Дело № А39-7220/2023

07 мая 2024 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 мая 2024 года.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Инвест-Бонд» на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 20.12.2023 по делу № А39-7220/2023, принятое по иску акционерного общества «Инвест-Бонд» к обществу с ограниченной ответственностью «ИТЭКО Россия» о взыскании денежных средств, при участии в судебном заседании: от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «ИТЭКО Россия» - ФИО1 (по доверенности от 18.05.2023 сроком действия 3 года и диплому).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Акционерное общество «Инвест-Бонд» (далее - АО «Инвест-Бонд») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ИТЭКО Россия» (далее - ООО «ИТЭКО Россия») о взыскании, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды части нежилого здания от 01.08.2022 № 2/А, в сумме 770 813 руб. 94 коп., в том числе: стоимость текущего ремонта для восстановления повреждений внутренней отделки арендуемых помещений в сумме 481 419 руб. 17 коп., недополученные доходы (упущенная выгода) от сдачи помещений в аренду в течение одного месяца, когда осуществлялся ремонт, в сумме 76 552 руб., ежемесячная арендная плата за фактическое использование арендуемого имущества за период с 01.11.2022 по 23.01.2023 в сумме 202 584 руб. 26 коп., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.11.2022 по 28.06.2023 в сумме 10 258 руб. 51 коп., пени, начисленные с 29.06.2023 по день фактической оплаты долга.

Решением от 20.12.2023 Арбитражный суд Республики Мордовия в удовлетворении иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, АО «Инвест-Бонд» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа во взыскании денежных средств по текущему ремонту в сумме 481 419 руб. 17 коп. и в части взыскания ежемесячной арендной платы за период с 01.11.2022 по 29.11.2022 в сумме 71 420 руб. 88 коп.

Данная апелляционная жалоба принята и назначена к рассмотрению.

Обжалуя судебный акт, заявитель полагает необоснованными и не соответствующими обстоятельствам дела выводы суда первой инстанции о недоказанности того, что причинение убытков истцу явилось следствием неправомерных виновных действий ответчика, наличия прямой причинно-следственной связи между возникшими у него убытками и действиями (бездействием) ответчика, размера и факта несения убытков. Указал на то, что в акте от 31.10.2022, подписанном истцом, зафиксированы недостатки помещений, являющихся предметом аренды. Считает, что ответчик, предлагая истцу возместить стоимость причиненного ущерба в размере 75 000 руб., признал причинение убытков. Полагает, что спор истца и ответчика подлежит рассмотрению в рамках определения стоимости причиненного ущерба. Пояснил, что стоимость причиненного ущерба ненадлежащим исполнением арендатором условий договора была рассчитана с привлечением независимого эксперта и уточнена экспертом на сумму 481 419 руб. 17 коп. Отметил, что ответчик, не оспаривая факт причинения ущерба в виде потертостей ламината или дырок в кафеле, лишь не согласился с квалификацией данных действий, находя это нормальным износом. По мнению заявителя, механические повреждения плитки, потертости ламината и выломанная ручка в двери не могут являться нормальным физическим износом. Ссылается на то, что судом не учтены предусмотренная пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора проводить текущий ремонт помещений в объеме, обеспечивающем его надлежащее состояние, что также предусмотрено в пункте «в» части 2.1 договора. Кроме того, отказывая во взыскании денежных средств за аренду помещения с 01.11.2022 по 29.11.2022, суд не учел, что полное освобождение арендуемых помещений от имущества арендатора было осуществлено 29.11.2022. Не согласен с выводом суда о том, что отказ ответчика от подписания акта приема-передачи можно признать обоснованным. Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе и в письменных пояснениях.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу возразил по доводам заявителя, считая их несостоятельными, и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением от 21.03.2024 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель жалобы (истец), надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в заседание суда от 18.04.2024 не обеспечил. 

Представитель ответчика в судебном заседании просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, подтвердив изложенную в отзыве позицию.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие заявителя жалобы (истца) по имеющимся в деле материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор от 01.08.2022 № 2/А аренды части нежилого здания, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование помещения общей площадью 136,7 кв.м, находящиеся на 2-м этаже части административного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, для использования в качестве офиса.

Приемка-передача помещений оформляется актом приема-передачи, в котором отражается состояние помещений на момент передачи (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.1 договора арендатор обязался в числе прочего использовать арендуемые помещения по назначению (подпункт «а»); содержать их в полной исправности и образцовом санитарном состоянии (подпункт «б»); проводить за свой счет необходимый текущий ремонт внутри помещений (подпункт «в»); производить оплату арендной платы (подпункт «з»).

Подпунктами «г», «е» пункта 2.2 договора на арендодателя возложены обязанности производить за свой счет капитальный ремонт помещений и оказывать арендатору необходимую техническую помощь в эксплуатации арендуемых помещений.

Арендодатель имеет право периодического осмотра переданных арендатору помещений (пункт 2.3 договора).

В силу пункта 3.1 договора стоимость арендной платы определяется из расчета 510 руб. за 1 кв.м за полный месяц аренды. Дополнительные услуги по эксплуатации помещения составляют 4166 руб. 67 коп. за один полный месяц аренды. 

Оплата за текущий месяц производится арендатором не позднее 10 числа текущего месяца на основании счетов, выставленных арендатором (пункт 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.2 договора в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные договором, ему начисляются пени в размере 1/300 действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Арендатор вправе производить с письменного согласия арендодателя отделимые и неотделимые улучшения арендуемых помещений. После прекращения договора арендатор вправе получить от арендодателя стоимость неотделимых улучшений в течение пяти дней с момента расторжения договора. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора (пункт 5.4 договора).

В пункте 6.1 договора определено, что договор вступает в силу с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений и действует в течение 11 месяцев.

Договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке по инициативе арендатора, который обязан предупредить письменно арендодателя за один месяц до предполагаемой даты расторжения договора (пункты 6.3, 6.3.3 договора).

Помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2022, согласно которому на момент сдачи в аренду несущие и ограждающие конструкции здания находятся в хорошем состоянии; сдаваемые в аренду помещения оборудованы следующими инженерными системами: отопление, электроснабжение, водоснабжение, канализация; помещения оборудованы системами пожарной и охранной сигнализации.

Уведомлением от 12.09.2022 ответчик, ссылаясь на пункт 6.3.3 договора, уведомил истца о расторжении договора 30.10.2022.

Письмом от 26.09.2022 № 14 истец просил подготовить к 31.10.2022 арендованное помещение для передачи по акту.

Письмом от 26.10.2022 № 15 истец просил подготовить для рассмотрения письменные претензии и предложения с приложением скан-копий подтверждающих документов.

В материалах дела имеется электронная переписка сторон в октябре 2022 года относительно имеющихся в спорных помещениях кондиционеров, жалюзи, перегородок из алюминия, ключей и пультов от шлагбаума.

На основании доверенности от 28.10.2022 № 236643 сроком действия до 14.11.2022, выданной ООО «Итэко Россия» (помещение № 3) офис-менеджеру ФИО2 на получение стола для переговоров, шкафа для документов, стеллажа и тумбочки, ФИО2 по акту приема-передачи от 01.11.2022 приняла следующее имущество: стол для переговоров, стеллаж; согласно расписке от 16.11.2022 - офисный шкаф, согласно расписке от 29.11.2022 - тепловую пушку.

Письмом от 01.11.2022 № 17 истец направил в адрес ответчика для подписания акт возврата арендованного помещения от 31.10.2022, указав на пересылку видео-осмотра сдаваемого помещения на электронную почту. 

Согласно акту от 31.10.2022, подписанному истцом, помещения, являющиеся предметом аренды, имеют недостатки в виде не заделанных отверстий на стенах, выложенных плиткой; входная дверь помещения № 1 без ручки и замка требует замены; откосы окон ПВХ с дефектами требуют покраски, заглушки на подоконниках отсутствуют; раковина в помещении № 2 засорена, не работает; откосы двери входной помещения № 2 требуют ремонта; в помещении № 2 демонтирован экран радиатора; полы помещения № 3 в потертостях (ламинат); стены помещения № 3 в грязных пятнах, требуют покраски; откосы окон ПВХ в помещении № 3 с дефектами, требуют покраски, заглушки на подоконниках отсутствуют; откосы двери входной помещения № 3 требуют покраски; полы в помещении № 4 имеют ярко выраженные потертости (ламинат); стены помещения № 4 в грязных пятнах, требуют покраски; на потолке помещения № 4 не работают два светильника и два на 50%; у окон помещения № 4 те же дефекты, что и в других помещениях; дверь входная помещения № 4 требует ремонта, имеются отверстия в правом откосе; стены в помещении № 5 в грязных пятнах, не заделано отверстие в стене, на пололке не работают два светильника, откосы окон с дефектами, на подоконниках отсутствуют заглушки; полы в помещении № 6 имеют ярко выраженные потертости (ламинат), стены в грязных пятнах, требуют покраски, откосы окон с дефектами, заглушки на подоконниках отсутствуют; стены помещения № 7 в грязных пятнах, имеются не заделанные отверстия, откосы окон также с дефектами, требуют покраски, заглушки на подоконниках отсутствуют, у межкомнатной двери нет откоса; полы помещения № 8 с потертостями (ламинат), уголки на плинтусах отсутствуют, стены в грязных пятнах, с не заделанными отверстиями, откосы окон и подоконники имеют указанные выше дефекты, у входной двери отсутствует напольник под дверью; полы помещения № 9 также с потертостями (ламинат), стены в грязных пятнах, требуют покраски, откосы окон и подоконники имеют те же дефекты, межкомнатная дверь без обналички. Кроме того, на входе в здание от снятой таблички арендатора оставлен след. Исходя из пункта 6 акта, арендатором переданы арендодателю ключи от входной двери арендованного помещения и электронный ключ от домофона к входной двери в здание. 

Указанный акт ответчиком не подписан.

Письмом от 24.11.2022 ответчик, ссылаясь на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на то, что отраженные в акте от 31.10.2022 недостатки являются нормальным износом в результате обычного использования помещений под офис. Пояснил, что согласно Приложению № 7 к постановлению Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 к текущему ремонту относятся работы по восстановлению только отдельных поврежденных участков, а не полный ремонт помещений. Предложил с учетом длительных партнерских отношений урегулировать вопрос путем компенсации стоимости строительных материалов для проведения ремонтных работ в помещениях в размере 75 000 руб. 

В письме от 25.11.2022 № 20 истец просил ООО «Итэко Россия» составить смету и указать перечень работ и материалов, входящих в сумму 75 000 руб., и на основании имеющихся данных совместно согласовать стоимость работ и материалов, необходимых для ремонта, предложив в качестве альтернативы самостоятельно провести косметический ремонт. Одновременно арендодатель указал на не передачу ключей от домофона, от входной двери в офис и от внутренних дверей.

В ответ на указанное письмо ответчик письмом от 05.12.2022 сообщил, что актом приема-передачи от 31.10.2022 и видео подтверждается освобождение и передача помещений с учетом нормального износа, а также передача ключей от входной двери в арендованные помещения и от домофона к входной двери в здание. Информация в письме о передаче помещений в антисанитарном состоянии, непригодном для дальнейшего использования, опровергается видео, являющимся приложением к акту от 31.10.2022. Информация о том, что помещение не до конца освобождено, также не соответствует действительности, поскольку в акте отражена как передача помещений, так и ключей. Предложение АО «Инвест-Бонд» о проведении косметического ремонта не соответствует ни нормам действующего законодательства, ни условиям договора аренды.

Впоследствии письмами от 05.12.2022 № 21, от 10.01.2023 № 1, от 01.02.2023 № 6 истец просил ответчика подписать акты выполненных работ в соответствии с договором аренды, письмом от 12.01.2023 № 2 - подписать акт приема-передачи и произвести окончательный расчет на основании ранее выставленных счетов за пользование арендованным помещением.

В ответ на письмо от 12.01.2023 ответчик письмом от 23.01.2023 сообщил истцу, что актом приема-передачи от 31.10.2022 и видео подтверждается факт освобождения и передачи помещений с учетом нормального износа. В связи с передачей помещений арендодателю 31.10.2022 и оплатой арендатором арендной платы по 31.10.2022 включительно, требования истца являются необоснованными.

Истец направил ответчику претензию от 02.02.2023 № 7, в которой просил оплатить долг по арендной плате в размере 221 651 руб. 01 коп. за период с 01.11.2022 по 31.01.2023, указав на начисление неустойки, а также оплатить стоимость косметического ремонта в размере 668 200 руб. или самостоятельно произвести необходимый ремонт.

В ответ на указанную претензию ответчик письмом от 17.02.2023 сообщил истцу о необоснованности его требований, предложив повторно урегулировать разногласия путем компенсации в размере 75 000 руб. 

Невыполнение требований истца послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции руководствовался статьями 15, 309, 310, 393, 431, 450.1, 606, 610, 614, 616, 622, 929, 1064, Гражданского кодекса Российской Федерации и учел разъяснения, изложенные в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - 

Постановление

 Пленума № 7), от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума № 25).

Оценив представленные в дело доказательства и придя к выводу о недоказанности истцом наличия у него убытков, понесенных по вине ответчика, и фактического пользования последним объектом аренды после 30.10.2022, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в полном объеме.

На основании положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине отнесены судом на истца.

Исходя из апелляционной жалобы, судебный акт обжалуется в части отказа во взыскании денежных средств по текущему ремонту в размере 481 419 руб. 17 коп. и ежемесячной арендной платы за период с 01.11.2022 по 29.11.2022 в размере 71 420 руб. 88 коп.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки судебного акта только в обжалуемой части от сторон не поступило.

Исследовав материалы дела, изучив доводы заявителя апелляционной жалобы и возражения на них, заслушав пояснения представителя ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), ряд обязанностей, в частности, своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), и, составив надлежащий документ, возвратить объект недвижимости при прекращении договора аренды (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что арендодатель свои обязательства по передаче объекта аренды по договору исполнил надлежащим образом, о чем свидетельствует акт приема-передачи помещений от 01.08.2022.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договором от 01.08.2022 № 2/А аренды части нежилого здания предусмотрено, что он действует в течение 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. 

Как следует из материалов дела, по условиям договора (пункты 6.3, 6.3.3) договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке по инициативе арендатора, который обязан предупредить письменно арендодателя за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения договора.

Судом первой инстанции установлено, что арендатор письмом от 12.09.2022 в соответствии с пунктом 6.3.3 договора уведомил арендодателя о расторжении договора с 30.10.2022, что истцом в процессе судебного разбирательства не оспаривалось.

Таким образом, договор аренды прекратил свое действие 30.10.2022 ввиду правомерного его расторжения в одностороннем порядке по инициативе арендатора.

В статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункты 1, 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и сохраняется в течение всего времени владения и пользования объектом аренды, то есть до момента его фактического возврата арендодателю.

При этом арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 05.06.2017 № 309-ЭС17-5746 по делу № А60-22251/2016 отметил, что наличие недостатков арендованного имущества не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества; несвоевременный возврат арендованного имущества, вызванный уклонением арендодателя от его приемки, не дает арендодателю право требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества.

Из материалов дела усматривается, что 31.10.2022 истцом составлен акт приема-передачи помещения, который ответчиком не подписан. Причиной отказа от подписания акта со стороны ответчика послужили споры относительно состояния переданного имущества, сведения о котором в акте приема-передачи помещений от 01.08.2022 отсутствуют. При этом из представленных в материалы дела доказательств следует, что на данную дату помещения ответчик не занимал, то есть прекратил использовать объект аренды.

Как верно отмечено судом первой инстанции, само по себе отсутствие подписанного ответчиком передаточного акта не свидетельствует о неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.

Ссылка заявителя жалобы на то, что полное освобождение арендуемых помещений от имущества ответчика было осуществлено 29.11.2022, не принимается.

Из материалов дела следует, что арендодателем составлен акт от 31.10.2022 приема-передачи помещения из аренды, в котором указано на передачу арендатором арендодателю ключей от входной двери арендованного помещения по 2 этаже и электронный ключ от домофона к входной двери в здание. 

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что нахождение в помещениях после 30.10.2022 шкафа, стола с тумбочкой, жалюзи на окнах, тепловой пушки каким-либо образом препятствовало использованию истцом помещений по назначению, в дело не представлено. 

Из имеющейся в деле переписки не усматривается, что арендодателем после составления акта приема-передачи от 31.10.2022 предъявлялись арендатору требования об освобождении помещений.

Доказательств, подтверждающих пользование арендатором арендуемыми помещениями после расторжения договора (30.10.2022), в материалах дела не имеется.

При указанных обстоятельствах, учитывая прекращение договорных отношений и отсутствие в деле доказательств владения и пользования арендатором арендуемым имуществом после расторжения договора, суд первой инстанции по результатам оценки собранных по делу доказательств в их совокупности и взаимосвязи пришел к правильному выводу об отсутствии у ответчика обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.11.2022 по 29.11.2022, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении требования истца о взыскании арендной платы за названный период.

Требование истца о взыскании убытков в виде стоимости текущего ремонта судом первой инстанции также правомерно отклонено.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Из материалов дела следует, что ответчик являлся арендатором части нежилого здания, предоставленного ему истцом по договору от 01.08.2022 № 2/А.

На момент передачи объекта аренды ответчику несущие и ограждающие конструкции здания находились в хорошем состоянии; сдаваемые в аренду помещения оборудованы следующими инженерными системами: отопление, электроснабжение, водоснабжение, канализация, а также системами пожарной и охранной сигнализации, что отражено в акте приема-передачи помещений от 01.08.2022. 

Как указывалось выше, договор аренды прекратил свое действие 30.10.2022 ввиду правомерного его расторжения в одностороннем порядке по инициативе арендатора.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Истцом к взысканию предъявлены убытки в размере 481 419 руб. 17 коп., составляющие стоимость текущего ремонта для восстановления повреждений внутренней отделки арендуемых помещений.

В обоснование стоимости текущего ремонта для восстановления повреждений внутренней отделки арендуемых помещений истец представил акт внесудебной экспертизы от 24.03.2023 № 012/2023, составленный ООО «Мордовстройтест», которому в качестве документации, предоставленной для изучения и исследования вопросов, связанных с наличием повреждений внутренней отделки помещений, несущих и ограждающих конструкций, систем коммуникации, электроснабжения, освещения, оконных и дверных блоков, причин возникновения повреждений и стоимости устранения обнаруженных дефектов, был представлен технический паспорт на здание. 

Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Как указано в пунктах 12, 13 Постановления Пленума № 25, по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. При этом необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 5 Постановления Пленума № 7 разъяснено, что кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Статьями 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что объект аренды по договору от 01.08.2022 № 2/А аренды части нежилого здания был передан арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2022, в котором зафиксировано, что на момент сдачи несущие и ограждающие конструкции здания находятся в хорошем состоянии; сдаваемые в аренду помещения оборудованы следующими инженерными системами: отопление, электроснабжение, водоснабжение, канализация, а также системами пожарной и охранной сигнализации.

Данный акт не содержит подробного описания состояния помещений и инженерных систем, которыми помещения оборудованы.

Судом установлено и сторонами не отрицается, что ООО «Итэко Россия» и ранее на праве аренды занимало спорные помещения, однако при подписании сторонами акта приема-передачи помещений от 31.07.2022 по договору от 01.09.2021 № 2/А, то есть приема помещений арендодателем от арендатора из аренды по ранее заключенному договору, у ООО «Инвест-Бонд» не было каких-либо претензий и замечаний относительно состояния принимаемого имущества. 

Согласно данному акту арендатор передал, а арендодатель принял помещения общей площадью 136,7 кв.м, находящиеся на 2-м этаже части административного здания, расположенного по адресу: 

<

...>; на момент сдачи несущие и ограждающие конструкции здания находятся в хорошем состоянии. 

Таким образом, по состоянию на 31.07.2022 истец принял спорные помещения без выявленных в них недостатков.

По состоянию на 31.10.2022 арендатор в спорных помещениях не находился, то есть прекратил использование объекта аренды.

После расторжения договора арендодателем составлен акт приема-передачи помещения из аренды от 31.10.2022, в котором указана краткая техническая характеристика помещений, отражено, что на момент приема-передачи несущие и ограждающие конструкции здания находятся в хорошем состоянии; зафиксировано, что арендатором переданы арендодателю ключи.

Акт приема-передачи помещений от 31.10.2022 по договору от 01.08.2022 № 2/А, в котором отражены недостатки помещений, подписан истцом в одностороннем порядке.

Вместе с тем, как следует из представленных в дело видеоматериалов по передаче помещений по акту от 31.10.2022, в спорных помещениях действительно имеются указанные в акте дефекты и имущество в виде жалюзи на окнах, кондиционеров, шкафа, стола и тумбочки. Также из видеоматериалов следует, что помещения освобождены.

Исходя из представленного истцом акта внесудебной экспертизы от 24.03.2023 № 012/2023, помещения имеют многочисленные повреждения, вызванные по большей части физическими, эксплуатационными воздействиями на поверхности стен и пола. Кроме того, причинами дефектов можно назвать ненадлежащий уход за состоянием финишной отделки, а также несоблюдение санитарно-гигиенических требований к офисным помещениям, нарушение температурно-влажностного режима внутри помещения. Выявленные повреждения внутренней отделки помещений можно квалифицировать как высокую степень физического износа. Требуется ремонт внутренней отделки помещений, а также частичная замена и ремонт систем коммуникаций, освещения, оконных блоков.

В разделе 2 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора содержать помещения в полной исправности, образцовом санитарном состоянии, проводить за свой счет необходимый текущий ремонт внутри помещений, а также обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт помещений и его право периодически осматривать переданные арендатору помещения.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования условий договора не следует, что на арендатора возложена обязанность по возмещению арендодателю после расторжения договора стоимости текущего ремонта для восстановления повреждений внутренней отделки арендуемых помещений.

Доводы истца о недобросовестном поведении ответчика в рамках исполнения договорных отношений, повлекшем, по мнению АО «Инвест-Бонд», возникновение для него существенных убытков, суд первой инстанции правомерно отклонил как немотивированные и документально не подтвержденные.

Доказательств того, что в период действия договора арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательства по содержанию помещений в надлежащем состоянии, в деле не имеется.

Более того, как указано выше, в материалах дела отсутствуют документы с подробным описанием состояния помещений в момент их передачи в аренду, как и доказательства, достоверно свидетельствующие о том, что состояние помещений на дату их возврата с учетом выявленных недостатков не может быть отнесено к нормальному износу.

Представленным истцом в дело актом внесудебной экспертизы данное обстоятельство также не опровергается.

При этом следует отметить, что арендатор уже по состоянию на 31.10.2022 не находился в арендуемых помещениях, а акт внесудебной экспертизы составлен 24.03.2023 по результатам осмотра помещений, проведенного 22.03.2023, то есть спустя более чем 4 месяца с момента прекращения использования арендатором объекта аренды.

Ссылка заявителя жалобы на то, что ответчик, предлагая истцу возместить стоимость причиненного ущерба в размере 75 000 руб., признал причинение убытков, отклоняется. Из имеющейся в деле переписки сторон усматривается, что ответчик предложил истцу с учетом длительных партнерских отношений урегулировать вопрос путем компенсации стоимости строительных материалов для проведения ремонтных работ в помещениях в размере 75 000 руб. Вместе с тем, вопреки утверждению заявителя жалобы, из данной переписки не следует, что ответчик признавал факт причинения убытков, в том числе и в размере 75 000 руб. 

Принимая во внимание вышеизложенное, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недоказанности истцом факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору и причинения им убытков в размере 481 419 руб. 17 коп., а также наличия прямой причинно-следственной связи между заявленными к взысканию убытками в виде стоимости ремонта для восстановления повреждений внутренней отделки арендуемых помещений и действиями (бездействием) ответчика, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении соответствующего требования.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит обоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2022 по 29.11.2022 и убытков в виде стоимости ремонта помещений.

Разрешая данные требования, суд, вопреки позиции заявителя жалобы, полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение обстоятельства, сделал правильные выводы по существу соответствующих требований, не допустил нарушения норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя жалобы судом апелляционной инстанции проверены в полном объеме и отклонены с учетом вышеизложенного.

Аргументы заявителя, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены судом и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта в обжалуемой части по существу. Каких-либо обстоятельств, основанных на доказательственной базе позволяющих отменить (изменить) решение суда первой инстанции в обжалуемой части, в апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, поскольку оно принято исходя из фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части по доводам заявителя, отклоненным по изложенным выше мотивам, не имеется.

В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 20.12.2023 по делу № А39-7220/2023 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Инвест-Бонд» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

Судьи

 

Н.В. Устинова 

 

Д.Г. Малькова

 

Е.Н. Наумова