером 16:52:040102:4887, по адресу: г. Набережные Челны, пр. Дружбы Народов, д. 21А. 

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.07.2018 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее – управление). 

Предпринимателем, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, о признании незаконным расторжение договора от 30.07.2002 № 642 аренды земельного участка площадью 4617 кв. м, с кадастровым номером 16:52:040102:38, заключенного между исполкомом и предпринимателем, незаконным распоряжение исполкома от 30.03.2017 № 313-р об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 4600 кв. м с кадастровым номером 16:52:040101:4887, незаконным постановление исполкома от 13.12.2016 № 6674 на основании которого заключен договор мены между обществом и исполкомом, недействительным договора мены от 21.09.2017 № 9М заключенного между исполкомом и обществом, применении последствия недействительности сделки, недействительным разрешения на строительство № RU 16302000-115-2018 на земельном участке с кадастровым номером 16:52:040101:4887, выданное обществу, восстановлении договора аренды земли от 30.07.2002 № 642 земельного участка площадью 4617 кв. м, с кадастровым номером 16:52:040102:38, заключенного между исполкомом и предпринимателем, восстановлении земельного участка площадью 4617 кв. м, с кадастровым номером 16:52:040102:38, с видом разрешенного использования под открытую автостоянку. 

В связи с изложенным в принятии увеличения требований в части признания незаконным распоряжения исполкома от 30.03.2017 № 313-р об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 4600 кв.м. с кадастровым номером 16:52:040101:4887, признания незаконным постановление исполкома от 13.12.2016 № 6674 на основании которого заключен договор мены между обществом и исполкомом, применении последствий недействительности сделки, в виде признания недействительным разрешения на строительство № RU 16302000-115-2018 на земельном участке 16:52:040101:4887, выданное обществу, отказано. В остальной части ходатайство удовлетворено. 

В судебном заседании предпринимателем повторно заявлено ходатайство об увеличении исковых требований., в удовлетворении которых судом отказано, поскольку в соответствии с частью 3 постановления Пленума высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 увеличение размера исковых требований не может быть связано с предъявлением дополнительных исковых требований, которые не были заявлены истцом в исковом заявлении. 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.09.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2018, в иске отказано.

Предприниматель, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Общество в отзыве просит в кассационной жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

На основании постановления Главы администрации г. Набережные Челны от 30.07.2001 № 2002 между администрацией города Набережные Челны (далее – администрация) (арендодатель) и общественной организацией ветеранов войны, труда, инвалидов, пенсионеров-бывших работников «Металлургстрой» - «Металлургстрой-ветеран» (далее – организация) (арендатор) заключен договор аренды от 30.07.2002 № 642, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 0,4617 га для строительства временной открытой автостоянки, расположенной по адресу: г. Набережные Челны, пр. Дружбы народов в 37 микрорайоне, сроком на 5 лет.

Земельный участок согласован в соответствии со схемой, являющейся неотъемлемой частью договора, в границах земель указанных в схеме.

Между организацией (арендодатель) и предпринимателем (субарендатор) заключен договор от 01.09.2006 субаренды земельного участка, согласно которому арендодатель передает, а субарендатор принимает в субаренду земельный участок площадью 4617 кв. м, расположенный в 37-м микрорайоне северо-восточной части г. Набережные Челны по вышеуказанному адресу с кадастровым номером 16:52:040102:0038, под строительство открытой автостоянки, на срок действия договора аренды от 30.07.2002 № 642.

В связи с отсутствием возражений сторон по прекращению арендных отношений, договор в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации перешел в режим заключенного на неопределенный срок. 

Между организацией (арендатор) и предпринимателем (новый арендатор) заключен договор от 16.03.2012 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.07.2002 № 642, согласно которому арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности по договору аренды от 30.07.2002 № 642 с неопределенным сроком, заключенному между администрацией и организацией на земельный участок общей площадью 0,4617 га, расположенный на землях г. Набережные Челны, территории 4 зоны, находящейся по адресу: район жилого д. 37/09 по пр. Дружбы Народов. 

16.03.2012 земельный участок передан предпринимателю по акту приема-передачи, с момента подписания акта приема-передачи, все права и обязанности по договору аренды от 30.07.2002 № 642 переходят к новому арендатору.

24.03.2012 организация направила исполкому уведомление об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 30.07.2002 № 642 предпринимателю. 

Согласно кадастровой выписке в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:52:040102:0038, по состоянию на 22.03.2012 на земельный участок зарегистрировано обременение в виде аренды за организацией и предпринимателем. 

Извещением от 28.03.2012 № 06-970 предпринимателем сообщено об отказе от договора аренды в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с чем в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации последнему предложено освободить земельный участок в течение 30 дней с момента получения уведомления.

23.04.2012 предприниматель со ссылкой на уведомление от 28.03.2012 № 06/970 направил в исполком письмо с указанием на то, что земельный участок предоставлен на срок 5 лет, для строительства автостоянки, снос автостоянки произвести в случае начала строительства комплекса поликлиник. Строительство поликлиник не начато, в связи с чем арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора только с соблюдением требований Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации. 

24.09.2013 комитетом в адрес предпринимателя направлено уведомление № 06-3862, согласно которому в соответствии со статьями 11, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 452, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, Комитет сообщает, что постановлением исполкома от 19.08.2013 № 4939 договор на аренду земли от 30.07.2002 № 642 считать расторгнутым в связи с истечением срока его действия. 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.02.2014 по делу № А65-22023/2013 требования организации к исполкому удовлетворены, постановление от 19.08.2013 № 4934 исполкома, в связи с несоответствием Гражданскому кодексу Российской Федерации, Земельному кодексу Российской Федерации, признано недействительным. 

Распоряжением руководителя Исполнительного комитета города Набережные Челны от 30.03.2017 № 313-р утверждена схема расположения земельного участка площадью 4600 кв. м, которому присвоен кадастровый номер 16:52:040102:4887. 

Между исполкомом и обществом заключен договор мены от 21.09.2017 № 9М, в соответствии с которым исполком обязуется передать в собственность обществу земельный участок с кадастровым номером 16:52:040102:4887, расположенный по адресу: г. Набережные Челны, пр. Дружбы Народов, д. 21А, площадью 4600 кв. м, разрешенное использование многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), а общество обязуется передать в собственность исполкому земельный участок с кадастровым номером 16:52:030504:40, расположенный по адресу: г. Набережные Челны, ул. им.Низаметдинова, д. 29, площадью 6925 кв. м, разрешенное использование: для размещения административных зданий, объектов культуры (развлекательный комплекс «Колизей»), принадлежащий обществу на праве собственности.

По акту приема-передачи земельные участки переданы.

Договор мены от 31.09.2017 № 9М зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 09.10.2017.

Предприниматель, полагая, что договор аренды земельного участка от 30.07.2002 № 642 является действующим, обратился с настоящим иском в арбитражный суд. 

Суды двух инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленного иска.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат.

В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

Согласно пункту 3.1. договора арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды в порядке и в случаях предусмотренных действующим законодательством. Односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно указания об этом в соглашении сторон. 

Данный правовой подход соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 16.02.2010 № 13057/09, от 09.09.2008 № 5782/08. 

Комитет, направив уведомление от 28.03.2012 № 06/970 предпринимателю воспользовался правом на односторонний отказ от договора, выразив волю на прекращение арендных отношений.

Факт получения указанного уведомления подтверждается ответом предпринимателя от 23.04.2012 (л.д. 76).

Отсутствие в договоре условия о порядке расторжения договора в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием полагать, что договор, заключенный на неопределенный срок не может быть расторгнуть с соблюдением специальных норм, содержащихся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. 

Таким образом, выводы судов о том, что договор аренды от 30.07.2002 № 642 считается прекращенным с 18.07.2012, являются правомерными. 

При таких обстоятельства суды двух инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленного иска в части признания незаконным одностороннего отказа от договора № 642 аренды земельного участка площадью 4617 кв. м, с кадастровым номером 16:52:040102:38, расположенного по адресу: г. Набережные Челны, район жилого д. 37/09 по пр. Дружбы Народов. 

В удовлетворении требования о признании недействительным договора мены от 21.09.2017 № 9М, заключенного между исполкомом и обществом, и применении последствий недействительности сделки, в виде восстановления договора аренды от 30.07.2002 № 642, в виде восстановления земельного участка площадью 4617 кв. м, с кадастровым номером 16:52:040102:38, расположенного по адресу: г. Набережные Челны, район жилого д. 37/09 по пр. Дружбы Народов отказано, поскольку иск заявлен не обладающим таким правом лицом, в отсутствии у истца правовых оснований нахождения на спорном земельном участке.

Учитывая, что предпринимателю в иске о признании договора мены от 21.09.2017 № 9М недействительным отказано, суды двух инстанций обоснованно отказали в применении последствий недействительности сделки. 

Доводы кассационной жалобы основаны на неправильном толковании норм прав.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Информационного письма от 01.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

В связи с чем положения статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не применимы.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. 

Кроме того, по правилам названной нормы Закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

На момент рассмотрения спора за предпринимателем не зарегистрировано какое-либо право на объекты, находящиеся на земельном участке, никаких строений истца на спорном земельном участке не имеется.

В суде кассационной инстанции представители сторон подтвердили, что спорный участок огражден забором общества, вырыт котлован, обществом ведутся фундаментные работы по строительству многоэтажного жилого дома (разрешение на строительство от 18.0.2018, л.д. 42-43).

Доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.09.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2018 по делу № А65-18695/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья						С.Ю. Муравьев

Судьи									Ф.В. Хайруллина

										В.А. Петрушкин