ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А63-16607/2021

г. Ессентуки

12 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 6 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2022 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Егорченко И.Н. и Жукова Е.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с участием от администрации Новоалександровского городского округа Ставропольского края – ФИО2 (по доверенности от 05.12.2022), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Новоалександровского городского округа Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.10.2022 по делу № А63-16607/2021,

УСТАНОВИЛ:

администрация Новоалександровского городского округа Ставропольского края (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агро-Юг-Зерно» (далее – ответчик, общество), в котором просила:

– взыскать 926 951 руб. 70 коп. долга по договору аренды земельного участка от 24.04.2014 № 34 за период с 01.04.2018 по 30.06.2021 и 314 857 руб. 96 коп. пени за период с 01.07.2018 по 22.09.2021; 

– расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.04.2014 № 34 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Южный Мельник» и общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Гермес».

Решением от 07.10.2022 исковое заявление удовлетворено частично. С ответчика в пользу истца взыскано 90 890 руб. 32 коп. основного долга за период с 01.07.2018 по 10.10.2018 и 48 953 руб. 35 коп. пени за период с 02.10.2018 по 22.09.2021. В удовлетворении остальной части отказано. Распределены судебные расходы.

Администрация не согласилась с принятым решением и обжаловала его в апелляционном порядке. В жалобе указала, что спорный договор является действующим и в соответствии с пунктом 6 подпункта 6.3 договора земельный участок должен быть возвращен. Однако участок обществом арендодателю не возвращен, запись о регистрации права аренды не погашена.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы. Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем разбирательство по жалобе проведено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение не подлежит отмене (изменению) по следующим основаниям. 

Суд установил и материалами дела подтверждается, 24.04.2014 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 34 (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду находящийся в государственной собственности земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:04:171514:52, площадью 20 000 кв. м, местоположение Ставропольский край, Новоалександровский район, ул. Объездная, б/н, с видом разрешенного использования – для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (строительство объекта «Мукомольный комплекс мощностью 300 тонн в сутки готовой продукции»). Срок действия  договора установлен с 24.04.2014 по 23.04.2017 (пункт 2.1).

В силу пунктов 3.1, 3.2 договора размер арендной платы за земельный участок на период проведения строительных работ, но не более трех лет с момента предоставления земельного участка в аренду составляет 144 063 рублей в год, после завершения строительных работ 288 126 рублей в год, исходя из базового размера арендной платы, равном трем процентам от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка с учетом коэффициента 0,5 на период проведения строительных работ, но не более 3 лет с момента предоставления земельного участка в аренду. Датой завершения строительных работ является дата получения арендатором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Арендная плата вносится ежеквартально равными долями до последнего числа последнего месяца отчетного квартала в полном объеме на счета органов федерального казначейства путем перечисления указанной в пункте 3.1 суммы.

Арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (пункт 4.4.3).

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, привозящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, при осуществлении строительства на земельном участке без оформленного разрешения на строительство, и нарушения других условий договора. 

Согласно пункту 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в пункте 4.1.1 договора.

2 октября 2015 года общество (арендатор) и ООО «Южный Мельник» (субарендатор) заключили договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 26:04:171514:52, сроком действия с 15.10.2015 по 23.04.2017, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

В пункте 1.3 договора субаренды стороны согласовали, что в случае продления срока основного договора аренды, срок действия договора субаренды также продлевается на срок действия основного договора без составления дополнительного соглашения. 

Договор субаренды расторгается в случае досрочного расторжения основного договора аренды.

Согласно пункту 3.1 договора субаренды субарендатор имеет право без согласования с арендатором: осуществлять на участке строительство и (или) реконструкцию зданий, строений, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка, в том числе: строительство объекта «Мукомольный комплекс мощностью 300 тонн в сутки готовой продукции»; получать разрешения на строительство на участке в соответствии с проектной и иной документацией; собственности на все расположенные и построенные на земельном участке здания, сооружения, вспомогательные объекты инфраструктуры.

Согласно пункту 3.1 договора субаренды субарендатор имеет право без согласования с арендатором: осуществлять на участке строительство и (или) реконструкцию зданий, строений, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка, в том числе: строительство объекта «Мукомольный комплекс мощностью 300 тонн в сутки готовой продукции»; получать разрешения на строительство на участке в соответствии с проектной и иной документацией; собственности на все расположенные и построенные на земельном участке здания, сооружения, вспомогательные объекты инфраструктуры.

25 ноября 2016 года администрацией выдано ООО «Южный Мельник» разрешение № 26-Ru26518101-38-2016 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 26:04:171514:52 мельничного комплекса производительностью 210 тонн в сутки готовой продукции, сроком действия до 25.05.2018. 

27 марта 2017 года администрацией Новоалександровского муниципального района Ставропольского края, администрацией муниципального образования город Новоалександровск Новоалександровского района Ставропольского края и обществом заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому срок аренды земельного участка устанавливается до окончания срока действия разрешения на строительство от 25.11.2016 № 26-Ru26518101-38-2016, а именно 25.05.2018.

Суд установил, что решением от 22.03.2018 по делу № А63-3696/2017 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. 

Сумма задолженности по арендной плате в размере 97 009 руб. 83 коп., возникшая до возбуждения дела о банкротстве, была включена в реестр требований кредиторов должника определением от 27.06.2018 по делу № А63-3696/2017, а сумма текущей задолженности в размере 348 200 рублей, возникшая после возбуждения дела о банкротстве в период с 17.04.2017 по 31.03.2018 взыскана с должника решением от 18.06.2018 по делу № А63-6494/2018 и оплачена должником.

6 июля 2018 года администрацией в адрес конкурсного управляющего общества направлено уведомление от 04.07.2018 № 2740 к договору аренды от 24.04.2014 № 34, в котором со ссылками на пункт 6.2 договора, статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданского кодекса) уведомила общество о прекращении договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.04.2014 № 34, в связи с истечением его срока действия, просила передать земельный участок по акту приема-передачи, а также подписать соглашение о расторжении договора аренды № 34. Названное уведомление получено адресатом 10.07.2018.

Полагая, что обществом в период с 01.04.2018 по 30.06.2021 оплата арендных платежей не производилась, вследствие чего у него образовалась задолженность в размере 926 951 руб. 70 коп., на которую в соответствии с условиями договора начислена пеня за период с 01.07.2018 по 22.09.2021 в размере 314 857 руб. 96 коп., администрация 23.09.2021 направила в адрес общества уведомление от 22.09.2021 № 2720, в котором уведомила общество о прекращении действия договора аренды в связи с истечением срока его действия и просила погасить задолженность по арендной плате и пени.

Названное уведомление оставлено ответчиком без удовлетворения, поскольку общество в добровольном порядке задолженность по арендной плате не погасило, пеню не уплатило, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении спорного договора аренды, суд руководствовался следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

Как установлено материалами дела, срок аренды спорного земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением от 27.03.2017 к договору аренды № 34 продлен до 25.05.2018. В соответствии с пунктами 6.1, 6.3 договора все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии. 

По истечении установленного договором срока аренды земельный участок (25.05.2018) ответчиком не возращен арендодателю, пользование земельным участком продолжилось, администрация в свою очередь не возражала против того, чтобы общество продолжало пользоваться спорным земельным участком, каких-либо письменных доказательств, достоверно свидетельствующих об обратном в материалы дела не представлено, соответственно договор аренды № 34 в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса с 26.05.2018 считается возобновленным на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в пункте 4.1.1 договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса). 

Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений.

Как установил суд, 06.07.2018 администрацией в адрес конкурсного управляющего общества направлено уведомление от 04.07.2018 № 2740 к договору аренды от 24.04.2014 № 34, в котором со ссылками на пункт 6.2 договора, статьи 610, 621 Гражданского кодекса уведомила общество о прекращении договора аренды.

Названное уведомление получено адресатом 10.07.2018, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35600025019870.

Руководствуясь вышеназванными положениями, суд пришел к обоснованному выводу о том, что спорный договор считается расторгнутым в одностороннем порядке с 11.10.2018. С данной даты считается расторгнутым и договор субаренды спорного земельного участка.

В этой связи суд правомерно указал на отсутствие оснований для расторжения договора в судебном порядке, поскольку он уже расторгнут арендатором во внесудебном порядке, при этом нормами действующего законодательства не предусмотрено расторжение прекращенного (расторгнутого) договора в прядке статьи 610 Гражданского кодекса. Данное обстоятельство исключает удовлетворение заявленного истцом требования о расторжении договора.

В части требований о взыскании с ответчика основного долга по арендной плате и пени, суд обоснованно руководствовался следующим.

С даты регистрации ООО «Южный Мельник» права собственности на находящийся на спорном земельном участке незавершенный строительством объект с кадастровым номером 26:04:171514:52, в отсутствие заключенного между обществом и ООО «Южный Мельник» договора (соглашения) о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 34, к нему не перешли права арендатора по договору аренды № 34 и до расторжения (прекращения) названного договора арендатором и лицом обязанным вносить арендные платежи по договору № 34 остался первоначальный арендатор – общество, которое является получателем субарендных платежей (раздел 2 договора субаренды).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка. Пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса определяет, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Пункт 2 названной статьи устанавливает, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса определено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Истцом заявлены требования о взыскании с общества задолженности по арендной плате за период с 01.04.2018 по 30.06.2021 и пени за период с 01.07.2018 по 22.09.2021, начисляемой на задолженность за второй квартал 2018 года и последующие кварталы, нарастающим итогом (согласно расчету к уточненным требованиям в окончательной редакции.

Суд первой инстанции верно применил нормы об исковой давности и определил верный период взыскания основного долга (с 01.07.2018 по 10.10.2018) и пени (с 02.10.2018 по 22.09.2021) с учетом даты направления искового заявления в суд, условий договора о сроках и порядке внесения арендной платы, а также с учетом даты прекращения спорного договора.

Суд первой инстанции произвел собственный перерасчет основного долга и пени.

Проверив расчет суда, суд апелляционной инстанции признает его выполненным методологически и арифметически верно, в связи с чем суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца 90 890 руб. 32 коп. за период с 01.07.2018 по 10.10.2018 и 48 953 руб. 35 коп. пени за период с 02.10.2018 по 22.09.2021.

В удовлетворении остальной части требований отказано правомерно.

Доводы жалобы о том, что спорный договор, является действующим по настоящее время, отклоняется. Из материалов дела следует, что в адрес общества было направлено уведомление о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, что подтверждается почтовым отправлением. В этой связи договор аренды считается расторгнутым.

Доводы о наличии записи о регистрации права аренды в отношении данного земельного участка в ЕГРН, были предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонены, как верно отметил суд, реализация права погасить соответствующую запись в реестре носит заявительный характер, и не может безусловно свидетельствовать о действующем характере договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Администрация как орган местного самоуправления от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.10.2022 по делу № А63-16607/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.Г. Сомов

Судьи:И.Н. Егорченко

Е.В. Жуков