АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-64113/2022

г. Краснодар

27 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 27 января 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Чайка Премиум Плюс», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2024 по делу № А32-64113/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования городского округа города-курорта Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Чайка Премиум Плюс» (далее – общество) о расторжении договора аренды от 31.10.2012 № 4900008260 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:1019, об указании в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права аренды общества. Исковое заявление мотивировано ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком

Решением суда от 19.07.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.09.2024, в удовлетворении исковых требований отказано. При рассмотрении спора суды учли обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2023 по делу № А32-51601/2022 и пришли к выводу об отсутствии существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований. Такая мера ответственности несоразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Судами указано, что поскольку задолженность по арендной плате обществом погашена и иных нарушений договорных условий им не допущено, сам по себе факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы не может служить основанием для расторжения договора аренды.

Администрация обжаловала решение и постановление в кассационном порядке, просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования. Жалоба мотивирована следующим. На основании постановления администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 29.08.2012 № 1852 сторонами заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях договора аренды от 31.10.2012 № 4900008260. Срок действия договора установлен с момента государственной регистрации на 49 лет (до 01.07.2051). В связи с допущенной задолженностью по арендным платежам за период с 01.07.2017 по 31.03.2018 в размере 4 102 926 рублей 21 копейки администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением о взыскании данной задолженности. Общество предъявило встречный иск с требованиями о признании недействительным договора аренды от 31.10.2012№ 4900008260 в части пункта 3.2 дополнительного соглашения от 21.02.2013 № 1 «3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28 декабря 2012 года № 057-2012 и составляет 4 092 000 (Четыре миллиона девяносто две тысячи) рублей»; произведении перерасчета арендной платы с 27.08.2015 по 11.08.2017, исходя из рыночной стоимости земли, отраженной в экспертном заключении от 26.03.2019, а с 12.08.2017 по 30.09.2018 – исходя из ставки земельного налога, рассчитанного в соответствии с требованиями законодательства о налогах и сборах в отношении таких земельных участков за соответствующий период времени; взыскании с администрации неосновательного обогащения в виде переплаты по арендной плате за период с 27.08.2015 по 30.09.2018 в размере 3 954 29 рублей 46 копеек; взыскании с администрации расходов на производство нормативно-методической и оценочной экспертиз в размере 20 000 рублей и суммы государственной пошлины в размере 50 000 рублей. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2020 в первоначальном иске отказано. По встречному иску принят отказ общества от части иска, производство в части исковых требований по делу прекращено. Удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований. Суд взыскал с администрации в пользу общества 2 254 592 рубля 41 копейку неосновательного обогащения за период с 27.08.2015 по 30.09.2018, а также возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 24 386 рублей, по оплате судебной экспертизы в размере 11 403 рублей, отказал в удовлетворении остальной части иска. Далее, общество допустило задолженность по арендной плате за период с 01.10.2019 по 30.06.2022 по арендным платежам в размере 7 371 969 рублей 25 копеек и пеней 792 750 рублей 28 копеек. Согласно условиям договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участками и досрочном расторжении в установленном порядке договора при невнесении арендной платы более 6 месяцев. В рамках досудебной работы письмом от 16.05.2022 № 6752/02.01-30 арендатору направлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате за земельный участок и пеней в недельный срок. Указанное письмо арендатором не получено, допущенное нарушение условий договора в виде несвоевременного внесения арендных платежей не устранено. В связи с дальнейшим уклонением от внесения арендных платежей письмом от 01.09.2022 № 12847/02.01-30 арендатору направлена претензия с предложением о расторжении договора аренды. Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости правообладателем спорного земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи. Администрация считает, что поскольку ответчик допустил задолженность по договору аренды за период с 01.10.2019 по 30.06.2022, то арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды.

Отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил. 

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

Обращаясь с иском, администрация указала, что общество допустило задолженность по арендной плате по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях договора аренды от 31.10.2012 № 4900008260 за период с 01.10.2019 по 30.06.2022 в размере 7 371 969 рублей 25 копеек. В рамках досудебной работы письмом от 16.05.2022 № 6752/02.01-30 арендатору направлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате за земельный участок и пеней в недельный срок. Указанное письмо арендатором не получено, допущенное нарушение условий договора в виде несвоевременного внесения арендных платежей не устранено. В связи с дальнейшим уклонением от внесения арендных платежей письмом от 01.09.2022 № 12847/02.01-30 арендатору направлена претензия с предложением о расторжении договора аренды. Нарушение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за период с 01.10.2019 по 30.06.2022 послужило основанием обращения администрации с требованием о расторжении договора аренды.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. 

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 420, пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (статья 606, пункт 1 статьи 610, пункты 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано следующее. Согласно статье 619 Гражданского кодекса, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Приведенное разъяснение содержится в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров».

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

По результатам исследования представленных в материалы дела доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, суды первой и апелляционной инстанций установили следующее. 

В рамках дела № А32-51601/2022 администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.10.2012 № 4900008260. 

Обществом заявлен встречный иск к администрации с требованием произвести перерасчет арендной платы и пени с 01.01.2021 по 31.12.2022 по договору от 31.10.2012 № 4900008260; признать сумму 2 874 рубля 87 копеек, переплаченную обществом по договору аренды от 31.10.2012 № 4900008260, неосновательным обогащением администрации. Встречные требования основаны на обстоятельствах, ранее установленных судами при разрешении между сторонами спора по делу № А32-54951/2019 – арендуемый земельный участок площадью 24 403 кв. м с кадастровым номером 23:49:0110001:1019, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества, ограничен в обороте. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2023, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2024 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.05.2024, первоначальный иск удовлетворен в части, с общества в пользу администрации взысканы пеня по договору от 31.10.2012 № 4900008260 с 11.11.2021 по 12.01.2023 в размере 197 873 рублей 54 копеек. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований общества отказано. 

В вышеуказанном решении суда сделан вывод об ограниченности спорного земельного участка в обороте и необходимости выполнения расчета исходя из ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку спорный участок используется для размещения объектов санаторно-курортных организаций, то для земельных участков рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения для размещения объектов санаторно-курортных организаций и учреждений налоговая ставка определена в размере 0,7 %. 

В решении указано, что сумма арендной платы за период с 01.10.2019 по 31.12.2022 составила 4 635 582 рублей, платежным поручением № 2 от 12.01.2023 общество оплатило арендные платежи на сумму 4 635 582 рублей. В рамках дела № А32-51601/2022 судами констатирован факт отсутствия задолженности по арендным платежам за период по 31.12.2022.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (статья 69 Кодекса).

В Постановлениях от 05.02.2007 № 2-П, от 21.12.2011 № 30-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов. Преюдициальная связь судебных актов обусловлена свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта. В процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Недопустимо опровержение опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом. Преюдициальное значение судебного решения обеспечивает его стабильность и общеобязательность, исключает возможный конфликт судебных актов.

С учетом обстоятельств отсутствия задолженности по арендной плате за период с 01.10.2019 по 30.06.2022, преюдициально установленных в рамках дела № А32-51601/2022, а также имеющихся в материалах настоящего дела доказательств, принимая во внимание, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение 

договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суды признали избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон. Как следствие, суды не усмотрели достаточных правовых оснований для расторжения договора аренды от 31.10.2012 № 4900008260. 

Оснований для иных выводов исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов у суда округа не имеется. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права. Доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку. Их повторное заявление в кассационной инстанции свидетельствует о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. 

Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса, (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2024 по делу № А32-64113/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Авдякова

Судьи В.А. Анциферов

 Т.Н. Драбо