АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-2925/2019

14 августа 2019 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 07 августа 2019 года

Полный текст решения изготовлен 14 августа  2019 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Тарасовой А.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Саратов (ОГРНИП 314645028700027, ИНН 

<

***>), 

Третье лицо: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» г.Москва,  ФИО3, 

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии в судебном заседании:

ответчик- ФИО2 паспорт обозревался, ФИО4 по доверенности от 08.04.2019г., 

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области 08.02.2019 г. обратился Департамент муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Саратов (ОГРНИП 314645028700027, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 22.09.2017 г. по 28.12.2017 г. в сумме 225480,42 руб., неустойки за период с 22.09.2017 г. по 28.12.2017 г. в размере 12078,32 руб.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.02.2019 года по делу №А57-2925/2019 настоящее исковое заявление назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон по правилам статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 04.02.2019 г. по делу №А57-2925/2019 определено рассмотреть дело по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 07.05.2019 г. по делу №А57-2925/2019 подготовка дела к судебному разбирательству завершена, назначено судебное заседание по рассмотрению исковых требований, с последующим отложением, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

Лицам, участвующим в деле, разъяснены права и обязанности в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отводов суду не заявлено.

В судебном заседании присутствуют ответчик и представитель  ответчика.

Истец, третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области – http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

В соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу сторона должна самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

При применении данного положения, как указывает Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 постановления от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ» первым судебным актом для лица, вступившего в дело позднее, является определение об удовлетворении ходатайства о вступлении в дело, определение о привлечении в качестве третьего лица к участию в деле.

В соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных перерывах в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru.

Согласно части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Ответчик и представитель ответчика в судебном заседании просили отказать в  удовлетворении искового заявления по доводам, изложенным в  отзыве, дополнительном отзыве.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании был объявлен перерыв с 31.07.2019г. до 07.08.2019г. до 11 час. 00 мин., о чем было вынесено протокольное определение. Объявление о перерыве размещено в соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.12.2013г. №99 «О процессуальных сроках» на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области и на доске объявлений. 

После перерыва судебное заседание продолжено при участии представителя ответчика. Позиция сторон после перерыва в судебном заседании не изменилась. 

Представитель ответчика заявил ходатайство о назначении по делу экспертизы, на разрешение эксперта просит поставить следующие вопросы:

- определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации торгово-административного здания, площадью 60,2 кв.м, площадь застройки — 145,7 кв.м.. с кадастровым номером 34:34:020032:396, расположенное по адресу: 

<

...> д 1а;

- определить стоимость одного квадратного метра права аренды земельного участка. с кадастровым номером 34:34:020033:9, площадью 1673 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, с учетом решения Волгоградского областного суда поделу№За-79/2019. 

От истца поступили  возражения на ходатайство  о назначении по делу экспертизы, поскольку  отношения между истцом и ответчиком регулируются договором аренды №3899 от 21.08.2001г., который является действующим и в  котором  определена площадь земельного участка в  размере 1673 кв.м. В своих возражениях ссылку ответчика на решение   Волгоградского областного суда № За-79/2019 о пересмотре кадастровой стоимости считает необоснованной, указывает, что не может быть применено к спорному периоду  взыскания.

Заявление и ходатайства рассматриваются судом в  порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявление судом рассмотрено, в  назначении экспертизы отказано, о чем вынесено отдельное определение.

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковое заявление мотивировано следующим.

Между Администрацией Волгограда (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Аливекс» (арендатор) заключен договор аренды № 3899 от 27.08.2001г.   земельного участка (кадастровый № 34:34:020033:9), площадью 1673 кв.м. расположенного по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, ул. Автомагистральная, северо-западней развязки 2-й продольной магистрали, для эксплуатации контейнерной автозаправочной станции сроком на один год. В соответствии со сведениями из справки МУ «Городской информационный центр» № 369/т от 17.07.2000, адрес станции автозаправочной контейнерной, находящейся на спорном земельном участке стал: 

<

...>.

Правообладатель городской округ город-герой Волгоград

Согласно сведениям из ЕГРН ФИО2 с 22.09.2017 является собственником нежилого здания, площадью 145.7 кв.м (кадастровый № 34:34:020032:396 ), находящегося на земельном участке, площадью 1673 кв.м. (кадастровый № 34:34:020033:9), расположенного по адресу: 

<

...>.

Истец, ссылаясь на разъяснения в п. 25 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. от 25.12.2013), статьи 552 ГК Российской Федерации, 35 ЗК Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указывая, что  при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды), обратился в  суд с  настоящим иском о взыскании платы за землю в  виде арендной платы  за период с 22.09.2017 г. по 28.12.2017 г. в сумме 225480,42 руб., неустойки в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю в порядке, установленном п.2.9. Договора в  размере  12 078,32 руб.

Возражая на исковые требования, ответчик указывает следующее.

Приведенный истцом в  иске договор расторгнут,   между истцом и ответчиком никогда не было договорных отношений, истцом выбран ненадлежащий способ защиты и в исковом заявлении не указано, в чем заключается нарушение его права. По мнению ответчика, департамент хочет дважды взыскать арендную плату, в том числе и с ФИО2, не имея с ним договорных отношений. Кроме того указывает, что истец для расчета использует формулу, которая Волгоградским областным судом была признана незаконной,  соответствующий пункты Порядка расчета арендной платы за земельные участки, собственность на которые не разграничена, были отменены. Между тем,  арендная плата должна определяться на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. В прежней редакции документа расчет арендной платы был предусмотрен на основании рыночной стоимости самих участков.

Дополнительно ответчик также ссылается на решение  Волгоградского областного суда по делу №За-79/2019, которым суд удовлетворил административный иск о снижении кадастровой стоимости спорного земельного участка, а  также решение Волгоградского областного суда по делу  №3а-15/2018, которым суд признал недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7, пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года №469-п (в редакции постановления Администрации Волгоградской области от 20 марта 2017 года №135-п «О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные  участки,   государственная  собственность  на  которые  не  разграничена,   и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов»). Кроме того, как указывает ответчик, ФИО2 обращался в Департамент с заявлением о предоставлении участка под зданием, но получил отказ.

При оценке приведенных доводов и представленных суду документов, суд исходит из следующих  норм материального и процессуального права и обстоятельств дела.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушенное гражданское право подлежит судебной защите. 

Согласно пункту 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе сам избрать способ защиты нарушенных прав. 

Выбор способа защиты права и формулирование предмета иска является правом истца, который в соответствии с пунктами 4, 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации формулирует в исковом заявлении исковое требование, вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска), и фактическое обоснование заявленного требования - обстоятельства, с которыми истец связывает свои требования (основание иска). 

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса. 

При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения. 

На основании статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Согласно Положению о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда, утвержденного решением Волгоградской городской Думы от 22.03.2017 №55/1585 «О даче согласия администрации Волгограда на реорганизацию департамента муниципального имущества администрации Волгограда и департамента земельных ресурсов администрации Волгограда в форме присоединения департамента земельных ресурсов администрации Волгограда к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда» к полномочиям Департамента муниципального имущества относится осуществление полномочий собственника по управлению, владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе полномочия продавца, арендодателя.

По сведениям из выписки ЕГРН от 21.07.2019 г. земельный участок с кадастровым №34:34:020033:9 является собственностью города - героя Волгограда. 

В связи с изложенным обращение в суд Департамента муниципального имущества администрации Волгограда с настоящим иском правомерно.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Волгограда (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Аливекс» (арендатор) заключен договор аренды №3899 от 27.08.2001 земельного участка (кадастровый №34:34:020033:9), площадью 1673 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, ул.Автомагистральная. северо-западней развязки 2-й продольной магистрали, для эксплуатации контейнерной автозаправочной станции сроком на один год.

Договором аренды №3899 от 21.08.2001 г. определена площадь земельного участка 1673 кв.м.

Правообладатель городской округ город-герой Волгоград. 

Распоряжением Администрации Волгограда 27рз от 29.01.2019 г. указано  расторгнуть договор аренды №3899 от 27.08.2001г с ООО «Аливекс» на земельный участок с кадастровым № 34:34:020033:0009 и заключить  с   ООО   «ГазОйл»  договор   аренды   №3899   от   27.08.2001 г   на  земельный   участок   № 34:34:020033:0009 по адресу 

<

...>. 1а.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

 Суд учитывает, что расторжение договора происходит по  соглашению сторон, либо по требованию одной из сторон  в  судебном порядке. 

Действующее гражданское законодательство не предусматривает прекращения договора аренды в связи с изданием распоряжения структурным подразделением органа местного самоуправления.

Кроме того, в  материалы дела представлены копии изменений к договору (л.д.20-26 т.3).

В  материалы дела также представлена  выписка из ЕГРН от 26.02.2016г. (л.д.80-81 т.2) о переходе прав на объект недвижимости, выписка из ЕГРН от 28.12.2018г. (л.д.78-79 т.2) и выписка из ЕГРН от 22.07.2019г об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Из данной выписки следует наличие ограничение прав и обременение объекта недвижимости в  виде аренды.

В соответствии с пунктом 4.2.9. Договора, в случае передачи (продажи) строенияили его части, расположенного на арендуемом земельном участке, другому юридическому или физическому лицу или использования этого имущества в качестве доли уставного фонда при образовании с другим юридическим лицом совместного предприятия. Арендатор обязан в срок не позднее 5 календарных дней после совершения сделки уведомить Арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов на землю.

Рассматривая требования истца о взыскании с ФИО2 за период с 22.09.2017г.  по 28.12.2017г. арендной платы  и пени, суд исходит из следующего.

Согласно сведениям из ЕГРН ФИО2 с 22.09.2017г. (дата государственной регистрации права)  является собственником нежилого здания, площадью 145.7 кв.м (кадастровый № 34:34:020032:396 ), находящегося на земельном участке, площадью 1673 кв.м. (кадастровый № 34:34:020033:9), расположенного по адресу: 

<

...>.

Основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском послужило пользования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 34:34:020033:9 и отсутствие платежей за пользование земельным участком, на котором находится принадлежащий ответчику в  спорный период  на праве собственности объект недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером 34:34:020033:9 поставлен на кадастровый учет. По адресу нахождения  земельного  участка и в  его пределах имеется объект, находящийся в собственности ответчика в  период с 22.09.2017г. по 28.12.2017г., который  стороны не оспаривают. 

Указанные сведения усматриваются из выписок из Единого государственного реестра недвижимости. Доказательств обратного суду не представлено.

Из материалов дела усматривается, что здание приобретено ФИО2  на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2017 г., заключенного с ООО «Радуга» (л.д.35-36 т.4).

25.10.2017 г. Департамент подготовил ответ на запрос конкурсного управляющего ООО «Радуга» о расторжении договора аренды от 27.08.2001 г. № 3899 земельного участка с кадастровым № 34:34:020033:9. В ответе было указано о невозможности расторжения данного договора, ввиду, того что с 22.09.2017г арендатором земельного участка с кадастровым № 34:34:020033:9, в связи с покупкой находящегося на нем объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, в силу прямого указания закона является ФИО2 9л.д.17-18 т.3).

Из  выписки из ЕГРН о переходе права на объест недвижимости 25.07.2019г (л.д. 91-93 т.4) усматривается, что здание с кадастровым №34:34:020032:396  на земельном участке  с кадастровым номером № 34:34:020033:9 переходило в собственность от одного владельца к  другому, в том числе среди правообладателей объекта значатся: ООО «Аливекс»,  ООО «ГазОйл»,  ФИО5, ООО «Радуга»,  ФИО2.

В соответствии с выпиской из ЕГРН ФИО2 с 22.09.2017 по 28.12.2017 г являлся собственником нежилого здания с кадастровым №34:34:020032:396.

Кроме того, 19.10.2017 г в Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился ФИО2 с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 1673 кв.м , с кадастровым номером 34:34:020033:9, для целей использования земельного участка: нежилое торгово-административное здание с кадастровым № 34:34:020032:396, расположенного по адресу г.Волгоград, Краснооктябрьский район, ул. Автомагистральная, 1а (л.д.10 т.3).

Основанием для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов указана такая категория, как собственник здания, сооружения, помещений в них и (или) лица, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, обратившиеся за получением в аренду земельных участков, на которых расположены эти здания, сооружения ( пп 9 п.2. ст.39.6 ЗК РФ), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.10.2017 г предоставленная ФИО2

Таким образом, ФИО2 подтверждает свое право владения нежилым административным зданием с кадастровым № 34:34:020032:396, расположенным на земельном участке. Иных объектов на земельном участке согласно сведениям ЕГРН  не значится.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и частью 2 статьи 271, статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Переход права собственности на объекты недвижимости и, соответственно, права пользования земельным участком, считается состоявшимся с момента государственной регистрации на отчужденный объект недвижимости (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право собственности на объект недвижимости, находящийся на земельном участке с кадастровым номером № 34:34:020033:9, расположенном на земельном участке, площадью 1673 кв.м. по адресу: 

<

...>, зарегистрировано за ответчиком 22.09.2017 г. 

Таким образом, государственная регистрация права собственности на объект недвижимости возлагает обязанности по содержанию недвижимого имущества (включая плату за пользование земельным участком, занятым зданием) на собственника на основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая дату регистрации права собственности на приведенные выше объекты недвижимости за ФИО2 (22.09.2017г.) и дату их отчуждения (28.12.2017г.), суд находит факт пользования земельным участком в  спорный период доказанным.  

Судом установлено, что между истцом и предыдущим правообладателем объекта недвижимости ООО «Аливекс» был заключен Договор аренды земельного участка № 3899 от 21.08.2001 г.

В силу п. 1.1. данного договора, срок договора составляет один год. Изменениями к  договору стороны продлили срок действия договора до 26.06.2003г.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГКРФ).

С учетом изложенного, Договор аренды                    земельного участка между истцом и ТОО ООО «Аливекс» №3899 от 21.08.2001 г., считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из положений пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. Независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком и обязанность вносить плату за пользование земельным участком в силу прямого указания закона.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, где указано, что названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Исходя из вышеизложенного, новый собственник объекта связи при переходе к нему права собственности на недвижимое имущество в силу прямого указания закона приобрел право пользования земельным участком, на котором это имущество расположено, в связи с чем с момента государственной регистрации перехода права собственности  у него возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости. 

Учитывая единство земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, суд приходит к выводу, что при приобретении права собственности на здание на основании договора купли-продажи от 31.08.2017 г., ответчику перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка №3899 от 21.08.2001 г.

В соответствии со статьей 1 и 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2.4 Договора (с изменениями) арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10  числа текущего  месяца.

С учетом положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стороны в договоре аренды соглашением об изменении к  договору от 11.10.2011г. определили пункт 2.8 следующего содержания: «размер арендной платы является определяемой и подлежит исчислению в  каждом случае централизованного увеличения (уменьшения)  величин показателей, используемых для ее расчета, в  результате принятия соответствующих нормативно-правовых актов органами государственной власти РФ, Волгоградской области, органами местного самоуправления г.Волгограда»  (л.д.22 т.3).

Период взыскания задолженности по арендной плате по настоящему иску составляет с 22.09.2017 г. по 28.12.2017 г.

В соответствии с п.2.1.11. Решения Волгоградской городской Думы от 19.04.2017 №56/1623 «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, .находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов» Арендная плата за земельные участки, не указанные в подпунктах 2.1.1,2.1.4. 2.1.6, 2.1.10 настоящего пункта, разделе 3 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С х Р, где

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности -8368346 руб. (согласно отчета № 52_7036зу/2017 об оценке земельного участка.);

Р - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

В соответствии с Решением Волгоградской городской Думы от 19.04.2017г. №56/1623 «О внесении изменений в решение Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 №79/2438 «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов» перерасчет размера арендной платы за вышеуказанные земельные участки по договорам, заключенным до вступления в силу настоящего решения, осуществляется с применением ключевой ставки Банка России, действующей по состоянию на 01 января 2017г.".

Таким образом, сумма годовой арендной платы составляет: 83683460 руб.= 8368346*10%.

Ответчик в своем возражении по расчету  ссылается на решение Волгоградского областного суда по делу № За-15/2018г от 19.02.2018г.,  которым признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п «Об утверждении порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в  собственности Волгоградской области, предоставленные в  аренду без торгов.

Данные возражения судом отклоняются ввиду следующего.

По сведениям из выписки ЕГРН земельный участок является собственностью города- героя Волгограда (муниципальная земля), период взыскания арендной платы заявлен с 22.09.2017г по 28.12.2017г. 

Между тем,  решением Волгоградского областного суда от За-15/2018 от 19.02.2018г.  признан недействующим Порядок  расчета арендной платы за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки находящиеся в  собственности Волгоградской области, предоставленные в  аренду без торгов со дня вступления решения суда в законную силу, что за пределами периода взыскания. 

Решением Волгоградского областного суда по делу № За-1/2019 от 29.01.2019г.  признаны, в том числе,  недействующими  абзац 11 пункта 1.6, абзац 4 и 5 пункта 1.14, пункт 1.15 Порядка  расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки находящиеся в  собственности Волгоградской области, предоставленные в  аренду без торгов со дня вступления решения суда в законную силу, что за пределами периода взыскания. 

Таким образом, решениями Волгоградского областного суда по делу № За-15/18 и №За-1/2019 от 29.01.2019г.   не отменен п.2.1.11. Решения Волгоградской городской Думы от 19.04.2017 N 56/1623 «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов», арендная плата за земельные участки, не указанные в подпунктах 2.1.1, 2.1.4, 2.1.6, 2.1.10 настоящего пункта, разделе 3 настоящего Порядка.

Кроме того, возражения ответчика со ссылкой  на решение Волгоградского областного суда по делу № За-15/2018 г. от 19.02.2018г. и № За-1/2019 от 29.01.2019г. отклоняются, поскольку   спорный земельный участок является собственностью города-героя Волгограда (муниципальная собственность), в  то время как спорные решения приняты в  отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков,  находящихся в  собственности Волгоградской области.

Возражения ответчика в   части расчета арендной платы со ссылкой на решение Волгоградского областного суда №За-79/2019 о пересмотре кадастровой стоимости отклоняется по следующим основаниям:

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федеральный закон от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, применение новой кадастровой стоимости земельного участка может быть только с 1 января 2018 года, поскольку  из  решения по делу За-79/2019 следует дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26.12.2018г.

При указанных обстоятельствах, данное решение не может быть применено к периоду  взыскания с ФИО2(период взыскания с 22.09.2017 по 28.12.2017г.). На период взыскания кадастровая стоимость земельного участка составляла 14 532 715,26 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Судом установлено, что задолженность ответчика представляет собой невнесенные  по договору аренды арендные платежи за спорный период в отношении земельного участка, находящегося в  муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии со статьёй 7 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 137-ФЗ) к земельным отношениям, возникшим до введения в действие ЗК РФ, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом.

Согласно разъяснениями, приведенными в абзаце 5 пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключённому до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. 

Стороны договора определили, что размер арендной платы является определяемой и подлежит исчислению в  каждом случае централизованного увеличения (уменьшения)  величин показателей, используемых для ее расчета, в  результате принятия соответствующих нормативно-правовых актов, а  также, что арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы  (п.2.8 с  изменениями).

По расчету истца задолженность ответчика  по арендной плате за период с 22.09.2017г. по 28.12.2017 г. составит  225480,42 руб.

Представленный истцом расчет судом проверен и признан верным.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате за период с 22.09.2017г. по 28.12.2017г. с  Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Саратов (ОГРНИП 314645028700027, ИНН 

<

***>) в  пользу  Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в сумме 225480 (Двести двадцать пять тысяч четыреста восемьдесят) рублей 42 копейки.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки с 22.09.2017г.-28.12.2017г. в размере 12078 (Двенадцать тысяч семьдесят восемь) рублей 32 копейки.

Как установлено судом, в   соответствии   с    пунктом   2.4 Договора (с изменениями от 11.10.2011г.) арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10  числа текущего  месяца.

Согласно пункту 2.9 Договора в  случае невнесения арендной платы в  установленный Договором срок, арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в  размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.

Таким образом, поскольку ответчиком допущена просрочка исполнения денежногообязательства, предусмотренного договором аренды, в данном случае правомерным является начисление пени.

Согласно статье 329 Гражданского Кодекса Российской Федерации, исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Факт ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы установлен материалами дела и не оспорен ответчиком.

Ответчик факт нарушения установленных обязательств по внесению арендной платы не опроверг, доказательств своевременной оплаты, доказательств оплаты начисленной суммы в суд не представил, контррасчет не направил.

Представленный расчет судом проверен и признан верным.

Таким образом, в  рассматриваемом деле с  учетом приведенных выше норм, подлежат взысканию пени за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды в  заявленных истцом пределах.

В ходе рассмотрения дела ответчиком о применении норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении неустойки не заявлено. 

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения, регулируемые соответствующими нормами гражданского законодательства.

Факт просрочки внесения платежей подтверждается письменными материалами дела.

При таких обстоятельствах, с учетом вышеуказанных норм права, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать уплаты неустойки за несвоевременное исполнение обязанности по оплате задолженности.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011г. №683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011г. №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Вместе с тем, ответчиком доказательств несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства суду не представлено.

Согласно части 1 статьи 64, статьям 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статья 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закрепляет, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон.

Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу статьи 9 названного Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании вышеизложеннного, суд приходит к  выводу взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Саратов (ОГРНИП 314645028700027, ИНН 

<

***>) в  пользу  Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  неустойку в размере 12078 (Двенадцать тысяч семьдесят восемь) рублей 32 копейки.

Данный вывод основан судом на представленных и исследованных в ходе судебного заседания доказательствах, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с положениями статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с частью 1 подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая результат рассмотрения настоящего дела, государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации в размере 7751 (Семь тысяч семьсот пятьдесят один) рубль 00 копеек, пропорционально удовлетворенным требованиям. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,       

 

                                                                      РЕШИЛ:   

 

Взыскать с   Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Саратов (ОГРНИП 314645028700027, ИНН 

<

***>) в  пользу  Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в сумме 225480 (Двести двадцать пять тысяч четыреста восемьдесят) рублей 42 копейки, неустойку в размере 12078 (Двенадцать тысяч семьдесят восемь) рублей 32 копейки.

Взыскать с  Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Саратов (ОГРНИП 314645028700027, ИНН 

<

***>) в  доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 7751 (Семь тысяч семьсот пятьдесят один) рубль 00 копеек.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления судебного акта в  законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

 

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                              А.Ю.Тарасова