АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А06-12195/2024

г. Астрахань

24 января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена  16 января 2025

Арбитражный суд Астраханской области

в составе:

судьи: Соколова А.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Истрати В.А. 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО Специализированный застройщик "Инвестстрой" к Администрации муниципального образования "Наримановский муниципальный район Астраханской области" о внесении изменений в договора участия в долевом строительстве

при участии:

от истца: ФИО1 - представитель по доверенности от 10.12.2024 г., диплом

от ответчика: не явился, извещен

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о внесении изменений в договора участия в долевом строительстве. 

Ответчик в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении не заявлено. О дате и времени рассмотрения дела ответчик извещен в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом. 

Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами (часть 2 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.   

В соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о движении дела размещена на  официальном  сайте  арбитражного суда Астраханской области в сети Интернет. 

По результатам проведения предварительного судебного заседания, при отсутствии возражений сторон о завершении подготовки дела к судебному разбирательству, суд установил, что подготовка дела к судебному разбирательству окончена, дело подготовлено к судебному разбирательству.

Поскольку ответчик, извещенный о времени и месте судебного заседания не заявил возражений относительно рассмотрения дела в его отсутствие, судом в соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершено предварительное заседание, продолжено рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Выслушав доводы истца, изучив материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области», далее по тексту - «Ответчик» в рамках реализации региональной адресной программы Астраханской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда 2023-2027 годах» приобрела жилые помещения посредством участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома для предоставления гражданам, переселяемых из аварийного жилищного фонда.

            В период с 08 апреля 2024 года по 07 октября 2024 года между ООО Специализированный застройщик «Инвестстрой», далее по тексту - Истец и Ответчиком были заключены следующие Договора участия в долевом строительстве:

            - №03253000550240000010001 от 17 мая 2024 года;

            - №08253000052240000240001 от 08 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000250001 от 08 апреля 2024 года;

            -№08253000052240000260001от 08 апреля 2024года;            - №08253000052240000270001 от 08 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000280001 от 08 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000290001 от 08 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000330001 от 22  апреля 2024 года;

            - №08253000052240000340001 от 22 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000350001 от 22 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000360001 от 22 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000370001 от 22 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000380001 от 22 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000390001 от 22 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000530001 от 06 сентября 2024 года;

            - №08253000052240000560001 от 07 октября 2024 года.

            по условиям которых Истец обязуется в предусмотренный Договорами срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) многоквартирный дом на земельном участке с кадастровым номером 30:08:010901:521 по адресу: Астраханская область, Наримановский муниципальный район, город Нариманов, проспект Строителей, дом №1 и №2 и после получения разрешения на ввод многоквартирных домов в эксплуатацию передать Ответчику квартиры, указанные в пункте 1.3 Договоров, а Ответчик обязуется уплатить обусловленную Контрактом цену и принять указанные объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

            Согласно п. 1.5 Договоров право Истца на строительство жилого дома подтверждается следующими документами:

            - право собственности на земельный участок на основании договора субаренды №1-23 от 27.10.2023 года;

            - разрешение на строительство от 21.02.2024 года №30-08-2-2024, выдано Администрацией муниципального образования «Городское поселение город Нариманов Наримановского муниципального района Астраханской области»;

            - проектная декларация, размещенная в сети Интернет в Единой информационной системе жилищного строительства №30-000290 от 27.02.2024 года;

            - положительное заключение экспертизы проектной документации №30-2-1-2-006798-2024 от 20.02.2024 года, выданное Непубличным акционерным обществом КЦСЭ «КУБАНЬ-ТЕСТ».

            В силу п. 1.4., 4.1 Договоров Истец обязан передать Ответчику жилые помещения в срок не позднее 18.12.2024 года (включительно), но не ранее даты получения в регистрирующем органе выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на Объект долевого участия в строительстве.

            Датой передачи жилых помещений является дата подписания передаточных актов на объекты долевого участия в строительстве (пункт 4.6. Договоров).

            Пунктом 4.2 Договоров установлен срок действия Договоров:

            Начало: с даты заключения Договоров.

            Окончание: по 25 января 2025 года (включительно).

            (срок действия контракта включает в себя срок передачи объекта долевого строительства, срок приемки объекта долевого строительства и срок, отведенный Участнику долевого строительства для оплаты объекты долевого строительства).

            Окончание срока действия Контракта не влечет прекращения неисполненных обязательств Сторон по Контракту, в том числе гарантийных обязательств.

            Контракт при исполнении в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

            Следует отметить, что 02 августа 2024 года между ПАО «Россети Юг» и Истцом был заключен Договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям №30-1-24-00768203.

            Согласно п. 6 Технических условий №540-Ю от 02 августа 2024 года, являющихся неотъемлемой частью Договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям №30-1-24-00768203 от 02 августа 2024 года год ввода в эксплуатацию энергопринимающих устройств: 2026 год.

            По этой причине, ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов в 2024 году невозможен по объективным обстоятельствам.

            Помимо этого, только 05 ноября 2024 года Администрация муниципального образования «Городское поселение город Нариманов Наримановского муниципального района Астраханской области» разрешила Постановлением о выдаче разрешения на использование земельного участка №224 использование земельного участка площадью 9 225 кв.м. без предоставления земельного участка и установления сервитута по объекту капитального строительства для прокладки сети газопровода.

            Поздний срок согласования и предоставления данного земельного участка делает невозможным ввод в эксплуатацию газовой котельной, которая обеспечивает теплоносителем строящиеся многоквартирные жилые дома, поскольку необходимо выполнить комплекс мероприятий по проведению геодезических работ и подготовке проектной документации с последующим согласованием с ресурсоснабжающей организацией.

            Таким образом, все вышеперечисленные обстоятельства приводят к сдвигу сроков передачи жилых помещений, согласованных в п. 1.4., 4.1 Договоров.

            Согласно подпункту а) п. 1 Постановления Правительства РФ от 29 декабря 2023 года №2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» срок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства по соглашению сторон может быть изменен в отдельности от других объектов долевого строительства, входящих в состав того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, но не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и без внесения изменений в проектную декларацию.

            Согласно п. 10.2 Договоров любые изменения условий Контрактов (в том числе приложений Контрактов), не противоречащих законодательству Российской Федерации приобретают юридическую силу, если они составлены в письменной форме в виде дополнительных соглашений к Контракту и подписаны каждой из Сторон. Дополнительные соглашения подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

            В связи с чем, 06 декабря 2024 года Истец обратился в адрес Ответчика с заявлением  о продлении сроков передачи Объектов долевого участия в строительстве и сроков действия Договоров.

            10.12.2024 года от Ответчика поступил ответ на указанное обращение в котором содержался отказ в продлении сроков и, соответственно, подписании дополнительных соглашений.

В части 2 статьи 34 Закона № 44-ФЗ установлено, что при заключении и исполнении контракта изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей и статьей 95 названного Федерального закона. 

Согласно подпункту 1 части 1 статьи 95 Федерального закона № 44-ФЗ изменение существенных условий контракта при его исполнении не допускается, за исключением их изменения по соглашению сторон в случае, если возможность изменения условий контракта была предусмотрена документацией о закупке и контрактом, а в случае осуществления закупки у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) контрактом, при изменении объема и (или) видов выполняемых работ по контракту, предметом которого является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведению работ по сохранению объектов культурного наследия.

В силу пункта 9 части 1 статьи 95 Федерального закона № 44-ФЗ если контракт, предметом которого является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведению работ по сохранению объектов культурного наследия, по независящим от сторон контракта обстоятельствам, влекущим невозможность его исполнения, в том числе необходимость внесения изменений в проектную документацию, либо по вине подрядчика не исполнен в установленный в контракте срок, допускается однократное изменение срока исполнения контракта на срок, не превышающий срока исполнения контракта, предусмотренного при его заключении.

В соответствии с 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о проведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что изменение обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменений его условий насколько бы соответствующее договору соотношение интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или бы заключен не значительно отличающихся условиях. 

В силу пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ). 

Следует учесть, что расторжение Договоров противоречит общественным интересам, поскольку работы являются социально значимыми, выполняются в рамках реализации региональной адресной программы Астраханской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда 2023-2027 годах».

В данном случае, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые Истец не мог предвидеть.

В целях стабилизации экономики и поддержки бизнеса Правительством Российской Федерации принят ряд антикризисных мер, в том числе, принято Постановление Правительства РФ от 16.04.2022 N 680 "Об установлении порядка и случаев изменения существенных условий государственных и муниципальных контрактов, предметом которых является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия" (далее Постановление N 680).

Пунктом 1 данного Постановления установлено, что при возникновении в ходе исполнения государственных и муниципальных контрактов (далее - контракт), предметом которых является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия, независящих от сторон контракта обстоятельств, влекущих невозможность его исполнения, в 2022 - 2024 годах допускаются изменения следующих существенных условий контракта, в том числе:

а) изменение (продление) срока исполнения контракта, в том числе в связи с необходимостью внесения изменений в проектную документацию, включая контракт, срок исполнения которого в соответствии с положениями Федерального закона "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" ранее изменялся; б) изменение объема и (или) видов выполняемых работ по контракту, спецификации и типов оборудования, предусмотренных проектной документацией; в) изменения, связанные с заменой строительных ресурсов на аналогичные строительные ресурсы, в том числе в связи с внесением изменений в проектную документацию; г) изменение отдельных этапов исполнения контракта, в том числе наименования, состава, объемов и видов работ, цены отдельного этапа исполнения контракта;

Порядок такого изменения предусмотрен в п. 4 Постановления N 680, согласно которому поставщик (подрядчик, исполнитель) направляет заказчику в письменной форме предложение об изменении существенных условий контракта с приложением информации и документов, обосновывающих такое предложение, а также подписанного проекта соглашения об изменении условий контракта;

заказчик в течение 10 рабочих дней со дня, следующего за днем поступления предложения об изменении существенных условий контракта, по результатам рассмотрения такого предложения направляет поставщику (подрядчику, исполнителю) подписанное соглашение об изменении условий контракта и включает в соответствии с Федеральным законом "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" информацию об изменении контракта в реестр контрактов либо в письменной форме отказ об изменении существенных условий контракта с обоснованием такого отказа.

Как разъяснено в пункте 10 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, при не совершении заказчиком действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или существа обязательства, до совершения которых исполнитель государственного (муниципального) контракта не мог исполнить своего обязательства, исполнитель не считается просрочившим, а сроки исполнения обязательств по государственному (муниципальному) контракту продлеваются на соответствующий период просрочки заказчика. Подрядчик не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора в соответствии с п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 406 ГК РФ и п. 9 ст. 34 Закона о контрактной системе. Положения п. 3 ст. 405 и п. 1 ст. 406 ГК РФ носят императивный характер, не могут быть изменены соглашением сторон и независимо от их заявлений подлежат применению судами.

Учитывая специфику правоотношений по долевому строительству, в рассматриваемом случае  отказ от продления  срока  строительства не будет способствовать достройке (завершению строительства) спорного объекта долевого строительства и может повлечь прекращение строительства, чем будет нарушен баланс интересов, существенно нарушены права и интересы всех участников долевого строительства, а также принцип соразмерности ответственности совершенному правонарушению.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, особенности и характер подлежащих выполнению работ, взаимные интересы обеих сторон, а также то, что обязательства по Договорам сторонами выполняются, стороны заинтересованы в исполнении Договоров и передачи жилых помещений, имеются основания для внесения изменений в Договора участия в долевом строительстве.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Внести изменения в п. 1.4, 4.1, 4.2 Договоров участия в долевом строительстве:

            - №03253000550240000010001 от 17 мая 2024 года;

            - №08253000052240000240001 от 08 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000250001 от 08 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000260001 от 08 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000270001 от 08 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000280001 от 08 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000290001 от 08 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000330001 от 22  апреля 2024 года;

            - №08253000052240000340001 от 22 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000350001 от 22 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000360001 от 22 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000370001 от 22 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000380001 от 22 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000390001 от 22 апреля 2024 года;

            - №08253000052240000530001 от 06 сентября 2024 года;

   - №08253000052240000560001 от 07 октября 2024 года, изложив их в следующей редакции:

«1.4. Срок передачи Застройщиком Жилого помещения Участнику долевого строительства: не позднее 01.07.2025 г. 

Датой передачи является дата подписания передаточного акта на Объект долевого участия в строительстве (Жилое помещение), являющегося предметом настоящего Контракта, размещенного в единой информационной системе в сфере закупок (далее -ЕИС).

В случае если строительство многоквартирных(ого) домов(а) не может быть завершено в срок, указанный в п. 1.4. настоящего контракта, Застройщик не позднее чем за месяц до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию. 

Допускается досрочное исполнение Застройщиком обязательства по передаче Объекта долевого строительства.

4.1.  Срок передачи Объекта долевого участия в строительстве: 

Окончание: Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства жилое помещение в срок не позднее «01» июля 2025 г. (включительно), но не ранее даты получения в регистрирующем органе выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на Объект долевого участия в строительстве.

4.2. Срок действия Контракта:

Начало: с даты заключения Контракта;

Окончание: по 08.08.2025 г. (включительно)

срок действия контракта включает в себя срок передачи объекта долевого строительства, срок приемки объекта долевого строительства и срок, отведенный Участнику долевого строительства для оплаты объекта долевого строительства.

Окончание срока действия Контракта не влечет прекращения неисполненных обязательств Сторон по Контракту, в том числе гарантийных обязательств.

Контракт при исполнении в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.»

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья

А.М. Соколова