Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-6127/2018

г. Нальчик

12 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 июня 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 12 июня 2019 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи  Ю.Ж. Шокумова,                            

при ведении протокола помощником судьи Шогенцуковой К.Х., 

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление 

общества с ограниченной ответственностью «Юг-Инвест», с.п. Псынадаха,

о признании недействительным отказа в заключении договора аренды земельного участка сельхозназначения без проведения торгов 

заинтересованные лица: местная администрация Зольского муниципального района КБР, п. Залукокоаже,

муниципальное казенное учреждение «Управление муниципального имущества и земельных отношений», п. Залукокоаже,

третье лицо Администрация с.п. Этоко Зольского района КБР, с. Этоко

при участии в судебном заседании 

от заявителя ФИО1 по доверенности от 01.11.2018

от администрации района ФИО2 по доверенности от 11.01.2019

от управления ФИО3 по доверенности от 15.01.2019,

от администрации с.п. Этоко не явился, уведомлен, 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Юг-Инвест» обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением признании недействительным отказа местной администрации Зольского муниципального района КБР (далее администрация) в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07602:1900000:18 на новый срок без проведения торгов, изложенный в письме от 02.10.2018 № 49-1897/01-21 и обязании устранить нарушения. К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены местная администрация Зольского муниципального района КБР и муниципальное казенное учреждение «Управление муниципального имущества и земельных отношений» как уполномоченный орган местного самоуправления по распоряжению имуществом.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация с.п. Этоко Зольского района КБР, на территории которого расположен спорный земельный участок.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования в полном объеме, указал, что заявитель обладает правом на заключение нового договора аренды без торгов, как пользователь земельного участка сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды от 18.05.2012 № 8 и дополнительного соглашения к договору аренды от 28.10.2015 № 8/2015, а также договора уступки права аренды от 23.10.2015. Заявитель полагает незаконным отказ администрации, мотивированный отсутствием оснований для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов. Требования заявителя основаны на пп. 31 п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ).

Представители администрации и учреждения в судебном заседании возражали против удовлетворения требований в полном объеме, сославшись на то, что отсутствуют совокупность условий для заключения нового договора аренды предусмотренных  п.4  ст. 39.6 ЗК РФ. Претензий по целевому использованию земельного участка и комплектности документов, представленных заявителем Администрация не имеет. Кроме этого администрация заявила о наличии у общества задолженности по арендной плате.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечило. Согласно ранее обозначенной позиции третье лицо заявило возражения сославшись на заявления жителей села о необходимости предоставления земельных участков в аренду лицам проживающим в сельском поселении Этоко. 

По правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) судебное заседание проведено в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

В соответствии с решением комиссии по организации и проведению торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков (протокол от 15.05.2012г. № 2) и постановлением главы местной администрации Зольского муниципального района от 17.05.2012г. № 302, обществу с ограниченной ответственностью «Агроуниверсал Т», по договору аренды № 8 от 18.05.2012 был передан земельный участок площадью 271 га. с кадастровым номером 07:02:1900000:18. из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный юго-западнее с. п. Этоко для ведения сельскохозяйственной деятельности. Срок аренды установлен сторонами с 18.05.2012г. по 31.01.2019г. Договор аренды прошел государственную регистрацию в ЕГРП 26.05.2012.

23.10.2015 между обществом с ограниченной ответственностью «Агроуниверсал Т» и обществом с ограниченной ответственностью «Юг-Инвест» заключен договор уступки права аренды, по условиям которого ООО  «Агроуниверсал Т» передало ООО «Юг-Инвест» права аренды по договору аренды от 18.05.2012 №8 земельного участка с кадастровым номером 07:02:1900000:18. Договор уступки права аренды зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН 29.10.2015.

28 октября 2015 года, на основании постановления № 30 главы местной администрации с. п. Этоко Зольского муниципального района КНР (в указанный период распоряжение землями находилось в ведении поселковых администраций), между МКУ «Управление муниципального имущества и земельных отношении» и ООО «Юг-Инвест» было заключено дополнительное соглашение №8/2015 к договору аренды № 8 от 18.05.2012г., в соответствии с которым в качестве арендатора земельного участка указано ООО «Юг-Инвест». В соответствии с указанным дополнительным соглашением, по акту приёма-передачи земельного участка, МКУ «Управление муниципального имущества и земельных отношений» местной администрации Зольского муниципального района КБР передало ООО «Юг-Инвест» земельный участок общей площадью 271 га пашни, с кадастровым номером 07:02:1900000:18 из земель сельскохозяйственного назначения, с.п. Этоко, расположенный юго-западнее сл. Этоко, для ведения сельского хозяйства, сроком до 31 января 2019 года (до окончания срока основного договора аренды).

До окончания срока действия договора аренды, общество направило в адрес местной администрации Зольского муниципального района КБР письмо от 05.09.2018 с просьбой перезаключить договор на новый срок без проведения торгов. Письмом №49-1897/01-21 от 02.10.2018г. администрация отказала в заключении договора аренды земельного участка. 

ООО «Юг-Инвест» 13.11.2018 письмом за № 13-11/18, повторно обратилось в адрес администрации с приложением доказательств внесения арендной платы и просьбой о принятии положительного решения по вопросу заключения договора на новый срок. Однако указанное письмо осталось без ответа.

Полагая, что законные основания для отказа в предоставлении в аренду земельного участка администрации отсутствовали, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные 

полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) и соответствующими законами субъектов Российской Федерации.

По общему правилу, закрепленному в статье 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции, подлежащей применению к спорным отношениям), земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции от 03.07.2016, действующей на момент подачи заявления, допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

По смыслу приведенных норм лицо, осуществляющее сельскохозяйственное производство, имеет право на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при наличии следующих условий: он пользуется участком на основании договора аренды, участок используется им надлежащим образом в соответствии с его целевым назначением и заявление подано до истечении срока действующего договора аренды. Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2017 по делу № А 32-28956/2016 и от 14.04.2017 по делу № А22-1927/2016.

Из утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 перечня документов, подтверждающих право на приобретение земельного участка в названном порядке, заявитель должен представить только документы, подтверждающие использование земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Остальные документы, в том числе кадастровый паспорт (кадастровая выписка) земельного участка, выписка из Единого государственного реестра прав о правах на него или уведомление об отсутствии таких сведений, выписки из Единых государственных реестров юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, запрашиваются уполномоченным на распоряжение земельным органом посредством межведомственного информационного взаимодействия.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Оспариваемый отказ не содержит указания на непредставление необходимых документов.

Исследовав представленные в материалы дела документы, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд пришел к выводу о том, что обществом соблюдены все установленные законом условия для заключения договора аренды без проведения торгов, органом местного самоуправления не представлено доказательств использования земельного участка с нарушением норм земельного законодательства, отсутствуют основания предусмотренные статьей 39.16 ЗК РФ для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Надлежащее обращение общества с заявлением о заключении договора аренды без торгов, до истечения срока действующего договора аренды, подтверждается следующими обстоятельствами.

Договор аренды от 18.05.2012 №8, дополнительное соглашение от 28.10.2015 и договор уступки права аренды от 23.10.2015 содержат все существенные условия, не противоречат действующему законодательству, прошли государственную регистрацию в установленном порядке и признаются судом заключенными. Срок действия договора установлен сторонами с 18.05.2012 по 31.01.2019. 

Исходя из этого, на момент обращения общества с заявлениями от 05.09.2018 и 13.11.2018 в адрес администрации, между сторонами существовали арендные отношения, то есть заявление подано до окончания действия договора аренды.

Надлежащее использование обществом земельного участка сельскохозяйственного назначения органами местного самоуправления не оспаривается. При этом доводы администрации о наличии задолженности основаны на уведомлении от 27.10.2016, а согласно платежных поручений от 27.10.2015, от 13.05.2016, от 30.03.2017, от 27.06.2017, от 29.11.2016, от 04.12.2017, от 15.12.2017, от 25.12.2017, от 22.01.2018, от 29.08.2018, от 18.10.2018, от 12.11.2018, представленных в материалы дела, арендная плата внесена обществом на момент обращения в администрацию, в полном объеме.

Кроме этого,  нарушение арендатором условий договора аренды по оплате арендных платежей не относится к категории нарушений, являющихся основанием для отказа в удовлетворении заявления, поданного в порядке подпункта 31, части 2, статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанные обстоятельства свидетельствует о необоснованном отказе администрации муниципального района  в удовлетворении заявления общества и нарушении его прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности. 

Принимая решение по настоящему делу, суд отклоняет доводы заинтересованного лица об отсутствии совокупности условий, предусмотренных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ ввиду следующего.

Ранее до вступления в силу с 01.03.2015 изменений в Земельный кодекс РФ, правовое регулирование исходило из установления случаев, когда должны были проводиться торги. При этом все указанные случаи касались только земельных участков, предоставляемых для строительства. В статье 39.6 ЗК РФ, введенной с 01.03.2015, реализован концептуально иной подход - договоры аренды земельных участков заключаются по результатам торгов, проводимых в форме аукционов, за исключением ограниченного числа случаев: такой подход в большей степени соответствует условиям рыночной экономики и направлен на развитие конкуренции.

При этом данная статья содержит несколько группы случаев, когда предоставление земельных участков в аренду осуществляется без проведения торгов. Разделение на группы обусловлено различными критериями: субъектный состав, целевое назначение земельного участка, предмет договора аренды и др.

Подпункт 31 п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусматривает случаи предоставления земельного участка без торгов арендатору такого земельного участка, если земельный участок предназначен для ведения сельскохозяйственного производства, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка. Земельный участок в соответствии с указанным основанием может быть предоставлен в аренду без проведения торгов только в случае отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. Указанное условие было введено Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 336-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". До этого предусматривалась обязанность арендатора использовать земельный участок надлежащим образом и представлять документы, доказывающие такое использование (подробнее см. комментарий к ст. 39.3 ЗК РФ). 

В соответствии с п.4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно п.3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Из буквального толкования положений пунктов 2, 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что они предусматривают самостоятельные основания предоставления земельных участков арендаторам без проведения торгов. Они схожи по субъектному составу (во всех случаях речь идет о предоставлении земельных участков арендаторам, с которыми ранее был заключен договор аренды), но отличаются по целевому назначению земельных участков.

Так положения  подпункта 31 п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусматривает случаи предоставления земельного участка, если земельный участок предназначен для ведения сельскохозяйственного производства. В случаях предусмотренных подпунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ земельный участок не связан таким целевым назначением как сельскохозяйственное использование.

На основании изложенного, учитывая, что подпункт 31 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает самостоятельное основание для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, выполнение совокупности условий, предусмотренных п.4 ст. 39.6 ЗК РФ в данном случаи не требуется.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В резолютивной части решения должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Согласно положений пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

В судебном заседании суд установил, что распоряжение земельными участками осуществляется на основании ненормативного акта администрации района, по которому на учреждение, как уполномоченный орган по распоряжению имуществом,  возлагается обязанность заключить договор аренды соответствующего земельного участка и стороной договора выступает учреждение. 

На основании изложенного в порядке устранения нарушений суд считает необходимым обязать местную администрацию Зольского муниципального района КБР и муниципальное казенное учреждение «Управление муниципального имущества и земельных отношений» подготовить проект договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:02:1900000:18, общей площадью 2710000 кв.м., расположенного в Зольском  муниципальном районе КБР, с.п. Этоко в трех экземплярах, подписать их и направить для подписания обществу с ограниченной ответственностью «Юг-Инвест».

Ссылки администрации с.п. Этоко на высокую социальную напряженность и необходимость обеспечения наибольшего количества жителей с.п. Этоко земельными участками сельхозназначения, не могут быть приняты судом как обоснование отказа в  удовлетворении заявлений ООО «Юг-Инвест». Указанные основания для отказа не содержатся в статье 39.16 ЗК РФ, которая, как указано выше, содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка.

 При обращении общества в суд госпошлина уплачена в  размере 6000 рублей по платежному поручению от 11.01.2019 № 2.

Требования о  возмещении судебных расходов стороной не заявлено. По правилам статьи 112 АПК РФ заявитель имеет право обратиться в суд с заявлением о распределении судебных расходов отдельно после вступления в силу судебного акта завершающего рассмотрение дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

                                                       Р Е Ш И Л :

1. Признать недействительным отказ местной администрации Зольского  муниципального района КБР в заключении с обществом с ограниченной ответственностью «Юг-Инвест» договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:02:1900000:18, общей площадью 2710000 кв.м. без проведения торгов, изложенный в письме от 02.10.2018 №49-1897/01-21, как противоречащий положениям подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

2. Обязать местную администрацию Зольского муниципального района КБР и муниципальное казенное учреждение «Управление муниципального имущества и земельных отношений» подготовить проект договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:02:1900000:18, общей площадью 2710000 кв.м., расположенного в Зольском  муниципальном районе КБР, с.п. Этоко в трех экземплярах, подписать их и направить для подписания обществу с ограниченной ответственностью «Юг-Инвест». 

3. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Судья                                                                               Ю.Ж. Шокумов.