АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А17-3262/2022

06 июня 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29.05.2024.

Полный текст постановления изготовлен 06.06.2024. 

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.,

 

без участия представителей сторон

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях 

 

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 25.10.2023 и 

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.01.2024 

по делу № А17-3262/2022

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «СУОР Ивгорстрой» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

 

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

 

об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях покупателя,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

общество с ограниченной ответственностью «СУОР Ивгорстрой» (далее – ООО «СУОР Ивгорстрой», Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (далее – МТУ Росимущества, Теруправление) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предложенных покупателем.

Иск предъявлен на основании статей 424, 445 и 446, статьи 3, пункта 1 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Арбитражный суд Ивановской области решением от 25.10.2023, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 16.01.2024, иск удовлетворил частично, обязал Теруправление заключить с ООО «СУОР Ивгорстрой» в качестве покупателя договор купли-продажи недвижимого имущества, содержащий условия, приведенные в резолютивной части решения суда.

Не согласившись с названными судебными актами, МТУ Росимущества обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить вынесенные решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

Кассатор настаивает, что Обществом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку Теруправление не уклонялось от заключения договора купли-продажи. МТУ Росимущества обращает внимание, что на дату обращения ООО «СУОР Ивгорстрой» (01.03.2022) уполномоченный орган не имел возможности направить договор купли-продажи по объективным причинам, а именно в связи с отсутствием актуализированного отчета об оценке рыночной стоимости имущества. Теруправление письмами от 17.03.2022, 15.04.2022 направило Обществу, в том числе, проекты договоров купли-продажи имущества для принятия соответствующего решения о выкупе имущества. Заявитель считает, что возложение на ответчика обязанности предоставить рассрочку по оплате приватизированного земельного участка противоречит действующему законодательству (часть 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, пункт 4 (2) постановления Правительства Российской Федерации от 21.08.2010 № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества»). МТУ Росимущества не согласно с выводом суда первой инстанции о том, что объект с кадастровым номером 37:34:030632:425 не может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи, заключенного на основании Закона № 159-ФЗ. Теруправление считает, что экспертное заключение не может служить основанием принятого итогового судебного акта.

Теруправление в ходатайстве просило рассмотреть жалобу в отсутствие представителя. Ходатайство удовлетворено судом.

Общество в отзыве сослалось на законность и обоснованность состоявшихся судебных актов и попросило отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 09 часов 15 минут 29.05.2024.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда, проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, изложенным в жалобе.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, МТУ Росимущества (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды федерального имущества от 04.08.2004 № 209/04 в редакции дополнительных соглашений от 17.06.2005 № 227/05, от 14.03.2006 № 112/06, от 28.06.2010 № 07/10, от 28.09.2010 № 10/10, от 26.10.2010 № 11/10, от 20.05.2016 № 1/2016 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение федеральное имущество, включающее в себя здания и сооружения, расположенные по адресу 

<

...>, и 11-я ФИО1 улица, дом 89, для использования под производство и склады. Одновременно с передачей прав по владению и пользованию имуществом арендатору передано право пользования той частью земельного участка, которая занята этим имуществом и необходима для его использования и свободного доступа к нему (пункт 1.1 договора аренды).

Указанное имущество передано по акту приема-передачи от 01.07.2004.

Общество 28.02.2019 обратилось в МТУ Росимущества с заявлением по вопросу реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, предусмотренного Законом № 159-ФЗ.

Теруправление в письме от 09.04.2019 № 7536-ЕК отказало Обществу в реализации указанного права.

Арбитражный суд Владимирской области решением от 08.06.2021, вступившим в законную силу, по делу № А11-8684/2019 признал незаконным отказ, выраженный в письме от 09.04.2019 № 7536-ЕК. В качестве восстановительной меры нарушенного права истца суд обязал МТУ Росимущества устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества посредством совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, с учетом требований пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2021 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Общество письмом от 13.09.2021 № 139/21 просило направить проект договора. Полученное ответчиком обращение истца оставлено без ответа, проект договора не направлен.

Арбитражный суд Владимирской области 14.10.2021 выдал исполнительные листы серии ФС № 034950249 и 034950250.

Определением Арбитражного суда Владимирской области от 14.12.2021 по делу № А11-8684/2019 на основании заявления истца исправлена опечатка, допущенная на странице 5 исполнительного листа Арбитражного суда Владимирской области серия ФС 034950249, в графе «Судебный акт (вступил в силу (число, месяц, год) либо подлежит немедленному исполнению – указать нужное)» определено читать: «подлежит немедленному исполнению».

МТУ Росимущества письмом от 17.11.2021 № 33-МР-03/23532 в ответ на обращения истца от 13.09.2021, от 21.09.2021 сообщило о возможности рассмотрения вопроса о приобретении федерального имущества, используемого по договору аренды от 04.08.2004 № 209/04, после вынесения соответствующего судебного акта арбитражным судом кассационной инстанции в рамках дела № А11-8684/2019.

Судебным приставом исполнителем отдела судебных приставов Октябрьского района города Владимира ФИО2 17.01.2022 в отношении ответчика возбуждено исполнительное производство № 3063/22/33002-ИП.

В установленный судебным приставом-исполнителем срок для добровольного исполнения требования исполнительного документа ответчиком не были исполнены.

Общество письмом от 01.03.2022 № 15/22 в связи с неполучением от ответчика проекта договора купли-продажи арендуемого имущества направило проект договора купли-продажи арендуемого имущества, подготовленный истцом с приложением отчета об оценке № 2021/1426 рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу 

<

...> выполненного оценщиком ФИО3

Во исполнение поручения Росимущества от 27.01.2022 № 04/2554 ответчик письмом от 17.03.2022 № 33-МР-03/5388 направил Обществу распоряжения МТУ Росимущества от 16.03.2022 № 33-300-р и от 16.03.2022 № 33-301-р об условиях приватизации объектов недвижимости, используемых ООО «СУОР Ивгорстрой» по договору аренды от 04.08.2004 № 209/04, включенных в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2020 – 2022 годы, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.12.2019 № 3260-р, а также проекты договоров купли-продажи имущества для принятия соответствующего решения о выкупе имущества.

Во исполнение поручения Росимущества от 02.02.2022 № ОМ-07/3437 МТУ Росимущества письмом от 15.04.2022 № 33-МР-03/8041 направило Обществу распоряжение МТУ Росимущества от 15.04.2022 № 33-470-р об условиях приватизации объектов недвижимости, используемых Обществом по договору аренды от 04.08.2004 № 209/04, не включенных в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2020 – 2022 годы, а также проекты договоров купли-продажи имущества для принятия соответствующего решения о выкупе имущества.

Согласно отчетам об оценке общества с ограниченной ответственностью «ГК «АЗИРА» (далее – ООО «ГК «АЗИРА») от 24.02.2022 за № 327/05-01 и № 327/10, общества с ограниченной ответственностью «ЗСКЦ» (далее – ООО «ЗСКЦ») от 03.03.2022 № 187/01, выполненным по заданию МТУ Росимущества, стоимость федерального имущества, переданного Обществу по договору аренды от 04.08.2004 № 209/04, в том числе стоимость земельных участков по состоянию на 24.02.2022 (на момент принятия решения суда по делу № А11-8684/2019) составила 95 585 444 рубля.

Не согласившись с выкупной стоимостью отчуждаемого имущества, составом объекта купли-продажи, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с условиями, предложенными покупателем.

Суды первой и апелляционной инстанций, сделав вывод о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения иска, сослались на статьи 217, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, приняли во внимание выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы от 27.04.2023 № 1, и установили, что Теруправлением и Обществом должен быть заключен договор в редакции, изложенной в резолютивной части решения суда первой инстанции.

Коллегия судей пришла к выводу о том, что жалоба Теруправления в части довода о неправомерном возложении на ответчика обязанности предоставить в собственность за плату на условиях рассрочки земельный участок является обоснованной.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Частью 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

В силу части 2 данной статьи право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суды, руководствуясь названными нормами права, включили в договор купли-продажи условие, в соответствии с которым оплата по договору производится в рассрочку в течение 5 лет (60 месяцев) со дня его заключения (пункт 3.2 договора в редакции, изложенной в решении).

Согласно пункту 3.4 договора оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5-го числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 408 111 (четыреста восемь тысяч сто одиннадцать) рублей 12 копеек, за исключением последнего платежа, размер которого составляет 408 110,92 рубля, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

При этом цена договора составляет 24 486 667 рублей (пункт 3.1 договора), из которых стоимость земельного участка с кадастровым номером 37:24:030632:58 площадью 14 551 квадратный метр составляет 6 610 000 рублей (пункт 3.1.1 договора); земельного участка с кадастровым номером 37:24:030632:59 площадью 78 квадратных метров – 60 000 рублей (пункт 3.1.13 договора).

Из математического расчета (24 486 667 рублей / 60 месяцев = 408 111 рублей 12 копеек) однозначно следует, что по условиям договора, редакция которого была утверждена судом первой инстанции при частичном удовлетворении иска Общества, покупателю, то есть ООО «СУОР Ивгорстрой» предоставлена рассрочка оплаты в отношении приватизированных земельных участков.

Между тем, в абзаце 5 части 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Определив названные условия договора (о предоставлении Обществу рассрочки оплаты цены земельных участков), суды не учли указанные разъяснения и неправильно применили нормы материального права.

Приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, производится в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации, которые не предусматривают приватизацию в рассрочку земельных участков.

Поскольку покупатель в лице Общества в рамках спорного договора купли-продажи, редакция которого отражена в решении суда первой инстанции, намеревался приобрести в собственность помимо иных объектов недвижимости, земельные участки, на которых эти объекты расположены, правовых оснований для предоставления ему рассрочки на всю сумму договора у судов нижестоящих инстанций не имелось.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применение льготных условий (предоставление рассрочки) оплаты цены земельных участков влечет недействительность сделки в данной части, что подтверждает незаконность обжалованных судебных актов.

Неправильное применение судами норм материального права (части 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не позволило им надлежащим образом установить юридически значимые обстоятельства, при установлении которых возможно разрешение спора на стадии кассационного производства.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

По правилам статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственнику зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, предоставляется право выбора приватизации земельного участка под объектами недвижимости или его использования на условиях аренды.

Суды нижестоящих инстанций не выяснили намерение покупателя на приобретение земельных участков на условиях, отличных от предложенного им проекта договора, в связи с чем на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует принять во внимание правовую позицию, изложенную в абзаце 5 подпункта 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; с учетом позиции Общества и его намерения на единовременную оплату стоимости земельных участков скорректировать условия договора купли-продажи в отношении порядка оплаты приватизированного имущества или в части предмета договора и цены. После установления перечисленных обстоятельств судам необходимо принять законный и обоснованный судебный акт.  

Иные доводы Теруправления, в том числе о том, что истец избрал ненадлежащий способ защиты, объект с кадастровым номером 37:34:030632:425 должен быть включен в предмет договора купли-продажи, а экспертное заключение не может быть использовано для определения цены по спорному договору, признаны несостоятельными.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 следует, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащим образом оформленного заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем оценка имущества обоснованно проведена по состоянию на 04.03.2019.

Суды обоснованно отклонили довод кассатора о включении в предмет договора купли-продажи объекта – подъездных путей с кадастровым номером 37:24:030632:425 со ссылкой на нормы права и правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации.

Из письма Теруправления от 17.03.2022 № 33-МР03/5388 не следует направление ответчиком акцепта, либо отказ от акцепта, либо акцепт оферты истца от 02.03.2022 на иных условиях, в связи с чем суды обоснованно посчитали, что МТУ Росимущества уклонялось от заключения договора купли-продажи. 

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Определение окружного суда о приостановлении исполнения обжалованных судебных актов в связи с окончанием кассационного производства подлежит отмене.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1, 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 25.10.2023 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.01.2024 по делу № А17-3262/2022 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ивановской области.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Ивановской области от 25.10.2023 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 16.01.2024 по делу № А17-3262/2022, введенное определением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.03.2024.

          Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

Судьи

 

С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын