АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА  

ФИО1 ул., д. 45, 

<

...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3285/2025

27 октября 2025 года

г. Хабаровск

 Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2025 года  

Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2025 года  

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе: председательствующего судьи Г.Х. Пономаревой, судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, В.А. Гребенщиковой, при участии: от администрации города Южно-Сахалинска: ФИО2, по доверенности от 10.07.2025 № 157-кфд; 

от прокуратуры Сахалинской области: ФИО3, служебное удостоверение,  

от индивидуального предпринимателя ФИО4: ФИО5, по доверенности от 23.07.2024,  

от ФИО6: не явились, 

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц- связи судебном заседании кассационную жалобу администрации города Южно-Сахалинска,  

на решение от 07.04.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2025  

по делу № А59-6109/2024 Арбитражного суда Сахалинской области 

по иску администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693020, 

<

...>)  

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

третье лицо: ФИО6  

при участии прокурора Сахалинской области о признании отсутствующим права собственности на земельные участки, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Южно-Сахалинска (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее - ответчик, ИП ФИО7) с исковым заявлением о признании отсутствующим права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: 65:01:0403001:87, 65:01:0403001:89, 65:01:0403002:275, 65:01:0403002:279, 65:01:0403002:790, 65:01:0403002:822, 65:01:0403002:823, 65:01:0403002:824, 65:01:0403002:847, 65:01:0403002:849, 65:01:0403002:859, 65:01:0403002:867.  

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 07.04.2025, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2025, отказано в удовлетворении исковых требований.  

В кассационной жалобе истец просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты.  

В обоснование доводов жалобы Администрация указывает, что спорные земельные участки представляют собой улицы (дороги) в жилой застройке, являющиеся единственным проходом/проездом к смежным земельным участкам. По указанным земельным участкам осуществляется движение пешеходов и транспортных средств. Земельными участками с момента их образования пользуется неопределенный круг лиц, обеспечивается доступ к земельным участкам под индивидуальными жилищными строениями. Сам ФИО4 определил вновь образованные земельные участки под индивидуальные жилищные строения и проезды к ним; градостроительное зонирование приведено органом местного самоуправления в соответствие с фактическим использованием земельных участков.  

По мнению кассатора, выводы судов о том, что наличие на спорных земельных участках подъездных путей не может быть признано самостоятельным основанием для отнесения земельного участка к землям общего пользования при отсутствии доказательств предоставления земельного участка под строительство дороги, как объекта недвижимости и введения ее в установленном порядке, основаны на ошибочном толковании и применении норм права.  

Кроме того, Администрация указывает, что вывод судов об избрании истцом неверного способа защиты права является ошибочным; настаивает на том, что спорные земельные участки относятся к территории общего пользования с учетом сложившейся системы улично-дорожной сети  

микрорайона, необходимой для обеспечения приемлемой среды обитания ее жителей, в связи с чем в силу закона не могут находиться в собственности ответчика. Нахождение части территорий общего пользования в собственности ответчика не свидетельствует о том, что Администрация не является владельцем улично-дорожной сети в целом. Настаивает, что избранный способ защиты нарушенного права соответствует материальному закону и разъяснениям, содержащимся в абзаце третьем пункта 52 постановления Пленума № 10/22 о возможности обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим для владеющего собственника спорного имущества.  

Судами необоснованно отклонен довод Администрации относительно невозможности нахождения в частной собственности ФИО4 автомобильной дороги на спорных земельных участках.  

Также кассатор возражает против выводов судов о наличии в его действиях недобросовестного поведения.  

Отзыв на кассационную жалобу не поступил. 

Третье лицо, извещенное надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационных жалоб в ее отсутствие.  

В судебном заседании представитель Администрации поддержал позиции, приведенные в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения.  

Представитель ФИО8 возражал против доводов кассационной жалобы, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.  

Прокурор возражал против доводов кассационной жалобы, указал на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, просил кассационную жалобу оставить без удовлетворения.  

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.  

Судами установлено, что постановлением мэра г. Южно-Сахалинска № 50 от 18.01.1995 земельный участок, из которого впоследствии образованы спорные земельные участки, был предоставлен фермерскому крестьянскому хозяйству «Ранчо» (далее - ФКХ «Ранчо») на праве бессрочного (постоянного) пользования. В рамках прежнего нормативного регулирования земельных отношений пользователю был выдан государственный акт на право собственности на землю, пожизненно наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования № 003414 от 02.02.1995 ЮС.  

Впоследствии, мэром г. Южно-Сахалинска № 1241 от 04.07.2005 принято постановление о передаче в собственность ФКХ «Ранчо» путем  

заключения договора купли-продажи земельного участка из категории земель «земли поселений» с кадастровым номером 65:01:0000000:0018 площадью 81099 кв.м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, южнее объездной автодороги на участке Большая Елань - Троицкое.  

На основании указанного постановления с ФКХ «Ранчо» в лице ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка № 96 от 14.07.2005.  

В целях развития массового жилищного строительства ФКХ «Ранчо» разрешено разработать проект планировки территории с одновременной разработкой проекта объектов инженерной инфраструктуры по объекту «Коттеджная жилая застройка южнее автодороги «Объезд Южно-Сахалинска на участке Большая Елань - Троицкое» на земельном участке из категории земель «земли поселений», площадью 8,1099 га, находящемся в собственности ФКХ «Ранчо». Такое разрешение оформлено Постановлением мэра города Южно-Сахалинска от 03.08.2006 № 1441.  

Постановлением мэра г. Южно-Сахалинска № 2758 от 28.12.2007 по заявлению главы ФКХ «Ранчо» ФИО4 от 20.12.2007 изменено целевое назначение земельного участка с «для ведения фермерского крестьянского хозяйства» на «для индивидуального жилищного строительства».  

Позднее вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 65:01:0000000:0088 был разделен собственником на несколько земельных участков, часть из которых была продана в частную собственность застройщиков территории ФКХ «Ранчо» с проведением государственной регистрации сделок и соответствующего права собственности.  

Земельный участок, площадью 1,7157 га, образовавшийся в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0000000:0088 и принадлежащий на праве собственности ФКХ «Ранчо», впоследствии был разделен на мелкие земельные участки, которые переданы в собственность ИП ФИО4, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами:  

1) 65:01:0403001:87, площадью 2 842 кв.м, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», участок расположен по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск (кадастровые номера земельных участков, из которых был образован земельный участок: 65:01:0403001:44, 65:01:0403001:53, 65:01.0403001:68), дата государственной регистрации права собственности 28.10.2013;  

 2) 65:01:0403001:89, площадью 2 242 кв.м, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», участок расположен по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск (кадастровые номера земельных участков, из которых был образован  

земельный участок: 65:01:0403001:44, 65:01:0403001:53, 65:01:0403001:68), дата государственной регистрации права собственности 28.10.2013;  

3) 65:01:0403002:275, площадью 3 969 кв.м, с видом разрешенного использования «для организации проездов и инженерной инфраструктуры», участок расположен по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, (кадастровые номера земельных участков, из которых был образован земельный участок: 65:01:0403002:261), дата государственной регистрации права собственности 28.10.2013;  

4) 65:01:0403002:279, площадью 4 229 кв.м, с видом разрешенного использования «для организации проездов и инженерной инфраструктуры», участок расположен по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, (кадастровые номера земельных участков, из которых был образован земельный участок: 65:01:0403002:260), дата государственной регистрации права собственности 28.10.2013;  

5) 65:01:0403002:790, площадью 2 861 кв.м, с видом разрешенного использования «для организации проездов и инженерной инфраструктуры», участок расположен по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, южнее объездной автодороги на участке Большая Елань - Троицкое (кадастровые номера земельных участков, из которых был образован земельный участок: 65:01:0403002:277), дата государственной регистрации права собственности 21.09.2015;  

6) 65:01:0403002:822, площадью 2 661 кв.м, с видом разрешенного использования «для организации проездов и инженерной инфраструктуры», участок расположен по адресу: г. Южно-Сахалинск, южнее объездной автодороги на участке Большая Елань - Троицкое (земельный участок, из которого был образован земельный участок: 65:01:0403002:323), дата государственной регистрации права собственности 30.03.2017;  

7) 65:01:0403002:823, площадью 793 кв.м, с видом разрешенного использования «для организации проездов и инженерной инфраструктуры», участок расположен по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южнее объездной автодороги на участке Большая Елань - Троицкое, (кадастровые номера земельных участков, из которых был образован земельный участок: 65:01:0403002:323), дата государственной регистрации права собственности 30.03.2017;  

8) 65:01:0403002:824, площадью 3 012 кв.м, с видом разрешенного использования «для организации проездов и инженерной инфраструктуры», участок расположен по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южнее объездной автодороги на участке Большая Елань - Троицкое, (кадастровые номера земельных участков, из которых был образован земельный участок: 65:01:0403002:323), дата государственной регистрации права собственности 30.03.2017;  

9) 65:01:0403002:847, площадью 2 577 кв.м, с видом разрешенного использования «для организации проездов и инженерной инфраструктуры», участок расположен по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южнее объездной автодороги на участке Большая Елань - Троицкое, (кадастровые номера земельных участков, из которых был образован земельный участок: 65:01:0403002:322), дата государственной регистрации права собственности 20.09.2017;  

10) 65:01:0403002:849, площадью 1 608 кв.м, с видом разрешенного использования «для организации проездов и инженерной инфраструктуры», участок расположен по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южнее объездной автодороги на участке Большая Елань - Троицкое, (кадастровые номера земельных участков, из которых был образован земельный участок: 65:01:0403002:322), дата государственной регистрации права собственности 20.09.2017;  

11) 65:01:0403002:859, площадью 1 299 кв.м, с видом разрешенного использования «для организации проездов и инженерной инфраструктуры», участок расположен по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, южнее объездной автодороги на участке Большая Елань - Троицкое, (кадастровые номера земельных участков, из которых был образован земельный участок: 65:01:0403002:280), дата государственной регистрации права собственности 02.11.2017;  

12) 65:01:0403002:867, площадью 6 808 кв.м, с видом разрешенного использования «для организации проездов и инженерной инфраструктуры», участок расположен по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южнее объездной автодороги на участке Большая Елань - Троицкое, (кадастровые номера земельных участков, из которых был образован земельный участок: 65:01:0403002:846), дата государственной регистрации права собственности 19.12.2017.  

В отношении спорных земельных участков Постановлением Администрации г. Южно-Сахалинска от 02.04.2020 № 989-па утвержден проект «Внесение изменений в проект планировки и проект межевания территории юго-западного района г. Южно-Сахалинска в границах: ул. Фархутдинова - ул. Ленина - ул.1-ая Октябрьская - восточная граница аэропорта».  

Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 30.12.2020 № 4037-па утвержден проект межевания территории юго-западного района г. Южно-Сахалинска в границах: ул. Фархутдинова - ул. Ленина - ул.1-ая Октябрьская - восточная граница аэропорта.  

Согласно указанной документации по планировке территории, спорные земельные участки расположены в границах улично-дорожной сети, а именно градостроительное зонирование приведено в соответствии с фактическим использованием земельных участков.  

В Администрацию обратились жители микрорайона Славянский с жалобами на ненадлежащее содержание подъездных путей (дорог общего пользования), расположенных по адресу: г. Южно-Сахалинск, южнее автодороги на участке Большая Елань - Троицкое.  

Департаментом землепользования г. Южно-Сахалинска произведен осмотр земельных участков, результат которого отражен в акте осмотра от 09.09.2024.  

 Согласно акту осмотра от 09.09.2024 доступ к земельным участкам не ограничен, участки используются под организацию проездов для неограниченного круга лиц и размещения инженерной инфраструктуры (линий электропередач и газораспределения). Спорные земельные участки представляют собой дорожное полотно, не имеющее твердого верхнего покрытия местами со значительными углублениями.  

Земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0403001:87 и 65:01:0403001:89 с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» фактически используются для проездов к индивидуальным жилым домам.  

Полагая, что спорные земельные участки, отвечающие признакам территории общего пользования, должны относиться к муниципальной собственности, распоряжение такими земельными участками должно осуществляться истцом, как уполномоченным органом, а наличие зарегистрированного за ответчиком права собственности на спорные земельные участки повлекла нарушение прав собственников смежных земельных участков на безопасное пользование улично-дорожной сетью, на безопасное техническое состояние дорог, а также воспрепятствовала администрации в реализации вопросов местного значения в сфере дорожной деятельности, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями о признании отсутствующим права собственности ответчика на вышеперечисленные земельные участки, отказывая в удовлетворении которых, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.  

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.  

В соответствии с положениями статьи 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов осуществляется арбитражными судами с учетом различных способов такой защиты, избираемых истцом самостоятельно.  

При этом возможность выбора лицом, полагающим свои права нарушенными, того или иного способа защиты предполагает необходимость  

учета им характера допущенного нарушения, поскольку выбранный им способ защиты должен способствовать восстановлению нарушенного права и удовлетворить его материально-правовой интерес.  

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).  

Согласно части 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.  

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22) зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.  

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.  

Признание права на недвижимое имущество отсутствующим является специальным способом защиты, применяемым в исключительных случаях, когда иная возможность восстановления нарушенного права истца объективно отсутствует.  

Согласно пункту 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты права собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, владеющему этим имуществом.  

Таким образом, удовлетворение требования о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим возможно только в случае доказанности фактического владения истца зарегистрированным за ним на праве собственности спорным недвижимым имуществом, которое  

одновременно с этим незаконно зарегистрировано в ЕГРП за другим лицом (ответчиком) как собственником этого же имущества.  

Вместе с тем, в данном случае суды первой и апелляционной инстанций, установив и проанализировав все значимые для дела фактические обстоятельства, а также должным образом оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, касающиеся прав на спорные земельные участки, не выявили совокупности необходимых условий, позволяющих удовлетворить заявленные истцом требования.  

При этом судебные инстанции исходили из того, что в рассматриваемом случае право собственности на спорные земельные участки возникло у ИП ФИО7 28.10.2013, 21.09.2015, 30.03.2017, 20.09.2017, 02.11.2017, 19.12.2017 соответственно, изначально в результате приобретения на основании купли-продажи, в последующем - в результате образования земельных участков при разделе первоначального земельного участка, предоставленного ФКХ «Ранчо».  

На момент рассмотрения иска из владения ИП ФИО7 спорные земельные участки не выбывали.  

Истец, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, не представил каких-либо доказательств принадлежности спорных земельных участков ему или иным лицам, после их первоначального приобретения ФКХ «Ранчо» и последующего их образования ИП ФИО7 и возникновения у него права собственности.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, на момент передачи земельного участка в собственность ФКХ «Ранчо», а также на момент последующего образования спорных земельных участков и возникновения права собственность ИП ФИО4 на образованные земельные участки, дорожные проезды на них не были организованы.  

Из материалов дела не следует, что спорный земельный участок был образован из земель общего пользования или являлся автомобильной дорогой общего пользования местного значения.  

Ответчик в соответствии со статьей 40 ЗК РФ распорядился принадлежащими ему земельными участками, в частности, по собственному усмотрению определил спорные земельные участки местами размещения объектов инженерной инфраструктуры и подъездными путями для прохода и проезда неопределенного круга лиц.  

Доводы заявителя кассационной жалобы, в частности о необоснованном применении судами статьи 10 ГК РФ, также признаются несостоятельными.  

Согласно пункту 1 статьи 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством  

В соответствии со статьей 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией, в том числе, автомобильных дорог местного значения.  

В соответствии с пунктом 1 статьей 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.  

Как установлено судами, 17.08.2020 Администрацией было принято постановление № 2417-па об изъятии для муниципальных нужд земельных участков с кадастровыми номерами: 65:01:0403002:822, 65:01:0403002:824, 65:01:0403002:847, 65:01:0403002:849 и 65:01:0403002:867.  

Вместе с тем, указанное постановление Администрацией не было реализовано, соглашение с собственником земельных участков об условиях, размере и порядке возмещения выплат за изымаемые земельные участки за средства бюджета муниципального образования не подготовлено.  

Также Администрацией было принято постановление от 11.10.2023 № 3051-па об изъятии для муниципальных нужд земельных участков с кадастровыми номерами: 65:01:0403002:823, 65:01:0403002:847, 65:01:0403002:849, 65:01:0403002:867, которое также не было реализовано.  

Как указывает кассатор, постановление № 3051-па от 11.10.2023 постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 08.07.2024 № 2172-па признано утратившим силу.  

В месте с тем, из пояснений представителей истца установлено, что у Администрации отсутствовали намерения заключать с ИП ФИО7 соглашение о выкупе принадлежащих ему земельных участков, нежелание фактической реализации процедур выкупа земельных участков со стороны Администрации было вызвано несогласием со значительным размером рыночной стоимости выкупной цены изымаемых земельных участков, в связи с чем, суд округа считает, что выводы судов о непоследовательности поведения Администрации о наличии оснований для применения ст. 10 ГК РФ обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального права к фактическим обстоятельствам дела.  

Иск о признании права отсутствующим имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами (определение Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 5-КГ18-262).  

Отсутствие иных возможных способов защиты права является одним из необходимых условий реализации требования о признании права отсутствующим, что прямо закреплено в абзаце 4 пункта 52 Постановления № 10/22.  

Таким образом, суд округа считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, доказательства исследованы и оценены по правилам статьи 71 АПК РФ.  

Выводы судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, признаются кассационной инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.  

Приведенные в кассационной жалобе доводы рассматривались судами обеих инстанций и мотивированно ими отклонены в обжалуемых судебных актах.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, соответствующие фактическим обстоятельствам спора, принятые с правильным применением норм материального права в отсутствие нарушений положений процессуального законодательства, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.  

Поскольку администрация г. Южно-Сахалинска освобождена от уплаты государственной пошлины, вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривается.  

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.04.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2025 по делу № А59-6109/2024 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья Г.Х. Пономарева Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова В.А. Гребенщикова