АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-32544/2022

г. Уфа

31 июля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 13.07.2023

Полный текст решения изготовлен 31.07.2023

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью «Эльф плюс»  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании расходов по подключению к сетям электроснабжения в размере 54 000 руб. 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, удостоверение адвоката, доверенность от 29.09.2022,

от ответчика – ФИО3, паспорт, доверенность № 19дв от 17.01.2023, диплом. 

 

Общество с ограниченной ответственностью «Эльф плюс» (далее – ООО «Эльф плюс», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – УЗИО г. Уфа, ответчик) о взыскании расходов по подключению к сетям электроснабжения в размере 54 000 руб. 

Исследовав материалы дела, суд УСТАНОВИЛ:

Между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом  с ограниченной ответственностью   «Эльф-плюс» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального фонда № 31206 от 23.07.2018 (далее – договор аренды), согласно условиям которого арендатор  принял во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда площадью 110,6 кв.м., с кадастровым номером 02:55:011022:242, расположенное по адресу: 

<

...>, литера А.

Стороны признают, что они надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями договора (пункт 1.3 договора).

Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду объекта, которые были им оговорены при заключении договора, или были заранее известны арендатору, или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра объекта при его передаче (пункт 1.4 договора).

Арендатор обязуется производить за свой счет капитальный ремонт объекта нежилого фонда в сроки, согласованные с арендодателем, за исключением случаев, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью (пункт 2.2.7 договора). 

Арендатор обязуется по истечении срока действия настоящего договора, а также при досрочном прекращении его действия в срок не более четырнадцати дней передать по акту приема-передачи арендодателю вместе с арендуемым объектом все произведенные в нем перестройки и переделки, а также неотделимые улучшения, не требуя возмещения средств (пункт 2.2.20 договора). 

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 23.07.2018, пунктом 2 которого установлено, что объект передается арендатору в состоянии удовлетворительном, видимые недостатки отсутствуют. 

Согласно доводам искового заявления, указанное помещение было передано арендатору без подключения к электричеству, в связи с чем ООО «Эльф Плюс» 27.12.2018 был заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям.

В материалы дела представлен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям № 18-10-24010-02-01 от 27.12.2018, заключенный между ООО «Башкирские распределительные электрические сети» и ООО «Эльф плюс», согласно условиям которого сетевая организация принимает на себя обязательства по осуществлению технологического присоединения энергопринимающих устройств Заявителя ВРУ-0,22кВ нежилого помещения, в том числе по обеспечению готовности объектов электросетевого хозяйства (включая их проектирование, строительство, реконструкцию) к присоединению энергопринимающих устройств, урегулированию отношений с третьими лицами в случае необходимости строительства (модернизации) такими лицами принадлежащих им объектов электросетевого хозяйства (энергопринимающих устройств, объектов электроэнергетики), с учетом следующих характеристик: максимальная мощность присоединяемых энергопринимающих устройств 15 кВт; категория надежности 3; класс напряжения электрических сетей, к которым осуществляется технологическое присоединение 0,22 кВ; максимальная мощность ранее присоединенных энергопринимающих устройств 0 кВт.

Технологическое присоединение необходимо для электроснабжения объекта: Нежилое помещение, расположенное по адресу: 450074, 

<

...>, кадастровый номер:02:55:011022:242.

Размер платы за технологическое присоединение определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 861 и составляет 550 руб.

Кроме того представлен договор подряда от 18.03.2019, заключенный между ООО «Эльф плюс» и ООО «ГК Замт», согласно условиям которого подрядчик обязуется своими силами, инструментами и материалами по заданию заказчика выполнить работы по осуществлению технологического присоединения к сетям электроснабжения нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 110,6 кв.м.

Стоимость всех работ по договору составляет 34 297 руб. 67 коп.

Основанием для предъявления рассматриваемого иска явилось, по мнению истца, предоставление ответчиком в аренду имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. На момент передачи помещение не было подключено к сетям электроснабжения, являлось непригодным для эксплуатации,  в связи с чем истец был вынужден провести ремонт для последующей эксплуатации помещения.

Как указывает истец, в целях использования помещения по обязательствам, отраженным в договоре аренды, ООО «Эльф Плюс» понесло расходы на подключение помещения к сетям электроснабжения в размере     54 000 руб. 

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

По смыслу приведенной правовой нормы право арендатора на возмещение расходов, связанных с устранением недостатков арендованного имущества, возникает при условии уведомления арендодателя об этих недостатках.

Пункт 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации  исключает ответственность арендодателя за недостатки переданного им имущества, если такие недостатки были известны арендатору. 

Из обстоятельств дела следует, что рассматриваемый договор аренды был заключен по результатам аукциона, следовательно, вся информация о передаваемом в аренду имуществе была доступна участникам аукциона, истец мог с ней ознакомиться, равно как и осмотреть выставленное на аукцион помещение, ознакомиться с его техническими характеристиками.

При заключении договора аренды стороны установили, что они надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта (нежилого помещения) и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями договора.

При передаче имущества по акту приема-передачи от 23.07.2018, арендатор также принял помещение в удовлетворительном состоянии, видимые недостатки отсутствовали.

Согласно п. 1.4 договора аренды №  31206 от 23.07.2018 арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду объекта, которые были им оговорены при заключении договора, или были заранее известны арендатору, или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра объекта при его передаче.

Между тем, отсутствие подключения к сетям электроснабжения (отсутствие электричества, как указывает истец) могло было быть известным истцу в момент принятия помещения, что нашло бы свое отражение в акте приема-передачи. 

Истец договор аренды и акт приема-передачи подписал без каких-либо замечаний. С требованием об устранении недостатков переданного в аренду имущества за весь период пользования к арендодателю не обращался.

В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. 

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. 

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; 

потребовать соответственного уменьшения арендной платы; 

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В рассматриваемом случае обязанность по проведению капитального ремонта по условиям заключенного между сторонами договора аренды № 31206 от 23.07.2018  возложена на арендатора. 

В частности, договором предусмотрено, что арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт объекта нежилого фонда в сроки, согласованные с арендодателем, за исключением случаев, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью (п.2.2.7). 

По истечении срока действия договора аренды, а также при досрочном прекращении его действия в срок не более четырнадцати дней арендатор обязан передать по акту приема - передачи арендодателю вместе с арендуемым объектом все произведенные в нем перестройки и переделки, а также неотделимые улучшения, не требуя возмещения средств (п. 2.2.20).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил следующее.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 кодекса).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Истолковав положения договора аренды, суд заключил, что арендатор принял на себя обязательство осуществлять капитальный ремонт за свой счет, а также передать арендодателю вместе с арендуемым объектом все произведенные в нем перестройки и переделки, а также неотделимые улучшения, не требуя возмещения средств.

Распределив обязанности по содержанию арендованного имущества таким образом, стороны реализовали свое свободное волеизъявление на определение условий договора в соответствии диспозитивной нормой - пунктом 1 статьи 616,  статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исходя из положений договора аренды, а именно пункта 2.2.20, истец - арендатор обязался по истечении срока действия договора аренды, а также при досрочном прекращении его действия в срок не более четырнадцати дней передать по акту приема - передачи арендодателю вместе с арендуемым объектом все произведенные в нем перестройки и переделки, а также неотделимые улучшения, не требуя возмещения средств.

При заключении договора аренды истец был осведомлен о его условиях, подписание договора свидетельствовало о согласии ООО «Эльф плюс» со всеми его условиями, включая п.п. 2.2.7., 2.2.20.

Исходя из системного толкования положений статей 611, 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, принявший имущество без замечаний или извещенный при приемке имущества о его недостатках и обязанный по договору производить капитальный ремонт, не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту.

Кроме того, ответчик опровергает факт отсутствия электрификации переданного истцу в аренду помещения.

В частности, указывает, что в рамках дела № А07-25118/2020 Арбитражным судом Республики Башкортостан были рассмотрены требования ООО «Эльф плюс» к УЗИО г. Уфа о признании незаконным бездействия ответчика в реализации преимущественного права истца на приобретение в собственность арендуемого имущества, об обязании заключить договор купли-продажи помещения.

При рассмотрении данного дела судом были установлены следующие обстоятельства, нашедшие свое отражение в решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.06.2022 по делу № А07-25118/2020:

21.10.2015 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа РБ и ГБУЗ РБ «Уфимский городской центр медицинской профилактики» был заключен договор аренды № 28532 на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 110,6 к.в.

01.04.2016 соглашением сторон договор был расторгнут и помещениепередано по акту приема - передачи в удовлетворительном состоянии.

01.06.2016 независимый оценщик ЗАО «Эксперт - Оценка» произвел осмотр вышеуказанного помещения и составил отчет об оценке № 16-14-6/14-Н об определении рыночной годовой арендной платы.

 Из фотографий, которые приложены к отчету и сведений об объекте недвижимости в отчёте следует, что в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, площадью 110,6 кв.м, современный стандартный ремонт, имеются все необходимые коммуникации, помещение в хорошем состоянии.

С 01.04.2016 по 23.07.2018 указанное нежилое помещение в арендное пользование не передавалось.

Также ответчик указывает и установлено судом в рамках ранее рассмотренного спора, что спорное помещение истец использует под Детскую студию «Город друзей», и согласно информации, содержащейся на интернет ресурсе по адресу gorod-druzei.ru и архивным фотографиям, размещенным на указанном адресе, ООО «Эльф Плюс» осуществляло свою деятельность в 2018, 2019 в помещении с чистовой отделкой.

В подтверждение доводов о том, что помещение было передано в аренду без подключения к системе электроснабжения истец представил ответ на адвокатский запрос. Из ответа ООО «Башкирэнерго» следует, что технологическое присоединение энергопринимающего устройства обществом с ограниченной ответственностью «ЭЛЬФ ПЛЮС» осуществлено 12.04.2019, что подтверждается актом об осуществлении технологического присоединения № 2401, оформленного между ООО «Домоуправление «Белореченский» (иной владелец объектов электросетевого хозяйства) и ООО «Эльф плюс», актом организации коммерческого учета электрической энергии от 12.04.2019, оформленного между вышеуказанными организациями.

Актом об осуществлении технологического присоединения № 19-10-24010-16-01 от 17.04.2019, оформленного между ООО «Башкирэнерго» и ООО «Эльф плюс» была подтверждена ранее отпущенная мощность ООО «Эльф плюс» в объеме 15 кВт.

Письмом от 26.06.2019 № 132/1-1811, адресованным директору ПО «УГЭС», общество с ограниченной ответственностью «Энергетическая сбытовая компания Башкортостана» уведомило о заключении договора энергоснабжения с обществом с ограниченной ответственностью «ЭЛЬФ ПЛЮС» с 12.04.2019. При этом в письме указано на то, что вносятся дополнения (изменения) в договор оказания услуг по передаче электрической энергии № 01110000000001 от 01.09.2018.

Таким образом, из содержания представленных писем следует, что на момент заключения договора аренды, помещение было подключено к системе электроснабжения. Истец лишь переоформил на себя договор электроснабжения.

В связи с чем довод истца о том, что помещение было ему передано в черновой отделке, без подключения к системе электроснабжения, суд находит не обоснованным и противоречащим материалам дела.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, передача истцу помещения в удовлетворительном состоянии, пригодном к использованию, а также то, что помещение было подключено к системе электроснабжения, установлено решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.06.2022 по делу № А07-25118/2020. 

При изложенных обстоятельствах основания для удовлетворения настоящего иска отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Эльф плюс»  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

 

Судья                                                                         Л.В. Салиева