Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №

А21-569/2023

г. Калининград

14

февраля

2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 05.02.2025.

Полный текст решения изготовлен 14.02.2025.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Оксенчук А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  

общества с ограниченной ответственностью «Инга Фарм Плюс» (ОГРН 

<

***>; 236022, 

<

...>)

к Администрации городского округа «Город Калининград» (236001, 

<

...>)

об обязании предоставить земельный участок с КН 39:15:121043:37 площадью 1319+/-13 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, в собственность за плату без проведения торгов,

третье лицо: УФРС по Калининградской области,

при участии:

от истца:                   ФИО1, доверенность, паспорт, диплом;                                

от ответчика:           ФИО2, доверенность, паспорт, диплом;

от третьего лица:    не явился, извещен;

эксперт:                    ФИО3, паспорт;

установил:

нежилое здание магазина с КН 39:15:121043:919, площадью 78,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежало на праве собственности ООО «Торговый Центр «Радуга» (т. 1, л.д. 28-30).

Магазин расположен на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121043:37, площадью 1319+/-13 кв.м., предоставленном обществу в аренду сроком до 17.10.2028 на основании договора № 225/2018-А от 18.10.2018 (т. 1, л.д. 14-19).

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 39.3 и ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации общество дважды обращалось в администрацию с заявлениями о выкупе земельного участка без проведения торгов, в удовлетворении которых администрацией было отказано, что и послужило основанием для обращения ООО «ТЦ «Радуга» в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Определением суда от 15.03.2023 (т. 1, л.д. 60) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено УФРС по Калининградской области.

В ходе судебного разбирательства между сторонами возник спор о соразмерности площади земельного участка с КН 39:15:121043:37, расположенного по адресу: 

<

...> (площадью 1319+/-13 кв.м), площади расположенного на нем нежилого здания - магазина с КН 39:15:121043:919 (площадью 78,7 кв.м.).

В связи с этим определением от 20.07.2023 (т. 3, л.д. 59-61) по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «ЭКСКО» ФИО4, перед которым поставлены следующие вопросы:

1.    соразмерна ли площадь земельного участка с КН  39:15:121043:37, необходимая для эксплуатации и обслуживания здания магазина с КН 39:15:121043:919, принадлежащего ООО «Торговый центр «Радуга», расположенного по адресу: 

<

...>? 

2. в случае отрицательного ответа на вопрос 3.1 определить площадь земельного участка с КН 39:15:121043:37, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания магазина с КН 39:15:121043:919, расположенного по адресу: 

<

...>,

3. возможно ли образование (выделение, раздел) из земельного участка с КН 39:15:121043:37 земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания магазина с КН 39:15:121043:919, расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с градостроительными регламентами? 

25.09.2023 в материалы дела поступило заключение эксперта № 276-23 от 20.09.2023 (т. 3, л.д. 72-97), согласно выводам которого:

1. площадь земельного участка с КН 39:15:121043:37 превышает площадь, необходимую для эксплуатации здания магазина с КН 39:15:121043:919, принадлежащего ООО «Торговый центр «Радуга», расположенного по адресу: 

<

...>,

2. вариант плана выделения земельного участка для обслуживания здания магазина с КН 39:15:121043:919, расположенного по адресу: 

<

...>, из земельного участка с КН 39:15:121043:37, представлен в схеме № 1; площадь земельного участка с КН 39:15:121043:37, необходимого для эксплуатации и обслуживания магазина с КН 39:15:121043:919, расположенного по адресу: 

<

...>, составила 433 кв.м,

3. выделение из земельного участка с КН 39:15:121043:37 земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания магазина с КН 39:15:121043:919, расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с градостроительными регламентами возможно.

Производство по делу возобновлено в судебном заседании 15.11.2023 (т. 4, л.д. 156).

13.11.2023 истец обратился с заявлением о его замене на ООО «Инга Фарм Плюс» - нового собственника здания и арендатора земельного участка на основании соглашения о передаче (переуступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.10.2023 (т. 4, л.д. 130-137).

14.11.2023 от ООО «Инга Фарм Плюс» поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы (т. 4, л.д. 141-142). 

Определением суда от 15.11.2023 (т. 4, л.д. 158) произведена замена истца – ООО «ТЦ «Радуга» на ООО «Инга Фарм Плюс», по ходатайству истца в судебное заседание для дачи пояснений по заключению вызван эксперт ФИО5 

Эксперт ФИО5 дал пояснения по экспертному заключению в судебном заседании 20.12.2023.

05.02.2024 истец вновь обратился с ходатайством о назначении повторной судебной экспертизы.

В обоснование ходатайства истец ссылался на противоречия и необоснованные суждения в заключении эксперта, связанные с отсутствием математических расчетов при определении соразмерности площади земельного участка находящемуся на нем объекту недвижимости; отсутствие учета площади под расположение автомобильной стоянки, площади для разгрузочно-погрузочного транспорта с учетом разворотов, площади для сбора ТКО, площади охранной зоны инженерных коммуникаций, отсутствие определения путей заездов, отсутствие исследования в рамках противопожарной безопасности, в связи с  чем, по мнению истца, заключение эксперта № 276-23 от 20.09.2023 не может являться надлежащим доказательством.

В связи с этим истец просил назначить повторную судебную комплексную строительно-землеустроительную экспертизу.

Определением суда от 08.02.2024 (т. 5, л.д. 119-123) по делу назначена повторная строительно-техническая и землеустроительная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Региональный центр экспертизы и права» ФИО3 и ФИО6, перед которыми поставлены следующие вопросы:

3.1  соразмерна ли площадь земельного участка с КН  39:15:121043:37, необходимая для эксплуатации и обслуживания здания магазина с кадастровым номером 39:15:121043:919, принадлежащего ООО «Инга Фарм Плюс», расположенного по адресу: 

<

...> д. 27A, с учетом требований пожарной безопасности, исходя из противопожарных характеристик конструктива и материалов объекта недвижимости, площадей под расположение парковочных мест, площади для разгрузочно-погрузочного транспорта с учетом разворотов, площади для сбора и вывоза ТКО, площади охранной зоны инженерных коммуникаций, а также с учетом определения путей заездов? 

3.2 в случае отрицательного ответа на вопрос 3.1 определить площадь земельного участка с кадастровым номером 39:15:121043:37, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания магазина с кадастровым номером 39:15:121043:919, расположенного по адресу: 

<

...>,

3.3 возможно ли образование (выделение, раздел) из земельного участка с кадастровым номером 39:15:121043:37 земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания магазина с кадастровым номером 39:15:121043:919, расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с градостроительными регламентами, требованиями пожарной безопасности, расположением охранной зоны инженерных коммуникаций? 

01.07.2024 в материалы дела поступило заключение ООО «Региональный центр экспертизы и права» № 441К-2024 от 26.06.2024 (т. 7, л.д. 65-116), согласно выводам которого:

1. площадь земельного участка с КН 39:15:121043:37, необходимая для эксплуатации и обслуживания здания магазина с КН 39:12:121043:919, принадлежащего ООО «Инга Фарм Плюс», расположенного по адресу: 

<

...>, с учетом требований пожарной безопасности, исходя из противопожарных характеристик конструктива и материалов объекта недвижимости, площадей под расположение парковочных мест, площади для разгрузочно-погрузочного транспорта с учетом разворотов, площади для сбора и вывоза ТКО, площади охранной зоны инженерных коммуникаций, а также с учетом определения путей заездов соразмерна,

2. для ответа на вопрос 2 см. ответ на вопрос 1,

3. образование (выделение, раздел) из земельного участка с КН 39:15:121043:37 земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания магазина с КН 39:15:121043:919, расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с градостроительными регламентами, требованиями пожарной безопасности, расположением охраной зоны инженерных коммуникаций возможно; площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания магазина с КН 39:15:121043:919, расположенного по адресу: 

<

...> должна составлять не менее 1113,2 кв.м, не включая подъездные пути общего пользования.

В связи с этим в судебном заседании 31.07.2024 производство по делу возобновлено.

Судебный эксперт ФИО3 дал пояснения по заключению судебной экспертизы в судебных заседаниях 30.10.2024 и 05.02.2025.

В судебном заседании 05.02.2025 представитель истца требования поддержал, представитель администрации возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве (т. 4, л.д. 159-160). 

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон и судебного эксперта, суд признает необходимым обязать администрацию предоставить обществу в собственность за плату без проведения торгов земельный участок площадью 1 113,2 кв.м из земельного участка с КН 39:15:121043:37 по следующим основаниям.

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ по общему правилу исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из материалов дела следует и не оспаривается администрацией, что истец является собственником магазина с КН 39:15:121043:919, расположенного на земельном участке с КН 39:15:121043:37.

Таким образом, истец имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, необходимого для использования и эксплуатации здания магазина.

Смылки администрации на то, что здание магазина является вспомогательным, не принимаются судом во внимание, поскольку согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Калининградской области по делу № А21-10547/2017 от 22.12.2017 (т. 1, л.д. 10-13), 17.04.2017 Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области выдало ООО «Торговый центр «Радуга» разрешение на строительство одноэтажного здания – магазина площадью 82,28 кв.м. и названным решением за первоначальным истцом признано право собственности на здание магазина, зарегистрированное в ЕГРН.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что здание магазина является вспомогательным по отношению к иному (основному) объекту.

При этом суд учитывает выводы судебных экспертов, изложенные в заключении № 441-2024 от 26.06.2024, и пояснения судебного эксперта ФИО3, согласно которым:

- площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания магазина с КН 39:15:121043:919, должна составлять не менее 1 113,2 кв.м не включая подъездные пути общего пользования (т. 7, л.д. 110-112),

- вновь устроенный в период рассмотрения дела проезд между земельным участком с КН 39:15:121043:37 и 39:15:121043:552 находится за пределами спорного земельного участка с КН 39:15:121043:37 (т. 7, л.д. 117),  

- уменьшить площадь необходимого для использования здания земельного участка за счет исключения площади охранных зон инженерных коммуникаций и объекта газораспределительной сети невозможно, поскольку это приведет к нарушению красных линий, 

- расположенная на спорном земельном участке с КН 39:15:121043:37 дорога площадью 200 кв.м обеспечивает проезд к жилым многоквартирным домам (т. 7, л.д. 83, 85) и использование испрашиваемого истцом земельного участка возможно без указанной дороги, которая должна располагаться за границей испрашиваемого земельного участка.

Бесспорных доказательств иного ни обществом, ни администрацией в материалы дела не представлено.

В связи с удовлетворением исковых требований понесенные обществом расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (т. 1, л.д. 9) и по оплате судебных экспертиз в общей сумме 75 000 руб. (т. 3, л.д. 45, т. 5, л.д. 10) подлежат возмещению администрацией в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р  Е  Ш  И  Л  :

Обязать Администрацию городского округа «Город Калининград» предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Инга Фарм Плюс» в собственность за плату без проведения торгов земельный участок площадью 1 113,2 кв.м из земельного участка с кадастровым номером 39:15:121043:37 площадью 1 319+/13 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, необходимый для эксплуатации и обслуживания здания магазина с кадастровым номером 39:15:121043:919, расположенного по адресу: 

<

...>.

Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инга Фарм Плюс» 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины, а также 75 000 руб. в возмещение расходов по оплате судебных экспертиз.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                              С.А. Зинченко