Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-41515/23-181-227

г. Москва

05 июля 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 05 июля 2023 г.

 

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Хабаровой К.М.,

При ведении протокола секретарем судебного заседания Салтановой Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании

дело по исковому заявлению

ДЕПАРТАМЕНТА  ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

к АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА "ПЛАНЕТА"

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.01.2013 № М-03-509112 в размере 1 019 200,35 руб, в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 01.07.2021 по 30.09.2022 в размере 933 039,68 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.07.2021 по 30.09.2022 в сумме 86 160,67 руб.,

при участии:

от Истца: Погосян М.Я. по доверенности № 33-Д-1604/22 от 28.12.2022 г., после перерыва Джангишиев М.О. по доверенности № 33-Д-1609/22 от 28.12.2022 г.

от Ответчика:  Соболева Ю.В. (паспорт), Ачкасов В.Г.. по доверенности № б/н от 01.11.2019 г. 

 

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к  АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА "ПЛАНЕТА" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.01.2013 № М-03-509112 в размере 1 019 200,35 руб., в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 01.07.2021 по 30.09.2022 в размере 933 039,68 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.07.2021 по 30.09.2022 в сумме 86 160,67 руб.

Истец требования поддержал в полном объеме.

Ответчик требования не признал согласно доводам, изложенным в отзыве на иск.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск, не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы, истец, Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Производственное объединение «ТЕПЛОТЕХНИК» (Арендатором) был заключен договор от 24.01.2013 № М-03-509112 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г.Москва, 4-й проезд Подбельского, вл.6А, стр.8, площадью 4436 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для проведения проектно-изыскательских работ. 

Договор заключен сроком до - на 11 месяцев 28 дней и в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

По данным Единого государственного реестра недвижимости, право собственности на расположенное на земельном участке здание с кадастровым номером 77:03:0001013:1098, по адресу: г.Москва, 4-й проезд Подбельского, д.4А, перешло к ответчику - Автономной некоммерческой организации Детско-юношеская спортивная школа «Планета» (запись в ЕГРН от 26.03.2019 № 77:03:0001013:1098-77/003/2019-6).

В соответствии со ст.552 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ при переходе права на здание, строение, сооружение к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и том же объеме, что и прежний собственник. Следовательно, в результате приобретения права собственности на объект недвижимости к ответчику в силу закона перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 24.01.2013 № М-03-509112, в том числе и обязанность по уплате арендной платы.

Определением Арбитражного суда г.Москвы от 06.09.2021 возбуждено производство по делу № А40-167671/21-164-449«Б» о признании АНО «ДЮСШ «ПЛАНЕТА» несостоятельным (банкротом).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В ст.ст. 1 и 65 Земельного кодекса РФ закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 05-го числа первого месяца квартала.

Как указывает истец, ответчиком установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена обязанность по внесению арендной платы за  период с 01.07.2021 по 30.09.2022, в результате чего образовалась задолженность в размере 933 039,68 руб.

За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.

Также истец указывает, что ответчиком не оплачены пени в размере 86 160,67 руб., начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы за период с 06.07.2021 по 30.09.2022.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 04.10.2022 № 33-6-469785/22-(0)-1 и № 33-6-469785/22-(0)-2 с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Однако, денежные средства до настоящего времени ответчиком не перечислены, что послужило основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

Ответчик, возражая на иск, указывает на то, что обязанность по внесению арендной платы по указанному договору аренды земельного участка у него отсутствует.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного Кодекса формами платы за пользование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, а так же другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения или процессуальных действий. Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Из содержания приведенных норм процессуального права следует, что по доказательствам, представленным сторонами, с учетом их исследования и судебной оценки правовых норм, регулирующих спорную ситуацию, определяются обстоятельства спора, наличие либо отсутствие нарушенного права и, соответственно, принимается решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении иска полностью или в части.

Таким образом, каждый участник судебного процесса в подтверждение своих требований и возражений по спору обязан представить соответствующее обоснование с подтверждающими документами, а неисполнение названной обязанности может повлечь отклонение требований и возражений.

Вступившим законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.01.2023г. по делу № А40-38817/2021 был установлен ряд обстоятельств, имеющих важное значение для настоящего спора, которые в силу п. 2 ст. 69 АПК РФ не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) в лице правопредшественника – Московский земельный комитет и ответчиком (арендатор) 27.05.2003г. был заключен договор аренды земельного участка № М-03-505392, по условиям которого земельный участок площадью 4 436 кв.м с кадастровым номером 77:03:0001013:12 по адресу: г. Москва, 4-й проезд Подбельского, вл. 6А, стр. 8 предоставлен в аренду для реконструкции здания и строительства пристройки к спортивной школе сроком до 30.12.2003.

Договор расторгнут на основании уведомления от 17.08.2006 № 33-ИТЗ-285/6.

28.02.2012 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК» и Автономной некоммерческой организацией Детско-юношеская спортивная школа «ПЛАНЕТА» было заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым ООО «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК»  было передано нежилое здание по адресу: г. Москва, проезд Подбельского 4-й, д. 6 А, стр. 8, общей площадью 1642,8 кв.м., условный номер 18331.

В период нахождения здания во владении и пользовании ООО «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК» распоряжением Департамента земельных ресурсов от 22.01.2013 № 277-03 ДЗР земельный участок предоставлен сроком на 11 месяцев 28 дней для проведения проектно-изыскательских работ в соответствии с условиями договора аренды № М-03-509112 от 24.01.2013.

Согласно п. 3.3 договора, размер ежегодной арендной платы, счет, на который она вносится, указаны в Приложении 2 к Договору. Приложение 2 является составной и неотъемлемой частью договора.

По условиям п. 3.2 договора, арендная плата начисляется арендатору с даты перехода права собственности на здание, расположенное на земельном участке с 30.03.2012г. и вносится ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала. 

В соответствии с п. 3.4 договора, размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в Договор.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2015 по делу № А40-152808/14 признано недействительным соглашение об отступном, заключенное 28.02.2012 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК» и Автономной некоммерческой организацией Детско-юношеская спортивная школа «ПЛАНЕТА», в соответствии с которым ООО «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК»  было передано нежилое помещение - здание, находящееся по адресу: г. Москва., проезд Подбельского 4-й, д. 6 А, стр. 8, общей площадью 1642.8 кв.м., условный номер 18331.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2018 года по делу № А40-191831/15 из владения ООО «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК» и ООО «С.К.РОКАДА» в пользу АНО «ДЮСШ «ПЛАНЕТА» истребовано здание площадью 1642,8 кв.м. по адресу: г. Москва, 4-й проезд Подбельского, д. 6а, стр. 8, признаны недействительными записи в ЕГРН о праве собственности указанных лиц на здание.

26.03.2019г. в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права собственности АНО Детско-юношеская спортивная школа "Планета" на нежилое здание площадью 1 642,8 кв.м по адресу: г. Москва, 4-й пр. Подбельского, д. 6А, стр. 8 расположенное на спорном земельном участке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию указанной нормы права, приведенному в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Истец полагает, что в результате приобретения права собственности на объект недвижимости к ответчику в силу ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ГК РФ перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 24.01.2013 года № М-03-509112, в том числе обязанность по уплате арендной платы.

Однако ответчик в нарушение принятых обязательств оплату арендных платежей за период с 26.03.2019 по 30.06.2020 года в полном объеме не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 910 986 руб. 15 коп.

Претензия от 04.09.2020 №33-6-428002/20-(0)-1, направленная в адрес ответчика с требованием оплаты задолженности, оставлена без удовлетворения.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков для граждан и юридических лиц - собственников зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Поскольку на момент заключения договора аренды земельного участка  №М-03-50911 от 24.01.2013, ООО «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК» не являлось собственником нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, 4-й пр. Подбельского, д. 6А, стр. 8, указанный договор  был заключен в нарушение требований ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона № 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01 сентября 2013 года (пункт 6 статьи 3 Закона № 100-ФЗ).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ (в ранее действовавшей редакции), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При таких обстоятельствах, договор аренды земельного участка №М-03-50911 от 24.01.2013 является недействительной (ничтожной) сделкой в силу положений ст. 168 ГК РФ, в связи с чем не повлек для АНО ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА "ПЛАНЕТА" юридических последствий, в том числе, переход к организации прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 24.01.2013 N М-03-509112.

Соответственно, нельзя признать возникшей у АНО ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА "ПЛАНЕТА" обязанность по внесению арендной платы на условиях договора аренды от 24.01.2013 № М-03-509112.

В силу части 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 21.12.2011 N 30-П признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

При рассмотрении дела № А40-38817/2021 установлена недействительность (ничтожность) договора аренды № М-03-509112 от 24.01.2013.

Указанные выводы о недействительности (ничтожности) договора подтверждены и в определении Арбитражного суда города Москвы от 02.03.2022 по делу № А40-185158/21-61-1323.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.08.2022г. по делу № А40-90758/22-23-614 суд обязал Департамент городского имущества города Москвы  заключить с АНО «ДЮСШ «Планета» договор аренды земельного участка площадью 4 436 кв.м., кадастровый номер 77:03:0001013:12, имеющий адресный ориентир: г. Москва, 4-й проезд Подбельского, вл. 6А, стр. 8 для проведения реконструкции на условиях прилагаемого проекта договора.

Истцом в материалы дела представлен информационный расчет суммы задолженности по арендной плате и пени по договору аренды № М-03-509112Ф от 24.01.2013 (ФЛС № М-03-509112-004Ф) за период с 01.07.2021 по 31.03.2023 по состоянию на 27.06.2023, в соответствии с которым задолженность у ответчика отсутствует с учетом оплат, произведенных на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 19.08.2022г. по делу № А40-90758/22-23-614.

При таком положении, оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Учитывая, что договор аренды № М-03-509112 от 24.01.2013 является ничтожной сделкой, основания для начисления и взыскания неустойки, начисленной на условиях данного договора, отсутствуют.

Поскольку истец не доказал обоснованность заявленных им требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени за указанный в иске период, в иске надлежит отказать с отнесением расходов по оплате государственной пошлины на истца.

Департамент в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины, поэтому пошлина в федеральный бюджет не взыскивается.

Руководствуясь статьями 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд  заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья:

К.М. Хабарова