Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-17941/2022

19 сентября 2023 г.

г. Челябинск

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.И. Маниной, секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск 

к обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

о взыскании 1 314 650 руб. 49 коп.

при участии в судебное заседании:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 22.02.2023, служебное удостоверение, квалификация подтверждается дипломом,

от ответчика – представителя ФИО3 по доверенности от 21.06.2022, паспорт, квалификация подтверждается дипломом.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет) 30.05.2022 обратился в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива» (далее – ответчик, общество, ООО «Перспектива») о взыскании задолженности по арендной плате по договору долгосрочной аренды земельного участка от 10.09.2012 УЗ №011010-К-2012 за период с 12.09.2018 по 31.12.2021 в размере 1 542 359 руб. 96 коп. и пени за период с 02.10.2018 о 31.12.2021 в размере 172 290 руб. 53 коп., с продолжением их начисления на сумму задолженности в размере 1 542 359 руб. в размере одной трехсотой ставки рефинансирования банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, начиная с 01.01.2022 до момента фактического исполнения обязательств.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 03.06.2022 исковое заявление принято к производству по общим правилам искового производства (т. 1 л.д. 1-2).

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истцом заявлено об уточнении исковых требований (т. 9 л.д. 12), просит взыскать задолженность по арендной плате по договору долгосрочной аренды земельного участка от 10.09.2012 УЗ №011010-К-2012 за период с 12.09.2018 по 31.12.2021 в размере 1 142 359 руб. 96 коп. и пени за период с 02.10.2018 о 31.12.2021 в размере 172 290 руб. 53 коп., с продолжением их начисления на сумму задолженности в размере 1 142 359 руб. 96 коп. в размере одной трехсотой ставки рефинансирования банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, начиная с 01.01.2022 до момента фактического исполнения обязательств.

Суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворил ходатайство истца. 

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении уточненных требований, в обоснование указал на статьи 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору аренды, просил взыскать задолженность и проценты.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, ссылаясь на статьи 307, 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 22, 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды от 10.09.2012 УЗ № 011010-К-2012, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование земельным участком и пени.

Ответчик не согласился с заявленными требованиями по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д. 120-123, 131-132, 138-139 т. 2 л.д. 126, 133, 145-146), считая неверным определение истцом размера задолженности, исходя из порядка использования и застройки земельного участка, кроме того, указал на пропуск истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы и неустойки, представил контррасчет задолженности, а также ходатайствовал о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ и применении положений Постановления Правительства № 497 от 28.03.2022. Представил письменное мнение (т. 3 л.д. 1-2, т. 8 л.д. 152-153).

Комитет представил письменные пояснения (т. 1 л.д. 133-134, т. 2 л.д. 1-2, т. 3 л.д. 6). Кроме этого, в возражениях Комитет указал на необоснованность доводов ответчика (т. 2 л.д. 118-120).

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялись перерывы с 05.09.2023 по 12.09.2023 и с 12.09.2023 по 19.09.2023. Сведения об объявленных перерывах были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения Администрации города Челябинска от 16.07.2012 № 3792 (т. 1 л.д. 18) 10.09.2012 между Комитетом (арендодатель) и Фондом развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска «Монолит-Инвест» (арендатор) заключен договор УЗ № 01101-К-2012 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска (т. 1 л.д. 11-15), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 5000 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0711001:26, расположенный по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства жилого комплекса с встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой.

В соответствии с п. 2.1 договора, размер арендной платы определен в приложении (Форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Форма № 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к договору расчете (п. 2.2 договора).

В форме № 2 к договору стороны согласовали расчет платы за аренду земли за период с 16.07.2012 по 31.12.2012 (т. 1 л.д. 16).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 10.09.2012 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 5000 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0711001:26 (т. 1 л.д. 17).

Дополнительным соглашением № 1 от 10.07.2015 срок действия договора определен до 16.07.2016 (т. 1 л.д. 19).

По договору уступки прав и обязанностей по договору аренды от 29.10.2012 Фонд развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска «Монолит-Инвест» передал обществу «Перспектива», а ООО «Перспектива» приняло на себя все права и обязанности арендатора по договору УЗ № 011010-К-2012 от 10.09.2012 (т. 1 л.д. 20-21).

По акту приема-передачи спорный земельный участок передан новому арендатору (т. 1 л.д. 21 оборот).

30.12.2013 обществу «Перспектива» выдано разрешение № RU74315000-153-ж-2013 на строительство объекта капитального строительства «жилой комплекс со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой. Жилой дом (1-й этап)» (шифр проекта 03.ИКП.2012). Действие указанного разрешения продлено до 30.08.2018 (т. 1 л.д. 24-25).

22.07.2014 обществу «Перспектива» выдано разрешение № RU74315000-190-г-2014 на строительство объекта капитального строительства «жилой комплекс со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой. Пристроенные помещения и автостоянка (2-й этап)» (шифр проекта 03.ИКП.2012). Действие указанного разрешения продлено до 30.12.2018 (т. 1 л.д. 23).

03.07.2018 обществу «Перспектива» выдано разрешение № RU74315000-139-2018 на ввод в эксплуатацию объекта – Логистический центр. АБК.КПП (шифр проекта Ф-248-2016.ИП.2) (т. 1 л.д. 28-29).

24.08.2018 обществу «Перспектива» выдано разрешение № RU74315000-172-2018 на ввод в эксплуатацию объекта «жилой комплекс со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой. Жилой дом (1-й этап)» (шифр проекта 03.ИКП.2012) (т. 1 л.д. 26-27).

28.11.2018 обществу «Перспектива» выдано разрешение № RU74315000-279-г-2018 на строительство объекта капитального строительства – жилой комплекс со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой. Пристроенные помещения в осях IV-VI, А1-Г1 (правый пристрой – 2.1 этап), пристроенные помещения в осях I-III, А1-Г1 (левый пристрой – 2.2 этап), подземная автостоянка (-1 уровень – 2.3 этап), подземная автостоянка (-2 уровень – 2.4 этап). Действие указанного разрешения продлено до 30.04.2023 (т. 1 л.д. 30-32).

Распоряжением Администрации города Челябинска № 6318-ш от 04.06.2021 внесены изменения в разрешение на строительство № RU74315000-279-г-2018 (т. 1 л.д. 33).

17.08.2020 обществу «Перспектива» выдано разрешение № RU74315000-117-2020 на ввод в эксплуатацию объекта «жилой комплекс со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой. Подземная автостоянка (-2 уровень – 2.4 этап)» (шифр проекта 11-ЦТЭ-2018) (т. 1 л.д. 34-35).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2022-12801390 от 31.01.2022 (т. 1 л.д. 36-40) в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711001:26 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:36:0506004:591, 74:36:0711001:8510, 74:36:0711001:9111. 

В качестве оплаты по спорному договору аренды в материалы дела представлены платежные поручения № 17 от 19.12.2012 на сумму 217 312 руб., № 88 от 13.12.2013 на сумму 25 000 руб., № 45 от 19.03.2014 на сумму 49 537 руб., № 21 от 01.04.2013 на сумму 179 058 руб., № 66 от 01.07.2013 на сумму 117 336 руб., № 55 от 25.09.2013 на сумму 117 335 руб., № 87 от 06.12.2013 на сумму 92 335 руб., № 148 от 24.06.2014 на сумму 50 088 руб., № 68 от 31.03.2015 на сумму 49 537 руб., № 118 от 16.06.2015 на сумму 50 088 руб., № 286 от 07.10.2015 на сумму 50 638 руб., № 54 от 16.03.2016 на сумму 50 638 руб., № 432 от 19.12.2016 на сумму 100 000 руб., № 2 от 18.01.2017 на сумму 44 000 руб., № 21 от 10.02.2017 на сумму 433 руб., № 20 от 10.02.2017 на сумму 380 000 руб., № 439 от 22.11.2017 на сумму 382 482 руб. 27 коп., № 860 от 30.11.2018 на сумму 130 446 руб., № 861 от 30.11.2018 на сумму 131 895 руб., № 870 от 03.12.2018 на сумму 133 344 руб., № 53 от 12.06.2020 на сумму 94 364 руб. (т. 1 л.д. 66-86).

Комитетом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711001:26, расположенного по Комсомольскому проспекту № 85 в Курчатовском районе города Челябинска, в результате которого составлен акт обследования земельного участка от 18.05.2015 (т. 1 л.д. 87-88). Установлено, что на данном земельном участке ведется строительство многоквартирного жилого дома.

02.12.2021 Комитетом повторно проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711001:26, расположенного по Комсомольскому проспекту № 85 в Курчатовском районе города Челябинска, в результате которого составлен акт обследования земельного участка от 02.12.2021 (т. 1 л.д. 89-91). Установлено, что на земельном участке расположен жилой многоквартирный дом со встроено-пристроенными офисными и торговыми помещениями, подземная автопарковка.

08.09.2022 Комитетом вновь проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711001:26, расположенного по Комсомольскому проспекту № 85 в Курчатовском районе города Челябинска, в результате которого составлен акт обследования земельного участка от 08.09.2022 (т. 1 л.д. 135-136). Установлено, что на земельном участке расположен жилой комплекс со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой. Часть участка площадью 834 кв.м. занята многоквартирным домом (МКД), часть участка площадью 3510 кв.м. занята торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой (данные по площадям в соответствии с выпиской ЕГРН). Остальная часть участка (656 кв.м.) занята элементами благоустройства (бетонные платформы, ступени входов, проезд и т.д.). С западной, северной, восточной сторон жилой комплекс огражден металлическим забором. В огражденную территорию включен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711001:8183, на котором расположена бетонная платформа с детской площадкой, наземной парковкой, трансформатором.

Истцом в адрес ответчика направлено требование (претензия) № 16845 от 19.04.2022 (т. 1 л.д. 92) об оплате задолженности за пользование земельным участком по договору аренды УЗ № 011010-К-2012 от 10.09.2012 за период с 12.09.2018 по 31.12.2021 в размере 1 542 359 руб. 96 коп. и пени за период с 02.10.2018 по 31.12.2021 в размере 172 290 руб., ответа на которое не последовало.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды УЗ № 011010-К-2012 от 10.09.2012 явилось основанием обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Изучив представленные материалы дела, суд находит, что между Комитетом и обществом «Перспектива» возникли обязательственные правоотношения по аренде последним земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711001:26.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Комитет просит суд взыскать с общества «Перспектива» задолженность по арендной плате по договору аренды УЗ № 011010-К-2012 от 10.09.2012 за период с 12.09.2018 по 31.12.2021 в размере 1 142 359 руб. 96 коп.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».

Ответчик в отзыве на иск просил суд применить последствия пропуска срока исковой давности и отказать в требованиях о взыскании задолженности по договору аренды.

На основании статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При этом, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

По смыслу указанной нормы соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени. 

Установленный в части 5 статьи 4 АПК РФ тридцатидневный срок для соблюдения процедуры претензионного урегулирования спора носит общий характер и в силу прямого указания в данной статье применяется, если иной срок не установлен законом либо договором.

С претензией об оплате задолженности за период с 12.09.2018 истец обратился к ответчику 19.04.2022 (т. 1 л.д. 92).

С рассматриваемым иском истец обратился 30.05.2022, о чем свидетельствует штамп отдела делопроизводства Арбитражного суда Челябинской области (т. 1 л.д. 3).

Следовательно, с учетом факта приостановления течения срока исковой давности, в связи с принятием Комитетом 19.04.2022 мер к урегулированию спора в претензионном порядке, суд приходит к выводу о том, что на момент подачи иска срок исковой давности пропущен по требованиям об оплате задолженности по договору аренды УЗ № 011010-К-2012 от 10.09.2012, срок внесения которой наступил на 30.04.2019. То есть, пропущен срок исковой давности внесения платежей за период с 12.09.2018 по 31.03.2019, учитывая, что согласно п. 2.2 договора, за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Учитывая разъяснения, данные в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», согласно которым по смыслу пункта 3 статьи 199 ГК РФ в случае, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди них имеются требования кредитора, по которым истек срок исковой давности, исполненное засчитывается в пользу требований, по которым срок исковой давности не истек, в порядке, установленном пунктами 2 и 3 статьи 319.1 ГК РФ, суд отклоняет доводы ответчика о необходимости зачета представленного платежа на сумму 94 364 руб. (т. 1 л.д. 86) в счет погашения задолженности за период, срок исковой давности по которому не истек, то есть с 01.04.2019 по 31.12.2021, поскольку в спорном платежном поручении № 53 от 12.06.2020 указано назначение платежа – оплата по распоряжению № 58/2 от 16.03.2020 за ООО «Перспектива» (согл. дог. УЗ № 0011010-К-2012 от 10.09.2012 арендная плата за 4 кв. 2018г.), таким образом, указанный платеж правомерно зачтен истцом в счет оплаты за 4 квартал 2018 года.

Вместе с тем, суд, принимая доводы ответчика, приходит к выводу о необходимости исчисления арендной платы, исходя из площади земельного участка без учета площади, занятой многоквартирным жилым домом и элементами благоустройства.

Статьей 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок..

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 № 12-П отметил, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).

В определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 № ВАС-654/14, от 26.05.2014 № ВАС-6366/14, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 № 305-ЭС16-16174, от 06.02.2015 № 301-ЭС14-7888 применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Таким образом, отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий. После ввода МКД в эксплуатацию арендатор (общество) не должен оплачивать арендную плату за часть земельного участка, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания и эксплуатации данного дома и расположенными на земельном участке объектами.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2022-166455867 от 22.09.2022, на помещение с кадастровым номером 74:36:0711001:8600, в здании с кадастровым номером 74:36:0711001:8510, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0711001:26, 20.12.2018зарегистрировано право собственности ФИО4 (т. 2 л.д. 40).

В материалы дела представлен технический план на объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0711001:8510 (т. 3 л.д. 70-202, т. 4-7, т. 8 л.д. 1-151).

Ответчиком представлена топографическая схема земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711001:26, подготовленная обществом с ограниченной ответственностью «Геоид», которая содержит измерения площадей дома и придомовой территории (т. 8 л.д. 159).

Кроме того, сторонами составлен совместный акт обследования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711001:26, в результате которого установлено, что на данном участке расположен жилой комплекс со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой. Часть участка площадью 834+/-8 кв.м. (площадь определена по координатам ЕГРН) занята многоквартирным домом (МКД). Конфигурация участка дома по координатам ЕГРН совпадает со схемой ООО «Геоид» и соответствует контуру дома на местности. Площадью участка МКД по данным ООО «Геоид» 841 кв.м. Разница площадей 7 кв.м. е превышает допустимую погрешность определения площади данного участка (+/-8 кв.м.). Часть участка площадью 3510 кв.м. (площадь определена по координатам ЕГРН) занята комплексом нежилых строений (зданий), состоящим из двух подземных этажей (автостоянки), наземных надстроек и элементов благоустройства (спортивная площадка, газон, твердое покрытие, ГРП). Наземные надстройки – это одноэтажное строение (въезды на автостоянки), двух-трехэтажные строения с торгово-офисными помещениями (левое и правое крыло). Многоуровневый комплекс нежилых строений расположен на единой неделимой части (площадью 3510 кв.м.) земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711001:26. Остальная часть участка (656 кв.м.) занята элементами благоустройства (крыльцо к дому, асфальтовое покрытие, часть детской площадки) (т. 9 л.д. 2-3).

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости производить расчет, исходя из площади земельного участка – 3510 кв.м., определенной как разница между общей площадью земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711001:26 (5000 кв.м.) и площадью земельного участка, занятого МКД (834 кв.м.) и элементами благоустройства (656 кв.м.).

Кроме того, разногласия сторон возникли также в части применения значений ставки арендной платы.

Пунктами 3, 4 статьи 1 ГК РФ установлены принципы добросовестного осуществления гражданских прав и недопустимости извлечения преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. В пункте 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, который среди прочего предполагает получение публичным органом установленного соразмерного денежного эквивалента за предоставление в пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной на основании актуального вида разрешенного использования участка.

В соответствии со статьей 1 Закона № 257-ЗО ставка арендной платы определяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Анализируя статью 7 ЗК РФ, суд отмечает, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного кадастра недвижимости, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с договором аренды УЗ № 011010-К-2012 от 10.09.2012, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711001:26 предоставлен ответчику для строительства жилого комплекса с встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой (т. 1 л.д. 11-15). Аналогичные сведения о разрешенном использовании земельного участка следуют из единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 36-40).

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 1 Закона № 257-ЗО ставка арендной платы принимается равной 0,3% в частности в отношении земельных участков, предоставленных на период строительства.

Изучив и проанализировав материалы дела и пояснения сторон, суд соглашается с доводом ответчика о том, что в расчете арендной платы за спорный период Комитетом применена неверная ставка арендной платы в размере 0,5%.

Таким образом, применение истцом в расчете исковых требований ставки арендной платы в размере 0,5% является необоснованным, вследствие чего подлежит применению ставка арендной платы в размере 0,3%. 

Судом проверена арифметическая правильность произведенного истцом и представленного в материалы дела справочно-информационного расчета задолженности по арендной плате по договору аренды УЗ № 0011010-К-2012 от 10.09.2012 за период с 01.04.2019 по 31.12.2021 (т. 9 л.д. 16).

В соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее – арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:

Ап – размер арендной платы;

Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап – ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;

К1 – коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В информационном расчете истец применяет следующие значения: 

ставка арендной платы – 0,3% (строительство). 

коэффициент К1 – 3,75 (строительство);

коэффициент К2 – (Курчатовский район) 1,06; 

коэффициент К3 – 0,9 (субъекты малого и среднего предпринимательства).

Кадастровая стоимость земельного участка (для площади 5000 кв.м.) составила 32 129 200 руб. (по 31.12.2020) и 21 023 200 руб. (с 01.01.2021) (т. 1 л.д. 50-52).

Кадастровая стоимость земельного участка (для площади 3510 кв.м.) составила 22 554 698 руб. 40 коп. (по 31.12.2020) и 14 758 286 руб. 40 коп. (с 01.01.2021).

При указанных обстоятельствах, справочно-информационный расчет Комитета (т. 9 л.д. 16) признается судом верным, а именно задолженность по арендной плате за период с 01.04.2019 по 31.12.2021 с учетом частичной оплаты в размере 400 000 руб. составляет 182 841 руб. 84 коп.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет исковые требования частично, учитывая довод ответчика о пропуске срока исковой давности, сумма подлежащей уплате ответчиком арендной платы по договору аренды УЗ № 0011010-К-2012 от 10.09.2012 за период с 01.04.2019 по 31.12.2021 в размере 182 841 руб. 84 коп. 

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно п. 6.3 договора за нарушение срока перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Поскольку оплата аренды за пользование земельным участком ответчиком производилась с нарушением установленных договором сроков, требования Комитета о взыскании финансовых санкций (пеней) являются обоснованными.

Комитет просит суд взыскать с общества «Перспектива» пени за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды УЗ № 0011010-К-2012 от 10.09.2012 за период с 02.10.2018 по 31.12.2021 в размере 172 290 руб. 53 коп.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Поскольку произведенный истцом расчет подлежащей внесению платы признан не обоснованным, исходя из необходимости применения срока исковой давности, суд также не соглашается с расчетом неустойки.

Судом проверена правильность произведенного Комитетом справочно-информационного расчета неустойки по договору (т. 9 л.д. 18), суд находит его арифметически верным. 

Ответчиком заявлено о несоразмерности неустойки заявленным требованиям и снижении размера неустойки по статье 333 ГК РФ. 

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 15.07.2014 № 5467/14, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором, и не может быть превращена в противоречие своей компенсационной функции в способ обогащения кредитора за счет должника.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно разъяснениям, данным в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В силу п. 77 постановления Пленума ВС РФ № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 постановления Пленума ВС РФ № 7).

Однако в рассматриваемом случае ответчиком не предоставлены суду доказательства чрезмерности неустойки.

Исключительность рассматриваемого случая для целей снижения предусмотренной договором неустойки ответчиком в порядке статей 65, 66 АПК РФ также не доказана.

Сам по себе повышенный размер пени по сравнению со ставкой рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, или иными ставками не может служить основанием для признания размера неустойки завышенным.

Исходя из обычаев делового оборота, стороны устанавливают договором повышенную по сравнению с предусмотренной законом ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств. Лицо, добровольно приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно приводить к нарушению принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), а также с принципа состязательности сторон (статья 9 АПК РФ), поскольку необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, в то время как никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Ответчиком не подтверждено доказательствами то обстоятельство, что заявленный истцом размер взыскиваемой неустойки приведет к неблагоприятным последствиям в виде несвоевременного исполнения обязательств ответчика по выплате заработной платы, сохранению рабочих мест и оплате налоговых платежей и сборов.

Чрезмерность размера заявленной неустойки относительно суммы основного долга, исходя из которого образовалась неустойка, судом также не установлена.

Таким образом, с учетом применения судом срока исковой давности, требования Комитета к обществу «Перспектива» в части взыскания неустойки подлежат частичному удовлетворению в размере 54 190 руб. 66 коп. за период с 02.07.2019 по 31.12.2021.

Кроме этого Комитетом заявлено требование о продолжении начисления пени с 01.01.2022 на сумму задолженности 1 142 359 руб. 96 коп. из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, начиная с 01.01.2022 до момента фактического исполнения обязательств.

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума № 7) по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» (далее – Закон об ОСАГО).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Срок действия моратория на банкротство в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее – Постановление Правительства № 497) ограничен периодом с 01.04.2022 в течение 6 месяцев, следовательно, по истечении указанного срока имеются все правовые основания для дальнейшего начисления пени до фактического исполнения обязательства, в случае, если мораторий не будет продлен соответствующим актом.

Указанный документ утратил силу в связи с истечением срока действия, установленного пунктом 3 данного документа. 

При этом судом принимается во внимание, что согласно разъяснений, изложенных во втором абзаце пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (ч. 1 ст. 7, ст. 8, п. 16 ч. 1 ст. 64 и ч. 2 статья 70 Закона № 229-ФЗ). Соответственно, мораторий, установленный постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497, в том числе в отношении невозможности начисления пени в период его действия, подлежит применению при приведении в исполнение решения суда по настоящему делу.

Таким образом, суд признает обоснованными и удовлетворяет требования истца о продолжении начисления неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от суммы 182 841 руб. 84 коп. за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства, с 01.01.2022 по 31.03.2022 и с 01.10.2022 до момента фактического исполнения обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

При цене иска в размере 1 314 650 руб. 49 коп. размер государственной пошлины по иску составит 26 147 руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Соответственно, государственная пошлина в сумме 4 714 руб. 33 коп. (пропорционально удовлетворенной части иска) подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 110, ст.ст. 167-170, ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» (ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (ИНН 

<

***>) задолженность за период с 01.04.2019 по 31.12.2021 в размере 182 841 руб. 84 коп., неустойку за период с 02.07.2019 по 31.12.2021в размере 54 190 руб. 66 коп., продолжить начисление неустойки на сумму задолженности в размере 182 841 руб. 84 коп., исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, с 01.01.2022 по 31.03.2022 и с 01.10.2022 по день фактического исполнения обязательства.

В удовлетворении остальных требований отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 4 714 руб. 33 коп. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                                                                     А.Г. Гусев

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru  или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.