1363/2023-162546(2) 

 

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-99091/2019

20 октября 2023 года

г. Санкт-Петербург

/сд.3  Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2023 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2023 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Серебровой А.Ю. судей Морозовой Н.А., Юркова И.В. при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1 при участии: 

от ФИО2 – представитель ФИО3 и представитель ФИО4 (по  доверенности от 05.08.2023),  

от конкурсного управляющего должника – представитель ФИО5 (по  доверенности от 02.08.2023).  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  (регистрационный номер 13АП-21765/2023) ФИО2 на  определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 05.06.2023 по делу № А56-99091/2019/сд.3 (судья Буткевич Л.Ю.), принятое по  заявлению общества с ограниченной ответственностью «СК «Навис» в лице  конкурсного управляющего ФИО6 (правопреемник –  индивидуальный предприниматель ФИО7) об оспаривании  сделки должника по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с  ограниченной ответственностью «Развитие»  

ответчик: ФИО2 

об удовлетворении заявления,  

установил:

определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области (далее – арбитражный суд, суд первой инстанции) от 25.10.2019 принято к  производству заявление общества с ограниченной ответственностью «Арбитражная  коллегия» (далее – ООО «Арбитражная коллегия») о признании общества с  ограниченной ответственностью «Развитие» (далее – должник, ООО «Развитие»)  несостоятельным (банкротом).  

Определением арбитражного суда от 03.12.2019 заявление ООО  «Арбитражная коллегия» о признании ООО «Развитие» несостоятельным  (банкротом) признано обоснованным, в отношении должника введена процедура  наблюдения, временным управляющим утвержден Федичев Вадим Петрович.  

Решением арбитражного суда от 20.07.2020 должник признан  несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство,  исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на  ФИО8  

Определением арбитражного суда от 30.09.2020 конкурсным управляющим  ООО «Развитие» утвержден ФИО8  

Определением арбитражного суда от 17.05.2021 ФИО8 освобожден от  исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Развитие».  

Определением арбитражного суда от 03.08.2021 конкурсным управляющим  ООО «Развитие» утвержден ФИО9.  

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Развитие» от  кредитора должника – общества с ограниченной ответственностью «СК «Навис»  (далее – ООО «СК «Навис») в лице его конкурсного управляющего ФИО6 в арбитражный суд 05.08.2021 и 10.09.2021 поступили  заявления об оспаривании сделок должника, оформленных договором купли-продажи недвижимого имущества от 12.12.2017 № КП-32-34/703-705, на основании  которого в пользу ФИО2 (далее – ответчик)  произведено отчуждение следующих объектов недвижимости: земельных участков  площадью 1333 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0957005:703, площадью 1333  кв.м. с кадастровым номером 47:07:0957005:704, площадью 1319 кв.м. с  кадастровым номером 47:07:0957005:705, расположенных по адресу: Ленинградская  область, Всеволожский район, Щегловская волость, массив «Центральное  отделение 1», индивидуального жилого дома площадью 728 кв.м. с кадастровым  номером 47:07:0957005:992 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский  район, с/п Щегловское, 

<

...>.  

Определением от 17.11.2021 арбитражный суд объединил обособленные  споры №№ А56-99091/2019/сд.3 и А56-99091/2019/сд.5 в одно производство с  присвоением объединенному обособленному спору № А56-99091/2019/сд.3.  

В соответствии с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), конкурсный  управляющий ООО «СК «Навис» ФИО6 просит арбитражный суд:  

1. Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого  имущества от 12.12.2017 № КП-32-34/703-705 (записи о регистрации от 13.02.2018   № 47:07:0957005:704-47/012/2018-2, № 47:07:0957005:703-47/012/2018-2, №  47:07:0957005:705-47/012/2018-2) между ООО «Развитие» и ФИО2;  

2. Прекратить право собственности ФИО2 на следующие объекты  недвижимости:  

- земельный участок площадью 1333 кв.м. с кадастровым номером  47:07:0957005:703, расположенный по адресу: Ленинградская область,  Всеволожский район, Щегловская волость, массив «Центральное отделение 1»;  

- земельный участок площадью 1333 кв.м. с кадастровым номером  47:07:0957005:704, расположенный по адресу: Ленинградская область,  Всеволожский район, Щегловская волость, массив «Центральное отделение 1»;  

- земельный участок площадью 1319 кв.м. с кадастровым номером  47:07:0957005:705, расположенный по адресу: Ленинградская область,  Всеволожский район, Щегловская волость, массив «Центральное отделение 1»;  

- индивидуальный жилой дом площадью 728 кв.м. с кадастровым номером  47:07:0957005:992, расположенный по адресу: Ленинградская область,  Всеволожский район, с/п Щегловское, п. Щеглове, ул. Вязов, д. 10.  

3. Зарегистрировать право собственности ООО «Развитие» на  вышеперечисленные объекты недвижимости.  

Определением арбитражного суда от 04.08.2022 удовлетворено ходатайство  конкурсного управляющего ООО «СК «Навис» ФИО6 о назначении судебной  экспертизы по определению рыночной стоимости вышеуказанных объектов  недвижимого имущества, производство по обособленному спору № А5699091/2019/сд.3 об оспаривании сделки должника по делу о банкротстве  ООО «Развитие» приостановлено до получения экспертного заключения.  

Определением арбитражного суда от 20.09.2022 произведено  процессуальное правопреемство на стороне кредитора: ООО «СК «Навис»  заменено на индивидуального предпринимателя ФИО7  

Определением арбитражного суда от 23.09.2022 ФИО9 освобожден от  исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Развитие», конкурсным  управляющим ООО «Развитие» утвержден ФИО10.  

В материалы настоящего обособленного спора 22.11.2022 от ООО «ЛЭС  «ЛЕНЭКСП» (сопроводительное письмо от 22.11.2022 № 7644) поступило  заключение эксперта ФИО11 № 1290а-ОН/2022 от 18.11.2022.  

Протокольным определением арбитражного суда от 15.02.2023 производство  по обособленному спору № А56-99091/2019/сд.3 возобновлено.  

Определением арбитражного суда от 05.06.2023 заявление конкурсного  управляющего ООО «СК «Навис» ФИО12 удовлетворено: признан  недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.12.2017   № КП-32-34/703-705, заключенный между ООО «Развитие» и ФИО2;  применены последствия недействительности сделки в виде прекращения права  собственности ФИО2 на земельный участок общей площадью 1333 кв.м. с  кадастровым номером 47:07:0957005:703, расположенный по адресу: Ленинградская  обл., Всеволожский район, Щегловская волость, массив «Центральное отделение  1», земельный участок общей площадью 1333 кв.м. с кадастровым номером  47:07:0957005:704, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский  район. Щегловская волость, массив «Центральное отделение 1», земельный  участок общей площадью 1319 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0957005:705,  расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район. Щегловская  волость, массив «Центральное отделение 1», индивидуальный жилой дом общей  площадью 728 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0957005:992, расположенный по  адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, с/п Щегловское, 

<

...>, восстановления права собственности ООО «Развитие» на  вышеперечисленные объекты недвижимости.  

Не согласившись с указанным определением суда первой инстанции,  ответчик ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит  обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт об  отказе в удовлетворении заявленных требований.  

Податель жалобы указывает, что судом первой инстанции неправильно  применена норма статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ) к договору купли-продажи спорных земельных участков от 11.08.2015,  который ошибочно квалифицирован судом первой инстанции как предварительный  договор, хотя таковым по своей правовой природе не является.  

По мнению апеллянта, последствия недействительности спорной сделки  применены судом первой инстанции за пределами срока, установленного пунктом 2  

статьи 61.2 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О  несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).  

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ФИО2  ссылается на предварительный договор купли-продажи земельных участков от  11.08.2015, во исполнение которого платежным поручением от 12.08.2015 № 918020  внесена плата за земельные участки в размере 6 000 000,00 руб., что  подтверждается также актом сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2015 по  23.11.2017 между ООО «Развитие» и ФИО2  

В этой связи податель жалобы полагает, что вышеуказанный договор от  11.08.2015, содержащий условие об оплате будущего имущества до заключения  основного договора, является не предварительным, а основным договором,  влекущим возникновение 11.08.2015 между должником и ответчиком  правоотношений купли-продажи в отношении спорного имущества.  

Также апеллянт выражает несогласие с выводом суда первой инстанции об  осведомленности ответчика о финансовых трудностях должника и наличии у него  признаков неплатежеспособности на момент приобретения спорных земельных  участков. Не оспаривая факт исполнения обязанностей директора по строительству  ООО «СК «Навис» в период с 14.03.2016 по 14.02.2019, ФИО2 также  ссылается на предварительный договор купли-продажи, заключенный 11.08.2015, то  есть за 7 месяцев до заключения трудового договора с ООО «СК «Навис».  

В дополнении к апелляционной жалобе ответчик ФИО2 указывает, что  правовое значения для разрешения настоящего обособленного спора имеет дата  совершения сделки – 11.08.2015, а не дата государственной регистрации перехода  права собственности на спорные земельные участки (13.02.2018).  

Кроме того, по мнению подателя жалобы, ООО «СК «Навис» не доказано  наличие на спорных земельных участках индивидуального жилого дома на момент  заключения предварительного договора купли-продажи от 11.08.2015, равно как и  факт постройки дома за счет средств ООО «СК «Навис». При этом апеллянт  ссылается на представленные им в материалы дела доказательства собственных  затрат на постройку спорного дома.  

Выражая несогласие с примененными последствиями недействительности  оспариваемого договора купли-продажи от 12.12.2017, податель жалобы указывает,  что требование о прекращении права собственности ФИО2 и регистрации  права собственности ООО «Развитие» на индивидуальный жилой дом с  кадастровым номером 47:07:0957005:992 противоречит нормам права, так как  указанный жилой дом не является предметом ни одного из двух договоров:  предварительного договора от 11.08.2015 либо договора купли-продажи от  12.12.2017.  

В Тринадцатый арбитражный апелляционный суд от конкурсного  управляющего ООО «Развитие» Когана Р.И. поступила правовая позиция с  возражениями против удовлетворения апелляционной жалобы.  

В судебном заседании Тринадцатого арбитражного апелляционного суда  представители ответчика ФИО2 поддержали доводы апелляционной жалобы.  

Представитель конкурсного управляющего ООО «Развитие» возражал против  удовлетворения апелляционной жалобы.  

В приобщении к материалам дела правовой позиции конкурсного  управляющего ООО «Развитие» судом апелляционной инстанции отказано на  основании части 5 статьи 159 АПК РФ, поскольку указанный документ представлен с  нарушением требований части 2 статьи 262, части 3 статьи 65 АПК РФ, так как  заблаговременно надлежащим образом не раскрыт перед лицами, участвующими в  

споре. В связи с тем, что вышеуказанный документ направлен в электронном виде,  он не подлежит возврату представившем его лицу на бумажном носителе.  

Проверив в порядке статей 266 - 272 АПК РФ законность и обоснованность  определения суда первой инстанции, правильность применения судом первой  инстанции норм материального и процессуального права, исследовав и оценив  материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд  апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.  

Исходя из системного толкования статьи 223 АПК РФ и статьи 32 Закона о  банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются  арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями,  установленными федеральными законами, регулирующими вопросы  несостоятельности (банкротства).  

Согласно статье 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником  или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в  соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе  о банкротстве.  

Нормы, содержащиеся в статьях 61.1-61.9 главы III.1 Закона о банкротстве,  содержат специальные основания для признания недействительными  подозрительных сделок должника.  

Из разъяснений, данных в пункте 1 постановления Пленума от 23.12.2010 №  63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.I Федерального  закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Постановление № 63),  следует, что в силу пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве к сделкам, которые  могут оспариваться по правилам главы III.1 Закона о банкротстве, относятся  действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих  в соответствии с гражданским законодательством, в том числе действия,  являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств или иные действия,  направленные на прекращение обязательств.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.9 Закона о банкротстве заявление об  оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд наряду с  лицами, указанными в пункте 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве, конкурсным  кредитором или уполномоченным органом, если размер кредиторской  задолженности перед ним, включенной в реестр требований кредиторов, составляет  более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной  в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в  отношении которого сделка оспаривается, и его аффилированных лиц.  

Поскольку ООО «СК «Навис» (а в настоящее время его правопреемник – индивидуальный предприниматель ФИО7) является единственным  кредитором ООО «Развитие», суд первой инстанции обоснованно указал, что ООО  «СК «Навис» наделен правом на подачу заявления о признании сделки должника  недействительной по специальным основаниям, предусмотренным нормами главы  III.I Закона о банкротстве.  

Согласно пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная в  целях причинения вреда имущественным правам кредиторов может быть признана  арбитражным судом недействительной, если такая сделка совершена в течение  трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после  принятия указанного заявления и в результате ее был причине вред  имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об  указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).  

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается,  если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения  

сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности  имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении  заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в  имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из  состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из  следующих условий:  

- стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких  взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или)  обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости  активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов  балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской  отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных  сделки или сделок;  

- должник изменил свое место жительства или место нахождения без  уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее  совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил  правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной  отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено  законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего  исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской  отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;  

- после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал  осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать  указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.  

В пункте 5 Постановления № 63 разъяснено, что для признания сделки  недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку  лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:  

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам  кредиторов;  

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным  правам кредиторов;  

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели  должника к моменту совершения сделки.  

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд  отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.  

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в  виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним  понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или)  увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные  последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий,  приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности  кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам  должника за счет этого имущества.  

В силу положений, содержащихся в абзацах втором - пятом пункта 2 статьи  61.2 Закона о банкротстве, цель причинения вреда имущественным правам  кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия:  

а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку  неплатежеспособности или недостаточности имущества;  

б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацам  вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

При определении наличия признаков неплатежеспособности или  недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного  в абзацах третьем и тридцать четвертым статьи 2 Закона о банкротстве.  

По условиям договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.12.2017   № КП-32-34/703-705 (далее – Договор от 12.12.2017), заключенного между ООО  «Развитие» (продавец) и ФИО2 (покупатель), продавец обязался передать  в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с  условиями Договора от 12.12.2017 следующее недвижимое имущество: земельный  участок общей площадью 1333 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0957005:703,  расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район,  Щегловская волость, массив «Центральное отделение 1», земельный участок  общей площадью 1333 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0957005:704,  расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район,  Щегловская волость, массив «Центральное отделение 1», земельный участок  общей площадью 1319 кв.м. с кадастровым номером 47:07;0957005;705,  расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район.  Щегловская волость, массив «Центральное отделение 1» (далее – Земельные  участки).  

Пунктом 2.1 Договора от 12.12.2017 определено, что общая стоимость  приобретаемых покупателем Земельных участков составляет 2 250 000,00 руб. (по  750 000,00 руб. каждый).  

В пункте 2.2 Договора от 12.12.2017 указано, что на момент его подписания  стоимость Земельных участков в названной сумме оплачена покупателем в полном  объеме.  

Согласно представленным в материалы дела выпискам из Единого  государственного реестра недвижимости переход права собственности на спорные  Земельные участки к ФИО2 зарегистрирован 13.02.2018 (регистрационные  записи № № 47:07:0957005:703-47/012/2018-2, 47:07:0957005:704-47/012/2018-2,  47:07:0957005:705-47/012/2018-2).  

В обоснование заявленных требований ООО «СК «Навис» ссылается на  наличие предусмотренной пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве совокупности  условий для признания Договора от 12.12.2017 недействительной сделкой.  

Кроме того, заявитель указывает на наличие на спорных Земельных участках  индивидуального жилого дома общей площадью 728 кв.м. с кадастровым номером  47:07:0957005:992, расположенного по адресу: Ленинградская область,  Всеволожский район, с/п Щегловское, 

<

...>, право  собственности на который зарегистрировано за ответчиком ФИО2  29.03.2018 (запись о регистрации № 47:07:0957005:992-47/012/2018-1), то есть  спустя полтора месяца после государственной регистрации перехода права на  спорные Земельные участки.  

Датой принятия заявления о признании должника банкротом считается дата  вынесения определения об этом; датой возбуждения дела о банкротстве является  дата принятия судом первого заявления независимо от того, какое заявление  впоследствии будет признано обоснованным (пункт 1 Постановления Пленума  Высшего Арбитражного кодекса Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О  текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», абзац  третий пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных  с рассмотрением дел о банкротстве»).  

Заявление о признании должника несостоятельным (банкротом) принято  арбитражным судом к производству 25.10.2019.  

В соответствии с правовой позицией, изложенной Верховным Судом  Российской Федерации в определении от 09.07.2018 № 307-ЭС18-1843 по делу   № А56-31805/2016, конечной целью конкурсного оспаривания подозрительных  сделок является ликвидация последствий недобросовестного вывода активов перед  банкротством. Следовательно, необходимо принимать во внимание не дату  подписания сторонами соглашения, по которому они обязались осуществить  передачу имущества, а саму дату фактического вывода активов, то есть исполнения  сделки путем отчуждения имущества (статья 61.1 Закона о банкротстве).  Конструкция купли-продажи недвижимости по российскому праву предполагает, что  перенос титула собственника производится в момент государственной регистрации.  Поэтому для соотнесения даты совершения сделки, переход права на основании  которой (или которая) подлежит государственной регистрации, с периодом  подозрительности учету подлежит дата такой регистрации.  

Аналогичная позиция изложена также в определении Верховного Суда  Российской Федерации от 17.10.2016 № 307-ЭС15-17721 (4).  

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что спорный Договор  от 12.12.2017, на основании которого в Единый государственный реестр  недвижимости 13.02.2018 внесены записи о переходе к ответчику права  собственности на Земельные участки, подпадает под период подозрительности,  установленный пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

Как указано выше, при оспаривании сделки по пункту 2 статьи 61.2 Закона о  банкротстве необходимо доказать наличие у должника признаков  неплатежеспособности на момент совершения сделки, наличие цели и фактическое  причинение вреда имущественным правам кредиторов, информированность другой  стороны сделки об указанных обстоятельствах.  

На дату совершения оспариваемой сделки у должника имелись  непогашенные денежные обязательства перед ООО «СК «Навис» на общую сумму  58 724 357,00 руб., которые образовались в период с 01.02.2016 по 21.08.2018, что  подтверждается определением арбитражного суда от 24.03.2021 по обособленному  спору № А56-99091/2019/тр.6, вынесенным в рамках дела о банкротстве ООО  «Развитие», и определением арбитражного суда от 12.10.2020 по обособленному  спору № А56-117381/2018/сд.16, вынесенным в рамках дела о банкротстве ООО  «СК «Навис».  

В пункте 7 Постановления № 63 разъяснено, что в силу абзаца первого пункта  2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторонам сделки  знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам  кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 Закона о  банкротстве) либо если она знала или должна знать об ущемлении интересов  кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности  имущества должника.  

При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать об  указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько она могла,  действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота  осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона о банкротстве  заинтересованными лицами по отношению к должнику признаются: лицо, которое в  соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите  конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) входит в одну группу лиц с  должником; лицо, которое является аффилированным лицом должника.  

Согласно пункту 2 статьи 19 Закона о банкротстве заинтересованными  лицами по отношению к должнику - юридическому лицу признаются руководитель  

должника, а также лица, входящие в совет директоров (наблюдательный совет),  коллегиальный исполнительный орган или иной орган управления должника,  главный бухгалтер (бухгалтер) должника, в том числе указанные лица,  освобожденные от своих обязанностей в течение года до момента возбуждения  производства по делу о банкротстве или до даты назначения временной  администрации финансовой организации (в зависимости от того, какая дата  наступила ранее), либо лицо, имеющее или имевшее в течение указанного периода  возможность определять действия должника;  

В силу части 1 статьи 9 Закона о защите конкуренции группой лиц признается  совокупность физических лиц и (или) юридических лиц, соответствующих  следующим признакам: хозяйственное общество (товарищество, хозяйственное  партнерство) и физическое лицо или юридическое лицо, если такое физическое  лицо или такое юридическое лицо имеет в силу своего участия в этом  хозяйственном обществе (товариществе, хозяйственном партнерстве) либо в  соответствии с полномочиями, полученными, в том числе на основании письменного  соглашения, от других лиц, более чем пятьдесят процентов общего количества  голосов, приходящихся на голосующие акции (доли) в уставном (складочном)  капитале этого хозяйственного общества (товарищества, хозяйственного  партнерства); лица, каждое из которых по какому-либо из указанных в пунктах 1 - 7  настоящей части признаку входит в группу с одним и тем же лицом, а также другие  лица, входящие с любым из таких лиц в группу по какому-либо из указанных в  пунктах 1 - 7 настоящей части признаку.  

ФИО2 являлся директором по строительству ООО «СК «Навис» в  период с 14.03.2016 по 14.02.2019, что подтверждается представленными в  материалы дела копиями приказа об увольнении от 14.02.2019 № 2 и личной  карточки работника ФИО2  

Вступившим в законную силу определением арбитражного суда от 12.10.2020  по обособленному спору № А56-117381/2018/сд.16 установлено вхождение в одну  группу лиц ООО «Развитие» и ООО «СК «Навис» по смыслу Федерального закона от  26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».  

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том,  что на ответчика в силу его должностного положения в ООО «СК «Навис»  применительно к положениям статьи 19 Закона о банкротстве распространяется  презумпция его осведомленности о наличии у должника финансовых трудностей к  моменту совершения спорной сделки.  

В силу положений, содержащихся в абзаце тридцать втором статьи 2 Закона о  банкротстве, в результате совершение спорной сделки по отчуждению имущества  должника имущественным правам его кредиторов причинен вред, обусловленный  утратой возможности получить удовлетворение их требований по обязательствам  должника за счет данного имущества.  

В целях определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимого  имущества по ходатайству ООО «СК «Навис» была проведена судебная экспертиза,  по результатам которой сделан вывод о том, что рыночная стоимость объектов  недвижимости по оспариваемой сделке на дату регистрации перехода права  собственности (13.02.2018), составляла 2 240 000,00 руб. за земельные участки с  кадастровыми номерами 47:07:0957005:703 и 47:07:0957005:704, 2 230 000,00 руб.  за земельный участок с кадастровым номером 47:07:0957005:705, 23 370 000,00 руб.  за индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 47:07:0957005:992.  

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика,  составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным законом,  

признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а  итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в  данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с  объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено  или в судебном порядке не установлено иное.  

Достоверность сведений, содержащихся в указанном отчете, в установленном  порядке не опровергнута.  

Согласно позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по  экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.09.2018 № 308-ЭС18-6318 по  делу № А32-45671/2015, о недобросовестности приобретателя может  свидетельствовать не только заинтересованность, но приобретение имущества по  многократно заниженной цене.  

В соответствии с позицией, содержащейся в определении Судебной коллегии  по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2020   № 305-ЭС20-4693(1,2,3) по делу № А40-157934/2015, любой разумный участник  гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми  правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания  возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него,  правомочия продавца на отчуждение имущества, реальную стоимость имущества,  наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество.  

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 28.06.11 № 913/11 по делу № А27-4849/2010 сформулирована  правовая позицией, согласно которой существенным является расхождение  стоимости объекта с его рыночной стоимостью в размере 30% и более.  

В пункте 2.1 Договора от 12.12.2017 общая стоимость приобретаемых  покупателем Земельных участков определена в размере 2 250 000,00 руб. (по  750 000,00 руб. каждый).  

Таким образом, в рассматриваемом случае отклонение цены спорной сделки  от рыночной стоимости, установленной экспертом в заключении от 18.11.2022 №  1290а-ОН/2022, составляет 66,37% (без учета стоимости не указанного в Договоре  от 12.12.2017 индивидуального жилого дома), то есть является существенным и  свидетельствует о намерении сторон сделки причинить вред кредиторам должника.  

В связи с изложенными обстоятельствами суд первой инстанции пришел к  обоснованному выводу о доказанности условий, необходимых для признания  оспариваемого Договора недействительной сделкой по пункту 2 статьи 61.2 Закона  о банкротстве.  

Учитывая наличие у должника признаков неплатежеспособности на момент  заключения Договора от 12.12.2017, аффилированность сторон спорного договора  на указанную дату и реализацию спорных объектов недвижимого имущества без  равноценного встречного предоставления, суд первой инстанции также пришел к  выводу о недействительности (ничтожности) спорной сделки на основании статей  10, 168 ГК РФ.  

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских  прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход  закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное  осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).  

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая  требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не  устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных  последствий нарушения.  

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона  или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо  права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не  следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия  нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части  первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление №  25) разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный  пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка  может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).  

При решении вопроса о наличии в поведении того или иного лица признаков  злоупотребления правом суд должен установить, в чем заключалась  недобросовестность его поведения при заключении оспариваемого договора, имела  ли место направленность поведения лица на причинение вреда другим участникам  гражданского оборота, их правам и законным интересам, учитывая и то, каким при  этом являлось поведение и другой стороны заключенного договора.  

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 1 Постановления № 25, оценивая действия  сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения,  ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и  законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении  необходимой информации.  

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками  гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок  необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с  позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и  законных интересов иных граждан и юридических лиц.  

При этом для признания факта злоупотребления правом при заключении  сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их  сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам.  Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором  не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.  

В силу абзаца 32 статьи 2 Закона о банкротстве под вредом, причиненным  имущественным правам кредиторов (о намерении причинения которого необходимо  доказать в соответствии со статьей 10 ГК РФ), понимается уменьшение стоимости  или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных  требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок  или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или  частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих  требований по обязательствам должника за счет его имущества.  

По общему правилу сделка, совершенная исключительно с намерением  причинить вред другому лицу, является злоупотреблением правом и  квалифицируется как недействительная по статьям 10 и 168 ГК РФ. В равной  степени такая квалификация недобросовестного поведения применима и к  нарушениям, допущенным должником-банкротом в отношении своих кредиторов, в  частности к сделкам по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества  должника третьим лицам, направленным на уменьшение конкурсной массы.  

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием  сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О  несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что исходя из недопустимости  

злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости  защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию  арбитражного управляющего или кредитора может быть признана  недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве  сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов  кредиторов.  

Согласно правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.11.2010 № 6526/10 по  делу № А46-4670/2009, заключение направленной на нарушение прав и законных  интересов кредиторов сделки, имеющей целью, в частности, уменьшение активов  должника и его конкурсной массы путем отчуждения объекта имущества третьим  лицам, является злоупотреблением гражданскими правами.  

Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине  злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами,  имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и  подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения  сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего  вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих  пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие  или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав  и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у  сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки  создает или создаст в будущем препятствия (определение Верховного Суда  Российской Федерации от 01.12.2015 № 4-КГ15-54).  

Таким образом, для данного поведения характерны намерения причинить  вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное  заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.  

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи Земельного кодекса Российской  Федерации (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства  является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними  объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками  объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев,  установленных федеральными законами.  

Как обоснованно указал суд первой инстанции, о злоупотреблении сторонами  Договора от 12.12.2017 правом также свидетельствует факт отсутствия в договоре  сведений о наличии на одном из передаваемых в собственность ответчика  Земельных участков индивидуального жилого дома, судьба которого следует судьбе  оспариваемого земельного участка в силу закрепленного в подпункте 5 пункта 1  статьи 1 ЗК РФ принципа.  

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного  участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они  принадлежат одному лицу.  

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О  некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»  (далее – Постановление № 11), отчуждение здания, строения, сооружения,  находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением  указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение  земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в  случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.  

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания,  строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение  земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если  земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве  собственности одному лицу, являются ничтожными.  

По Договору от 12.12.2017 ответчик ФИО2 получил в собственность  Земельные участки с расположенным на одном из них индивидуальным жилым  домом, который исходя из положений статьи 35 К РФ и изложенных в пункте 11  Постановления № 11 разъяснений, подлежал отчуждению вместе с земельным  участком, однако не являлся предметом указанного договора.  

Факт реализации Земельных участков с незарегистрированным на дату  совершения оспариваемой сделки возведенным объектом недвижимости -  индивидуальным жилым домом не влияет на возможность применения правовых  последствий признания такой сделки недействительной, а лишь подтверждает  наличия в действиях сторон злоупотребления правом (статьи 10, 168 ГК РФ).  

Доводы ответчика ФИО2 о необходимости квалификации заключенного  11.08.2015 между ним и должником предварительного договора в качестве  основного договора купли-продажи Земельных участков с условием о  предварительной оплате, в связи с чем оспариваемая сделка совершена за  пределами трехлетнего периода подозрительности, получили надлежащую оценку  со стороны суда первой инстанции и обоснованно им отклонены как  несостоятельные.  

Так, в соответствии с предварительным договором купли-продажи земельного  участка от 11.08.2015 (далее – Договор от 11.08.2015), заключенным между ООО  «Развитие» (продавец) и ФИО2 (покупатель), его стороны договорились о  заключении в будущем, не позднее 31.12.2015, основного договора купли-продажи  трех земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0957005:703,  47:07:0957005:704 и 47:07:0957005:705 (далее – Земельные участки).  

По условиям Договора от 11.08.2015 должник принял на себя обязательство  до заключения основного договора купли-продажи оформить право собственности  на Земельные участки на свое имя для последующей передачи прав покупателю  (пункт 2.1.1), изменить назначение использования Земельных участков путем  перевода из разрешенного использования «для дачного хозяйства (ДНП)» в  разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство» (пункт  2.1.8), а также гарантировал покупателю, что до заключения основного договора  купли-продажи земельные участки будут иметь на границе земельных участков  точки технологического присоединения к инженерным сетям и коммуникациям для  снабжения энергоресурсами в согласованных объемах (пункт 1.6.).  

Пунктом 3.2 Договора от 11.08.2015 установлена обязанность покупателя  оплатить продавцу сумму в размере 50 процентов от общей стоимости Земельных  участков в течение 5 банковских дней с даты подписания предварительного  договора в качестве авансового платежа в счет осуществления частичного расчета  за земельные участки.  

Указанная сумма согласно пункту 3.5 Договора от 11.08.2015 засчитывается в  счет оплаты по основному договору купли-продажи.  

Во исполнение условий пункта 3.2 Договора от 11.08.2015 ответчик  перечислил на расчетный счет должника денежные средства в размере 6 000 000.00  руб., что подтверждается платежным поручением от 12.08.2015 № 918028 и  подписанным между должником и ответчиком актом сверки расчетов за период с  01.01.2015 по 23.11.2017.  

Вопреки доводам апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не  усматривает оснований для квалификации Договора от 11.08.2015 в качестве  основного договора, в связи с чем отклоняет довод о возникновении  правоотношений купли-продажи спорных Земельных участков между должником и  ответчиком с момента заключения Договора от 11.08.2015 в связи со следующим.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица  свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не  допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор  предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым  обязательством.  

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или  нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и  обязанностей.  

Согласно пунктам 1, 3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору  стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,  выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,  предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен  содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного  договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть  достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.  

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются  заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не  определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента  заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).  

Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая  предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора,  применяются положения пункта 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к  заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с  момента неисполнения обязательства по заключению договора.  

На основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные  предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который  стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из  сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.  Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в  совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного  договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в  связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения  кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по  заключению основного договора.  

По смыслу пункта 5 названной статьи, пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если  сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения  основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о  понуждении заключить договор.  

В пункте 8 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской  Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,  возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или  приобретена в будущем» разъяснено, что если сторонами заключен договор,  поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются  заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже  недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем,  но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя  

имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого  имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как  договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной  оплате.  

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 23  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №  49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса  Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами  заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с  которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им  условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или  приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает  обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить  цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует  квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.  

По смыслу статьи 429 ГК РФ, заключение предварительного договора  обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить  основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении.  

Для признания предварительного договора заключенным достаточно  установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить.  

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом  принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и  выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности  устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в  целом.  

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона  (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне  (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него  определенную денежную сумму (цену).  

Таким образом, при заключении договора купли-продажи целью сторон  является передача собственного имущества за соразмерное встречное  представление.  

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам  статьи 71 АПК РФ и истолковав условия Договора от 11.08.2015 на предмет его  квалификации применительно к статьям 429, 454 ГК РФ, суд первой инстанции  пришел к выводу, с которым соглашается апелляционная коллегия, что Договор от  11.08.2015 по своей правовой природе не является основным договором купли-продажи оспариваемых Земельных участков с условием о предварительной оплате.  

Предметом Договора от 11.08.2015 является не переход права на имущество,  а заключение в будущем основного договора при наличии определенных условий,  указанных в Договоре от 11.08.2015.  

Между тем, в данном случае после наступления установленного пунктом 1.5  Договора от 11.08.2015 срока для заключения основного договора купли-продажи  (31.12.2015) ни одна из сторон Договора от 11.08.2015 не предприняла никаких  действий по исполнению намерений заключить основной договор или по  понуждению уклоняющейся стороны к его заключению, в связи с чем применительно  к положениям пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства сторон по  предварительному договору прекратились.  

После прекращения действия Договора от 11.08.2015 стороны одномоментно  заключили следующие дополнительные соглашения к нему: дополнительное  соглашение от 12.12.2017 № 1, в котором перечень отчуждаемых Земельных  

участков дополнен земельным участком с кадастровым номером 47:07:0957005:694,  сделка по отчуждению которого в пользу Лазаревой Марии Витальевны  оспаривается в рамках обособленного спора № А56-99091/2019/сд.25, а также  дополнительное соглашение от 12.12.2017 № 2 между ООО «Развитие», Пестовым  В.В. и Лазаревой М.В., в соответствии с которым стороны договорились расторгнуть  Договор от 11.08.2015, а должник обязался возвратить полученные от Пестова В.В.  денежные средства в размере 6 000 000,00 руб. (пункты 3.1 и 3.2 соглашения)., из  которых 4 500 000,00 руб. подлежат возврату Пестову В.В., а 1 500 000,00 руб.  должны быть переданы Лазаревой М.В. так как она уплатила данную сумму Пестову  В.В. за уступаемое право собственности на земельный участок.  

Кроме того, между ООО «Развитие», ФИО2 и ФИО13  заключено трехстороннее соглашение от 12.12.2017 об уступке прав и обязанностей  по Договору от 11.08.2015, которое предусматривает уступку первоначальным  покупателем ФИО2 права собственности на земельный участок с  кадастровым номером 47:07:0957005:694 в пользу ФИО13; с определением  стоимости уступаемого земельного участка в размере 1 500 000,00 руб.  

Следует отметить, что до даты расторжения сторонами Договора от  11.08.2015 путем заключения дополнительного соглашения от 12.12.2017 № 2 к  нему, а также до заключения Договора от 12.12.2017 передача продавцом  Земельных участков покупателю, равно как и государственная регистрация  соответствующего права за покупателем не осуществлялись.  

По условиям Договора от 11.08.2015 ООО «Развитие» приняло на себя  обязательство до заключения основного договора купли-продажи произвести  оформление права собственности на земельные участки на свое имя для  последующей передачи прав покупателю, изменить назначение использования  земельных участков и обеспечить технологическое присоединение к инженерным  сетям и коммуникациям на границе земельных участков для снабжения  энергоресурсами в согласованных объемах.  

Однако в материалы обособленного спора не представлены доказательства,  свидетельствующие о выполнении к дате, согласованной сторонами в пункте 1.5  Договора от 11.08.2015 вышеперечисленных условий.  

Из представленных в материалы спора выписок из Единого государственного  реестра недвижимости о переходе прав на объекты недвижимости следует, что  должник обеспечил оформление права собственности на Земельные участки с  кадастровыми номерами 47:07:0957005:703, 47:07:0957005:704 и 47:07:0957005:705  лишь 13.09.2016.  

Кроме того, должником не был выполнен ряд принятых на себя по Договору  от 11.08.2015 обязательств, в том числе по изменению вида разрешенного  использования Земельных участков, обеспечению наличия выделенной на  земельный участок электрической мощности и подключению Земельных участков к  водоснабжению с согласованным показателем.  

Дополнительное соглашение от 12.12.2017 № 1 к Договору от 11.08.2015, по  условиям которого среди прочего изменен срок заключения основного договора – с  15.12.2015 на «не позднее 31.12.2017», и дополнительное соглашение от 12.12.2017   № 2 к Договору от 11.08.2015, по условиям которого стороны договорились среди  прочего расторгнуть Договор от 11.08.2015 с даты подписания соглашения, то есть с  12.12.2017, были заключены по истечении срока, установленного пунктом 1.5  Договора от 11.08.2015. а также спустя более года с момента заключения Договора  от 11.08.2015 (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).  

Следовательно, как обоснованно указал суд первой инстанции, указанные  дополнительные соглашения не обладают юридической силой в связи с  

прекращением между сторонами обязательств, установленных Договором от  11.08.2015.  

Другие действия должника и ответчика также не свидетельствуют о том, что  их воля была направлена на заключение основного договора: доказательства  направления ответчиком должнику проекта основного договора купли-продажи  (оферты) для подписания не представлены, передача имущества со стороны  должника (продавца) не осуществлялась, полная стоимость Земельных участков  ответчиком уплачена не была, в связи с чем обязательства, предусмотренные  Договором от 11.08.2015, признаются прекращенными после 31.15.2015;  

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 23  Постановления № 49, оснований квалифицировать в качестве основного договора  Договор от 11.08.2015, поименованный сторонами как предварительный, не  имеется.  

Доводы апеллянта об оплате аванса в сумме 6 000 000,00 руб. в соответствии  с пунктом 3.2 Договора от 11.08.2015, который засчитывается в счет частичной  платы за Земельные участки, и доказывает намерение ответчика заключить с  продавцом основной договор купли-продажи, подлежат отклонению, так как  основной договор в установленный Договором от 11.08.2015 не был заключен, при  том, что в материалах дела отсутствуют иные доказательства совершения  сторонами действий по надлежащему исполнению Договора от 11.08.2015,  свидетельствующих о намерении заключить основной договор как до, так и после  истечения установленного пунктом 1.5 договора от 11.08.2015 срока, в связи с чем  применительно к положениям пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства сторон по  предварительному договору прекратились.  

Доводы апеллянта о несогласии с применением последствий  недействительности сделки в виде прекращения его права собственности на  индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 47:07:0957005:992, поскольку  указанный жилой дом построен за счет собственных средств ответчика после  заключения спорного Договора от 12.12.2017, судом апелляционной инстанции  отклоняются.  

В подтверждение начала работ по строительству жилого дома в 2018 году  ответчик представил в материалы спора следующие документы:  

- проектную документацию на индивидуальный жилой дом (водопровод и  канализацию, внутренние устройства);  

- договор подряда от 28.06.2019 № 20-06/19 на проектирование и  строительство наружного и внутреннего газоснабжения дома на участке с  кадастровым номером 47:07:0957005:703;  

- договор холодного водоснабжения от 22.11.2019; 

- договор от 28.10.2019 № 19 на производство ковки перил лестницы и перил  ограждения второго света с монтажом со сроком исполнения 10.02.2020;  

- договор купли-продажи топки камина от 27.04.2018 № LrДДог-0028; 

- договор подряда от 06.03.2019 № 28/02 и договор от 30.05.2019 № 12436 на  изготовление и монтаж дверей и лестниц;  

- договоры подряда от 19.09.2018 № 19/09/2018-Дм и от 03.10.2018 №  03/10/2018-ДО;  

- договор поставки от 03.10.2018 № 03/10/2018-ДП на обустройство спа-зоны;  

- товарные чеки №№ ТУЭ00203431 от 05.07.2019 на покупку цементно-песчаной смеси Петролит, ТУЭ00201984 от 04.07.2019 на покупку ровнителя для  пола Плитонит, ТУЭ00197055 от 01.07.2019 на покупку стройматериалов (фанера,  метизы и т.п.), ТУЭ00245189 от 02.08.2019 - на покупку стройматериалов;  

- оплаченные счет от 20.11.2018 № 195К92733 на покупку сантехники; 

- оплаченные счета от 09.11.2019 № 967, от 28.09.2019 на покупку обоев, от  01.04.2019 № 49 на покупку керамогранита и иные.  

Между тем, представленные ответчиком доказательства подлежат  критической оценке в связи со следующим.  

Право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано за  ответчиком ФИО2 29.03.2018 (запись о регистрации № 47:07:0957005:99247/012/2018-1 от 29.03.2018), то есть спустя полтора месяца после государственной  регистрации перехода права на спорные земельные участки.  

Согласно представленному в материалы спора Управлением Росреестра  техническому плану здания от 20.03.2018 годом окончания строительства жилого  дома является 2017; из заключения кадастрового инженера следует, что жилой дом  построен в соответствии с проектом ООО «Bakerstudio.Дизайн-студия» от  01.04.2014, тогда как ответчиком не представлен ни сам проект, ни надлежащие  доказательства начала возведения жилого дома в 2018 году.  

Из проектной документации на индивидуальный жилой дом - водопровод и  канализация, внутренние устройства, датированной 2018 годом, не представляется  возможным достоверно установить, к какому периоду времени относится описание  технических характеристик жилого дома. Описание ведомости рабочих чертежей  (лист 1.2 проектной документации) указывает на то, что в 2018 году жилой дом уже  существовал как объект права, обладал цокольным, первым и вторым этажами,  системами вентиляции, отопления, кондиционирования и водоснабжения что  указывает на недостоверность довода ответчика о начале строительства в 2018  году.  

Оплаченные счета на приобретение сантехники, отделочных материалов и  мебели не подтверждают возведение жилого дома силами и за счет средств  ответчика с привлечением лиц, осуществляющих подрядные работы, данные  доказательства не соответствуют критериям относимости и допустимости по смыслу  статьи 67 АПК РФ, поскольку невозможно установить, использовалось ли  приобретенное оборудование и материалы ответчиком для проведения ремонтных  работ и монтажа оборудования в доме.  

По договорам подряда № 28/02, 19, 12436, 03/10/2018-ДО, б/н от 22.11.2019, а  также по договору подряда № 20-06/19, заказчиком является ФИО14, акты выполненных работ и бухгалтерские документы,  свидетельствующие о надлежащем выполнении подрядчиками работ, ответчиком в  материалы спора не представлены.  

Предметом договора подряда с ООО «РАЗСТРОЙГАЗ» является выполнение  работ по проектированию и строительству наружного и внутреннего газоснабжения  дома на участке с кадастровым № 47:07:0957005:703, которого не существует в  натуре на данном земельном участке.  

Из содержания договоров подряда на изготовление мебели, ковку перил  лестниц и ограждений не следует, что указанные работы выполнялись в жилом  доме с кадастровым номером 47:07:0957005:992.  

Договор подряда № 03/10/2018-ДО от 03.10.2018, предметом которого  является комплекс работ по отделке бассейна, свидетельствует о существовании  жилого дома в указанный период.  

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71  АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности  факта нахождения индивидуального жилого дома на спорном земельном участке на  дату заключения Договора от 12.12.2017.  

Доводы подателя жалобы об отсутствии доказательств существования жилого  дома на момент заключения Договора от 11.08.2015, правового значения для  

разрешения настоящего обособленного спора не имеют, так как его предметом  является Договор от 12.12.2017.  

В этой связи судом первой инстанции правильно применены последствия  недействительности оспариваемой сделки в виде восстановления права  собственности должника на спорное недвижимое имущество, выбывшее из  конкурсной массы на основании спорной сделки, в том числе на находившийся на  земельном участке к дате заключения Договора от 12.12.2017 индивидуальный  жилой дом.  

Апелляционная коллегия полагает, что апелляционная жалоба не содержит  доводов, свидетельствующих о наличии обстоятельств, влияющих на  обоснованность и законность судебного акта либо опровергающих выводы суда  первой инстанции, в связи с чем, доводы подателя жалобы признаются судом  апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для  отмены судебного акта.  

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм  материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270  АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не  установлено.  

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 05.06.2023 по делу № А56-99091/2019/сд.3 оставить без изменения,  апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.  

Председательствующий А.Ю. Сереброва  

Судьи Н.А. Морозова  

 И.В. Юрков