ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-8337/2025

г. Челябинск

10 сентября 2025 года

Дело № А07-20105/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Колясниковой Ю.С., Манаковой А.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайцевым Д.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2025 по делу № А07-20105/2022.

В судебном заседании приняли участие представители: 

ФИО1 – ФИО2 (паспорт, доверенность от 03.09.2024, диплом),

общества с ограниченной ответственностью «ТолпарСтрой» – ФИО3 (паспорт, доверенность от 09.12.2024, диплом).

ФИО1 (далее – истец, ФИО1) обратился в Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ТолпарСтрой» (далее – ответчик, ООО «ТолпарСтрой») о признании права собственности на нежилые помещения № 401, № 402, № 403, № 404, № 405, № 406, № 407, № 408, № 409, № 410, № 411, № 412, № 413, № 414, общей площадью 356,7 кв.м, расположенные на 4 этаже (5 ярусе) административного здания по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 02:55:020609:552; о взыскании договорной неустойки в размере 1 235 400 руб., пеней в размере 24 708 000 руб. 

Определением Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 01.03.2022 по делу № 2-1493/2022, оставленным без изменения Апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 07.06.2022, дело передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Арбитражным судом Республики Башкортостан на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Издательско-полиграфической фирмы «Гофр» (далее – ООО «ИПФ «ГОФР»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра), ФИО4 (далее – ФИО4), Башкирская республиканская организация Общероссийской общественной организации «Всероссийское общество инвалидов» (далее – БРО ВОИ), ФИО5 (далее – ФИО5), ФИО6 (далее – ФИО6), ФИО7 (далее – ФИО7), ФИО8 (далее – ФИО8), ФИО9 (далее – ФИО9), ФИО10 (далее – ФИО10), ФИО11 (далее – ФИО11), ФИО12 (далее – ФИО12), ФИО13 (далее – ФИО13), ФИО14 (далее – ФИО14), ФИО15 (далее – ФИО15), публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк России»), Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (далее – ВТБ Банк), общество с ограниченной ответственностью «УК ШонКарКом» (далее – ООО «УК ШонКарКом»), ФИО16 (далее – ФИО16), ФИО17 (далее – ФИО17), ФИО18 (далее – ФИО18), Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация), Отдел градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Отдел градостроительного контроля).

В период рассмотрения спора ФИО1 уточнил исковые требования, окончательно просил взыскать с ООО «ТолпарСтрой» сумму оплаты по договору инвестирования в строительство нежилого здания № ИС-047/15 от 26.02.2015 в размере 24 708 000 руб., убытки в виде разницы между ценой предполагаемого к получению по договору инвестирования недвижимого имущества и текущей рыночной стоимостью аналогичного имущества в размере 19 194 000 руб. (т. 6 л.д. 1-3).

В порядке статьи 49 АПК РФ указанное уточнение исковых требований было принято судом к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2025 (резолютивная часть от 27.05.2025) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением не согласился ФИО1 (далее – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

В апелляционной жалобе ее податель указал, что обязательства по оплате по договору инвестирования в строительство нежилого здания № ИС-047/15 от 26.02.2015 были исполнены истцом (инвестором) в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 26.02.2015 № 179 на сумму 24 708 000 руб. В п. 1.4 соглашения от 10.01.2019 о передаче прав и обязанностей по договору инвестирования строительства нежилого здания № ИС-047/15 от 26.02.2015 ООО «ИПФ «ГОФР», ООО «ТолпарСтрой» и ФИО1 подтвердили, что инвестор в соответствии с договором инвестирования, указанным в п. 1.1 соглашения, инвестиционный взнос заказчику внес в полном объеме; застройщик эквивалент инвестиционного взноса инвестора получает путем передачи ему заказчиком объекта незавершенного строительства, указанного в соглашении. Несмотря на получение 04.02.2021 ООО «ТолпарСтрой» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 02-RU 03308000-1159П-2014 и регистрацию права собственности на объект, обязательства ООО «ТолпарСтрой» по передаче объекта инвестиционного договора ФИО1 не исполнены.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции ошибочно сделан вывод о том, что денежные расчеты по инвестиционным договорам проводятся исключительно через кассы юридических лиц, а не всегда посредством банковского перевода. Апеллянт указал, что платежные документы, представленные в материалы дела, ответчиком оспорены не были. Судом первой инстанции сделка (договор инвестирования строительства нежилого здания № ИС-047/15 от 26.02.2015) ошибочно была квалифицирована как мнимая, поскольку факт реального исполнения обязательств, а именно заключение множества договоров передачи прав требований и переуступки, фактическое участие ответчика в проекте опровергает вывод о мнимости сделки.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

В отсутствие возражений представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей третьих лиц.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ФИО1 поступили дополнительные письменные пояснения в порядке статьи 81 АПК РФ, в которых апеллянт отметил, что выводы суда первой инстанции о ничтожности соглашения о передаче прав и обязанностей от 26.12.2017 ввиду ликвидации 06.12.2017 общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис» (далее – ООО «Стройсервис») являются необоснованными, сделанными без учета исследования природы сложившихся отношений между ФИО1, ООО «Стройсервис», ООО ИПФ «ГОФР», ООО «Толпарстрой»; без учета вхождения ООО «Стройсервис» и ООО ИПФ «ГОФР» в одну группу лиц, имеющих целью извлечение прибыли и объединённых одним учредителем, при которой передача прав и обязанностей по договору инвестирования являлась ничем иным как передача актива внутри группы компаний, а в соглашении о передаче прав и обязанностей от 26.12.2017 вероятно допущена опечатка в дате совершения сделки. Апеллянт отметил, что до настоящего времени ни одно из соглашений о передаче прав и обязанностей не оспорено заинтересованными лицами, судебные разбирательства по данному факту не начаты; все стороны взаимоотношений сохраняли условия договорных отношений до начала настоящего спора.

ФИО1 указал, что судом первой инстанции были неверно оценены доказательства внесения денежных средств ФИО1 в ООО «Стройсервис», не была дана оценка пояснениям представителя ФИО15 о том, что денежные средства использовались при строительстве объекта на приобретение строительных материалов.

От ООО «ТолпарСтрой» поступил отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела.

В приобщении поступившего от ФИО15 отзыва на апелляционную жалобу судебной коллегией было отказано на основании части 2 статьи 268 АПК РФ ввиду отсутствия доказательств заблаговременного направления отзыва на апелляционную жалобу суду апелляционной инстанции и лицам, участвующим в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ФИО1 (инвестор) и ООО «Стройсервис» (заказчик-застройщик) был подписан договор инвестирования в строительство нежилого здания № ИС-047/15 от 26.02.2015 (далее также – договор инвестирования, т. 1 л.д. 48-52), по условиям п. 1.1 которого инвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств в строительство объекта недвижимости в размере и сроки, которые предусмотрены договором, после чего принять такой объект недвижимости, а заказчик-застройщик обязуется в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать инвестору объект недвижимости, указанный в п. 1.2 договора.

В п. 1.2 договора инвестирования стороны согласовали, что объектом инвестиционной деятельности является реализация инвестиционного проекта по строительству объекта недвижимости со следующими характеристиками: помещение общей площадью ориентировочно 426 кв.м, входящее в состав многофункционального здания, расположенного по адресу: 

<

...>, на 4 этаже. Параметры объекта недвижимости содержатся в техническом описании объекта недвижимости (приложение № 1 к договору) и плане объекта недвижимости (приложение № 2  к договору), являющихся неотъемлемой частью настоящего договора. Точная площадь объекта недвижимости определяется после сдачи его в эксплуатацию и получения данных БТИ.

Согласно п. 1.3 договора инвестирования ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учетом норм продолжительности строительства СНиП является ориентировочно до 17.06.2018.

Срок приемки объекта инвестором от заказчика-застройщика не позднее 30 дней с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию (п. 1.5 договора инвестирования).

В соответствии с п. 3.1.2 договора инвестирования заказчик-застройщик в процессе инвестиционной деятельности выполняет строительство объекта недвижимости в полном объеме в соответствии с проектной документацией в установленные сроки, используя инвестиционные средства инвестора, в том числе получает исходную и разрешительную документацию на строительство.

При осуществлении своей деятельности, в числе прочего, заказчик-застройщик обеспечивает работу приемочной комиссии и осуществляет ввод объекта недвижимости в эксплуатацию в соответствии с действующими нормативными правовыми актами (п. 3.1.3 договора инвестирования).

В силу п. 4.1 договора инвестирования цена договора, подлежащая уплате инвестором, составляет 24 708 000 руб.

На основании п. 4.4.1 договора инвестирования, если в результате окончательного определения общей площади объекта недвижимости сторонами строительная общая площадь окажется больше проектной общей площади объекта недвижимости, указанной в п. 1.2 договора, то цена договора увеличивается на стоимость квадратных метров, составляющих разницу между строительной и проектной площадью объекта недвижимости (далее – излишки площади). Инвестор обязан оплатить излишки площади по цене 30 000 руб. за один квадратный метр указанной площади.

В соответствии с п. 4.4.2 договора инвестирования, если в результате окончательного определения общей площади объекта недвижимости сторонами строительная общая площадь окажется меньше проектной общей площади объекта недвижимости, указанной в п. 1.2 договора, то цена договора уменьшается на стоимость квадратных метров, составляющих разницу между строительной и проектной площадью объекта недвижимости (далее – излишки площади). Заказчик-застройщик обязан вернуть инвестору ранее уплаченные им денежные средства за излишне оплаченную площадь из расчета 30 000 руб. за один квадратный метр излишне оплаченной площади в течение 10 рабочих дней с момента получения сторонами данных о строительной общей площади объекта недвижимости.

В приложении № 1 к договору инвестирования определены основные технические характеристики и состояние отделки объекта недвижимости: наружные стены – кирпич; внутри – черновая отделка; полы – стяжка; строительные номера комнат - № 401-№ 414, 14 комнат, общей проектной площадью 426 кв.м, этаж – 4 (т. 1 л.д. 53).

Согласно графику финансирования строительства (приложению № 3 к договору инвестирования) оплата в сумме 24 708 000 руб. производится в день подписания договора (т. 1 л.д. 54).

В подтверждение факта оплаты по договору инвестирования в размере 24 708 000 руб. ФИО1 в материалы дела представлена  квитанция к приходному кассовому ордеру № 179 от 26.02.2015 с указанием «Оплата по договору инвестирования в стр-во нежилого здания № ИС-047/15 от 26.02.2015г.», подписанная директором ООО «Стройсервис» ФИО15 и скрепленная печатью ООО «Стройсервис» (т. 1 л.д. 36).

26.12.2017 между ООО «ИПФ «ГОФР» (заказчик), ООО «Стройсервис» (подрядчик) и ФИО1 (инвестор) было подписано соглашение о передаче прав и обязанностей, по условиям пункта 1.1 которого подрядчик передает, а заказчик принимает в полном объеме права и обязанности по договору инвестирования в строительство нежилого здания № ИС-047/15 от 26.02.2015 перед инвестором с согласия последнего (т. 1 л.д. 22-23).

10.01.2019 между ООО «ИПФ «ГОФР» (заказчик), ООО «ТолпарСтрой» (застройщик) и ФИО1 (инвестор) было подписано соглашение о передаче прав и обязанностей, по условиям пункта 1.1 которого заказчик передает, а застройщик принимает в полном объеме права и обязанности по договору инвестирования в строительство нежилого здания № ИС-047/15 от 26.02.2015 в части завершения строительства здания и передаче инвестору помещений с согласия последнего (т. 1 л.д. 24-25).

В силу п. 1.3 соглашения от 10.01.2019 застройщик обязуется после ввода в эксплуатацию здания передать в собственность инвестора помещение со следующими характеристиками: нежилые помещения № 401, № 402, № 403, № 404, № 405, № 406, № 407, № 408, № 409, № 410, № 411, № 412, № 413, № 414 на 4 этаже (5 ярус), площадью 356,7 кв.м.

Согласно п. 1.4 соглашения от 10.01.2019 стороны подтвердили, что инвестор в соответствии с договором инвестирования, указанным в п. 1.1 настоящего соглашения, инвестиционный взнос заказчику внес в полном объеме. Застройщик эквивалент инвестиционного взноса инвестора получает путем передачи ему заказчиком объекта незавершенного строительства, указанного в настоящем соглашении.

В соответствии с п. 1.5 соглашения от 10.01.2019 с даты передачи от заказчика к застройщику объекта незавершенного строительства, указанного в настоящем соглашении, ответственность перед инвестором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору инспектирования, указанному в п. 1.1 настоящего соглашения, в объеме и на условиях, изложенных в настоящем соглашении, несет непосредственно застройщик.

По условиям п. 1.6.3 соглашения от 10.01.2019 ответственность застройщика перед инвестором за неисполнением или ненадлежащее исполнение обязательств по договору и соглашению ограничивается передачей инвестору помещений вне зависимости от его рыночной стоимости, существующей как на момент заключения настоящего соглашения, так и в случае изменения этой стоимости в последующем.

В п. 1.7 соглашения от 10.01.2019 его стороны также согласовали, что ООО «Толпарстрой» не несет ответственности по обязательствам ООО «ИПФ «ГОФР», в том числе денежных, возникших до заключения настоящего соглашения.

11.01.2019 между ООО «ИПФ «ГОФР» (продавец) и ООО «ТолпарСтрой» (покупатель) был подписан договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (далее также – договор купли-продажи, т. 3 л.д. 27-30), по условиям которого, продавец передал в собственность покупателя объект – административное здание по ул. Шафиева, 44/1 в Октябрьском районе городского округа город Уфа, незавершенное строительством здание с кадастровым номером 02:55:020609:363, расположенное по адресу: 450096, Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Шафиева, со следующими характеристиками: площадь застройки 542,8 кв.м, степень готовности 82%, количество этажей – 8, в том числе 1 подземный этаж (п.п. 1.1, 2.1 договора).

Согласно п. 3.1 договора купли-продажи цена договора определена в сумме 36 205 632 руб. 73 коп. и включает в себя стоимость выполненных покупателем строительно-монтажных работ по возведению объекта.

В пункте 3.2 договора купли-продажи его стороны установили, что стоимость объекта, установленная п. 3.1 настоящего договора, оплачена покупателем полностью путем выполненных покупателем строительно-монтажных работ на объекте на дату заключения договора.

17.01.2019 Управлением Росреестра зарегистрирован переход права собственности по вышеуказанному договору от 11.01.2019 (запись о регистрации № 02:55:020606:363-п/101/2019-4 от 17.01.2019).

11.01.2019 между ООО «ИПФ «ГОФР» (продавец) и ООО «ТолпарСтрой» (покупатель) было подписано соглашение, по условиям которого в дополнение к оплате покупатель принимает на себя обязательства продавца по передаче нежилых помещений после ввода объекта в эксплуатацию согласно реестру инвесторов (приложение № 1) согласно оплаченным обязательствам инвесторов и в соответствии с распределением площадей объекта (приложение № 2) (т. 1 л.д. 19).

В приложении № 1 к соглашению от 11.01.2019 ООО «ИПФ «ГОФР» и ООО «Толпарстрой» был указан реестр инвесторов, в число которых под номером 32 вошел ФИО1 В реестре указано, что ФИО1 является инвестором в отношении помещений № 401 - № 414 площадью 426 кв.м, оплаченная сумма по договору – 24 708 000 руб. (т. 1 л.д. 21).

С учетом изложенных обстоятельств, ФИО1 полагал, что у него возникло право требовать передачи ему нежилых помещений № 401, № 402, № 403, № 404, № 405, № 406, № 407, № 408, № 409, № 410, № 411, № 412, № 413, № 414, общей площадью 356,7 кв.м, расположенных в объекте недвижимости с кадастровым номером 02:55:020609:552, на 4 этаже (5 ярусе) административного здания по адресу: 

<

...>, что и явилось основанием для обращения ФИО1 в суд с первоначально заявленными исковыми требованиями о признании права собственности на вышеуказанные нежилые помещения.

В ходе рассмотрения настоящего спора было установлено, что 03.02.2021 между ООО «ТолпарСтрой» (заказчик-застройщик) и ООО «Метгрупп» (инвестор) был оформлен договор инвестирования в строительство нежилого здания № ИС-08/21, по условиям п.п. 1.1, 1.2 которого заказчик-застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости – нежилые помещения, расположенные на 5 этаже, включая в расчет цокольный этаж, общей площадью ориентировочно 412 кв.м, входящие в состав административного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать его инвестору (т. 2 л.д. 88-90).

29.04.2021 между ООО «Метгрупп» (цедент) и ФИО4 (цессионарий) был подписан договор уступки права требования № 8, по условиям которого цедент передает, а цессионарий принимает право требования цедента к ООО «ТолпарСтрой», возникшее по договору инвестирования № ИС-08/21 от 03.02.2021.

По акту от 01.06.2021 ООО «Толпарстрой» передало ФИО4 нежилое помещение № 400, расположенное на 5 этаже, площадью 412,2 кв.м, стоимостью 14 420 000 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект от 23.02.2023 № КУВИ-001/2023-45818142 03.06.2021 в Единый государственный реестр недвижимости была внесена запись № 02:55:020609:552-02/373/2021-1 о государственной регистрации права ООО «ТолпарСтрой» на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 02:55:020609:552 площадью 412,2 кв.м, номер на этаже 400, право собственности было прекращено 04.08.2021.

30.07.2021 в регистрирующий орган было подано заявление о государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:020609:552 площадью 412,2 кв.м к ФИО4 на основании договора инвестирования № ИС-08/21 от 03.02.2021, договора уступки права требования № 8 от 29.04.2021.

04.08.2021 в Единый государственный реестр недвижимости была внесена запись № 02:55:020609:552-02/373/2021-3 о праве собственности ФИО4 на объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:020609:552 площадью 412,2 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.10.2023 № КУВИ-001/2023-235128064 право собственности ФИО4 было прекращено 14.09.2021 в связи со снятием объекта недвижимости с кадастровым номером 02:55:020609:552 площадью 412,2 кв.м с кадастрового учета.

Одновременно на кадастровый учет были поставлены 13 объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 02:55:020609:574 площадью 33,9 кв.м, 02:55:020609:581 площадью 22,1 кв.м, 02:55:020609:582 площадью 22,6 кв.м, 02:55:020609:583 площадью 22,2 кв.м, 02:55:020609:584 площадью 22,3 кв.м, 02:55:020609:585 площадью 22,3 кв.м, 02:55:020609:586 площадью 32,3 кв.м, 02:55:020609:587 площадью 34,5 кв.м, 02:55:020609:588 площадью 22,5 кв.м, 02:55:020609:575 площадью 22,2 кв.м, 02:55:020609:576 площадью 22,3 кв.м, 02:55:020609:577 площадью 22,3 кв.м, 02:55:020609:580 площадью 54,9 кв.м, право собственности на которые было оформлено за ФИО4

Исходя из того, что ответчик на момент рассмотрения заявленного иска не обладал правом собственности на спорные нежилые помещения, истец, руководствуясь разъяснениями, приведенными в абзаце 6 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», уточнил исковые требования и окончательно просил суд взыскать с ответчика: 24 708 000 руб. – сумму оплаты по договору инвестирования и 19 194 000 руб. – сумму убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества по договору инвестирования и текущей рыночной стоимостью, определенной на основании отчета № ФЛ/06-2024/НИ/РС от 15.01.2024, выполненного ООО «Экспертно-оценочный центр «Догма».

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что вопрос о подтверждении истцом факта оплаты нежилых помещений носит существенное доказательственное значение для разрешения настоящего спора. Суд пришел к выводу, что истцом не был доказан факт оплаты спорных нежилых помещений по договору инвестирования; ООО «Стройсервис» не имело полномочий по распоряжению объектом инвестирования, по заключению договора инвестирования, поскольку никогда не обладало правами на земельный участок, ему не выдавалось разрешение на строительство, в материалы дела не были представлены доказательства, подтверждающие, что ООО «Стройсервис» приобретет в будущем право собственности на спорные объекты, в силу чего данное общество не могло выступать лицом, привлекающим денежные средства инвесторов, то есть продавцом по договору купли-продажи будущей вещи. Суд пришел к выводу о недоказанности реальности существования договора инвестирования и исполнения истцом своих обязательств по оплате на сумму 24 708 000 руб., о наличии признаков ничтожности указанной сделки. Суд также установил, что ООО «Стройсервис» не могло 26.12.2017 совершить передачу прав и обязанностей по договору инвестирования в пользу ООО «ИПФ «ГОФР», поскольку уже 06.12.2017 правоспособность ООО «Стройсервис» как юридического лица была прекращена.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьями 1, 2 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ) в целях указанного закона, инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление Пленума № 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 постановления Пленума № 54, продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Основываясь на том, что по договору инвестирования в строительство нежилого здания № ИС-047/15 от 26.02.2015 ФИО1 является соинвестором построенного многофункционального здания, расположенного по адресу: 

<

...>, застройщиком указанного здания в результате последовательно совершенных сделок (соглашений о передаче прав и обязанностей от 26.12.2017, от 10.01.2019, договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 11.01.2019) является ООО «ТолпарСтрой», которое произвело отчуждение причитающихся ФИО1 нежилых помещений иному лицу, ссылаясь на разъяснения, данные в пункте 5 постановления Пленума № 54, ФИО1 обратился с рассматриваемыми исковыми требованиями к ООО «ТолпарСтрой» о взыскании оплаченной суммы по договору инвестирования и суммы убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества по договору инвестирования и его текущей рыночной стоимостью.

Возражая против удовлетворения иска, ООО «ТолпарСтрой» ссылалось на мнимость договора инвестирования и соглашения от 26.12.2017, на отсутствие со стороны ФИО1 фактической оплаты в сумме 24 708 000 руб.

Вопреки доводам подателя апелляционной жалобы о том, что до настоящего времени ни одно из соглашений о передаче прав и обязанностей не было оспорено заинтересованными лицами, судебные разбирательства по данному факту не начаты, все стороны взаимоотношений сохраняли условия договорных отношений до начала настоящего спора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости проверки реальности возникновения у ФИО1 имущественных прав требования, вытекающих из договора инвестирования.

Указанный вывод суда первой инстанции согласуется с разъяснениями, данными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», согласно которым арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Значительность периода, прошедшего с момента подписания договора инвестирования и соглашения от 26.12.2017 до даты подачи ФИО1 иска в данном случае правового значения не имеет, поскольку согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой; независимо от истечения срока исковой давности для признания сделки недействительной ее условия не подлежат применению в случае их ничтожности (абзац четвертый пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ мнимой признается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент ее совершения стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. Реальной целью мнимой сделки может быть, например, искусственное создание задолженности стороны сделки перед другой стороной для последующего инициирования процедуры банкротства и участия в распределении имущества должника. В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение (пункт 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств.

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 454, пункту 1 статьи 549 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества является возмездным. 

По смыслу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 4.1 договора инвестирования цена договора, подлежащая уплате инвестором, составляет 24 708 000 руб.

Согласно графику финансирования строительства (приложение № 3 к договору инвестирования) оплата в сумме 24 708 000 руб. производится в день подписания договора.

В подтверждение факта оплаты по договору инвестирования в размере 24 708 000 руб. ФИО1 в материалы дела представлена  квитанция к приходному кассовому ордеру № 179 от 26.02.2015 с указанием «Оплата по договору инвестирования в стр-во нежилого здания № ИС-047/15 от 26.02.2015г.», подписанная директором ООО «Стройсервис» ФИО15 и скрепленная печатью ООО «Стройсервис».

Данная квитанция, а также договор инвестирования, соглашения от 26.12.2017, от 10.01.2019  и от 11.01.2019 были поставлены под сомнение ответчиком, которым было дважды заявлено о фальсификации данных документов в порядке статьи 161 АПК РФ.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.04.2023, по ходатайству ООО «ТолпарСтрой», была назначена судебно-техническая по установлению абсолютной давности изготовления документа и почерковедческая экспертизы, производство которых поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Башкирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО19, ФИО20.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: 

«1. Соответствует ли дата нанесения текста договора на бумагу, проставления подписей и печатей сторон договора инвестирования строительства нежилого здания от 26.02.2015 № ИС-047/15 - ФИО1 и общества с ограниченной ответственностью «ТолпарСтрой», дате указанной в договоре - 26 февраля 2015 года? Если нет, то определить какова фактическая дата изготовления спорного документа. 

2. Имеются ли признаки агрессивного (принудительного) воздействия на договор инвестирования строительства нежилого здания от 26.02.2015 № ИС-047/15, представленный истцом и приобщенный в материалы дела 14.11.2022. 

3. Кем, ФИО21 или иным лицом была выполнена подпись от имени ФИО21, на 2 странице соглашения о передаче прав и обязанностей по договору инвестирования строительства нежилого здания от № ИС047/15 от 01 января 2019 «от имени Застройщика ООО «ТолпарСтрой»?».

В материалы дела поступило заключение эксперта № 1124/2-3-1.1 от 09.06.2023, согласно которому подпись от имени ФИО21, расположенная в сроке «Застройщик: ООО «ТолпарСтрой» слева от подписи «ФИО21» в соглашении от 10.01.2019 о передаче прав и обязанностей по договору инвестирования в строительство нежилого здания № ИС-047/15 от 26.02.2015 выполнена самим ФИО21 (т. 2 л.д. 144-152).

Также в материалы дела поступило заключение эксперта № 1123/3-3-3.2 от 12.07.2023, согласно которому установить давность изготовления договора инвестирования в строительство нежилого здания № ИС-047/15, датированного 26.02.2015, не представляется возможным, поскольку наличие в штрихах следовых количеств летучих растворителей, на изменении содержания которого во времени основана методика, делает такие штрихи непригодными для решения вопроса о времени их выполнения на основании изучения зависимости изменения содержания растворителей. В договоре инвестирования в строительство нежилого здания № ИС-047/15, датированного 26.02.2015, признаков внешнего агрессивного воздействия не имеется (т. 2 л.д. 135-141).

С учетом того, что назначенные при рассмотрении спора первоначальная и дополнительная судебные экспертизы не привели к возможности определения момента изготовления оспариваемых ответчиком документов, истец отказался давать согласие на вырезку из квитанции к приходному кассовому ордеру № 179 от 26.02.2015 для производства судебной экспертизы, суд первой инстанции в качестве проверки заявления о фальсификации осуществил сопоставление оспариваемого документа с другими доказательствами по делу.

Приняв во внимание доказанную по материалам дела аффилированность ФИО1, ООО ИПФ «Гофр» и ФИО22, который ранее являлся директором ООО «Стройсервис» (с которым ФИО1 оформил спорный договор инвестирования), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что вопрос о подтверждении истцом факта оплаты нежилых помещений носит существенное доказательственное значение для разрешения настоящего спора; что факт аффилированности сторон  договора инвестирования не исключает необходимости применения повышенного стандарта доказывания к операциям по оплате к рассматриваемым правоотношениям сторон.

В целях проверки заявления о фальсификации судом первой инстанции были истребованы доказательства наличия у истца финансовой возможности произвести 26.02.2015 оплату по договору инвестирования в сумме 24 708 000 руб., а также сведения о внесении денежных средств в сумме 24 708 000 руб. на расчетный счет ООО «Стройсервис».

В силу пункта 2 Указаний Банка России от 11.03.2014 № 3210-У «О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства» (далее – Указания № 3210-У) уполномоченный представитель юридического лица сдает наличные деньги в банк или в организацию, входящую в систему Банка России, осуществляющую перевозку наличных денег, инкассацию наличных денег, операции по приему, пересчету, сортировке, формированию и упаковке наличных денег клиентов банка, для зачисления их сумм на банковский счет юридического лица.

Согласно пункту 4.6. Указаний № 3210-У поступающие в кассу наличные деньги, за исключением наличных денег, принятых при осуществлении деятельности платежного агента, банковского платежного агента (субагента), и выдаваемые из кассы наличные деньги юридическое лицо учитывает в кассовой книге 0310004. Записи в кассовой книге 0310004 осуществляются по каждому приходному кассовому ордеру 0310001, расходному кассовому ордеру 0310002, оформленному соответственно на полученные, выданные наличные деньги (полное оприходование в кассу наличных денег).

Юридическое лицо самостоятельно определяет лимит остатка наличных денег в соответствии с приложением к Указанию, исходя из характера его деятельности с учетом объемов поступлений или объемов выдач наличных денег.

Юридическое лицо хранит на банковских счетах в банках денежные средства сверх установленного лимита остатка наличных денег, являющиеся свободными денежными средствами.

Накопление юридическим лицом наличных денег в кассе сверх установленного лимита остатка наличных денег допускается в дни выплат заработной платы, стипендий, выплат, включенных в соответствии с методологией, принятой для заполнения форм федерального государственного статистического наблюдения, в фонд заработной платы и выплаты социального характера, включая день получения наличных денег с банковского счета на указанные выплаты, а также в выходные, нерабочие праздничные дни в случае ведения юридическим лицом в эти дни кассовых операций.

В других случаях накопление юридическим лицом наличных денег в кассе сверх установленного лимита остатка наличных денег недопустимо.

В силу изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что денежные средства, полученные по договору инвестирования, должны были в обязательном порядке быть зачислены на расчетный счет должника.

Согласно поступившей в дело банковской выписке ООО «Стройсервис» по счету № 40702810000000000437 в Банке ПТБ (ООО) за период с 01.01.2015 по 12.12.2016 денежные средства в сумме 24 708 000 руб. на расчетный счет не вносились, последняя операция по счету была зафиксирована 29.02.2016.

20.04.2015 учредителем на расчетный счет ООО «Стройсервис» были внесены денежные средства в сумме 340 000 руб. в качестве временной финансовой помощи, которые были направлены на приобретение трансформатора, что свидетельствует о наличии у ООО «Стройсервис» финансовых трудностей, которых не могло бы быть, если бы ФИО1 оплата была произведена в действительности.

Согласно ответу МРИ ФНС России № 40 по Республике Башкортостан (т. 4 л.д. 46-48) данный расчетный счет был единственным, открытым ООО «Стройсервис».

Согласно общедоступной бухгалтерской отчетности ООО «Стройсервис» дебиторская задолженность перед ФИО1 не была отражена в период времени ее возникновения 2015-2017 гг.

Привлеченный к участию в дело в качестве третьего лица ФИО15 – бывший директор ООО «Стройсервис» не представил документы, подтверждающие факт реального принятия ООО «Стройсервис» денежных средств от истца. На невозможность представления таких документов ФИО15 не ссылался, не просил у суда содействия в получении данных документов.

Согласно ответу УФНС России по Республике Башкортостан от 05.07.2024 № 14-17/06541дсп (т. 7 л.д. 105-108) у ФИО1 отсутствовали доходы за запрашиваемый период времени, доход его сына за 2013 год составил 90 000 руб., а за 2014 год – 40 000 руб. (налоговый агент ООО «Ростстрой», ИНН 

<

***>), в иной запрашиваемый период времени (2015 - 2016 годы) доходы не установлены.

Оценив вышеуказанные доказательства, суд первой инстанции обосновано критически отнесся к сведениям, предоставленным истцом по брокерскому счету сына истца, поскольку представленные документы ограничены по периоду до 31.12.2014, в то время как спорные денежные средства согласно представленной квитанции были внесены истцом 26.02.2015. Истцом не было представлено доказательств того, что в 2015 году он или его сын не распоряжались новым брокерским счетом.

Кроме того, на основании представленных в дело УФНС России по Республике Башкортостан документов судом первой инстанции было установлено, что в 2014-2016 годах ФИО1 и его сын неоднократно приобретали и впоследствии продавали значительное количество объектов недвижимости - земельных участков, нежилых помещений, жилых домов, а также транспортные средства, для чего необходимы были свободные оборотные денежные средства.

Истцом не было представлено доказательств того, что денежные средства в период с 04.09.2014 по 26.02.2015 в сумме, поступившей с брокерского счета, находились на расчетном счете № 

<

***> в ПАО «Сбербанк» на дату оформления квитанции к приходному кассовому ордеру, и что по состоянию на 26.02.2015 в распоряжении истца имелись 24 708 000 руб., требуемые для исполнения договора инвестирования.

В силу пункта 6 Указаний Банка России от 07.10.2013 № 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов» (действующего на дату оформления квитанции к приходному кассовому ордеру) наличные расчеты в валюте Российской Федерации между участниками наличных расчетов в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей.

Суд первой инстанции обосновано отметил в обжалуемом судебном акте, что внесение денежных средств в значительной сумме 24 708 000 руб. наличными денежными средствами, которыми лично истец никогда не обладал, то есть в сумме существенно значимой и для самого истца, нельзя признать отвечающим стандартному поведению, ожидаемому от добросовестного независимого инвестора – физического лица.

Истцом и третьим лицом ФИО15 не было приведено разумного обоснования в связи с чем, при наличии у ООО «Стройсервис» расчетного счета денежные средства в оплату по договору инвестирования были внесены наличными денежными средствами, и почему данные денежные средства не нашли своего отражения ни на счете ООО «Стройсервис», ни в форме приобретенных товаров, работ или услуг.

Доводы апеллянта о том, что судом первой инстанции были неверно оценены доказательства внесения денежных средств ФИО1 в ООО «Стройсервис», не была дана оценка пояснениям представителя ФИО15 о том, что денежные средства использовались при строительстве объекта на приобретение строительных материалов, отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку доказательства приобретения таких строительных материалов в материалы дела представлены не были.

Ссылка ФИО1 на то, что бывший директор ООО «Стройсервис» ФИО15, ставший впоследствии учредителем ООО «ИПФ «Гофр», не опровергал факт принятия денежных средств от истца в сумме 24 708 000 руб. правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку в условиях аффилированности указанных лиц факт передачи денежных средств не может подтверждаться ни свидетельскими показаниями, ни письменными пояснениями.

Судом первой инстанции принято во внимание и противоречивое поведение истца, необоснованное какими-либо разумными доводами, выражающееся в том, что если условиями договора инвестирования и соглашения от 26.12.2017 была предусмотрена обязанность застройщика передать истцу в собственность нежилые помещения общей площадью 426 кв.м. на сумму 24 708 000 руб., то по соглашениями от 10.01.2019 и от 11.01.2019 обязанность застройщика заключалась уже в передаче истцу нежилых помещений меньшей площадью в 356,7 кв.м, то есть на сумму 20 688 600 руб. При этом ФИО4 от ООО «ТолпарСтрой» по договору инвестирования № ИС-08/21 от 03.02.2021 было получено нежилое помещение № 400, расположенное на 5 этаже, площадью 412,2 кв.м.

Доказательства, что ООО «Стройсервис» или ООО «ИПФ «Гофр» возвратили истцу разницу в размере 4 019 000 руб. материалы дела не содержат, как и отсутствуют доказательства предъявления к ООО «ИПФ «Гофр» требований о взыскании вышеуказанной суммы в судебном порядке, что также нельзя признать отвечающим стандартному поведению, ожидаемому от инвестора, реально оплатившего 24 708 000 руб.

Апелляционным судом, в свою очередь, исходя из условий п.п. 4.4.1, 4.4.2 договора инвестирования, было выявлено, что на стадии подписания данного договора цена за один квадратный метр площади помещений определялась сторонами в размере 30 000 руб.

То есть при ориентировочной площади спорных помещений в 426 кв.м. стоимость договора инвестирования не могла превысить 12 780 000 руб., что приблизительно согласуется с ценой, указанной в договоре инвестирования в строительство нежилого здания № ИС-08/21 от 03.02.2021, оформленном между ООО «ТолпарСтрой» и ООО «Метгрупп».

Однако цена в договоре инвестирования у ФИО1 была определена в размере 24 708 000 руб., и истцом и ФИО15 не было раскрыто механизмов подобного ценообразования.

Оценив вышеуказанные доказательства в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному и верному выводу о том, что факт оплаты по договору инвестирования на сумму 24 708 000 руб. не доказан истцом, что исключает возможность истца требовать возврата указанной суммы обратно от ООО «ТолпарСтрой».

Ссылка апеллянта на то, что в п. 1.4 соглашения от 10.01.2019 о передаче прав и обязанностей по договору инвестирования ООО «ИПФ «ГОФР», ООО «ТолпарСтрой» и ФИО1 подтвердили, что инвестор в соответствии с договором инвестирования, указанным в п. 1.1 соглашения, инвестиционный взнос заказчику внес в полном объеме, не принята судебной коллегией, поскольку указанное обстоятельство не лишает ООО «ТолпарСтрой», как стороны по договору инвестирования, права оспаривания данного договора по безденежности.

Указанный вывод является также актуальным в свете установленных судом первой инстанции обстоятельств ничтожности как договора инвестирования, так и последующих соглашений о передаче прав и обязанностей застройщика.

Так, по условиям договора инвестирования обязанностью ООО «Стройсервис», как застройщика, являлась передача помещения, определенного договором, после ввода объекта в эксплуатацию.

На основании пункта 1 статьи 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно пункту 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской      Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

Как следует из абзаца 3 пункта 1 постановления Пленума № 54, параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Судом первой инстанции по материалам дела было установлено, что ООО «Стройсервис» не обладало правами на земельный участок, на котором осуществлялось инвестиционное строительство, ему не выдавалось разрешение на строительство.

Земельный участок для целей строительства объекта недвижимости предоставлялся в аренду ООО «ИПФ «Гофр».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.02.2017 по делу № А07-15681/2016 было установлено, что 04.04.2013 Администрацией ООО «ИПФ «Гофр» было выдано разрешение № RU03308000-913-П на строительство административного здания по ул. Шафиева в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан общей площадью 2 399,6 кв.м; кадастровый номер земельного участка: 02:55:020609:19, сроком на два года.

Письмом от 01.04.2014 № 01-05-848/11 Администрация уведомила Инспекцию о прекращении действия разрешения на строительство № RU 03308000-913-П от 04.04.2013 объекта капитального строительства «Административное здание по ул. Шафиева в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», выданного ООО «Гофр».

Как было установлено судебными актами, принятыми по делу № А07-32814/2018, на основании постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.07.2008 № 4433 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «ИПФ «Гофр» был заключен договор аренды земельного участка от 23.01.2009 № 20-09, согласно которому арендодатель предоставляет, в арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020609:19, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа 

<

...> для проектирования и строительства административного здания в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 844 кв.м. Условиями договора срок аренды был предусмотрен с 15.07.2008 по 15.07.2011.

Впоследствии между сторонами подписано соглашение от 15.09.2014 о расторжении договора аренды от 23.01.2009 № 20-09.

На основании письменного обращения ООО «ИПФ «Гофр» между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО «ИПФ «Гофр» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 21.08.2015 года № 564-15, по условиям которого арендодатель предоставляет, в арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020609:19, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа 

<

...> для проектирования и строительства административного здания (для завершения строительства административного здания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020609:363) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, общей площадью 844 кв.м. Срок действия договора аренды был установлен с 17.06.2015 по 17.06.2018.

В материалы настоящего дела не были представлены доказательства (договор, соглашения), подтверждающие, что ООО «Стройсервис» могло приобрести в будущем право собственности на спорные объекты, в силу чего суд первой инстанции закономерно заключил, что данное общество не могло выступать лицом, привлекающим денежные средства инвесторов, то есть продавцом по договору купли-продажи будущей вещи.

В материалы дела истцом и ФИО15 не были представлены доказательства, свидетельствующие о наличии у ООО «Стройсервис» право распоряжаться объектами, поименованными в договоре инвестирования. ООО «Стройсервис» выступало лишь подрядчиком строительства до 2016 года, что подтверждается истребованной судом из Отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации городского округа г. Уфа документацией.

Суд первой инстанции установил, что на дату оформления договора инвестирования права на земельный участок и у ООО «Стройсервис», и у ООО «ИПФ «Гофр» отсутствовали, проектной документации было предусмотрено строительство трехэтажного объекта, строительство нежилых помещений четвертого этажа не было предусмотрено проектной документацией. Изменения в части увеличения этажности возводимого объекта были внесены только в 2017 году, что объективно исключало возможность индивидуализации объекта инвестирования таким образом, который был указан в договоре инвестирования № ИС-047/15 от 26.02.2015 (с разбивкой на комнаты №№ 404-414).

В силу вышеизложенного апелляционный суд пришел к выводу, что договор инвестирования, оформленный между ООО «Стройсервис» и ФИО1, имеет признаки симулятивной (мнимой) сделки, что свидетельствует о его ничтожности по правилам пункта 1 статьи 170 ГК РФ, и что влечет недействительность (ничтожность) последующих сделок.

Доводы апеллянта о том, что факт реального исполнения обязательств, а именно заключение множества договоров передачи прав требований и переуступки, фактическое участие ответчика в проекте опровергает вывод о мнимости сделки, признаны судом апелляционной инстанции необоснованными, поскольку участие ООО «Толпарстрой» в проекте было обусловлено в том числе наличием договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 11.01.2019. Однако данное обстоятельство не подтверждает реальности правоотношений между истцом и ответчиком.

Доводы апеллянта о необходимости исследования природы сложившихся отношений между ФИО1, ООО «Стройсервис», ООО ИПФ «ГОФР», ООО «Толпарстрой»; учета вхождения ООО «Стройсервис» и ООО ИПФ «ГОФР» в одну группу лиц, имеющих целью извлечение прибыли и объединённых одним учредителем, не приняты судом апелляционной инстанции, поскольку не подтверждают наличия  у ООО «Стройсервис» вплоть до его ликвидации полномочий по распоряжению объектом инвестирования.

Более того, судом первой инстанции было выявлено, что на момент совершения соглашения от 26.12.2017, которым ООО «Стройсервис» якобы передало ООО «ИПФ Гофр» права и обязанности по договору № ИС-047/15 от 26.02.2015, ООО «Стройсервис» уже прекратило деятельность в качестве юридического лица, поскольку еще 11.08.2017 в ЕГРЮЛ была внесена запись № 2170280972519 о принятии налоговым органом решения о предстоящем исключении юридического лица ООО «Стройсервис» из ЕГРЮЛ (недействующее юридическое лицо), а 06.12.2017 была внесена запись о прекращении его деятельности.

Исходя из положений пункта 3 статьи 49, статьи 51 ГК РФ и норм Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении.

Согласно пункту 8 статьи 63 ГК РФ и пункту 6 статьи 22 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим свою деятельность после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц.

Исключение недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц влечет правовые последствия, предусмотренные Гражданским кодексом и другими законами применительно к ликвидированным юридическим лицам (пункт 2 статьи 64.2 ГК РФ).

Согласно статье 419 ГК РФ по общему правилу обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора).

Следовательно, поскольку 06.12.2017 правоспособность ООО «Стройсервис» прекратилась, то прекратились и обязательства ООО «Стройсервис» перед истцом по договору инвестирования, а ООО «Стройсервис» не могло передать ООО «ИПФ Гофр» права и обязанности по договору инвестирования.

Указанное свидетельствует как о ничтожности соглашения от 26.12.2017, так и об отсутствии у ООО «Толпарстрой» каких-либо обязательств по последующему соглашению о передаче прав и обязанностей застройщика.

Ссылка апеллянта на допущенную опечатку в дате заключения соглашения от 26.12.2017 не принята судебной коллегией как основанная на субъективном, ничем не подтвержденном мнении самого подателя жалобы.

В обжалуемом судебном акте также отмечено, что 12.10.2023 в судебном заседании судом первой инстанции был опрошен в качестве свидетеля ФИО23, являвшийся ранее директором ООО «ИПФ «Гофр», давший подписку за дачу ложных показаний и подтвердивший, что договор от 26.02.2015, квитанция к приходному кассовому ордеру от 26.02.2017, соглашение от 26.12.2017, соглашения от 10.01.2019 и от 11.01.2019 были оформлены в 2021 году.

Третьи лица, являющиеся участниками инвестиционного строительства объекта, также давали суду пояснения, что истец никогда не принимал участие в общих собраниях собственников, в созданной группе собственников не состоял.

Данные пояснения свидетеля ФИО23 и третьих лиц, являющиеся косвенными доказательствами, согласуются с иными имеющимися в деле доказательствами, свидетельствующими о мнимости правоотношений, оформленных договором инвестирования и соглашением от 26.12.2017.

Согласно пункту 2 статьи 487 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

Абзац 2 пункта 2 статьи 328 ГК РФ, в свою очередь, устанавливает, что если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Пункт 3 указанной статьи также устанавливает, что ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации», по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу.

Поскольку истец не доказал, что исполнил свои обязательства по оплате стоимости объекта инвестирования, договор инвестирования и соглашение от 26.12.2017 были квалицированы судом первой инстанции в качестве ничтожных сделок, суд первой инстанции правомерно и обоснованно отказал в удовлетворении заявленного ФИО1 иска.

Доводы подателя апелляционной жалобы по существу не опровергают указанные выше, правильные выводы суда первой инстанции, а представляют собой лишь несогласие с результатами оценки судом представленных доказательств, в то время как судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судом не усмотрено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, относится на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2025 по делу № А07-20105/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

Ю.С. Колясникова

А.Г. Манакова