﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3866/20 

Екатеринбург

30 июня 2020 г.

Дело № А60-36837/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Столярова А.А., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального образования «Город Нижний Тагил» в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил на решение  Арбитражного суда Свердловской области от 23.12.2019 по делу № А60-36837/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2020 по тому же делу. 

        Определением суда от 01.06.2020  судебное заседание, назначенное на 24.06.2020, на основании Указа Президента Российской Федерации от 29.05.2020 № 345 «О проведении военных парадов и артиллерийского салюта в ознаменование 75-й годовщины Победы в Великой Отечественной войне 1941 - 1945 годов и Парада Победы 24 июня 1945 г.» и  объявлении 24 июня 2020 года нерабочим днем, было перенесено на 25.06.2020.

В судебном заседании, назначенном на 25.06.2020, принял участие представитель Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил – Климцев А.В. (доверенность от 17.01.2020 № 1).

В судебном заседании объявлен перерыв до 11 ч  30 мин. 26.06.2020. 

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей, в отсутствие представителей сторон.	

Общество с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» (далее – общество «Аварийно-диспетчерская служба», истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к муниципальному образованию «Город Нижний Тагил» в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил (далее – Управление, ответчик) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 379,9 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Черных, д. 20В,  по цене 3 240 000 руб. без учета НДС (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен  индивидуальный предприниматель Зуев Дмитрий Николаевич.

Решением суда от 23.12.2019 исковые требования удовлетворены частично, суд  обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи указанного  нежилого помещения по цене 3 357 000 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда             от 23.03.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе    Управление  просит судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, считает их незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального права,  а выводы судов - не соответствующими обстоятельствам дела. Заявитель кассационной жалобы в обоснование доводов кассационной жалобы поясняет, что судами не дана оценка его возражениям на экспертное заключение Андреевой П.А.  и рецензию подготовленную специалистом Щербининым С.П., которые по его мнению, противоречат действующему законодательству об оценочной деятельности. При этом ответчик отмечает, что в экспертном заключении указан несоответствующий действительности уровень цен от 6697 руб. до 29 598 руб., а в рецензии специалиста указано, что показатель 6697 руб. – нижнее значение диапазона цен на объекты недвижимости на самом деле равно 66 967 руб., так указано в объявлении о продаже помещения в г. Березовском, что свидетельствует о несоответствии действительной информации в отношении спорного объекта. Выводы судов по определению итоговой рыночной стоимости объекта оценки основанные на экспертном заключении Андреевой П.А., ответчик считает неправомерными, так как эксперт не определила стоимость оценки без учета НДС, а вычла его из полученной стоимости, что противоречит действующему законодательству. Ответчик полагает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для назначения судебной экспертизы по инициативе суда. При этом ответчик отмечает, что необходимым условием назначения экспертизы об определении рыночной стоимости объекта недвижимости является требование об оспаривании первоначального отчета об оценке, наличие доказательств его недостоверности, между тем оценка представленного в материалы дела отчета об определении стоимости помещения судом первой инстанции не дана, вопрос о его недостоверности перед экспертом не был поставлен. Ответчик считает необоснованным отклонение судом первой инстанции ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды от 13.12.2006  № 700 в отношении  нежилых помещений площадью 379,9 кв. м  в административном здании по адресу г. Нижний Тагил, ул. Черных 20В.

Истец 12.02.2019 обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность.

Ответчик направил истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения, согласно которому объект продается по цене 4 590 000 руб.

По заказу истца был подготовлен отчет об оценке от 29.04.2019 № 29/04/2019-ЗНК, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки на 12.02.2019 составила 4 050 000 руб., в том числе НДС.

Не согласившись с условием договора о цене, истец направил  ответчику протокол разногласий с указанием цены объекта 4 050 000 руб.  Указанный протокол разногласий ответчиком был отклонен.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций определили стоимость спорного объекта на основании заключения судебной экспертизы от 25.10.2019 № 172-10/19, согласно которому  рыночная стоимость  спорного объекта по состоянию на 12.02.2019 составила 3 357 000 руб., без учета НДС.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене ввиду следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в предмет доказывания по иску об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию входит факт достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Из пункта 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В рамках рассматриваемого дела для проверки достоверности отчета об оценке от 26.03.2019 № 19-10, подготовленного индивидуальным предпринимателем Зуевым Дмитрием Николаевичем, судом первой инстанции на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза в виде иной независимой оценки, которая была поручена Уральскому бюро Экспертизы и Оценки, эксперту Андреевой Полине Александровне. Согласно экспертному заключению от 25.10.2019  № 172-10/19 рыночная стоимость (без учета НДС) выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 12.02.2019 составила 3 357 000 руб.

Между тем само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, № 255 и № 254.

Однако несоответствие представленного ответчиком в материалы дела отчета об оценке от 26.03.2019 № 19-10, подготовленного индивидуальным предпринимателем Зуевым Дмитрием Николаевичем, положениям названных нормативных правовых актов судами при рассмотрении настоящего дела не устанавливалось.

В свою очередь заключение эксперта также является одним из доказательств по делу (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оно в силу положений пунктов 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Между тем, как следует из материалов дела, выкупная стоимость спорного помещения определена судами без оценки достоверности отчета об оценке от 26.03.2019 № 19-10, подготовленного индивидуальным предпринимателем Зуевым Дмитрием Николаевичем, сведения которого были положены в основу при определении выкупной цены имущества Управлением (мотивировка по данному вопросу в обжалуемых судебных актах отсутствует, замечания на отчет об оценке от 26.03.2019 № 19-10 (т. 1 л.д. 110-111) судами не были оценены).

Таким образом, судами не рассмотрен вопрос о соответствии отчета от 26.03.2019 № 19-10, подготовленного индивидуальным предпринимателем Зуевым Дмитрием Николаевичем федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и его достоверности перед судебной экспертизой судом не поставлен, не смотря на то, что, как уже отмечалось, указанный факт входит в предмет доказывания по настоящему делу. Таким образом, заключение оценщика от 26.03.2019 № 19-10 судами не опорочено.

Данный отчет не был оценен судами в соответствии со статьями 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наряду с иными доказательствами, выводы судов о рыночной стоимости имущества основывались лишь на заключении судебной экспертизы. Между тем отчет от 26.03.2019 № 19-10 является таким же доказательством, как и заключение судебной экспертизы при оценке рыночной стоимости объекта пока он не признан не соответствующим требованиям действующих норм и стандартов.

Положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, на что также указано в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

С учетом изложенного, поскольку обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами не установлены, а всем доказательствам не дана оценка в их совокупности, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В связи с тем, что для принятия обоснованного и законного решения требуется установить обстоятельства, имеющие значение для дела, при этом исследовать и оценить необходимые доказательства, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судебные акты в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, а также с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить значимые для дела обстоятельства, дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам, в том числе отчету оценщика на предмет его достоверности наряду с заключением судебной экспертизы и разрешить спор по существу, с учетом заявленных требований и в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Свердловской области от 23.12.2019 по делу № А60-36837/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2020 по тому же делу отменить.

	Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий					           С.В. Лазарев 

Судьи					           А.А. Столяров 

                                                                                             Н.Г. Беляева