АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, 

<

...>, тел. 

<

***>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

11 сентября 2025 года

Дело №

А55-3736/2025

Резолютивная часть решения оглашена 28 августа 2025 года. 

Решение в полном объеме изготовлено 11 сентября 2025 года. 

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи       Шаруевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тикай И.Э.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Нептун"

к  Администрации муниципального района ФИО22ский Самарской области

третьи лица: 1. ФИО1, 2. ФИО2, 3. ФИО3, 4. ФИО4, 5. ФИО5, 6. ФИО6, 7. ФИО7, 8. ФИО8, 9. ФИО9, 10. ФИО10, 11. ФИО11, 12. ФИО12, 13. ФИО13, 13. ФИО14, 14. ФИО15, 15. ФИО16, 16. ФИО17, 17. ФИО18, 18. ФИО19, 19. Государственная жилищная инспекция Самарской области

о признании

при участии в заседании

от истца – ФИО20 по доверенности; 

от ответчика – ФИО21 по доверенности; 

от третьих лиц - не явились, извещены. 

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Нептун" (далее - истец) обратилось в Безенчукский районный суд Самарской области с иском к Администрации муниципального района ФИО22ский Самарской области (далее - ответчик) о признании договора управления многоквартирным домом (МКД) 1 от 01.07.2008, расположенным по адресу: Самарская область, Безенчукский район, пгт. ФИО22, ул. Центральная, д. 16А, недействительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора районным судом  были привлечены: ФИО1,  ФИО2,  ФИО3,  ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10,  ФИО11, ФИО12,  ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17,  ФИО18, ФИО19. 

Определением от 08.11.2024 гражданское дело районным судом было передано на рассмотрение Арбитражного суда Самарской области. 

При рассмотрении дела арбитражным судом истец заявил об уточнении иска, путем представления письменного заявления, в котором просит признать договор управления МКД № 1 от 01.07.2008, прекратившим свое действие с 22.07.2021.

Определением от 27.05.2025 суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации принял данные уточнения. 

Арбитражным судом  к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора была привлечена Государственная жилищная инспекция Самарской области (ГЖИ). 

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по доводам письменного отзыва. 

 Третьи лица явку в судебное заседание не обеспечили, извещены в соответствии с статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что позволяет рассмотреть настоящее дело в их отсутствие. 

От третьих лиц (граждан) поступили письменные возражения относительно заявленных требований. 

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, оценив их  доводы и возражения, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В обоснование исковых требований истец указывает, что согласно распоряжению Администрации муниципального района ФИО22ский Самарской области от 09.06.2008 №268 «О расторжении договоров и передаче документации» в июне 2008 г. была передана техническая и иная документация по жилищному фонду, технических и иных помещений, ключей от них на многоквартирный дом по адресу: 

<

...> в адрес ООО «Экостройтехнология».

В соответствии с данным постановлением руководитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района ФИО22ский Самарской области (МУ «КУМй») ФИО23 подписал договор управления многоквартирным домом от 01.07.2008 г. № 1.

ООО «Экостройтехнология» было ликвидировано путем присоединения с передачей всех прав и обязанностей ООО «Нептун».

В соответствии с п.3 указанного постановления действие договора устанавливается сроком на один год с 01.07.2008 г. по 30.06.2009 г.

Истец указывает, что поскольку  договор управления продлевался более десяти лет, в настоящий момент указанный договор является не соответствующим действующему жилищному законодательству, в частности, на момент заключения договора не было принято постановление Правительства РФ от 15.05.2013 г. «О порядке осуществления деятельности многоквартирными домами»; постановление Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Кроме того, указанный договор нарушает положения ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно подпункт 2 пункт 5 договор управления многоквартирным домом заключается в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года.

01.06.2022 г. истец направил собственникам жилых помещений многоквартирного дома расположенного по адресу: 

<

...> уведомление о прекращении действия договора управления в связи с истечением срока его действия.

19.04.2024г.  истец обратился к ответчику с уведомлением о прекращении срока действия договора управления, которое осталось без ответа. 

С момента получения уведомлений, жители указанного дома оплату за услуги ООО «Нептун» не производят. В свою очередь ООО «Нептун» никаких работ по указанному адресу, не выполняет. Фактические обстоятельства сложились таким образом, что никто из сторон не предъявлял никаких требований друг к другу на протяжении двух лет, что свидетельствует о согласии с прекращением договора управления.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, оценив доводы и возражения, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами является одним из видов деятельности, подлежащей лицензированию, сведения о которой отражены в соответствующем реестре, и осуществляется на основании договора управления многоквартирным домом (статья 1 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", глава 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 192 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации. Таким образом, согласно статье 192 ЖК РФ лицензиатом является юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии.

Согласно части 1 статьи 195 ЖК РФ сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся в реестре лицензий субъекта Российской Федерации (далее - реестр лицензий).

Реестр лицензий субъекта Российской Федерации должен содержать раздел, который включает в себя сведения об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат (часть 2 статьи 195 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 1, пункта 1 части 5 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями данного кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (часть 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Жилищный кодекс Российской Федерации разграничивает основания и порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (части 2, 3 статьи 198) и основания и порядок исключения сведений о многоквартирном доме из указанного реестра (части 5 - 5.4 статья 198).

Так, изменение перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, может иметь место в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом, при этом названные обстоятельства обязывают лицензиата в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора разместить эти сведения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, а также направить их в орган государственного жилищного надзора (части 1, 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 2, часть 18 статьи 7 Федерального закона от 21.07.2014 N 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства").

В указанных случаях лицо, осуществляющее деятельность по управлению многоквартирным домом, представляет органу государственного жилищного надзора (далее также - орган ГЖН) заявление о внесении изменений в реестр согласно Порядку и срокам внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденным приказом Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 N 938/пр.

В свою очередь, частями 5 - 5.4 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации определены случаи, при наличии которых орган государственного жилищного надзора принимает самостоятельное решение об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации. Основания для таких решений связаны с фактами:

- назначения лицензиату и (или) должностному лицу, должностным лицам лицензиата судом два и более раза административного наказания за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания органа ГЖН в отношении многоквартирного дома или многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в течение двенадцати месяцев со дня выдачи предписания (часть 5);

- назначения лицензиату и (или) должностному лицу, должностным лицам лицензиата судом административного наказания за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания органа ГЖН об устранении нарушений одного или нескольких лицензионных требований, предусмотренных пунктами 1 - 5 части 1 статьи 193 Жилищного кодекса Российской Федерации, в течение двенадцати месяцев со дня выдачи предписания (часть 5.1);

- совершения лицензиатом и (или) должностным лицом, должностными лицами лицензиата в течение двенадцати месяцев со дня назначения административного наказания за нарушение лицензионных требований, которое отнесено к грубым нарушениям лицензионных требований, вновь такого нарушения лицензионных требований (часть 5.2);

- назначения в течение двенадцати месяцев лицензиату и (или) должностному лицу, должностным лицам лицензиата судом три и более раза административного наказания за воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа государственного жилищного надзора по проведению проверок или уклонение от таких проверок (часть 5.3);

- вступления в законную силу решения суда о признании лицензиата банкротом в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (часть 5.4).

Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации не совпадает с порядком прекращения деятельности в силу прекращения договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия.

Исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации согласно части 6 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном статьей 200 данного кодекса. С даты исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению таким многоквартирным домом, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платежные документы потребителям, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 200 этого же кодекса.

В соответствии с частью 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со статьей 199 данного кодекса обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня:

1) возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;

2) возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) возникновения обязательств по договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 Кодекса;

4) государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Принимая во внимания положения части 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, когда одна из сторон (в данном случае управляющая компания) заявила о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия, такой договор не считается продленным.

При прекращении договора управления многоквартирным домом в связи с истечением (окончанием) срока его действия сторона, не желающая пролонгировать договор, обязана уведомить другую сторону об этом, в том числе, как отмечено выше, направить данную информацию в орган государственного жилищного надзора и орган местного самоуправления.

В этом случае, согласно части 10 статьи 162 приведенного кодекса управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных норм, положения части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающие в том числе меры, направленные на обеспечение непрерывности осуществления деятельности по управлению и обслуживанию многоквартирных домов, распространяются на лицензиатов, в отношении которых органом государственного жилищного надзора принято решение об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по основаниям, предусмотренным частями 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случаях прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со статьей 199 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в системе правового регулирования отношений по управлению многоквартирным домом предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, указанный в части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации; управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном данным кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с этим же кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации (часть 17 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что согласно имеющихся сведений информационных систем многоквартирный дом №16А по ул. Центральная пгт.ФИО22 Самарской области с 24.07.2008 года находится в управлении ООО «Нептун» (ИНН 

<

***>), что также установлено решением арбитражного суда по делу №А55-6345/2024 от 16.05.2024.

Согласно информации представленной ГЖИ Самарской области ООО «Нептун» управляем спорным домом с 22.04.2015 на основании лицензии № Л045-01206-63/00001991 от 22.04.2015. 

Кроме того, в материалах дела содержится договор управления №88 от 05.06.2013  между собственником МКД и ООО «Нептун»

30.07.2021 года в ГЖИ от ООО «Нептун» по вх.№27330-ул поступило заявление о внесении изменений в Реестр в отношении многоквартирного дома в связи с расторжением/прекращением договора управления в отношении многоквартирного дома №16 А по ул.Центральная пгт.ФИО22 Самарской области с представлением материалов внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в очной форме и оформленного Протоколом №1 от 22.07.2021 года.

Среди принятых решений внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме значится, в т.ч. о выборе способа управления - непосредственное управление и о заключении договора обслуживания с ООО «Нептун» (пятый вопрос).

Инспекцией 12.08.2021 года издан Приказ №27330-ул «О внесении изменений в реестр лицензий Самарской области» - с 31.08.2021 года исключить из реестра лицензий Самарской области сведения о многоквартирном доме по адресу: Самарская область. 

<

...>, деятельность по управлению которым осуществлял лицензиат ООО «Нептун» (ИНН 

<

***>).

29.11.2023 года ГЖИ был  издан Приказ №27330/1-ул «Приказ о внесении 6345/2024.изменений в реестр лицензий Самарской области»: на основании Апелляционного определения Самарского областного суда от 10.01.2023. Определения Безенчукского районного суда Самарской области от 14.08.2023 и решения Безенчукского районного суда Самарской области от 01.09.2022 года по делу №2-543/2022-М-491/2022 - Приказ о внесении изменений в реестр лицензий Самарской области №27330-ул от 12.08.2021 года об исключении из реестра лицензий Самарской области сведений о многоквартирном доме по адресу: 

<

...> по заявлению ООО «Нептун» считать утратившим силу.

В соответствии с решением Арбитражного суда Самарской области от 16.05.2024  суд отказал ООО «Нептун» в признании недействительным Приказа ГЖИ  от 29.11.2023 № 27330/1-ул. 

Таким образом, многоквартирный дом по адресу ул. Центральная д. 16А по настоящее время находится в управлении ООО «Нептун». 

Учитывая, что сведения о нахождении спорного многоквартирного дома в управлении ООО «Нептун» из реестра лицензий не исключены, решение ООО «Нептун» об одностороннем отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом, само по себе, до момента исключения соответствующих сведений из реестра лицензий, не является основанием для прекращения деятельности по управлению указанным многоквартирным домом и признания договора  управления прекратившим действие.

Ссылка истца на фактическое неисполнение договора управления МКД с 22.07.2021г. и не начисление платы и оказание услуг на основании договора оказания услуг по содержанию от 22.07.2021г.,  не состоятельна, поскольку обязанность по начислению платы равно как и обязанность по несению расходов по оплате предоставленных коммунальных услуг не поставлена законодательством в зависимость от наличия или отсутствия договора и должна осуществляться в силу закона.

Кроме того, при наличии договора управления №88 от 05.06.2013, природу возникновения которого стороны не смогли объяснить, основания для признания договора управления прекратившим свое действие с 22.07.2021 также отсутствуют. 

На основании изложенного в иске следует отказать. 

В соответствии с статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь ст.  ст. 167-171, 176, 180, 181  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

1. В иске отказать.

2. Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

Н.В. Шаруева