ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-22158/2019

г. Вологда

08 апреля 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 08 апреля 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и                       Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО2 представителя ФИО3 по доверенности от 05.04.2021, от общества с ограниченной ответственностью «ШикПрод» представителя ФИО4 по доверенности от 13.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Вологодской области от 22 декабря 2020 года по делу № А13-22158/2019, 

                                            у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Свитина Светлана Александровна (адрес: 160000 г. Вологда, ОГРНИП 304352506100079, ИНН 352500150150; далее – Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ШикПрод» (адрес: 160012, г. Вологда, просп. Советский, д. 131б, пом. 7; ОГРН 1153525047015, ИНН 3525365053; далее – Общество) о взыскании 270 380 руб. 04 коп. компенсации ущерба, причиненного в результате возврата из аренды помещений с недостатками.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Портал» (далее – ООО «Портал»), общество с ограниченной ответственностью «ПродХолдинг» (далее –                   ООО «ПродХолдинг»), общество с ограниченной ответственностью «ПродИнвест» (далее – ООО «ПродИнвест»). 

Решением суда от 22 декабря 2020 года с ответчика в пользу истца взыскано 4621 руб. в возмещение ущерба, а также 144 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано; с Предпринимателя в пользу Общества взыскано 19 658 руб. в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы.

Предприниматель с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование жалобы указывает на то, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.

Отзыв на жалобу от ответчика не поступил.

В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал требования жалобы, заявил устное ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.

Представитель Общества доводы апеллянта отклонил, возражал относительно удовлетворения жалобы и ходатайства о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –              АПК РФ) без участия представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы. 

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда. 

Ходатайство истца о проведении по делу дополнительной судебной экспертизы отклонено апелляционным судом ввиду отсутствия оснований для ее назначения, предусмотренных статьями 82, 87 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, 01.02.2018 Предприниматель (Арендодатель) и Общество (Арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает за определенную настоящим договором плату во временное владение и пользование встроенные нежилые помещения первого этажа, общей площадью 272 кв. м, № 1–8, 3а, 9а, 9б (по экспликации), а также помещения подвала, площадью 174 кв. м, № 1–9, 7а, 44 (по экспликации) по адресу: 

<

...> (далее по тексту договора - помещение). Границы помещения, передаваемого в аренду по настоящему договору, обозначены на копии поэтажного плана, приведенной в приложении 2 к настоящему договору. Объект недвижимости, в котором расположено помещение, принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании договора дарения нежилых помещений от 01.01.2006, зарегистрированном 16.02.2006.   

Целевое назначение помещения определено в пункте 1.2 договора: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией. С целью использования помещения в вышеуказанных целях Арендатор имеет право разместить в помещении административные, складские и подсобные помещения.

В силу пункта 1.3 договора передача Арендатору помещения по передаточному акту (приложение 1 к настоящему договору) осуществляется Арендодателем в момент подписания договора.

Срок действия договора установлен в пункте 2.1 договора: 60 месяцев, начало – 05.02.2018, срок окончания договора – 04.02.2023. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.02.2018.

Помещение передано арендатору по передаточному акту от 05 февраля 2018 года, в котором указано, что на момент передачи техническое состояние арендуемых помещений удовлетворительное и пригодно для эксплуатации в целях, определенных договором.

Права и обязанности сторон определены в разделе 4 договора. 

Так, согласно пункту 4.1.2 договора Арендодатель обязуется производить за свой счет капитальный ремонт нежилых помещений.

В соответствии с пунктом 4.2.3 договора Арендатор обязуется содержать помещение и нести полную ответственность за поддержание помещения в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта, соблюдать в помещении требования санитарных и противопожарных норм, норм электробезопасности, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения, вызванные действиями/бездействием Арендатора.

Пунктом 4.2.10 договора установлено, что Арендатор обязуется возвратить арендуемое помещение арендодателю после прекращения действия договора по приемо-сдаточному акту в состоянии на момент заключения договора с учетом нормального износа. В случае несоответствия помещения состоянию, аналогичному на момент заключения договора, Арендатор обязуется произвести ремонт арендуемого помещения.

На основании пункта 7.1 договора каждая из сторон имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, предупредив об этом письменно вторую сторону за три месяца.

В соответствии с указанным условием договора Общество 14.08.2018 вручило Предпринимателю уведомление № 109 об одностороннем отказе Арендатора от исполнения договора и о досрочном расторжении договора с 14.11.2018. Арендатор просил в обозначенный срок организовать расторжение договора и возврат нежилых помещений по акту приема-передачи.

Письмом от 01.11.2018 Предприниматель напомнил Обществу содержание пункта 4.2.10 договора и просил в срок до 14.11.2018 провести косметический ремонт и привести арендуемое помещение в состояние, аналогичное состоянию на момент заключения договора. Данное письмо получено представителем Арендатора 02.11.2018.

В установленный срок - 14 ноября 2018 года акт приема-передачи помещения из аренды Арендодателю не составлен. 

Общество 15.11.2018 направило по почте в адрес Предпринимателя требование о принятии помещения, акт приема-передачи и комплект ключей от помещения. В требовании о принятии помещения от 15.11.2018 № 136 Общество указало на уклонение Предпринимателя от принятия помещения и подписания акта приема-передачи в дату окончания договора аренды (14.11.2018) по мотиву непроведения Арендатором косметического ремонта помещений.

Письмом от 16.11.2018 Предприниматель просил Общество 19 ноября 2018 года направить представителя, уполномоченного на подписание акта приема-передачи арендованных помещений, к 14 часам по адресу:                         

<

...>. При этом Арендодатель указал, что при последнем осмотре выявлены недостатки помещений, в связи с чем для приведения помещений в состояние, аналогичное таковому на момент заключения договора аренды, необходимо выполнить следующие работы: фасад магазина (реконструкция фасада магазина с ремонтом и заменой рам, покраской и заменой поврежденных стекол, снаружи и внутри; окраска всех внешних металлических поверхностей фасада и крыльца; восстановление и ремонт входных дверей и жалюзи), внутренний ремонт (стены, торговый зал, вспомогательные и подсобные помещения: потолок (восстановление и ремонт электропроводки и светильников, замена испорченной потолочной плитки), стены (штукатурка боковой стены), шпаклевка неровностей и повреждений стен с последующей покраской, ремонт и покраска оконных рам и подоконников, покраска труб и радиаторов отопления, полы (замена протертой, сломанной и старой напольной плитки на новую). 

Представитель Предпринимателя 19.11.2018 составил акт приема-передачи нежилого помещения, указав в нем состояние помещений: «фасад магазина – ржавчина, битые стекла, потертые треснутые рамы, металлические поверхности потерты, отшелушены; входная дверь – царапины, вмятины, посторонние надписи; потолок – потолочная плитка, имеются многочисленные дыры, трещины; стены – имеются трещины, дырки, на стенах грязь, незаизолированные электрические провода, боковая стена не оштукатурена; полы – половая плитка потерта, имеются сколы, трещины, плитка грязная; окна – оконные рамы грязные, краска облезла; внутренние металлические поверхности - сколы, потертости; подвальное помещение – потолок имеет отверстия, трещины, дыры; стены имеют дыры, пошарпаны, грязные; полы – половая плитка потерта, грязная, имеются сколы, дыры». В данном акте отражено, что директор Общества ФИО5 от подписи отказалась. 

Представителями сторон при участии специалиста общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз» 26 ноября 2018 года проведен осмотр арендованного помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, и составлен акт осмотра № 211118-КСБА-3271. 

На основании указанного акта осмотра по заявке Предпринимателя индивидуальный предприниматель ФИО6 составила отчет от 08.08.2019 № 01/19-17 об оценке стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>. В соответствии с данным отчетом общая стоимость восстановительного ремонта составляет 270 380 руб. 04 коп.

Претензией от 09.10.2019 Предприниматель предложил Обществу возместить причиненные убытки в сумме 270 380 руб. 04 коп. в течение 10 дней с момента получения претензии, сообщив, что в противном случае будет вынужден обратиться в суд. ООО «ШикПрод» в письменном виде ответ на претензию не направило.

Ссылаясь на неисполнение Обществом претензионных требований, Предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично.

Апелляционная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622              ГК РФ).

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

На основании статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из общих принципов деликтной ответственности лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать совокупность следующих условий: наличие и размер убытков, противоправность поведения ответчика, причинную связь между допущенными нарушениями и возникшими убытками.

По ходатайству ответчика определением суда от 10 августа 2020 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченно ответственностью «Группа «Паритет» (далее –                ООО «Группа «Паритет») ФИО7 и ФИО8 

Перед экспертами поставлены следующие вопросы: 

1) установить, какие из заявленных истцом недостатков, указанных в отчете от 08.08.2019 № 01/19-17 по помещениям № 1, 7, 8, 9а, 9б (1 этажа) и             № 1, 2, 3, 4, 6, 8, 9 (помещений подвала) и входной группы относятся к текущему (косметическому) ремонту помещений, а какие нет;

2) определить, соответствуют ли удовлетворительному (работоспособному) состоянию, установленному сторонами в передаточном акте от 05.02.2018, или нет недостатки, указанные в отчете от 08.08.2019                        № 01/19-17 по помещениям № 1, 7, 8, 9а, 9б (1 этажа) и № 1, 2, 3, 4, 6, 8, 9 (помещений подвала) и входной группы;

3) установить причины возникновения и возможность возникновения недостатков, заявленных истцом, в период аренды помещений                                         Общества, с учетом срока аренды;

4) указать нормативные сроки проведения текущего ремонта конструкций продовольственного магазина, расположенного по адресу: 

<

...>

5) определить стоимость устранения недостатков, отнесенных к неудовлетворительному (неработоспособному) состоянию, возникших (или могущих возникнуть) в период аренды ООО «ШикПрод» и относящихся к текущему (косметическому) ремонту.

В своем заключении эксперт ФИО8 при ответе на первый вопрос указал, что анализ выявленных недостатков и их классификация позволяет сделать вывод, что их устранение проводится в рамках текущего ремонта.

В ответе на второй вопрос эксперт указал, что анализ выявленных повреждений показывает, что большинство конструктивных элементов находятся в удовлетворительном состоянии. За исключением помещений, в которых было установлено торговое оборудование: помещение по извлечению из технического паспорта № 3 (12,1 кв.м); помещение по извлечению из технического паспорта № 8 (11,2 кв.м); помещение по извлечению из технического паспорта (напротив лестницы); помещение по извлечению из технического паспорта № 9 (44,9 кв.м); помещения по извлечению из технического паспорта № 6 (33,6 кв.м), № 4 (4,9 кв.м). 

В указанных помещениях необходимо провести ремонт для устранения выявленных недостатков.

По третьему вопросу, согласно ответу экспертов заявленные истцом недостатки образовались в результате монтажа и демонтажа торгового оборудования и, вследствие чего, отсутствия доступа к  конструктивным элементам для проведения текущего ремонта. Следует отметить, что монтаж торгового оборудования был проведен до заключения договора аренды от 01 февраля 2018 года, а демонтаж после расторжения договора аренды. Согласно акту одно дверное полотно отсутствует (помещение по извлечению из технического паспорта № 1 (12,6 кв.м)), это произошло в период договора аренды от 01 февраля 2018 года, следовательно, должно быть устранено Арендатором – Обществом.

По четвертому вопросу эксперт указал, что нормативный срок проведения текущего ремонта конструкций продовольственного магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет                       3 года.

По пятому вопросу эксперт указал, что недостатки, вызвавшие переход в неудовлетворительное состояние конструктивных элементов арендуемых помещений, в период аренды Общества не возникли. В период договора аренды с 01 февраля 2018 года по 14 ноября 2018 года все арендуемые Обществом помещения находились в удовлетворительном состоянии. Переход в неудовлетворительное состояние случился после расторжения договора аренды с ответчиком и после 16 ноября 2018 года в период продажи торгового оборудования, демонтаж которого повлек за собой возникновение недостатков, указанных в акте осмотра. Стоимость устранения недостатков, отнесенных к неудовлетворительному (неработоспособному) состоянию, возникших (или могущих возникнуть) в период аренды Общества и относящихся к текущему (косметическому) ремонту составляет  4 621 руб.

Оценив экспертное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, суд первой инстанции обоснованно принял его в качестве надлежащего доказательства, определяющего размер причиненных Предпринимателю убытков.

Кроме того, как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, до передачи спорных помещений в аренду ответчику данные помещения были предоставлены истцом в аренду ООО «ПродИнвест» по договору аренды от 25 июня 2009 года № 2/П, для размещения магазина розничной торговли продуктами питания, алкогольной продукцией, аптечными товарами и дополнительным ассортиментом товаров народного потребления (моющие средства, предметы гигиены и т.п.).

Срок действия указанного договора аренды № 2/П определен в пункте 4.1 договора и составил 7 лет с даты подписания акта приема-передачи.

Помещения переданы ООО «ПродИнвест» по акту приемки-передачи от 25.06.2009 в пригодном состоянии для эксплуатации по назначению.

Соглашением от 31.01.2018 Предприниматель и ООО «ПродИнвест» расторгли договор аренды от 25.06.2009 № 2/П. По акту приема-передачи от 31.01.2018 помещение возвращено Арендодателю. В соглашении о расторжении договора и в акте приема-передачи недвижимого имущества указано, что состояние передаваемого имущества на момент возврата удовлетворительное и соответствует условиям договора аренды от 25.06.2009 № 2/П.

В нежилом помещении магазина по адресу: 

<

...>, находилось торговое оборудование (стеллажи, тонары, полки, система выносного холода, компрессор, кассы и другое оборудование), что сторонами не оспаривается.

По договору купли-продажи от 01.02.2018 ООО «Портал» (Продавец) передало ООО «ПродХолдинг» (Покупателю) указанное торговое оборудование (комплектующие), бывшее в употреблении, смонтированное и находившееся в помещении магазина, в соответствии со спецификацией (приложение № 1 к договору). 

По договору безвозмездного пользования имуществом от 01.02.2018                    ООО «ПродХолдинг» (Ссудодатель) передало Обществу (Ссудополучателю) в безвозмездное пользование торговое оборудование, расположенное по адресу: 

<

...>, указанное в приложении № 1 к договору, для использования в целях осуществления торговой деятельности.

После окончания срока действия договора аренды нежилого помещения от 01.02.2018, заключенного Предпринимателем с Обществом,                               ООО «ПродХолдинг» 16 ноября 2018 года продало торговое оборудование, находившееся в арендованном помещении по адресу: 

<

...>, обществу с ограниченной ответственностью «Самобранка» (далее – ООО «Самобранка»), что подтверждается универсальным передаточным документом от 16.11.2018 № 2516. Как указало ООО «ПродХолдинг» в отзыве на исковое заявление, ООО «Самобранка» демонтировало и вывезло торговое оборудование 16.11.2018 из магазина по адресу: 

<

...>.

Согласно представленным в материалы дела фотоматериалам в период аренды спорного помещения у истца ООО «ПродИнвест» (с 25.06.2009 по 31.01.2018) в данном помещении располагался продовольственный магазин «Дисма». В период аренды спорного помещения у истца                         Обществом (с 05.02.2018 по 14.11.2018) в данном помещении располагался магазин продукты «Корзинка». Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что материалами дела подтверждается причинение ответчиком истцу убытков только в сумме 4 621 руб. в размере стоимости замены полотна двухстворчатой двери в помещении № 1, поскольку данное полотно межкомнатной двухстворчатой двери пострадало в период действия договора аренды, заключенного сторонами. Размер убытков определен в заключении судебной экспертизы от 07.10.2020 № 29/09/2020.

Как установлено в экспертном заключении от 07.10.2020 № 29/09/2020 и следует из иных представленных в материалы дела доказательств, в период договора аренды с 01.02.2018 по 14.11.2018 все арендуемые Обществом помещения находились в удовлетворительном состоянии. В неудовлетворительное состояние объект был приведен после расторжения договора аренды с ответчиком в период продажи торгового оборудования, демонтаж которого повлек за собой возникновение недостатков, указанных в акте осмотра.

В материалах дела усматривается, что Общество являлось Арендатором спорных помещений незначительное время с 05.02.2018 по 14.11.2018, то есть чуть более 9 месяцев. При этом в передаточном акте от 05.02.2018 к договору аренды нежилого помещения от 01 февраля 2018 года указано, что на момент передачи техническое состояние арендуемых помещений удовлетворительное и пригодно для эксплуатации в целях, определенных договором. 

До ответчика спорные помещения арендовало ООО «ПродИнвест» в течение длительного времени с 25.06.2009 по 31.01.2018, то есть более 8,5 лет. В акте приемки передачи от 25.06.2009 указано, что объект передан в состоянии, пригодном для эксплуатации по назначению. В акте возврата помещения от 31.01.2018 Предприниматель и ООО «ПродИнвест» оценили состояние передаваемого имущества как удовлетворительное и соответствующее условиям договора аренды от 25.06.2009 № 2/П. 

При этом, как верно указал суд первой инстанции, Предприниматель предыдущему арендатору – ООО «ПродИнвест» требование о проведении текущего ремонта не предъявлял.

Принимая нежилые помещения в аренду в начале февраля 2018 года, Общество произвело фотофиксацию магазина снаружи и внутри. 

Согласно представленным ответчиком в материалы дела фотографиям от 05.02.2018 на фасаде магазина имелись баннеры, принадлежавшие                          ООО «ПродИнвест» с обозначением «Дисма» продовольственный дискаунтер», которые скрывали фасад и окна помещений первого этажа. Внутри магазина находилось пустое торговое оборудование (стеллажи, полки, лари, холодильные установки, кассы), вмонтированное в пол и к стенам помещения. На фотографиях отчетливо видно, что на полу имеются загрязнения, потертости и повреждения плиток, на потолке также имеются следы загрязнений. 

На фотографиях от 22.02.2018 на фасаде здания уже размещены баннеры, принадлежащие Обществу, с обозначением «продукты «Корзинка», также скрывающие фасад и окна первого этажа. Внутри помещений расположено торговое оборудование, заполненное продуктами.

Статьей 622 ГК РФ определено, что арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Апелляционная коллегия согласна с позицией суда первой инстанции относительного того, что в договоре от 01.02.2018 не указано состояние, в котором ответчик должен возвратить помещение, в аренду помещение передано Арендодателем в удовлетворительном состоянии, поэтому и возвращено оно Арендатором в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Приведенные истцом повреждения являются результатом естественного износа. При наличии данных повреждений помещение может использоваться собственником по назначению.

Таким образом, судебная коллегия находит правомерными выводы суда о размере причиненного истцу ущерба в сумме 4 621 руб.

Апелляционная жалоба истца не мотивирована, Предпринимателем не приводится аргументированных доводов, опровергающих правильность выводов суда.

Правовых оснований не согласиться с оспариваемым судебным актом у апелляционной инстанции не имеется, оснований для отмены или изменения решения суда судебной коллегией не установлено.

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба Предпринимателя удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 22 декабря                   2020 года по делу № А13-22158/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.Я. Зайцева

О.Б. Ралько