Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-275792/19-181-2116

23 декабря 2019 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 декабря 2019 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Хабаровой К.М.,

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

к  ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЖБИ-ТРАСТ"

о  взыскании  задолженности  по договору аренды земельного участка от 22.01.1996 № М-04-004130 по арендной плате за период с 23.04.2006 по 31.12.2018 в размере 212 101 082 руб. 20 коп. и пени за период с 23.04.2006 по 31.12.2018 в размере 1 059 603 руб. 75 коп. 

при участии:

от Истца: ФИО2 по доверенности № 33-Д-743/19 от 30.10.2019г.,

от Ответчика: ФИО3 по доверенности № б/н от 26.10.2019г., ФИО4 по доверенности № б/н от 20.10.2019г.

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы  (далее – истцы) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЖБИ-ТРАСТ" (далее – ответчик) о взыскании задолженности  по договору аренды земельного участка от 22.01.1996 № М-04-004130 по арендной плате за период с 23.04.2006 по 31.12.2018 в размере 212 101 082 руб. 20 коп. и пени за период с 23.04.2006 по 31.12.2018 в размере 1 059 603 руб. 75 коп. 

Представитель истца в судебное заседание явился, иск поддержал.

Представители ответчика в судебное заседание явились, по иску возражали, мотивы изложены в отзыве на иск, заявили также о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, возражения представителей ответчика, оценив представленные доказательства в их совокупности, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, между Правительством Москвы (правопреемник Департамент городского имущества города Москвы, истец) и ООО «МСЖБ» был заключен договор аренды земельного участка от 22.01.1996 № М-04-004130.

В соответствии с пунктом 1.1 договора предметом договора является земельный участок площадью 244 600 кв.м, кадастровый номер 77:04:0003006:31, имеющий адресные ориентиры: 

<

...>, предоставляемый в пользование для эксплуатации завода ЖБИ.

Договор заключен сроком на 10 лет, что подтверждается пунктом 2 договора. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как указывает истец, впоследствии   право   собственности   на   здания,   принадлежавшие ООО «МСЖБ» и расположенное на спорном земельном участке, перешло к ООО «ЖБИ-Траст» (Ответчик).

В силу положений с пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Также и согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24.03.2005 №11 -О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, а потому поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Обязанность Ответчика по внесению арендной платы за пользование земельным участком установлена статьями 309, 310, 552, 614 Гражданского кодекса РФ, а также статьями 1 и 65 Земельного кодекса РФ, в которых закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, являющееся владельцем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке обязано возмещать стоимость такого пользования.

В пункте 3.1 договора установлен размер арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в Приложении №1 к настоящему договору. Приложение №1 является составной и неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с пунктами 5.6 и 5.7 договора на ответчика возложена обязанность надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора, а также ежеквартально и в полном объеме уплачивать арендную плату.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из материалов дела, установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком за период с 23.04.2006г. по 3 квартал 2018.

Согласно расчета истца, задолженность по арендной плате за период с 23.04.2006 г. по 31.12.2018 г. составила 212 101 082 руб. 20 коп., что послужило основанием для обращения истца в настоящим иском в суд.

Кроме того, в соответствии с пунктом 7.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок Ответчик уплачивает Истцу неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере 0,2 % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа месяца квартала по день уплаты включительно.

В связи с чем на основании пункта 7.2 договора истцом также начислены пени в размере 1 059 603 руб. 75 коп. за период с 23.04.2006  г. по 31.12.2018 г.

В целях досудебного порядка разрешения дел истец направил претензию от 23.01.2019 № ДГИ-И-3521/19, в которой уведомил ответчика об имеющейся задолженности, однако денежные средства до настоящего времени от ответчика не поступили.

Вместе с тем, суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований ввиду следующего.

Как установлено частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно штампу канцелярии Арбитражного суда города Москвы, исковое заявление в рамках настоящего спора предъявлено 16.10.2019.

Как следует из материалов дела, Договор аренды изначально был заключен между Правительством Москвы (в настоящее время - ДГИМ) и ООО «МСЖБ». Права и обязанности арендатора по Договору аренды перешли к ООО «ЖБИ-Траст» в соответствии с договором цессии от 08.09.2004г.

Пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения, а перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления (статья 201 ГК РФ).

При этом с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (пункт 1 статьи 207 ГК РФ).

Так как Договор аренды предусматривает внесение арендной платы по частям с определенной периодичностью, то срок исковой давности применяется отдельно к каждому арендному платежу. 

Данный вывод подтверждается пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Исковое заявление было подано Департаментом в Арбитражный суд города Москвы 16.10.2019 г., соответственно, срок исковой давности по данному исковому заявлению не является пропущенным для тех арендных платежей, которые арендатор должен быть внести в период с 16.10.2016 г.

В соответствии с пунктом 2.3. Договора аренды арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

Соответственно, первый арендный платеж, который может быть взыскан по поданному исковому заявлению с учетом срока исковой давности - это платеж за 4 квартал 2016 года, который подлежал уплате ответчиком 25.12.2016 г.

Таким образом, суд отмечает, что срок исковой давности для взыскания платежей за периоды ранее 16.10.2016 г., то есть ранее 4 квартала 2016 года, пропущен, а остальные платежи за период по 31.12.2018 г. ответчиком внесены в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами.

В связи с тем, что срок исковой давности по всем главным требованиям (арендные платежи) истек, то в силу пункта 1 статьи 207 ГК РФ считается истекшим и срок исковой давности по дополнительным требованиям (пени), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Какие-либо обстоятельства для перерыва или приостановления течения срока исковой явности, предусмотренные статьями 202-203 ГК РФ, применительно к задолженности по арендной плате по Договору аренды отсутствуют. Суд также не находит оснований для восстановления срока исковой давности, предусмотренных статьей 205 ГК РФ.

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения, принимаемые уполномоченными органами власти и управления. Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Пунктом 2.6. Договора аренды предусмотрено, что размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в течение года. Они могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения базовых ставок земельных платежей и в других случаях, предусмотренных соответствующими законодательными и нормативными актами.

В соответствии с пунктом 3.1. Договора аренды арендодатель имеет право вносить в договор необходимые изменения и уточнения в случае внесения таковых в действующее законодательство или городские нормативные акты исключительно по согласованию с Арендатором, но в любом случае в соответствии с разделом 8 Договора аренды изменения, дополнения и поправки к условиям Договора аренды будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон.

Приложением № 1 к Договору аренды установлен размер годовой арендной платы.

Дополнительным соглашением от 29.08.1999 г. установлен новый расчет арендной платы в соответствии с Приложением №1

Суд отмечает, что  иных изменений в условия Договора аренды, в том числе порядка начисления арендных платежей, дополнительные соглашения, оформленные в соответствии с условиями Договора и прошедшие государственную регистрацию, не содержат.

Пунктом 1 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве установлено, что изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, с 1 октября 2012 г. осуществляется в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества города Москвы.

Суд отмечает, что ни Гражданский кодекс РФ, ни Земельный кодекс РФ, ни постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП не допускают возможности изменения арендной платы после того, как и арендатором, и арендодателем была зафиксирована и начислена арендная плата за определенный промежуток времени в том размере, который установлен договором аренды.

Пунктом 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что «в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.»

Статьей 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставлявший органам государственной власти субъектов Российской Федерации, устанавливать порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, признан утратившим силу.

Этим же законом из состава пункта 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации" исключено положение о том, что «общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации».

С 1 января 2015 года пункт 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации" подлежит применению в следующей редакции: «4. Размер арендной платы определяется договором аренды».

В связи с тем, что истцом не было представлено доказательств, подтверждающих письменное согласование арендатором и арендодателем иных существенных условий аренды земельного участка, чем предусмотрено договором  аренды земельного участка от 22.01.1996 № 14-04-004130, а также не было представлено доказательств, подтверждающих письменное согласование между арендатором и арендодателем возможности в одностороннем порядке на основании уведомления арендодателя изменять положения договора аренды в случае изменения законодательства, то судом при определении содержания и порядка исполнения обязательства ООО «ЖБИ-Траст» по внесению арендной платы принимаются во внимание условия договора аренды земельного участка от 22.01.1996 № 14-04-004130 и подписанных к нему дополнительных соглашений.

В материалы дела ООО «ЖБИ-Траст» представлены платежные поручения  №1130 от 24.12.2015 г., №217 от 25.03.2016 г.,  №474 от 24.06.2016 г., №722 от 26.09.2016 г., №1069 от 26.12.2016 г., №192 от 21.03.2017 г., №446 от 23.06.2017 г., №720 от 21.09.2017 г., №1007 от 25.12.2017 г. №185 от 22.03.2018 г., №407 от 21.06.2018 г., №648 от 21.09.2018 г. №864 от 20.12.2018 г., которые подтверждают уплату арендодателем  арендной платы за 4 квартал 2015 года – 4 квартал 2018 года по договору аренды земельного участка от 22.01.1996 № 14-04-004130.

Таким образом, материально-правовые основания для взыскания задолженности по арендной плате, заявленной в рамках настоящего дела, отсутствуют, а значит, отсутствуют и основания для взыскания пени за неуплату данной арендной платы.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных истцом требований.

С учетом изложенного, суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Расходы по госпошлине распределены в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.309, 310 ГК РФ, ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд         

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд  заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья                                                                                                     К.М. Хабарова