Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-2903/2021

24 июня 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2021 года.Полный текст  постановления изготовлен 24 июня 2021 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Усенко Ж.А.

судей  Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

от министерства имущественных отношений Амурской области: ФИО2, представитель по доверенности от 28 декабря 2020 года.

от индивидуального предпринимателя ФИО3: ФИО4, 10 Августа 2020 года.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Министерства имущественных отношений Амурской области

на решение от  30.04.2021

по делу № А04-2756/2020

Арбитражного суда Амурской области

по иску  министерства имущественных отношений Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 304280426000017, ИНН 

<

***>)

о  взыскании 430 979руб. 48 коп.

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Амурской области (далее - истец, министерство) обратилось в   арбитражный суд с исковым  заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ответчик, предприниматель, ИП ФИО3) о взыскании задолженности по арендной плате по  договору аренды от 21.02.2019 № 19-06з за период с 29.01.2019 по 30.06.2019 в размере 360000 руб., пени за период с 16.10.2019 по 07.04.2020 в размере 70 979,48 руб.   Делу   присвоен номер А73-2756/2020.

Министерство имущественных отношений Амурской области обратилось в арбитражный суд с иском к ИП ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 27.01.2016 №16-15з в размере 96 256,32 руб., в том числе суммы основного долга - 81 920,27 руб. за период с 01.01.2019 по 28.01.2019, пени - 14 336,05 руб. за период с 16.10.2019 по 07.04.2020. Делу   присвоен номер А04- 2754/2020.

Определением суда от 06.07.2020 дело № А04-2756/2020 объединено с делом № А04- 2754/2020 в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен номер А04-2756/2020. 

В   ходе   рассмотрения  дела, ответчик, оспаривая   требование  о   взыскании  задолженности, представил   контррасчет арендной платы, согласно которому за использование пашни 75 га по договору №16-15з от 27.01.2016 подлежит к уплате задолженность по арендным платежам в размере 17 653,80 руб., пени за период с 16.10.2019 по 07.04.2020 в сумме 3 089,42 руб.; по договору №19-06з от 21.02.2019 подлежит к уплате задолженность по арендным платежам в размере 77 580,00 руб., пени за период с 16.10.2019 по 07.04.2020 в сумме 13 576,50 руб. 

Рассчитанная   ответчиком  задолженность   оплачена.

Решением суда  от 30.03.2021   в удовлетворении исковых   требований  отказано.

Не согласившись с решением суда, в Шестой арбитражный апелляционный суд в  обратилось  Министерство  с апелляционной   жалобой, в  которой просило отменить решение суда, принять новый судебный  акт  об удовлетворении иска. В  жалобе  приводит доводы  о том, что извещение   об аукционе  содержало условие о самостоятельном  осмотре  участником   аукциона   земельного участка, в ходе которого  ответчик  мог оценить  характеристики  участка, в акте  приема-передачи   земельного участка   отсутствуют замечания    по состоянию переданного участка,  арендатор после  истечения срока  действия  договора № 16-15з  выразил намерение  заключить новый договор  от 21.02.2019,  что исключает ответственность  арендатора  за недостатки  участка, которые были  известны   арендодателю (ст. 612 ГК РФ), суд не дал оценки  доводам   о недобросовестном поведении ответчика. Указал, что  экспертное   заключение   не содержит   выводов  о реальной невозможности  использования  земельного участка  под пашню  и сенокос  неотработанной  части участка. Полагает  ошибочным  вывод суда о  достаточности формального  заявления стороны  договора  о высоком  размере ставки    договорной  пени  без обоснования   и доказательств  явной   несоразмерности  неустойки   последствиям   нарушенного права.

ИП ФИО3 в  отзыве с  доводами   жалобы не согласился.

 В судебном   заседании  представитель Министерства  доводы  апелляционной  жалобы  поддержал.

Представитель ИП ФИО3 просил решение  суда  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на  нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Как следует из материалов  дела,  между Министерством (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.01.2016 №16-15з из земель сельхозназначения с кадастровым номером 28:23:021206:47. 

В соответствии пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности с кадастровым номером 28:23:021206:47 площадью 5350000 кв.м. 

Согласно пункту 1.3 договора участок обладает следующими характеристиками: пашня – 348 га, сенокос – 55 га, пастбище – 19 га.

 Пунктом 2.1. договора срок аренды участка установлен с 27.01.2016 по 28.01.2019. 

Размер арендной платы в соответствии с условиями договора аренды земельного участка в 2016 году составляет 996 790,00 руб. 

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды земельных участков (в новой редакции) арендная плата за земельные участки вносится арендатором за полугодия: 

- за 1-ое полугодие не позднее 15 октября текущего года; 

- за 2-ое полугодие не позднее 15 ноября текущего года. 

Согласно пункту 3.6 договора размер арендной платы пересматривается в одностороннем порядке без согласия с арендатором и без внесения изменений в договор. 

 За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

 21.02.2019 между Министерством (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №19-06з из земель сельхозназначения с кадастровым номером 28:23:021206:47.

 Пункты 1.1, 1.3, 3.2, 3.6, 5.2 договора №19-06з соответствуют указанным пунктам договора №16-15з. 

Пунктом 2.1. договора №19-06з срок аренды участка установлен с 29.01.2019 по 28.01.2068. 

03.07.2019 стороны заключили соглашение №19-20дсз о расторжении договора аренды от 21.02.2019 №19-06з, согласно которому с 01.07.2019 установлено расторжение договора аренды от 21.02.2019 № 19-06з земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Амурской области, в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:23:021206:47, площадью 5350000 кв.м; местоположение: Амурская область, Серышевский район; разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства. 

Предприниматель обязался в срок до 31.07.2019 оплатить арендную плату за период с 29.01.2019 по 30.06.2019 в размере 466 528,38 руб. 

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком (арендатором) своих обязательств по внесению арендных платежей Министерством  24.10.2019. 22.01.2020 в адрес ответчика были   направлены   предупреждения об уплате долга и пеней по договору от 21.02.2019 №19-06з. 

Неисполнение   предпринимателем    обязанности по  оплате   задолженности явилось основанием для   обращения Министерства  в суд с настоящим   иском.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Статья 310 ГК РФ предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства. 

В связи  с   оспариванием ответчиком     характеристик   земельного участка, переданного  ему по  договору   аренды, судом   была  назначена судебная экспертиза, производство которой   поручено   эксперту    -кадастровому инженеру  ООО «Геосфера»  ФИО5  На   разрешение   эксперту поставлены   следующие  вопросы:

1. Соответствует ли фактический состав земель участка с кадастровым номером 28:23:021206:47 экспликации земель, указанной в приложении к договорам аренды № 16-15з от 27.01.2016 и № 19-06з от 21.02.2019?

 2. Определить состав земель (характеристики) земельного участка с кадастровым № 28:23:021206:47, площадью 5 350 000 кв.м., расположенного в Серышевском районе Амурской области, в том числе фактическую площадь сельхозугодий (отдельно пашни, сенокоса и пастбищ), а также земель, занятых под лес, кустарник, болота, дороги и прочие). 

 По итогам исследования   эксперт  в  заключении №52 от 24.02.2021  пришел к следующим  выводам  -  фактический состав земельного участка с кадастровым номером 28:23:021206:47 экспликации земель, указанной в приложении к договорам аренды №16-15з от 27.01.2016 и №19-03з от 21.02.2019 не соответствует. Отвечая на вопрос об определении состава земель (характеристики) земельного участка с кадастровым номером 28:23:021206:47, площадью 5350000 кв.м., расположенного в Серышевском районе Амурской области, в том числе фактическую площадь сельхозугодий (отдельно пашни, сенокоса и пастбищ), а так же лес, кустарник, болота, дороги и прочее, эксперт указал следующее. При ответе на второй вопрос учтены результаты исследований по 1 вопросу. С помощью программы Google Earth Pro определены площади контуров частей земельного  участка. Путем математического подсчета площадей установлено, что древесно-кустарниковой растительностью занято 425 га от всей площади участка и 1 га - под дорогу. Общая площадь сельхозугодий подсчитана 109 га, из которых 99 га - под пашню, 10 га - под сенокосы. 

По  указанию суда, с учетом   заключения  экспертизы,   истцом   выполнен   расчет  арендной  платы  и пени,  согласно которому по договору №16-15з от 27.01.2016 подлежит к уплате задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2019 по 28.01.2019 в размере 17 554,30 руб., пени за период с 16.10.2019 по 07.04.2020 в сумме 3 072,00 руб.; по договору №19-06з от 21.02.2019 подлежит к уплате задолженность по арендным платежам за период с 29.01.2019 по 30.06.2019 в размере 95 921,72 руб., пени за период с 16.10.2019 по 07.04.2020 в сумме 16 786,30 руб.

  Ответчик произвел оплату задолженности по договорам аренды от 21.02.2019 №19-06з, от 27.01.2016 №16-15з с учетом выводов экспертизы и пени по двойной ключевой ставке по   состоянию на  22.03.2021. (в том числе  по договору №16-15з от 27.01.2016  пени за период с 16.10.2019 по 07.04.2020 в сумме 1 056,98 руб.; по договору №19-06з от 21.02.2019 пени за период с 16.10.2019 по 07.04.2020 в сумме 5 775,63 руб.).

В судебном заседании 29.03.2021 истец уточнил исковые требования, просил в связи с частичной оплатой ответчиком суммы задолженности взыскать с ИП ФИО3 в пользу министерства задолженность по арендной плате: по договору аренды от 21.02.2019 №19-06з в размере 455 612,67 руб., в том числе сумму основного долга в размере 264 078,28 руб. за период с 29.01.2019 по 30.06.2019, пени в размере 191 534,39 руб. за период с 16.10.2019 по 25.03.2021;  по договору аренды от 27.01.2016 №16-15з в размере 106 428,31 руб., в том числе сумму основного долга 64 365,97 руб. за период с 01.01.2019 по 28.01.2019, пени в размере 42 062,34 руб. за период с 16.10.2019 по 25.03.2021. 

Представитель ответчика представил доказательства оплаты пени с учетом ст. 333 ГК РФ по двойной ключевой ставке по состоянию на 22.03.2021. Ответчик представил расчет пени по договору №19-06з от 21.02.2019 на сумму 50 262,98 руб. и по договору №16-15з от 27.01.2016 на сумму 9 198,45 без применения ст. 333 ГК РФ с учетом выводов экспертизы по состоянию на 22.03.2021. 

Разрешая  спор и  отказывая в удовлетворении  иска, суд первой инстанции, с учетом   положений ст.ст.309,310, 611. 612, 614 ГК РФ,  ст.1,3,22 ЗК РФ,   анализа представленных   в дело   доказательств,   результатов   экспертизы, суд  пришел  к  выводу   о  невозможности  пользования    арендатором     всей площадью  переданного  по договору аренды земельного  участка.

При  этом, Министерство   в ходе   судебного  заседания (данные   доводы  аналогичны  доводам  апелляционной   жалобы)      заявило, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной собственности Амурской области, с кадастровым номером 28:23:021206:47, площадью 535 га был предоставлен ИП ФИО3 по результатам аукциона на право заключения договора аренды.    В свою  очередь,  информационное сообщение о проведении указанного аукциона содержало информацию о самостоятельном осуществлении претендентами осмотра земельного участка на местности.  Поскольку   ответчик  таким  правом не  воспользовался,  в акте приема-передачи  о наличии  замечаний   не указал,   на основании  п.2 статьи. 612 ГК РФ    истец, как   арендодатель, не  отвечает  за  недостатки    переданного  в аренду  земельного участка.

Указанные   доводы   истца не  могут быть приняты апелляционным   судом.  

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены ст. 612 ГК РФ. 

В этом случае  арендатор вправе совершить одно из предусмотренных п. 1 данной статьи действий, в частности, потребовать досрочного расторжения договора. 

Как  следует  из условий   заключенных договоров   аренды №19-06з, №16-15з   ответчику     передан  в  аренду    земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности с кадастровым номером 28:23:021206:47 площадью 5350000 кв.м. Участок обладает следующими характеристиками: пашня – 348 га, сенокос – 55 га, пастбище – 19 га.

Из представленного   предпринимателем    заключения кадастрового инженера,  площадь сельскохозяйственных угодий составляет на участке лишь 75 гектар, из 348 га указанных в договоре. Остальная площадь участка занята лесными насаждениями, кустарником и болотами. При этом  возраст деревьев и кустарников  превышает   10 лет,   что  свидетельствует  об их нахождении  в период заключения  договоров.   Заключением   эксперта,  признанным  судом  в качестве  надлежащего,  допустимого и относимого доказательства, признан факт   несоответствия   фактического  состава земельного участка с кадастровым номером 28:23:021206:47 экспликации земель, указанной в приложении к договорам аренды №16-15з от 27.01.2016 и №19-03з от 21.02.2019 . Отвечая на вопрос об определении состава земель (характеристики) земельного участка с кадастровым номером 28:23:021206:47, площадью 5350000 кв.м., расположенного в Серышевском районе Амурской области, в том числе фактическую площадь сельхозугодий (отдельно пашни, сенокоса и пастбищ), а так же лес, кустарник, болота, дороги и прочее, эксперт указал следующее. При ответе на второй вопрос учтены результаты исследований по 1 вопросу. С помощью программы Google Earth Pro определены площади контуров частей земельного участка. Путем математического подсчета площадей установлено, что древеснокустарниковой растительностью занято 425 га от всей площади участка и 1 га - под дорогу. Общая площадь сельхозугодий подсчитана 109 га, из которых 99 га - под пашню, 10 га - под сенокосы. 

При  этом   сторонами  заключение  экспертизы не   оспорено,   о проведении  дополнительной и повторной экспертизы   ходатайств не  заявлено.

 С учетом  изложенного,   суд пришел  к правомерному   выводу  о невозможности использования   предпринимателем  спорного участка в  указанной  им   площади   по целевому назначению в соответствии с условиями договора аренды.  При  этом доказательств того, что   зарастание    участка  многолетними     кустарниками, его   переувлажнение      допущены  по вине  предпринимателя, в дело не  представлено.

Судом отклонены доводы истца о возможности использования спорного участка путем его освоения, поскольку истцом не доказано, что зарастание многолетними кустарниковыми растениями, переувлажнение земельного участка были допущены по вине ответчика.

По смыслу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования имуществом в соответствии с его назначением.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Приведенная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

Согласно представленному расчету, исходя из пригодной к использованию площади земельного участка (110 га, включая площадь дороги), установленной экспертным заключением, а также с учетом оплаты указанной задолженности в процессе рассмотрения дела, задолженность по арендной плате по состоянию на 22.03.2021 у предпринимателя отсутствует. В связи с изложенным в удовлетворении указанной части уточненных исковых требований следует отказать. 

При  рассмотрении  требований истца о  взыскании  неустойки за нарушение сроков уплаты арендной платы по договору аренды от 21.02.2019 №19-06з в размере 191 534,39 руб. за период с 16.10.2019 по 25.03.2021; по договору аренды от 27.01.2016 №16-15з в размере 42 062,34 руб. за период с 16.10.2019 по 25.03.2021, суд  пришел к выводу об  оплате   ответчиком  22.03.2021  основного долга, что свидетельствует о неправомерности  расчета неустойки  по состоянию на  25.03.2021.

Кроме этого, судом  правомерно  при рассмотрении спора    рассмотрено  фактически   заявленное  ответчиком   ходатайство  о снижении неустойки.  При  этом, несмотря  на  отсутствие    оформленного в  отдельном    порядке   такого  ходатайства, ответчиком   в   представленном  контррасчете формально   заявлено   о несогласии  с   размером  начисленной   неустойки.   Законодатель не   обязывает     заявителя    подавать письменное  заявление   о снижении  размера  неустойки.   Принимая во внимание  положения  ст.ст. 329, 330, 333 ГК РФ, правовую    позицию, изложенную   в  п.п. 73,75, 77   Пленума  Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» суд, исходя из принципа соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства, на основании статьи 333 ГК РФ признал  соразмерной последствиям нарушенного обязательства неустойку исходя из двукратной учетной ставки Банка России.

С  учетом   ее оплаты     требования  истца оставлены  в  данной  части без удовлетворения.

Каких-либо обстоятельств, которые могли бы повлиять на правовую оценку спорных правоотношений и результат разрешения исковых требований, в апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, поскольку оно принято исходя из фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя, отклоненным по изложенным выше мотивам, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской  области  от 30.03.2021 по делу  А04-2756/2020  оставить   без изменения,  апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ж.А. Усенко

Судьи

В.Г. Дроздова

И.В. Иноземцев